LE PORTEUR DE PROJET

Lemon Investment est une société immobilière basée à Ottignies-Louvain-la-Neuve. Elle a été constituée sous le nom de Rooftop Capital Investment. En novembre 2024, Filip Suykerbuyk en a fait l’acquisition et la société est désormais active sous le nom de Lemon Investment. À ce jour, elle est principalement active en région wallonne sur 3 segments :

1. Promotion immobilière
2. Opérations immobilières de type “Buy & Sell” (marchand de biens)
3. Opérations immobilières de type “Buy & Hold” (Opérations patrimoniales)

Sa philosophie repose sur 3 piliers fondamentaux : l’impact environnemental (choix des matériaux et des techniques), l’impact social (affordable housing) et l’impact économique, notamment pour les quartiers où les projets sont développés.

Bien que la société ait été fondée en avril 2023, son conseil d’administration ainsi que ses équipes opérationnelles bénéficient de plus de 20 ans d’expérience dans les secteurs de l’immobilier et de la finance, garantissant une expertise éprouvée et une gestion rigoureuse de ses développements.

ORGANIGRAMME

L’organigramme actuel, limité aux sociétés liées à cette opération, vous est présenté ci-dessous :

• Les Terrasses de Jemeppe 1 (LTJ1) : Société détenant l’immeuble existant permettant le développement de la promotion immobilière
• Les Terrasses de Jemeppe 2 (LTJ2) : Société assurant le développement (rénovation complète et construction d’un étage complémentaire) du projet Les Terrasses de Jemeppe (quote-part construction)
• Lemon Investment : Société de droit belge (holding), actuellement actionnaire à 100% des sociétés LTJ1 et LTJ2

*Lemon Investment fait l’objet d’une augmentation de capital ce vendredi 07/02/2025 à Bruxelles auprès du notaire Pablo Dedoncker qui portera son capital à 9.500.000 EUR. 

ÉQUIPE DE GESTION

FILIP SUYKERBUYK

• Managing partner (administrateur délégué) LEMON INVESTMENT
• Diplômé en MSc Architecture (UA)
• Diplômes en MSc Urbanisme (UG et KUL)
• MBA ESADE Business School
• Executive Master en Real Estate, Antwerp Management School
• Ancien directeur développement chez Home Invest Belgium
• Ancien collaborateur Alides REIM, Buysse & Partners, BVI et Brussels Airport Company pour des fonctions de sourcing (analyse et achat de projets) et développement (gestion du projet) de projets immobiliers, y compris des projets résidentiels mixtes

Ce parcours varié démontre une parfaite maîtrise du cycle complet d’investissement et de développement immobilier, en résidentiel, logistique, industriel et commercial, dans des contextes locaux et internationaux.

JÉRÔME SIMON

• Senior Project Manager (via Qbuild) LEMON INVESTMENT
• Ingénieur civil en construction
• + de 25 ans d’expérience dans l’immobilier et la construction, avec une expertise marquée dans la gestion et le développement de projets immobiliers complexes
• Ancien collaborateur chez Thomas & Piron, Nextensa (Ackermans & van Haaren)
• Depuis 2020, administrateur-Associé chez QBuild, où il mène des projets d’assistance à maîtrise d’ouvrage, suivi d’exécution et études de faisabilité. Il est reconnu pour son réseau étendu, sa capacité à gérer des équipes multidisciplinaires et son expertise stratégique, financière et opérationnelle dans la conduite de projets immobiliers

VALÉRY AUTIN 

• Président du Conseil d’administration de LEMON INVESTMENT
• Président du conseil d’administration depuis 12 ans pour Groupe Financière Teychené (groupe France-belge)
• Chief Financial Officer (CFO - févr. 2016 - juil. 2018) Immobel
• Chief Financial Officer (CFO – janv. 2010 – oct.. 2012) Ascencio
• Deloitte (Senior Manager)
• + de 15 ans expérience en investissements immobiliers

JEAN-JACQUES CLOQUET 

• Administrateur de LEMON INVESTMENT
• Ingénieur civil
• CEO de Pairi Daiza (janv. 2019 – sept. 2020)
• CEO de l'aéroport de Charleroi (juil. 2009 – janv.. 2019)
• Solvay (13 ans) : Directeur Unité opérationnelle

HISTORIQUE DU SITE

Construit il y a 70 ans, le bâtiment dit du Grand Bazar de Jemeppe a multiplié les affectations commerciales jusqu’à accueillir une maison de repos, fermée depuis 2021.

Différents programmes d'affectation du lieu de 1954 à 2021

C’est un lieu emblématique et incontournable de la commune de Jemeppe-sur-Meuse, d’ailleurs inscrit à l’inventaire du patrimoine immobilier culturel de Wallonie.

