SUCCÈS ET FRAIS OFFERTS

LE PORTEUR DE PROJET

Michel Vanstallen est un entrepreneur passionné depuis le début de sa carrière. Peu après ses études, il a repris l’entreprise hôtelière et de restauration « Het Huis van Dijck » à Malines et l'a développée pour en faire un traiteur événementiel prospère en exploitant des lieux événementiels tels que les Salons Van Dijck à Malines, le Palais des Colonies à Tervuren et le Musée du Tram à Woluwe. En 2004, Michel Vanstallen a entamé un nouveau chapitre dans un nouveau secteur : les soins résidentiels aux personnes âgées. Avec d'autres entrepreneurs, il a créé un groupe de centres de soins résidentiels, Soprim@. Le groupe est devenu un acteur important, avec 15 succursales, 1 500 résidents et 1 000 employés. Avec des experts en soins et en opérations, Michel Vanstallen a réussi à créer une dynamique entrepreneuriale positive au sein de Soprim@, dans un secteur naturellement peu enclin à l'entrepreneuriat.

En 2000, Michel Vanstallen a vendu l'entreprise de restauration et s'est concentré sur la médiation dans le cadre d'acquisitions et de fusions. Dans ce monde difficile, les connaissances juridiques, les compétences de négociation et la perspicacité financière sont des atouts importants.

En 2015, l'exploitation quotidienne des centres de soins résidentiels a été confiée (vendue) à un groupe de soins plus important. Cela a donné l'occasion de réunir les activités de services et d'autres entreprises dans un nouveau groupe d'entreprises : DORIAN GROEP NV. L’entreprise reste active dans les soins en tant que prestataire de services avec Optimum C et Fipromat, mais développe et soutient également des activités dans d'autres secteurs, tels que l'immobilier et les services.

Dans ce contexte, Michel Vanstallen a fondé IMOYA HOLDING NV, un groupe de sociétés de promotion immobilière dont la mission repose sur trois piliers : relier le présent au passé, renforcer les espaces verts, et réunir les générations.

D’abord, IMOYA HOLDING NV tente de relier le présent au passé par la reconversion de biens immobiliers religieux et historiques. En raison de l'évolution de la société, de nombreux bâtiments de ce type deviennent vacants. Michel Vanstallen ne pense pas que démolir ces bâtiments et construire quelque chose de nouveau soit une approche durable du développement de projets. Cela ne correspond pas à sa philosophie, car il croit fermement à la « reconversion », c'est-à-dire à la réaffectation des bâtiments en leur donnant une nouvelle fonction, comme un espace de vie et/ou de travail, et en reliant ainsi le présent au passé.

Ensuite, on constate que les espaces verts sont de plus en plus rares dans notre société contemporaine. IMOYA HOLDING NV met un point d’honneur à chérir et préserver ces lieux. Un centre-ville bien développé peut y contribuer. Sur la base de cette philosophie, l’entreprise développe des projets en plein centre-ville, situés à proximité de nombreux commerces, proches des transports publics, etc. De cette manière, le centre-ville devient un lieu à partir duquel les gens peuvent facilement organiser leur vie et dans un environnement riche en oxygène pour tout le monde.

Enfin, l’entreprise réunit les différentes générations grâce à des sites de soins intergénérationnels. Grâce à l’expertise interne et à leur connaissance du secteur des soins de santé, IMOYA HOLDING NV réalise des projets pour les jeunes et les moins jeunes. Étant donné que le vieillissement de la population continuera d'augmenter dans les années à venir, l’entreprise souhaite également fournir des infrastructures de logement adaptées aux personnes âgées. En combinant ce type de logement avec des maisons pour les jeunes et les familles, Imoya développe une communauté composée de différents groupes d'âge.

