Le porteur du projet

Aeterra est un promoteur immobilier de la région de Gand, actif dans le développement de projets résidentiels et unités de PME. Aeterra est né de la rencontre de 4 professionnels du secteur de l’immobilier, avec la volonté commune de proposer des logements et parcs PME qualitatifs, durables et innovants. 

Parmi les 4 fondateurs et membres de l’équipe on retrouve : 

• Carl Maes, responsable financier : Carl est actif depuis plus de 20 ans dans le secteur immobilier en Belgique et à l’étranger pour des entreprises telles que Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring et Koramic Real Estate. Carl dispose d’un Master en Real Estate Finance (Cambridge) et d’un  Master en Real Estate (Louvain). Il est aujourd’hui actif comme Managing Partner de aeterra. 
• Mathias Meert, responsable commercial : Mathias est actif depuis plus de 20 ans dans le secteur immobilier en Belgique. Précédemment, il était actif en tant que courtier immobilier au sein du Groupe ERA. Il a suivi une formation d’agent immobilier ainsi q’un master en Real Estate à l’université de Anvers. Il est aujourd’hui actif comme Managing Partner de aeTerra. 
• Tim Vanden Berghe et Kevin Vanden Berghe

Tim et Kevin sont également actionnaires de aeterra. Ils sont actifs dans la société Indur (Durable Industrial Roofs), une société de rénovation de toiture et de façade. Ils sont également administrateurs de la société ValYou, une société spécialisée dans l’achat, la rénovation et la revente de biens immobiliers résidentiels de marché secondaire. 

A ce jour, aeterra développe un projet immobilier à Kruisem (résidence Rubano, 22 unités) dont les travaux sont en cours (début en novembre 2021) et la commercialisation atteint un niveau de 10 préventes. D’autres projets sont en préparation comme un projet de 7 unités à Destelbergen, un projet de 4 unités à Zwijnaarde et un parc PME sur un site de 4,5 ha en périphérie de Namur.  

Le projet

DESCRIPTION DU PROJET 

Le projet Ostuni consiste à acquérir trois bâtiments vétustes (l'ancien cinéma ‘Capitole’, un hôtel et une maison d'habitation) dans le centre de Aalter dans le but de les démolir et d’y reconstruire un ensemble immobilier à haute performance énergétique de 15 appartements et 21 emplacements de parking couverts et fermés. 

Les logements seront répartis comme suit : 

• Rez-de-chaussée : 3 appartements avec jardins privatifs
• 1er étage : 2 appartements 1 chambre, 2 appartements 2 chambres
• 2ème étage : 2 appartements 1 chambre, 2 appartements 2 chambres
• 3eme + 4ème étage :  3 appartements 3 chambres (Duplex / Penthouse) et 1 appartement 2 chambres. 

Le projet prévoit des terrasses pour chaque appartement (superficie moyenne 15m2) et des jardins privatifs pour les appartements du rez-de-chaussée. 

21 emplacements de parking sont prévus à l’arrière du projet. Dans chaque box de garage, des emplacements vélo seront prévus ainsi que la possibilité d’installer une borne de recharge électrique. Les toitures plates des espaces garage et de la résidence seront entièrement végétalisées afin de faciliter la biodiversité sur le site. Une zone de parking pour vélos pour les visiteurs est également prévue. 

Les performances énergétiques du bâtiment développé sont remarquables. Il s’agit d’un bâtiment quasi neutre en énergie, ayant un Espec moyen de 43 ! Cette certification « BEN » pour  "bijna-energieneutraal" (ndlr : QZEN, soit Quasi zéro énergie) permet aux acquéreurs de réaliser des économies dans le temps sur leur facture d’énergie mais également de voir leur taxation de précompte immobilier diminué de 50% ! Un effet positif sur l 'environnement, et sur le portefeuille. 