Son avenir a récemment été repris en main par Filip Suykerbuyk avec la ferme volonté de le rénover en profondeur, le rehausser et le reconvertir en un ensemble immobilier mixte, majoritairement résidentiel.

Le bâtiment de style moderniste en brique claire et en béton caractérisé par sa forme arrondie suivant les rues adjacentes a conservé ses lignes directrices depuis son plus jeune âge. Il est actuellement composé d’un rez-de-chaussée commercial presque entièrement vitré surmonté d’un auvent en béton peint de couleur blanche et d’un premier étage de grande hauteur, massif (aujourd’hui percé de petites ouvertures verticales) avec une grande ouverture dans l’arrondi de la façade. Il se termine par un second niveau vitré (aujourd’hui partiellement fermé), en retrait et surmonté d’un auvent en béton et d’une couronne en brique de teinte claire.

État actuel du bâtiment

Pour le Grand Bazar, l’essor de l’offre scolaire locale (secondaire et supérieur), l’arrivée possible de la future ligne de tram liégeoise et la transformation initiée dans les quartiers voisins - notamment avec la rénovation et la réaffectation du château Antoine, l’aménagement du port de plaisance et le futur réaménagement de la place des Quatre Grands - remettent la commune dans les radars des investisseurs et y relance la demande de logements de qualité. De plus, l'implantation d'un magasin Aldi dans la rue R.J. Wettinck le long du Grand Bazar peut indiquer que cette zone est perçue comme économiquement viable. Aldi, étant une grande enseigne de distribution, effectue des études de marché approfondies avant de choisir ses emplacements. Cela signifie que la zone a le potentiel d'attirer un nombre suffisant de consommateurs pour soutenir l'activité du magasin.

Vue d'ensemble des projets de la ville de Seraing

PROJET

Le projet « Les Terrasses de Jemeppe » est un projet de rénovation lourde d’un bâtiment existant et d’une rehausse d’un étage (Rez +3). Il sera composé de 39 appartements répartis sur 3 niveaux, 2 commerces au rez-de-chaussée, 44 places de parking et un parking intérieur de 54 emplacements vélo.

Le permis d’urbanisme a été délivré par la ville de Seraing en date du 25 septembre 2024. Depuis lors, le porteur de projet a entamé la commercialisation au sein de son propre réseau. 41% des appartements font déjà l’objet d’une réservation.

Afin d’adapter la construction existante au nouveau programme résidentiel, le projet prévoit le percement de nouvelles baies permettant un apport conséquent d’air et de lumière aux différents logements.

Vue façade rue. AAFH! Architecte

L’entrée principale se situera rue des Quatre Grands et donnera accès aux étages par l’aménagement d’un nouvel escalier et d’une nouvelle cage d’ascenseur permettant l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite. Ce hall principal accueillera également les boîtes aux lettres pour l’ensemble des appartements, un local de ménage et un local poussettes. L’entrée secondaire, sise rue R.J Wettinck, offrira un local pour vélos (54 emplacements) et sera aménagée pour permettre l’évacuation en cas d’incendie via la création d’une nouvelle cage d’escalier. Le projet prévoit également le réaménagement et la verdurisation de la zone de parking existante (44 emplacements) en fond de parcelle et accessible depuis la rue des Quatre Grands. La réorganisation de cette zone permettra le précâblage du parking pour les voitures électriques et l’implantation de quatre poubelles enterrées de type Molock.

Aux étages, le permis prévoit la démolition de l’ensemble des cloisonnements, escaliers et ascenseurs: seule la structure existante et les façades seront maintenues. Le bâti existant et l’extension en toiture (structure bois/acier), en retrait des façades, seront divisés en 39 unités d’habitation, les pièces de vie (séjour/cuisine/chambre) étant disposées à la périphérie du bâtiment. Si le programme résidentiel prévoit une majorité de petites unités (grands studios, appartements 1 chambre), il s’attache également à conserver une mixité de typologie par niveau avec, à chaque étage, de grands logements 3 chambres, chaque unité disposant d’une cave et d’une buanderie. On notera également - d’où le nom - la présence de grands balcons au second niveau et de larges terrasses au dernier étage.

Aménagement intérieur d'un des appartements neufs: pièce de séjour avec balcon donnant sur la place des Quatre Grands. AAFH! Architecte

Enfin, en conformité avec l’architecture originelle du Grand Bazar, la toiture de l’extension restera plate. Il y sera implanté des panneaux solaires couvrant les besoins en énergie du parking et des communs. Les techniques des commerces du rez (banque et Kruidvad) actuellement positionnées sur la toiture du 1er étage seront également relogées au sommet et masquées par un pare-vue identique à ceux des séparatifs des terrasses. Une toiture verte de 225 m², accessible aux habitants de l’immeuble et aménageable par ceux-ci, est également prévue en toiture (rooftop).

