DE PROJECTONTWIKKELAAR

Aeterra is een vastgoedontwikkelaar uit de regio Gent, die actief is in de ontwikkeling van residentiële projecten en KMO-units. Aeterra ontstond uit de samenwerking tussen vier professionals uit de vastgoedsector, met een gedeelde ambitie: kwalitatieve, duurzame en innovatieve woonprojecten en kmo-parken aanbieden.

MANAGEMENT

Carl Maes  

Carl Maes is actief als managing Partner van Aeterra. Hij staat in voor de dagelijkse leiding van de groep met een focus op het financiële aspect en vastgoed in het algemeen. Carl is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in binnen- & buitenland voor bedrijven zoals Jones Lang Lasalle (JLL), Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring en Koramic Real Estate. Carl behaalde een Master in Real Estate Finance in Cambridge en een Master in Real Estate in Leuven.

Mathias Meert 

Mathias Meert is al ruim 20 jaar professioneel actief in de vastgoedsector. Als Managing Partner van Aeterra, staat hij in voor de dagelijkse leiding van de groep met een focus op het commerciële luik en residentieel vastgoed. Voorheen was hij actief als makelaar binnen de ERA-groep in het Gentse. Mathias volgde een opleiding tot vastgoedmakelaar en behaalde een Master in Real Estate en Master in Financial Planning aan de Universiteit van Antwerpen.

SAMENWERKING

Aeterra en Ecco Nova hebben al verschillende keren samengewerkt om vastgoedprojecten te financieren. De onderstaande tabel biedt een overzicht van de verschillende projecten waarvoor Aeterra een beroep deed op de Ecco-investeerders.

Een overzicht van alle door Aeterra ontwikkelde projecten vindt u eveneens terug op hun website.

ORGANIGRAM

Hieronder vindt u een deel van het organigram van AETERRA, beperkt tot de vennootschappen die verbonden zijn aan dit financieringsaanbod:

• AETERRA BV is de holding. Deze vennootschap wordt geleid door haar vier aandeelhouders: Carl Maes, Mathias Meert, Tim en Kevin Vanden Berghe. De holding bezit 100% van de aandelen van RUBANO BV.
• RUBANO BV is de projectvennootschap (SPV) die verbonden is aan dit aanbod. Rubano BV werd eerder gebruikt voor de ontwikkeling van het project Rubano, dat vandaag volledig is afgewerkt en verkocht. Aeterra heeft daarom beslist deze structuur opnieuw te gebruiken voor het project Asti.

VOORSTELLING VAN HET PROJECT

Het project Asti omvat de bouw van een gebouw met tien hoogwaardige appartementen en een handelsruimte in het historische centrum van Mechelen. Het bestaande gebouw is zuidwest gericht en zal worden gesloopt voor een nieuwbouw bestaande uit een gelijkvloers en drie bovenverdiepingen. Het gaat hoofdzakelijk om tweeslaapkamerappartementen met terrassen (ongeveer 100 m² per appartement).

De projectontwikkelaar heeft het project (met name de vergunning) in december 2025 overgenomen van een goed gevestigde vastgoedontwikkelaar in de regio en heeft een overeenkomst inzake afstand van het recht van natrekking afgesloten met de grondeigenaar met het oog op de uitvoering van het vastgoedontwikkelingsproject.

De verkoop (onder de Breyne-wet) zal binnenkort van start gaan.

LIGGING

Het project geniet een topligging in het hart van het historische centrum van Mechelen, op de Veemarkt 66/68. Het combineert de charme van de binnenstad met de directe nabijheid van winkels, restaurants en openbaar vervoer. Alles is te voet bereikbaar.

Mechelen heeft ongeveer 90.000 inwoners en is ideaal gelegen halverwege Brussel en Antwerpen, beide op minder dan 40 minuten met de trein van de residentie Asti.

De site heeft een MOBI-score van 9,6/10, wat getuigt van de uitstekende mobiliteit en optimale toegankelijkheid (zie screenshot van de site hieronder).

HISTORIEK & PLANNING

• 08/04/2025: bouwvergunning afgeleverd voor de uitvoering van het project.
• 23/12/2025: overname door de projecteigenaar van de vergunning en afsluiting van de overeenkomst inzake afstand van recht van natrekking met de grondeigenaar.
• Q1 2026: start van de verkoop (onder de Breyne-wet) van het project.
• Q3 2026: aanvang van de bouwwerken.
• Q3 2028 - Q4 2028: voltooiing van de werkzaamheden en verkoop, terugbetaling van de Ecco Nova-lening.

BETROKKEN PARTIJEN

• Bank: LOI verkregen van BNP (akkoord kredietcomité)
• Projectbeheer: Dobbs
• Bouwkunde: LingK (stabiliteit) & VDB Engineering (techniek)
• Vastgoedexpert: Real Estimate
• Architectenbureau: dmvA Architecten

DUURZAAMHEID

In het kader van de analyse van dit project waardeerde Ecco Nova in het bijzonder de volgende ESG-aspecten:

• De appartementen hebben een EPB-score A, wat betekent dat ze energiezuinig zijn en minder gevoelig voor schommelingen in de energieprijzen.
• Het project beschikt over een ruim fietsenlokaal.
• De residentie heeft een Mobiscore-score van 9,6/10, wat getuigt van de uitstekende mobiliteit en toegankelijkheid.