LOCALISATION DU PROJET

Le projet est situé Stationsstraat 149  à 9880  Aalter, en province de Flandre orientale (arrondissement de Gand). La localisation est particulièrement privilégiée puisque située en plein centre de Aalter. Le projet participe à la redynamisation de la rue et à la densification urbaine. A distance à pied (moins de 100m), on retrouve des nombreux commerces et services comme un supermarché, une banque, un magasin de vêtements, opticien, boucher, police, coiffeur, fleuriste, pharmacie et boulangerie. La gare de Aalter (connexions directes avec Gand, Bruxelles, la côte) est à 450m à pied. 

Le projet développé bénéficie d’un mobiscore de 7,4/10. 

LES PARTIES PRENANTES

• Vertongen Architecten SRL : Atelier d’architecture ;
• Optibuild SRL : Project Management ;
• La banque Belfius : Prestataire bancaire et assureur de la garantie d’achèvement (vente sous régime loi Breyne) ;
•  Aeterra Land SRL : société détenant le foncier ; un acte de RDA a été signé entre Aeterra Land et Aeterra Construct ;
• Immo Consea SRL : agence immobilière responsable des ventes du projet Ostuni.

Les appels d’offres pour les travaux de construction sont actuellement en cours. 5 entrepreneurs sont toujours en lice.

LA STRUCTURE DU GROUPE

Le groupe Aeterra est organisé comme suit :

Aeterra BV est la société holding du groupe. Cette société est détenue par Carl Maes, Mathias Meert, Tim & Kevin Vanden Berghe. Elle détient 100% du capital d’Aeterra Construct SRL (société emprunteuse dans le cadre de cette offre, promoteur du projet Ostuni), 100% du capital de Rubano BV (promoteur du projet Rubano à Kruisem) et 100% du capital d’Aeterra Land SRL (société détenant le foncier pour ce projet, tout comme le foncier du projet Rubano).

Aeterra Land SRL est la société détenant le foncier pour les projets immobiliers du groupe. Au 30/11/21, cette société détient 2 terrains pour 2 projets immobiliers distincts : 

• Un terrain à Kruisem, pour la résidence Rubano
• Un terrain à Aalter, pour le projet Ostuni, qui fait l’objet de la présente campagne de financement

Pour les projets futurs développés par Aeterra, le foncier sera donc détenu par Aeterra Land SRL tandis qu’un SPV sera constitué pour chaque nouvelle promotion. 

PLANNING

• 05/10/2020 : Signature du compromis conditionnel pour l’acquisition du foncier.
• 10/05/2021 : Le permis d’urbanisme est délivré par le collège des échevins et le bourgmestre de la commune de Aalter, représenté par Monsieur Pieter De Crem, bourgmestre. 
• 04/11/2021 : Signature des conventions de banque avec Belfius.
• 24/11/2021 : Signature de l’acte d’achat du foncier pour le projet Ostuni par Aeterra Land SRL/ Renonciation au droit d’accession d’Aeterra Land SRL au profit de la société Aeterra Construct SRL.
• 13/12/2021 : Environ 60% de pré-commercialisation (10 réservations sur 15 appartements).
• 23/12/2021 : Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova.
• Q1-Q2 2022 : Lancement des travaux (prévision).
• Eté 2024 : Livraison prévue des appartements (prévision).

LE BUDGET ET LA STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le budget global pour ce projet immobilier (hors frais financiers et frais de commercialisation) est de 3.969.020€ et est réparti comme suit : 

INDICATEURS FINANCIERS DE CE PROJET IMMOBILIER

Sur base du rapport indépendant d’expertise immobilière pour ce projet immobilier, la marge brute prévisionnelle est évaluée à 958.880 € et est calculé comme suit :