Rooftop de la toiture de l'extension. AAFH! Architecte

Exemples de lots du troisième étage (extension) : en haut à gauche lot A303, en haut à droite lot A307, en bas à gauche lot A311 vue latérale, en bas à droite lot A311 vue intérieure. AAFH! Architecte

LOCALISATION

Le projet est situé à Jemeppe-Sur-Meuse, sur la commune de Seraing, au croisement de la rue Joseph Wettinck et de la rue des Quatre Grands.

Situé en plein centre de Jemeppe, la localisation offre de nombreuses facilités :  transports en commun reliant Seraing à Liège, supermarchés, commerces de proximité, restaurants, banques, pharmacies, installations sportives etc.

HISTORIQUE & PLANNING

• Septembre 2024 : Obtention du permis d’urbanisme
• Février 2025 : Lancement de la commercialisation au grand public. Actuellement, le porteur de projet a entamé la commercialisation au sein de son propre réseau. 41% des appartements font déjà l’objet d’une réservation, soit :
  • 10 studios
  • 4 appartements 1 chambre
  • 1 appartement 2 chambres
  • 1 appartement 3 chambres
• Février 2025 :
  • Conclusion du crédit bancaire pour la construction du projet et l’acquisition de l’immeuble existant
  • Acquisition de l’immeuble existant pour la réalisation du projet 
  • RDA interne entre les sociétés de projets LTJ1 et LTJ2 
• Mars 2025 : Début des travaux préparatoires (études géotechniques, commandes de matériaux, installations des équipements temporaires, etc.)
• Mai 2025 : Début du gros-œuvre
• Février 2026 : Début des travaux techniques
• Mai 2026 : Début du second œuvre et des raccordements
• Novembre 2026 : Livraison (prévisionnelle) du projet
• Mars 2028 : Fin de la commercialisation (estimation Ecco Nova)

PARTIES PRENANTES

• Bureau d’architecture : AAFH ! Architecte
• Bureau d’études en stabilité : Gesplan
• Bureau de contrôle agréé : SECO
• Coordination sécurité-santé : Genie Tec Belgium
• Responsable PEB / Bureau d’études en techniques spéciales : DFT Engineering
• Assistance à la maîtrise d’ouvrage : QBUILD

OFFRE DE FINANCEMENT

La présente levée de fonds a pour but de financer l’augmentation de capital des sociétés LES TERRASSES DE JEMEPPE 1 (LTJ 1) et LES TERRASSES DE JEMEPPE 2 (LTJ 2). 

Les fonds levés seront mis à disposition de la manière suivante :

• 900.000 EUR pour augmenter le capital de LTJ 1 
• 50.000 EUR pour augmenter le capital de LTJ 2 

En cas d’atteinte du montant maximal de l’offre*, le schéma ci-dessous illustre cette opération : 

*Le % de détention dépendra du montant levé à l’issue de la levée de fonds.

**Lemon Investment fait l’objet d’une augmentation de capital ce vendredi 07/02/2025 à Bruxelles auprès du notaire Pablo Dedoncker.

Au moment du lancement de la campagne, les pactes d’actionnaires sont en cours de finalisation. Ils prévoient une distribution préférentielle de dividendes (voir extrait du pacte d’actionnaire ci-dessous):

«Ecco Nova Finance bénéficie d'un droit prioritaire lui garantissant :

• Un rendement cible brut* annuel équivalent à 13 %, calculé prorata temporis sur la durée effective de leur investissement.»

Le rendement cible brut tel que négocié considère une capitalisation.

*Rendement brut de précompte mobilier mais net de l’impôt des sociétés

RENDEMENT CIBLE ET EQUITY MULTIPLE

Dans le cadre de cette offre, s’agissant d’une prise de participation en capital, la durée et le rendement sont variables, en fonction des performances financières et de la date d’achèvement du projet LES TERRASSES DE JEMEPPE. 

Le rendement annuel cible de l’opération, tenant compte de la distribution préférentielle des dividendes prévue par le pacte d’actionnaire, est estimé à 13% et la durée cible est estimée à 3 ans (36 mois). En capitalisant les intérêts, le rendement augmentera avec la durée du projet. 

A=P(1+ r/n)nt

Dans cette formule : A est la valeur future du montant investi, P est le montant initial investi, r est le rendement annuel cible, n est le nombre de périodes de composition et t est la durée du placement (en années). 

Les termes négociés par Ecco Nova donnent accès prioritairement à la marge du projet jusqu’à l’atteinte d’une rémunération équivalente à un rendement cible brut annuel 13%. 

Ce rendement correspond au rendement équivalent offert pour une obligation avec paiement annuel des intérêts durant la durée cible. La durée cible étant estimée à 3 ans, cela revient à une obligation de 14,77% sans une capitalisation des intérêts.

Ainsi, pour un investissement de 1.000 euros, sur une durée de 3 ans, le retour sur investissement pourrait être de 1.443 euros à la finalisation du projet. 