RÉFÉRENCES

Imoya Holding dispose de nombreuses références de projets réalisés parmi lesquelles :

• Château Ter Ham : il s’agit d’une part, d’un projet de d’appartements de service et, d’autres parts, d’un lieu haut-de-gamme pour réceptions privées. Les habitants bénéficient d’un accès à des soins de santé sur demande tout en conservant leur indépendance et une vie en communauté avec des espaces collectifs. Le projet comporte 20 unités d’habitation avec une surface totale de 1.985 m² et 950 m² d’espaces verts. Avec à sa tête Bart Dewulf, grand chef d’Alost qui sublime notamment les papilles des Diables Rouges, le lieu de réception peut accueillir jusqu’à 80 convives pour des festivités tel qu’un mariage mais également des événements professionnels.

• Kantkwartier : situé en plein centre de Vilvoorde, cet ensemble de 4 immeubles entre 4 et 5 étages dispose d’un espace vert intérieur et offre un environnement en huit clos. Le projet comporte 82 appartements et un parking souterrain.

• Kantfabriek : adjacent à Kantkwartier, Kantfabriek est un projet de rénovation d’envergure qui a donné une seconde vie à une ancienne fabrique dont la façade a été conservé. Le projet comporte 37 lofts ainsi que 2 espaces de bureaux.

• Heerenhuizen : composé de 10 lofts spacieux et 1.000 m² de zone verte, cet immeuble dont la façade d’origine a été conservée offre un cadre de vie luxueux avec ses hauts plafonds et sa localisation privilégiée en plein centre de Vilvorde.

Au total, le porteur de projet a développé 35.482 m² sur 10 ans avec près de 150 unités sur les projets récents.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme de IMOYA HOLDING NV, limité aux sociétés liées à la présente offre de financement. 

IMOYA HOLDING NV possède de nombreuses filiales actives dans la promotion immobilière. Les revenus d’IMOYA HOLDING NV proviennent essentiellement des revenus financiers issus des comptes courants qu’elle tient avec ses filiales ainsi que des bénéfices remontés.

MANAGEMENT

Vous trouverez ci-dessous l’équipe de gestion d’IMOYA HOLDING NV.

MICHEL VANSTALLEN

CEO - Fondateur

Fort de plus de 25 ans d'expérience dans les secteurs des soins de santé et de l'immobilier de santé, Michel Vanstallen a été ancien PDG du groupe Soprim@, où il a dirigé 16 centres de soins résidentiels totalisant 1.600 lits et 1.000 employés. Actuellement CEO d'Imoya, il se spécialise dans le développement d'immeubles résidentiels ainsi que de biens immobiliers religieux et historiques. Il préside également le centre de soins résidentiels de Duinpieper et les maisons de repos Kasteelresidentie Ter Ham.

ROBRECHT VANSTALLEN

Chef de projets

Robrecht Vanstallen dispose de plus de 12 ans d’expérience dans la promotion immobilière, aussi bien sur des projets résidentiels que sur des projets patrimoniaux. Il est notamment responsable du bon déroulement des procédures d’obtention de permis, du développement urbain, de la réalisation des plan de faisabilité financière, ainsi que du suivi des projets.

THIERRY UYTTEBROECK

Technical Manager

Thierry Uyttebroeck dispose de 33 ans d’expérience dans le secteur de la construction avec un background en design architectural.  Thierry travaillé 15 ans en tant que consultant, puis en tant que chef des opérations sur des projets publiques et privés.

KRIS SOBRY

Marketing & Sales manager

Kris Sobry dispose de 32 ans d’expérience en marketing et communication aussi bien dans le B2B que dans le B2C, dans des PME mais également en multinationales.

KATRIEN PEETERS

CFO

Licenciée en sciences économique, Katrien Peeters dispose de plus de 20 ans dans le secteur de la finance. Elle a commencé sa carrière dans l’audit avec une spécialisation en contrôle financier et analyse financière.

IRIS EXELMANS

Légal

Avocate au barreau de Louvain, Iris Exelmans est spécialisée en droit administratifs, droit des affaires et en droit des entreprises. Son expertise en droit immobilier en fait le point de référence en matières légales auprès de IMOYA HOLDING NV.