Voor meer informatie over de Ecco Score voor dit project, raadpleeg de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

BUDGET & FINANCIERING

Het vastgoedontwikkelingsproject van Aeterra omvat de bouw van een gebouw met tien appartementen en een handelsruimte voor een totaal budget van € 4.861.277. Dit budget omvat de aankoopprijs van de grond (die door de projecteigenaar niet werd betaald gezien de overeenkomst inzake de afstand van recht van natrekking), de verwerving van de bouwvergunning, de bouwkosten, diverse erelonen en de financiële en verkoopkosten.

Het project zal als volgt worden gefinancierd:

De projecteigenaar is van plan de operatie gedeeltelijk te financieren via het mechanisme van de wet-Breyne. 

De activering van het bankkrediet is afhankelijk van het behalen van minstens drie voorverkochte kavels (30%), wat nodig is om alle vereiste financiereingsbronnen voor de uitvoering van het project te bekomen.

De financiële kosten verbonden aan de operatie blijven volledig ten laste van de projecteigenaar en werden in het budget opgenomen. 

FINANCIËLE INDICATOREN

Op basis van de geschatte marktwaarde van het vastgoed en het totaal aan voorziene schulden in het project, bekomen we een loan-to-value-ratio (LTV) van 83,5%.

Deze ‘Loan-to-Value’ is opgenomen in de risicobeoordeling die u terugvindt in de bijlage met de Essentiële Beleggersinformatie (EBI).

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

FINANCIËLE STATEN

ACTIVA VAN DE PROJECTEIGENAAR

De onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa en passiva volgens de boekhoudkundige situatie van RUBANO BV per 31/12/2025.

Eind 2020 werd de vennootschap Rubano opgericht voor de uitvoering van een vastgoedproject met 22 appartementen in Kruisem. De activa per 31/12/23 en 31/12/24 hebben betrekking op dit project (100% opgeleverd en verkocht). 

Op 31/12/25 stemt de voorraad van Rubano overeen met de aankoop van het project Asti (overname van de vergunning en diverse erelonen). Rekening 41 (ongeveer € 100.000) betreft terug te vorderen btw.

PASSIVA VAN DE PROJECTEIGENAAR

Per 31/12/25 bestonden de passiva voornamelijk uit quasi-eigen vermogen (€ 515.203), terwijl de langlopende schulden binnen de groep zijn via de vennootschappen Aeterra en Aeterra Construct.

Het overgedragen verlies (- € 1.053.270) is voornamelijk te verklaren doordat de marge (ongeveer € 1.300.000) op het vastgoedproject van 22 appartementen in Kruisem werd geboekt in de vennootschap Aeterra Land (eigenaar van de grond van het project).

ACTIVA VAN AETERRA BV

Op 31/10/25 bestonden de activa van Aeterra voornamelijk uit:

• Financiële vaste activa, waarvan € 2.750.000 voor de verwerving in 09/24 van de vennootschap RET SQUARE, waarin een opbrengsteigendom is ondergebracht (met een marktwaarde van ongeveer € 4 miljoen op basis van een onafhankelijke taxatie).
• Vorderingen binnen de groep (€ 1.710.000).

PASSIVA VAN AETERRA BV

Op 31/10/25 bestonden de passiva van Aeterra voornamelijk uit:

• Quasi-eigen vermogen (kapitaal + aandeelhoudersleningen) voor een totaal van € 1.318.592
• Investeerdersleningen van € 220.000
• Leningen binnen de groep van € 425.000
• Kredieten voor een totaalbedrag van € 2.750.000

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

De vennootschap Rubano BV, projecteigenaar van het project Asti, doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 475.000 voor de herfinanciering van de eigen middelen die Aeterra heeft ingebracht in het vastgoedproject Asti in Mechelen. Deze fondsen zullen worden aangewend voor de terugbetaling van het kapitaal van de campagne AETERRA LAND II (zie het gedeelte 'Samenwerkingen' voor meer informatie).

De opgehaalde fondsen in het kader van deze campagne zullen worden uitgeleend aan de vennootschap RUBANO BV volgens het volgende schema:

De looptijd van de lening toegekend aan RUBANO BV bedraagt 36 maanden vanaf 01/04/2026.

De brutorentevoet (dus vóór aftrek van de roerende voorheffing, indien van toepassing) bedraagt 8,5% per jaar.

Om aan al haar verplichtingen tegenover Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de kredietnemer aan Ecco Nova Finance de hoofdelijke en ondeelbare medeschuld van AETERRA BV als waarborg.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) voor meer details.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft Aeterra aan Ecco Nova een reeks documenten verstrekt (zie onderstaande opsomming). Alvorens deze nota werd opgesteld, heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten en hebben er vraag/antwoordsessies plaatsgevonden met de klant.

