DE PROJECTONTWIKKELAAR

Aeterra is een vastgoedontwikkelaar in de regio Gent, actief in de ontwikkeling van residentiële projecten en KMO-units. Aeterra is ontstaan uit de samenkomst van 4 vastgoedprofessionals met de gezamenlijke intentie om kwalitatieve, duurzame en innovatieve residentiële vastgoedeenheden en KMO-units aan te bieden.

Onder de 4 oprichters en leden van het managementteam vinden we onder andere:

Carl Maes  

Carl Maes is actief als managing Partner van Aeterra. Hij staat in voor de dagelijkse leiding van de groep met een focus op het financiële aspect en vastgoed in het algemeen. Carl is al meer dan 20 jaar actief in de vastgoedsector in binnen- & buitenland voor bedrijven zoals Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring en Koramic Real Estate. Carl behaalde een Master in Real Estate Finance in Cambridge en een Master in Real Estate in Leuven.

Mathias Meert 

Mathias Meert is al ruim 20 jaar professioneel actief in de vastgoedsector. Als Managing Partner van Aeterra, staat hij in voor de dagelijkse leiding van de groep met een focus op het commerciële luik en residentieel vastgoed. Voorheen was hij actief als makelaar binnen de ERA-groep in het Gentse. Mathias volgde een opleiding tot vastgoedmakelaar en behaalde een Master in Real Estate en Master in Financial Planning aan de Universiteit van Antwerpen.

Aeterra en Ecco Nova hebben in 2021 en 2022 al verschillende keren samengewerkt voor de financiering van residentiële vastgoedprojecten. De onderstaande tabel geeft een overzicht weer van de verschillende projecten waarvoor Aeterra beroep deed op de Ecco-investeerders. U kunt eveneens het geheel aan projecten ontwikkeld door Aeterra terugvinden op hun website.

ORGANIGRAM

Een deel van het organigram van de groep Aeterra is hieronder weergegeven.  

AETERRA BV is de holdingmaatschappij. Deze onderneming wordt bestuurd door haar aandeelhouders: Carl Maes, Mathias Meert, Tim & Kevin Vanden Berghe. De holding heeft 100% van het vermogen van AETERRA CONSTRUCT BV, de kredietnemer in het kader van dit aanbod. AETERRA CONSTRUCT BV is de projectontwikkelaar van de Residentie Ferentino. AETERRA LAND BV is de landbank van de groep.

PRESENTATIE VAN HET PROJECT

Het project Ferentino bestaat uit de sloop van een bestaande hoeve om er een energiezuinige residentie van 20 appartementen, 1 handelsruimte, 24 ondergrondse parkeerplaatsen, 4 parkeerplaatse buiten en verschillende staanplaatsen voor fietsen te ontwikkelen.

De handelsruimte op het gelijkvloers van Residentie Ferentino is reeds verkocht en zal na voltooiing van de bouwwerkzaamheden een moderne apotheek worden. 

LIGGING

Het toekomstige project is gelegen te Brusselstraat 293, 1702 Dilbeek. De Mobiscore van de locatie bedraagt 8,5/10. Winkels, scholen, sport, cultuur, natuur en restaurants bevinden zich in een straal van 3km rond de site.

Dilbeek is een mooie gemeente in de groene rand rond Brussel, in de Belgische provincie Vlaams-Brabant. De residentie is gelegen tussen het Brusselse stadsleven en het groene landschap van het Pajottenland.

HISTORIEK & PLANNING

• 14/07/2022 – Bevestiging van de vergunning
• 08/03/2023 – Ondertekening van de verzaking recht van natrekking tussen de eigenaar van de grond en AETERRA CONSTRUCT
• 11/10/2023 – Lancering van de crowdlending campagne op Ecco Nova
• Q4 2023/ Q1 2024 (prognose) – Start van de bouwwerkzaamheden Ferentino
• Q4 2025/ Q1 2026 (prognose) – Oplevering van de appartementen
• 01/12/2026 – Aflossing van de lening verstrekt door Ecco Nova. De lening van Ecco Nova wordt verstrekt voor een contractuele looptijd van 3 jaar, zodat de projetontwikkelaar eventuele vertragingen in de bouw en/of verkoop kan opvangen. De kredietnemer heeft niettemin de mogelijkheid om de lening vervroegd terug te betalen. 