PRÉSENTATION DU PROJET

La présente offre de financement consiste à financer les frais de développement de 5 projets de IMOYA HOLDING NV. Ces projets portent les noms de Livita, Paterspand, Couvent des Clarisses, Tienen, et Houffalize. Ils sont décrits plus en détail ci-après.

Livita

Livita est projet de logements intergénérationnels situé à Grand Bigard et composé de 102 unités d’habitation, 4 espaces commerciaux et d’un parking souterrain avec caves. Les logements sont diversifiés avec des appartements, maisons de type béguinage, maisons unifamiliales ainsi que des logements adaptés. Il y a la possibilité de recourir aux services et à l’organisation de soins.

Le projet s’inscrit dans un cadre des plus durables avec l’incorporation de géothermie via un système fermé sans pompage d’eau souterraine. Le site bénéficiera d’un système de chauffage central, renforcé par des pompes à chaleur individuelles dans les différentes unités d’habitation. Couplé aux matériaux d’isolation de haute qualité et de systèmes de récupération d’eau de pluie, les unités d’habitation en sont presque passive.

Ci-dessous les plans du site avec sur la gauche l’ensemble des unités d’habitation et sur la droite les parking souterrains (106 unités).

Paterspand

En 2017, Imoya a acquis l'ensemble du domaine du Paterspand à Turnhout. Celui-ci comprend un monastère et une église avec un projet de développement adjacent. Dans les années suivantes, deux autres parcelles ont été achetées dans la Patersstraat, aux numéros 78 et 80, créant ainsi une connexion complète avec la Patersstraat et le centre de Turnhout.

L'église et le monastère ont été vendus à un investisseur immobilier dans le cadre d'une opération de vente et de location.

Sur les terrains restants, un accord a été conclu entre le conseil municipal et Imoya Holding pour réaliser le développement de 64 appartements et 3 maisons unifamiliales ainsi qu'un bâtiment de services pour professions libérales ou bureaux, combiné avec un parking souterrain (172 place réparties sur 2 niveaux).

Couvent des Clarisses

Imoya a acheté l'ancien monastère avec l'église en juin 2022. Le domaine est très bien situé sur l'Escaut près du centre historique de Tournai. Juste à côté du projet, la ville de Tournai a récemment aménagé des quais pour la plaisance, ce qui, bien sûr, donne au projet une allure encore plus belle.

Le site sera réaménagé en un quartier résidentiel avec 84 logements de typologies diverses, un parking souterrain de 72 places avec de vastes espaces de rangement pour vélos (200 vélos) et un espace commercial au rez-de-chaussée de l'église. Dans ce dernier espace, la ville de Tournai souhaite installer la Capitainerie pour accueillir les plaisanciers.

Pour ce qui est de l’énergie, une pompe à chaleur commune est prévue ainsi que des chauffe-eau privés par unité d’habitation et des panneaux solaires.

Tienen

Entre 2015 et aujourd'hui, Imoya a acquis plusieurs bâtiments vétustes situés sur la Hennemarkt à Tienen. Il s'agit de plusieurs bâtiments avec des entrepôts, qui constituent actuellement une friche urbaine et qui, grâce au projet projeté, apporteront une belle contribution au centre-ville.

Imoya dispose actuellement d'un permis d’urbanisme pour transformer les bâtiments actuels en 19 appartements. En outre, Imoya dispose d’environ 1 800 m² d'espace pour des commerces et des bureaux divisibles en unités plus petites afin de maintenir toute la flexibilité commerciale.

Houffalize

En septembre 2023, Dorian Groep a co-investi dans l'acquisition d'un hôtel à Houffalize. Cet hôtel existant, Hôtel du Commerce, jouit d'une excellente réputation et d'un parcours exemplaire depuis de nombreuses décennies et est le lieu de séjour préféré de nombreux Flamands, Néerlandais et Luxembourgeois ; il affiche donc un taux d'occupation annuel moyen de plus de 80 %.