Ainsi donc, votre mise est multipliée par un facteur 1,443, c’est ce qu’on appelle, désolé pour le jargon, l'Equity Multiple que vous pouvez simuler en cliquant sur le bouton "Investissez".

ANALYSE DE SENSIBILITÉ

L’analyse de sensibilité ci-dessous reprend le rendement cible attendu en fonction du prix de vente au m² moyen (surface terrasses inclues) de la promotion et de la durée du projet, sur base du budget total de la promotion.

Notez que le rendement affiché ci-dessous est un rendement capitalisé, tandis que le rendement cible correspond au rendement brut équivalent offert pour une obligation avec paiement annuel des intérêts durant la durée cible.

Afin d'évaluer le retour sur investissement (en EUR), l'analyse de sensibilité ci-dessous reprend le montant perçu (en EUR), tenant compte d'un investissement de 1.000 EUR, en fonction du prix de vente au m² moyen de la promotion et de la durée du projet. 

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier « Les Terrasses de Jemeppe », le porteur de projet est attentif aux aspects ESG suivants :

• Rehausse en CLT, ce qui permet une densification urbaine sans devoir artificialiser de nouveaux sols
• Pompes à chaleur
• Panneaux solaires
• Localisation optimale pour un mode de vie intégrant la mobilité douce via les transports en commun et les commerces situés à un courte distance à pied
• Terrasse commune donnant vie à un lieu de partage
• Incitants à la mobilité douce supplémentaire : parking vélos
• Gestion commune des déchets (poubelles enterrées pour le tri)
• Affordable housing : prix d’entrée à 145.000 € HT

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l'annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Budget & Financement

Le projet LES TERRASSES DE JEMEPPE nécessite un investissement total de 7.742.500 EUR.

Le projet sera financé de la manière suivante : 

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. 

* Hors frais de financement & frais de commercialisation.

RÉSUMÉ DU PROJET

SWOT

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, LEMON INVESTMENT a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Notre équipe s’est rendue sur place lundi 27 janvier pour rencontrer l’architecte et visiter le bâtiment dans son état actuel.

Liste des documents reçus :

• Plan financier du projet LES TERRASSES DE JEMEPPE 
• Rapport d’expertise de valorisation du projet immobilier de Stadim 
• Contrat de d’assistance à la maîtrise d’ouvrage signé avec QBUILD 
• Plans et visuels du projet (AAFH Architecte)
• Convention d’achat du foncier 
• Attestation signée par l’atelier d’architecture confirmant le budget du projet ; 
• Baux commerciaux en cours des surfaces commerciales du rez-de-chaussée (ING et Kruidvat)
• Conventions d’achat-vente des unités pré-vendues 
• Grille des prix de vente de l’ensemble des unités d’habitation 
• Permis d’urbanisme purgé de tous recours 
• Principaux termes du financement bancaire (Belfius) 
• Éléments du KYC 

RISQUES

Ci-dessous nous repronons l'intitulé des risque repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques Liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d'illiquidité de l'investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS 

• Acquisition du foncier en dessous des prix du marché qui permet une commercialisation à un niveau de prix particulièrement compétitif
• Niveau de commercialisation de 16 appartements sur 39 (41%) soit un chiffre d’affaires de 2.892.500 EUR de préventes
• Projet de rénovation/réhausse répondant aux standards énergétiques les plus performants amenant à un Ecco Score de 84
• Design et qualité de construction : Un design attrayant et une construction de qualité
• Produit adapté aux investisseurs et acquéreurs-occupants
• Situation au sein d’un quartier en plein renouveau
• Intérêt de l'Agence Immobilière Sociale (AIS) locale pour la prise en location des unités proposées

LES POINTS D’ATTENTION

• Financement (Loi Breyne) : Le rythme de commercialisation influence l’utilisation du crédit
• Instabilité économique : Les fluctuations économiques peuvent affecter la demande immobilière et la capacité des acheteurs potentiels à obtenir un financement
• Projet situé dans une commune en cours de gentrification

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une prise de participation au capital (achat d’actions) de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

CONDITIONS SUSPENSIVES 

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 900.000€, au terme de la Période de souscription.
2. La signature du pacte d’actionnaires des sociétés Les Terrasses de Jemeppe 1 et Les Terrasses de Jemeppe 2 entre Ecco Nova Finance & Lemon Investment. 
3. La mise à disposition d’un contrat de financement bancaire signé pour un montant de minimum 3.600.000 EUR et d’un contrat de garantie de fin d’achèvement (GFA) signé. 

Ces conditions seront levées au plus tard le 15/03/2025.

PRÉCOMPTE MOBILIER

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

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• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -6579.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les montants affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48 heures qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 € TVAC sont dus à Ecco Nova pour cette opération.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.