BETROKKEN PARTIJEN

• Architectenbureau: Vertongen Architecten
• Project Management: Atelier Broos BV
• Bank: Belfius
• Makelaarskantoor: Pand Invest BV en Era Visie Plus
• Aannemer: Bij het opstellen van de campagne is Aeterra Construct in overleg met enkele aannemers voor de bouwwerken van Residentie Ferentino.

DUURZAAMHEID

Als crowdlendingplatform dat gespecialiseerd is in de financiering van zinvolle projecten, zijn we ons bewust van de milieu-impact van de vastgoedprojecten die we financieren. Daarom zijn we verheugd om onze "Ecco Score" vastgoed te presenteren.
 
Door onze "Ecco Score" te gebruiken, kunt u eenvoudig de meest duurzame vastgoedprojecten op ons platform identificeren. Wij zijn van mening dat dit potentiële investeerders zal helpen weloverwogen en verantwoorde investeringsbeslissingen te nemen.

Crowdlending rijmt met transparantie en vertrouwen, daarom hebben we ons ethisch handvest online geplaatst, dat u hier kunt ontdekken.

Hieronder presenteren wij de ECCO SCORE van het project AETERRA – FERENTINO:

Bij de ontwikkeling en bouw van het vastgoedontwikkelingsproject Ferentino biedt Aeterra aandacht aan volgende ESG aspecten.

• De appartementen worden op een efficiënte en duurzame manier van energie voorzien. De eenheden zullen Bijna Energie Neutraal (BEN) zijn. Dit maakt het project meer zelfvoorzienend en minder afhankelijk van schommelende energieprijzen.
• De site beschikt over een ruime fietsenstalling en bij elk appartement is een fietshaak inbegrepen.
• Residentie Ferentino is gelegen in Dilbeek. De Mobiscore van de locatie bedraagt 8,5/10. Binnen een straal van 3km vind je winkels, scholen, sport, cultuur, natuur, restaurants én zelfs 1 van de grootste wellnesscentra van België.
• Rondom de residentie wordt een grote gemeenschappelijke tuin op het zuidwesten voorzien.

Voor meer informatie over de berekening van de ECCO SCORE van het project nodigen wij u uit de bijlage bij de informatienota te downloaden door hier te klikken.  

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het project Ferentino door AETERRA CONSTRUCT behoeft een totale investering van 6.359.715 euro. Deze begroting omvat zowel de overname van de bouwvergunning en de verzaking van het recht van natrekking, de bouwkosten, diverse honoraria, beheerskosten, onvoorziene kosten als de financiële kosten van het project. De onderstaande tabel geeft de verschillende kosten van de projectbegroting weer.

De onderneming AETERRA CONSTRUCT BV doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een bedrag van € 500.000 voor de gedeeltelijke financiering van het vastgoedontwikkelingsproject Ferentino. Voor de constructiefase van het project Ferentino zal AETERRA CONSTRUCT een banklening ter waarde van 3.122.000 verstrekt worden door Belfius. Daarnaast zijn reeds 4 appartementen en de handelsruimte voorverkocht (26% van de totaal geschatte waarde van de residentie).

FINANCIËLE INDICATOREN

Voor het project Ferentino heeft AETERRA CONSTRUCT een “Verzaking recht van natrekking” verkregen. Degene die deze verzaking verleent, blijft eigenaar van de grond, terwijl AETERRA CONSTRUCT eigenaar zal zijn van de gebouwen gelegen op de grond die onder het recht valt. De berekeningen van de financiële indicatoren houdt rekening met een grondwaarde van € 1.450.000.  