Outre l'hôtel, le long de l'Ourthe et adjacent au centre de Houffalize, se trouvent des terrains appartenant à l'hôtel ainsi qu'un ancien internat délabré.

À cet endroit, Imoya souhaite développer un projet de suites hôtelières de 1 ou 2 chambres variant entre 33 et 96 m².

Les suites hôtelières seront exploitées par l'Hôtel du Commerce et vendues individuellement en pleine propriété à des investisseurs privés, combinant rendement et plaisir.

LOCALISATION

Ces 5 projets en développement bénéficient de très bonnes localisations :

Livita Grand-Bigard

• Proche de Berchem-Saint-Agathe (2,5 km) qui donne accès à Bruxelles en 20 minutes à Bruxelles Centrale.
• Présence de supermarchés dans un rayon de 1 km (Carrefour market, Bio-Planet et Aldi)
• Présence de restauration en tout genre dans un rayon de 1 km (Pizza Hut , Michel , McDonald's , Brasserie Alfons , Brasserie Bijgaarden , Apuntemento , By Garden's 2000, Den Apostroff , JK Mushroom , Who Else?, Wijngaard)

Paterspand Turnhout

• Gare (1,3 km) et arrêt de bus accessible à pied
• Présence de supermarchés dans un rayon de 1 km (Albert Heijn , Carrefour Market , Biodynamika , Carrefour Express)
• Présence de restauration en tout genre dans un rayon de 1 km (e.g. Anatolia , Tai Tong , Bon' Petit , Il Gusto , Begijnhof 65 , Tandoori , Het Keizershof , Marche 17, Eetcafe Barzoen , Café Central , Tati Coffee Roasters )

Couvent des Clarisses

• Gare (1,5 km) accessible à pieds et autoroute à 2,3 km
• Forte présence de commerces dans un rayon de 1 km (e.g. Epices et vous, Carrefour Express, La Maison de la Diététique, Samovar, BIO Flamingo, Boulangerie Guérin, Pasqualino Mucceda, Vienne)
• Plus de 150 restaurants et cafés présents dans un rayon de 1 km (e.g. La Maison des Grillades, Le Zorba, McDonald's, La Regina, Les Enfants Terribles, Si Jamais, Le Cleopatra, La Mignonnette, L'Osteria, Lunch Garden)

Tienen

• Gare (1,2 km) accessible à pied  
• Présence de commerces dans un rayon de 1 km (e.g.  Spar, Carrefour Express, ALDI, Colruyt, Delhaize, Lidl)
• Plus de 60 restaurants et cafés présents dans un rayon de 1 km (e.g Restaurant Melchior, Casa Al Parma, Thailand House, The Room, Bar-Bier, De Wolmet, Bij Pieter)
• Situé à 30 minutes en voiture ou en train de Louvain

Houffalize

• À deux pas du parc naturel des deux Ourthes, du château de Tavigny, et de nombreux sites d’activités sportives (e.g. randonnée, vélo-tout-terrain, acrobranche, etc.). Houffalize est une lieu privilégié pour les amateurs de sport, culture, et de nature.
• Une dizaine de restaurants et cafés sont présents dans un rayon de 1 km (La Grange Achouffe, Festi-frites le 52, Aux Cheras - Café du Chera, Autre Chose, La Petite Brasserie, Taverne de La Chouffe, , Les 3 passerelles, Le Scotch' Inn)

RÉSUMÉ DU PROJET

*Renonciation au droit d'accession (voir notre page lexique)