Notre analyse

EXPLICATION DU DUE DILIGENCE EFFECTUÉ  

• Rencontre physique avec les porteurs du projet, visite du futur chantier Ostuni à Aalter et visite du chantier de la résidence Rubano à Kruisem 
• Revue de l’acte d’achat du foncier et de la convention de renonciation au droit d’accession 
• Revue de la convention bancaire (incluant les sûretés) et de la garantie d’achèvement 
• Revue des bilans au 30/11/21 des sociétés Aeterra SRL, Aeterra Construct SRL et Aeterra Land SRL 
• Revue de l’expertise immobilière effectuée pour le projet par Stadim SRL 
• Revue du plan financier pour le projet Ostuni 
• Revue de l’attestation de l’architecte sur le budget de construction 
• Revue des conventions pour les réservations des appartements réservés pour le projet Ostuni 
• Revue de la déclaration initiale PEB du projet Ostuni 
• Revue du permis d’urbanisme

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Environ 60% de préventes sous forme de réservations signées à la date du lancement de la campagne. 
• Une localisation en plein centre de Aalter avec une multitude de commerces et services à distance à pied de la résidence Ostuni. 
• Les appartements sont vendus sous le régime de la loi Breyne avec la couverture d’une garantie d’achèvement par Belfius.

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Un jeune promoteur immobilier. Néanmoins, Ecco Nova a considéré les années d’expérience des deux associés actifs comme pertinentes et suffisantes pour mener à bien un projet de cette taille. 
• Le remboursement anticipé autorisé à partir du 13ème mois moyennant 3 mois d’intérêt comme indemnités de remploi.

RISQUES

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance du Porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

• Risques spécifiques liés à AETERRA CONSTRUCT
  • Risques liés à la construction d’une promotion immobilière
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés aux parties prenantes 
  • Assurance et risques non assurés
  • Risque lié à l’endettement futur d’AETERRA CONSTRUCT
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet 
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Subordination
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé subordonné de minimum 1.000 € et de maximum 10.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

SUBORDINATION

Le remboursement du prêt est subordonné aux crédits bancaires actuels et futurs de AETERRA CONSTRUCT. En revanche, le prêt est prioritaire sur les avances en compte courant ou tout autre forme de prêt des actionnaires d’AETERRA CONSTRUCT.

SURETÉ(S)

Tous les engagements du Porteur de projets seront garantis par :

• La caution solidaire et indivisible d’AETERRA à concurrence du montant du Prêt en principal à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.
• L’engagement, d’AETERRA LAND en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dûs dans le cadre de cette offre par le Porteur de projets.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt. 

AUTRES ENGAGEMENTS

Le Porteur de projets s’engage à : 

• Exécuter le projet conformément aux pratiques du marché.
• Respecter la loi.
• Respecter les réglementations environnementales.
• Contracter des polices d'assurance types (Tous risques) pendant la durée du projet.
• Informer Ecco Nova de tout événement majeur et transaction majeure liés au projet et/ou au Porteur de Projets.
• Ne pas payer Aeterra Services & Optibuild un montant plus élevé que ce qui est prévu dans le plan financier (160.493,40 EUR ensemble pour Optibuild et aeTerra Services) pour la gestion régulière du projet.

L’actionnaire AETERRA s’engage de prendre en charge tout montant dont serait ou devrait être redevable le Porteur de Projets dans le cadre de la réalisation du Projet (achat terrain, budget construction, honoraires divers) et qui excéderait le montant prévu pour la réalisation dudit Projet, à savoir 3.969.020€. A cet égard, la prise en charge de ce(s) surcoût(s) par AETERRA se réalisera par le biais de Prêt en compte courant qu’il consentira au Porteur de projets. 

L’actionnaire AETERRA s’engage de ne percevoir aucune rémunération quelle qu’elle soit du Porteur de projets tant que le porteur de projets sera redevable de tout ou partie du prêt.

CONDITION(S) SUSPENSIVE(S)

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 13/01/2022, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 400.000€ a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 27/01/2022.

2. Condition suspensive liée à la réception des actes originaux (acquisition et convention de renonciation au droit d’accession) relatif au foncier de ce projet immobilier

3. Condition suspensive liée à la signature par AETERRA et AETERRA CONSTRUCT de l’acte de cautionnement solidaire et indivisible

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -8808
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.