In de onderstaande tabel worden de belangrijkste indicatoren in verband met de winstgevendheid van het project Ferentino gepresenteerd. Het verwachte brutomarge van het project is 28,55 %.

* Exclusief financieringskosten en beheerskosten/ Inclusief grondwaarde.

Aan de hand van de geschatte marktwaarde van de residentie en de totale schulden die worden verstrekt in het teken van het vastgoedontwikkelingsproject bekomen we een loan to value ter waarde van 77,97 %.

Deze “loan to value” is geïntegreerd in de risicoscore die u kunt vinden in de bijlage bij de Informatienota.

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

FINANCIËLE ANALYSE

De onderstaande tabellen geven een overzicht van de geconsolideerde activa, passiva en resultatenrekening van AETERRA BV, AETERRA CONSTRUCT BV en AETERRA LAND BV volgens de boekhoudkundige situatie per 29/11/2022 en de recente boekhoudkundige situatie per 31/07/2023.

De geconsolideerde activa bestaan voor 99% uit vlottende activa, die op hun beurt voornamelijk bestaan uit de voorraden en bestellingen in uitvoering (gronden en gebouwen) van projecten in ontwikkeling.

Het herrekend eigen vermogen (de som van de aandeelhoudersleningen en het kapitaal) van de geconsolideerde situatie bedraagt € 2.067.416 per 31/07/2023. De solvabiliteitsratio die rekening houdt met het herrekend eigen vermogen is 21% per 31/07/2023.

De schulden bestaan voornamelijk uit schulden op lange termijn. Deze schulden horen voor 79% toe aan de landbank, AETERRA LAND.

Aangezien de AETERRA CONSTRUCT voorverkopen organiseert volgens Wet Breyne, bestaan de geconsolideerde schulden voor een aanzienlijk deel uit vooruitbetalingen op bestellingen (25% per 31/07/2023).

 De onderneming AETERRA CONSTRUCT maakte in het boekjaar 2022 een verlies na belasting ter waarde van € 116.004. De grondonderneming AETERRA LAND maakte daarentegen per 29/11/2022 een winst na belasting ter waarde van € 701.522. De onderstaande tabel geeft een geconsolideerde resultatenrekening weer van AETERRA, AETERRA CONSTRUCT en AETERRA LAND.

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

AETERRA CONSTRUCT doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 500.000 voor de gedeeltelijke financiering van zijn vastgoedproject Ferentino in Dilbeek.

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen aan AETERRA CONSTRUCT BV geleend worden volgens het volgende schema:

De looptijd van de aan AETERRA CONSTRUCT verstrekte lening is 36 maanden vanaf 01/12/2023.

De brutorentevoet (d.w.z. vóór de aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 8,5% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de onderneming AETERRA CONSTRUCT aan Ecco Nova Finance volgende zekerheden:

• De verbintenis van AETERRA BV in de hoedanigheid van hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, voor de door de Projectontwikkelaar aan ECCO NOVA FINANCE verschuldigde bedragen.

Raadpleeg de Informatienota voor meer details.

UITGEVOERDE ANALYSE DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft AETERRA CONSTRUCT Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- & antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever.

Lijst met ontvangen documenten:

• Kopie van de akte verzaking recht van natrekking
• Kopie van de omgevingsvergunning
• De visuele plannen van het project
• Een voorlopige EPB-studie
• Een kopie van de verkoopovereenkomsten van de eenheden in voorverkoop
• Boekhoudkundige situaties van AETERRA BV, AETERRA CONSTRUCT BV & AETERRA LAND BV per 29/11/2022 en 31/07/2023
• Taxatierapport van het project Ferentino door een externe expert
• Leningsvoorstel van de bank (Belfius)