** Ci-dessous, vous trouverez des précisions quant aux statuts des permis:

• Livita Grand-Bigard : un premier permis basé sur le Ruimtelijk UitvoeringsPlan (RUP), qui a été délivré en novembre 2018. Ce dernier a fait l’objet d’un premier recours portant sur le fond auprès de la province qui a été rejeté. Ce rejet fait l’objet d’un recours portant sur la forme. Le porteur de projet estime que le permis libre de tous recours devrait être obtenu d’ici avril 2025.
• Paterspand Turnhout : de manière similaire au projet Livita Grand-Bigard, un premier permis a fait l’objet d’un recours qui a été rejeté. Une décision devrait être prise dans le courant du mois de mars  2025. Si la décision est favorable au projet, une procédure abrégée d’obtention de permis environnemental sera suivie.
• Couvent des Clarisses : un accord de principe avec le fonctionnaire délégué de la région wallonne a été obtenu avant les dernières élections. La région doit toujours délivrer le permis et ensuite le porteur de projet pourra demander un permis d’environnement. Si toutefois un recours devrait être introduit, l’organisme compétant en région wallonne étant moins encombré que celui en région flamande, une décision pourrait être obtenue entre 6 mois et 1 an selon le porteur de projet.
• Tirlemont : permis d’urbanisme obtenu, libre de tous recours.
• Houffalize : un accord de principe obtenu auprès du conseil communal et de la région wallonne. L’accord de la région wallonne est crucial car le projet se situe à côté de l’Ourthe. Un permis d’environnement sera introduit en durant le deuxième trimestre de 2025. 

ARCHITECTURE

DURABILITÉ

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des projets. La marge brute visée pour l’ensemble des projets est de 30,4%.

*Hors frais de financement, de gestion de commercialisation.

Ces indicateurs sont intégrés dans le scoring de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

PLAN DE TRÉSORERIE

Le graphe ci-dessous reprend l’estimation du plan de trésorerie de IMOYA HOLDING NV de 2024 à 2028. Comme expliqué dans la section bilan des états financiers, la méthode de reconnaissance de revenus choisie impacte le compte de résultat. La visualisation du plan de trésorerie donne une meilleure représentation des avancées de l’ensemble des projets dans le portefeuille couvert par la présente opportunité d’investissement.

Ce plan est basé sur les paramètres suivants :

• Les plan d’affaires des différents projets avec leurs délais respectifs
• Une projection de flux de trésorerie provenant d’autres segments d’affaires et projets (e.g. Imoya Care, Heerenhuizen, Vilvoorde, etc.) ne faisant pas partie des projets concernés par la présente opportunité
• Tous les coûts financiers, incluant donc l’injection de 4.000.000 EUR de dette Ecco Nova ainsi que du paiement des frais financiers qui s’y rapportent. Cependant, remboursement est exclu du plan de trésorerie.

Or on constate que la position de trésorerie en fin 2028 de plus de 20 millions d’euros est largement suffisante pour couvrir le remboursement d’Ecco Nova.

ETATS FINANCIERS

ACTIF

Le tableau ci-dessous reprend le bilan consolidé de IMOYA HOLDING NV pour les années fiscales 2022, 2023 ainsi que les prévisions pour 2024 et 2025 en considérant l’intégration du prêt Ecco Nova au bilan.

PASSIF

Veuillez également noter qu’une augmentation de capital a eu lieu en 2024 portant le capital de la société à 16.200.000 EUR.

Il existe également d’autres créanciers au niveau subordonné, notamment Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV), Look&Fin, et Quaestor portant le total des dettes subordonnées hors Ecco Nova au 31/12/2024 à 8.597.669 EUR. De manière générale, les remboursements de ces prêts auront lieu avant Ecco Nova. Veuillez trouver ci-dessous les principaux éléments de ces derniers :