Lijst met ontvangen documenten:

• Kopie van bouwvergunning
• Kopie van de overeenkomst inzake afstand recht van natrekking
• Verslag bodemonderzoek
• Taxatieverslag van de opbrengsteigendom aangehouden door RET Square, dochtervennootschap van Aeterra
• Voortgangsrapport van de lopende/voltooide projecten
• Visuals van het project
• Haalbaarheidsplan van het project
• Waarderingsverslag van het project door een externe taxateur
• Boekhoudkundige situatie van Rubano op 31/12/25 en Aeterra op 31/10/25
• Term sheet van de bank
• KYC-elementen

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTEIGENAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Het project geniet een topligging in het hart van het historische centrum van Mechelen, op de Veemarkt 66/68. De site behaalt een MOBI-score van 9,6/10, wat wijst op een uitstekende mobiliteit en optimale bereikbaarheid.
• Dit is de derde campagne van Aeterra voor de uitvoering van een vastgoedontwikkelingsproject. Het eerste project, Ostuni, werd succesvol opgeleverd en is volledig terugbetaald. Het tweede, Ferentino, waarvan de oplevering voorzien is in de eerste helft van 2026, zou de terugbetaling van de Ecco-investeerders tegen de eindvervaldag van december 2026 mogelijk maken. Deze verwezenlijkingen tonen aan dat de vastgoedontwikkelaar in staat is zijn projecten tijdig en succesvol af te ronden.
• Het project behaalt een Ecco Score van 75 en draagt bij aan de ontwikkeling van kwalitatieve, duurzame en energiezuinige gebouwen in het centrum van Mechelen.

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE PROJECTEIGENAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Het project voorziet niet in parkeerplaatsen voor personenwagens. Er kan echter een parkeerplaats worden gehuurd in een ondergrondse parking in de buurt (Indigo Veemarkt).
• De financiële kosten van het project zijn volledig ten laste van de projecteigenaar en hangen onder meer af van de resultaten van andere vastgoedontwikkelingen. De ontwikkelaar geeft aan dat de marges uit bijna opgeleverde projecten, zoals Ferentino, deze kosten zullen dekken.
• De verkoop van het project is nog niet begonnen. Voor de activering van het bankkrediet — een noodzakelijke voorwaarde voor de start van de werken, gepland voor de zomer van 2026 — zijn minstens drie voorverkopen vereist. Gezien de zeer centrale ligging en het momenteel beperkte aanbod in het centrum van Mechelen, worden de appartementen als zeer vlot verkoopbaar beschouwd. De ontwikkelaar heeft er dan ook alle vertrouwen dat de vereiste voorverkopen snel behaald zullen worden.

Samenvatting

TYPE INVESTERING

Dit gaat om een obligatie van minimaal € 500 en maximaal € 20.000 met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.

RANG

De lening is achtergesteld ten opzichte van de terugbetaling van de bankschulden van het gefinancierde project, maar heeft voorrang op de terugbetaling van de aandeelhoudersschulden.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE AFLOSSING

RUBANO heeft het recht om de lening na 12 maanden geheel of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen. De toepassing van deze clausule van vervroegde terugbetaling door RUBANO zal ertoe leiden dat ECCO NOVA FINANCE hetzelfde bedrag terugbetaalt aan de Investeerders zodra ECCO NOVA FINANCE de vervroegde terugbetaling van de lening heeft ontvangen van de Projecteigenaar.

ZEKERHEDEN

Dit aanbod gaat gepaard met de verbintenis van AETERRA als hoofdelijk en onverdeeld medeschuldenaar, als garantie voor de bedragen die de projectdrager aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigd is.

In dit verband wordt tussen de Partijen uitdrukkelijk overeengekomen dat de Garantsteller zich jegens ECCO NOVA FINANCE verbindt als hoofdelijk en onverdeeld medeschuldenaar, als garantie (hoofdelijkheid-zekerheid), voor de verbintenissen die de Projectdrager jegens ECCO NOVA FINANCE is aangegaan.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

1. Het bereiken van de succesdrempel van de Fondsenwerving, namelijk € 450.000, aan het einde van de Inschrijvingsperiode.

Aan deze voorwaarden moeten uiterlijk op 10/04/2026 voldaan zijn.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Boulevard Frère Orban, 35A 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

OPVOLGING VAN DE PROJECTEN EN BEHEER VAN DE INCIDENTEN

Ecco Nova zorgt voor een strikt opvolging van de terugbetalingen en informeert de investeerders bij mogelijke vertragingen of problemen. Wanneer een vervaldag niet wordt nagekomen, wordt er onmiddellijk actie ondernomen tegenover de projectontwikkelaar. In geval van een vastgelopen situatie worden de invorderingsprocedures opgestart volgens de voorziene modaliteiten.

Elk belangrijk incident wordt geanalyseerd, meegedeeld aan de betrokken investeerders en opgenomen in onze driemaandelijkse rapportering die wordt gepubliceerd op onze pagina Incidenten. Wilt u meer weten over onze opvolgings-, stem- en invorderingsprocedures? Raadpleeg dan onze pagina Informatie voor klanten.

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -7015.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• Voor deze operatie is een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief btw verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.