RISICO’S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

1. Risico’s die specifiek zijn voor de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE:
   • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door de projectontwikkelaar.
   • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE.
2. Risico’s verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor het betreffende aanbod:
   • Specifieke risico’s verbonden aan AETERRA CONSTRUCT & het project Ferentino:
     • Risico’s verbonden aan de schuldenlast van AETERRA CONSTRUCT
     • Risico’s verbonden aan de stijgende bouwkosten in de vastgoedsector
     • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
     • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
     • Risico’s verbonden aan de andere vastgoedprojecten van AETERRA CONSTRUCT
     • Risico’s met betrekking tot betrokken partijen
     • Verzekering en niet-verzekerde risico’s
   • Belangrijke risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
     • Bullet lening
     • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
     • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
   • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
     • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
     • Risico van laattijdige terugbetaling van het kapitaal
     • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
     • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota.

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Het project is al voor 26% verkocht (volgens Wet Breyne).
• Het verwachte bruto marge van het project bedraagt 28,55%.
• Het project behaalt een Ecco Score van 77 dankzij de toepassing van verschillende ESG-aspecten.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• De projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening geheel of gedeeltelijk vervroegd terug te betalen na een periode van 6 maanden.
• AETERRA CONSTRUCT heeft een hoge schuldgraad (95%). Dit is te wijten aan de “Vooruitbetalingen op bestellingen” die in rekening gebracht worden door de toepassing van voorverkoop met Wet Breyne. Om het risico te verminderen, wordt een garantie van de holding, AETERRA, gegeven in de vorm van ondeelbare hoofdelijke medeschuldenaar.

DETAILS

TYPE  INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 3.000 met de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.

RANG

De terugbetaling van de uit deze lening voortvloeiende vordering heeft voorrang op de terugbetaling van de voorschotten op de rekening-courant van AETERRA BV, AETERRA LAND BV, de vennoten of op elke andere vorm van lening van de aandeelhouders. Bijgevolg kunnen deze voorschotten en andere schulden pas aan de ondernemingen binnen de groep Aeterra, de vennoten en aandeelhouders worden terugbetaald nadat de volledige lening aan ECCO NOVA FINANCE is terugbetaald.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. 

Raadpleeg de Informatienota voor details.

ZEKERHEDEN

Om aan haar verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verleent AEC de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance: 

1. De verbintenis van AETERRA BV in de hoedanigheid van hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, ten titel van waarborg voor de bedragen verschuldigd aan ECCO NOVA FINANCE door de Projectontwikkelaar. In dit verband wordt uitdrukkelijk overeengekomen tussen Partijen dat AETERRA BV zich verbindt ten aanzien van ECCO NOVA FINANCE in de hoedanigheid van hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, ten titel van waarborg (hoofdelijkheid-zekerheid), voor de verbintenissen aangegaan door de Projectontwikkelaar ten aanzien van ECCO NOVA FINANCE.
2. De verbintenis van de Projectontwikkelaar om niet op aanvullende financiering in te schrijven naast de financiering en haar zekerheden & garanties die in het Business Plan is opgenomen voor het vastgoedontwikkelingsproject Ferentino dat betrekking heeft op de huidige Leningsovereenkomst.
3. De verbintenis van de Projectontwikkelaar om zonder de uitdrukkelijke, voorafgaande en schriftelijke toestemming van ECCO NOVA FINANCE geen aanvullende garanties ten gunste van derden te stellen op het project Ferentino.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Slaagdrempel

Als de succesdrempel van de fondsenwerving niet volledig is onderschreven op 09/11/2023 om 23:59 uur, worden de investeringen die reeds gestort zijn op de geblokkeerde rekening op naam van AEC terugbetaald aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw schuldvordering en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -5277.
• U kunt op elk moment al uw leningen raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw lening is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova. Ecco Nova behoudt zich het recht voor de administratieve kosten aan te bieden.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de Informatienota, in uw gebruikersaccount en in de schuldvordering tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw schuldvordering te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.