• PMV : le prêt, initialement d’un montant de 5.000.000 EUR a servi à financer des projets passés et livrés (Kasteel ter Ham, Kantkwartier) ainsi que 2 projets liés à la présente offre, Tienen et Paterspand. Le prêt se situe au niveau de IMOYA SA, filiale de IMOYA HOLDING NV, et arrive à échéance le 31/12/2025. Un accord de principe a été établi avec PMV afin de reporter l’échéance jusqu’à livraison et commercialisation des projets en cours. Dorian Groep est également codébiteur du prêt.
• Look&Fin : le prêt, initialement d’un montant de 995.550 EUR finance le stock de projet en cours non liés à la présente offre, dont une partie des actifs reste à vendre, notamment Heerenhuizen avec 6 appartements ainsi que Kantkwartier avec 16 places de parking. Ce financement est garanti par une hypothèque sur les places de parking, une couverture d’assurance par Atradius ainsi que les garanties classiques d’un emprunt Winwinner sur une tranche de 245.550 EUR. Les sociétés SPV qui ont un rapport avec le développement des projets mentionnés sont codébitrices du prêt (Leovil SA, Breynaert Invest, Imoya Projects et Imoya Projects Residential). Le prêt est constitué de 3 tranches dont une première de 300.000 EUR, une seconde de 450.000 EUR et un troisième de 250.000 EUR qui arrivent respectivement à échéance le 01/07/2027, le 08/07/2027 et le 24/07/2029.
• Quaestor : le prêt type bullet d’un montant de 5.000.000 EUR est dit corporate et sert à financer l’ensemble de IMOYA HOLDING NV. Ce dernier dispose d’un nantissement des sociétés SPV détenues par IMOYA HOLDING NV dont celles qui détiennent les projets liés par la présente offre (Imoya Projet SA, Imoya Project Residential SA, Imoya SA, Servantis BV, Brynaert Invest BV, Sint Annacenter BV). Le prêt arrive à échéance le 15/07/2028.

COMPTE DE RÉSULTAT

Veuillez noter que la société opte pour la méthode de l’achèvement en ce qui est de la reconnaissance de revenu. Cela implique que la totalité des revenus engendrés par un projet donné n’est reconnue qu’à la livraison complète et à la fin de la commercialisation. D’ici là, les dépenses sont comptabilisées dans l’actif du bilan en tant que stock et coûts à reporter. Les revenus sont comptabilisés dans le passif du bilan sous les acomptes sur commande.

Cette méthode est applicable car les projets présentent une forte prédictibilité en matière de résultat et qu’il n’est pas nécessaire d’effectuer des estimations importants (au contraire du développement pharmaceutique par exemple). Néanmoins, cela génère une certaine volatilité dans les résultats annuels qu’il advient d’analyser sur le temps long. Pour ce faire, vous pouvez vous référez à la projection de trésorerie dans la partie chiffres.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

IMOYA HOLDING NV fait appel aux Ecco-investisseurs pour financer les frais de développement de 5 projets identifiés pour un montant total de 4.000.000 EUR dont la première tranche d’un montant de 2.000.000 EUR vous est proposée.

La seconde tranche de 2.000.000 EUR est prévue pour l’été 2025, à la condition que le porteur de projet ait obtenu le permis d’urbanisme pour le projet Livita à Grand Bigard.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société IMOYA HOLDING NV selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à IMOYA HOLDING NV est de 4 ans à compter du 01/04/2025 avec la possibilité de prolonger le prêt de 12 mois.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 10 % par an. Le remboursement du capital se fait à l’échéance du prêt (bullet) et les intérêts sont payés chaque année à terme échu.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• L’engagement de la société DORIAN GROEP NV, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de Projet à ECCO NOVA FINANCE.
• Maintenir un ratio de capital sur capital et quasi-fonds propres supérieur à 45%. Cet engagement implique que le porteur de projet devrait injecter du capital s’il venait à devoir contracter des emprunts supplémentaires. 
• Le nantissement de 25% des actions de IMOYA HOLDING NV détenues par DORIAN GROEP NV pour garantie de toute somme dont elle est débitrice à l’égard d’ECCO NOVA FINANCE.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, IMOYA HOLDING NV a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Une rencontre entre Ecco Nova et le Porteur de projet a été organisée le 14 février et une visite de différents projets réalisés a été effectuée.

Liste des documents reçus :

• Une présentation des projets portés par les filiales de IMOYA HOLDING NV
• Le plan de faisabilité de chaque projet
• Un budget au niveau de IMOYA HOLDING NV couvrant les années 2024 à 2028
• Permis de construire libre de tous recours pour le projet de Tirlemont ainsi que la documentation des demandes de permis en cours
• Les actes d’acquisition des terrains pour les projets Paterspand Turnhout, Couvent des Clarisses, Tirlemont, ainsi que la RDA pour Livita Grand-Bigard
• Les termes et conditions pertinents des contrats de prêts en vigueur au sein de IMOYA HOLDING NG
• Une situation comptable consolidée et auditée par Dorian Group NV au 31/12/2022 et au 31/12/2023.
• Une situation comptable au 31/12/2024 de IMOYA HOLDING NV non consolidée.
• Les éléments de KYC : carte d’identité des représentants légaux, UBO des entités concernées, livre des parts, statuts, etc

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Les projets projetés intègrent différents aspects ESG appréciés : rénovation lourde d’anciens bâtiments, logements intergénérationnels avec services de soins, géothermie etc.
• La marge brute des différents projets est de 30,4 %, ce qui est confortable pour absorber d’éventuels surcoûts financiers ou opérationnels.
• La société DORIAN GROEP, maison mère de IMOYA HOLDING agit en tant que codébiteur solidaire et invisible du prêt. Au 31/12/2023, le capital souscrit de DORIAN GROEP était de 7.000.000 euro.
• Le porteur de projet bénéficie d’une solide expérience dans la promotion immobilière avec plus de 150 unités livrées récemment.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• La présente offre concerne le financement d’un portefeuille de projets en développement dont la majorité des permis (4/5) sont encore à obtenir. Cela étant dit, la plupart des projets sont à des stades bien avancés des procédures d’obtentions de permis et le porteur de projet prévoit l’obtention de ces derniers d’ici maximum fin décembre 2025.
• Le niveau d’endettement atteint un seuil qui ne devrait plus augmenter au risque d’amener les frais financiers du groupe à un niveau potentiellement dommageable. Afin de limiter le niveau d’endettement, Ecco Nova impose le respect d’un ratio de capital sur capital majoré des quasi-fonds propres (voir scoring de risque) de minimum 45% durant toute la durée du prêt. Ainsi, si la société venait à devoir emprunter davantage, le porteur de projet serait contraint d’injecter du capital afin de respecter cette clause.
• Une fois les permis obtenus, des délais supplémentaires dans la construction des différents projets pourraient retarder leur aboutissement et leur commercialisation. Par prudence, un buffer de 1 an est déjà prévu via la possibilité de prolonger le présent prêt d’une durée de 1 an. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement. Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le prêt de manière anticipée après 12 mois moyennant 3 mois d'indemnités de remploi. Après 36 mois, le remboursement anticipé peut se faire sans indemnité de remploi.

Le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE au fur et à mesure des remboursements des comptes courants et des distributions de dividendes liés aux projets et ce à concurrence de l’intégralité des montants en question, pour autant que les prêts subordonnés actuels de PMV et Quaestor, dont l’encours s’élevait à 7.658.651 € le 31/12/2024, soient intégralement remboursés. En cas de remboursement anticipé obligatoire effectué par le Porteur de projets, le Porteur de projets ne sera redevable envers ECCO NOVA FINANCE d’aucune indemnité de remploi.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, IMOYA HOLDING NV octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Nantissement de 25% des actions de IMOYA HOLDING NV détenues par DORIAN GROEP NV pour garantie de toute somme dont elle est débitrice à l’égard d’ECCO NOVA FINANCE.
• L’engagement de la société DORIAN GROEP NV, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de Projet à ECCO NOVA FINANCE.
• L'engagement du maintient du ratio de capital sur capital et quasi-fonds propres supérieur à 45%. Cet engagement implique que le porteur de projet devrait injecter du capital s’il venait à devoir contracter des emprunts supplémentaires. 

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations sont émises aux conditions suspensives suivantes :

• L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 1.500.000 €, au terme de la Période de souscription ;
• La mise à disposition des sûretés mentionnées ci-dessous.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3703.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.