PERSPECTIVE FUND II

PERSPECTIVE FUND II est une société à responsabilité limitée créée en octobre 2023 par CREATION L.C. Cette société est un véhicule d’investissement – également appelé un fonds immobilier non coté - dédié au développement de projets de promotion immobilière neuve. Le fonds a été constitué pour une durée estimée à 10 ans au terme de laquelle il sera liquidé.  

Le fonds est composé de deux catégories d’actionnaires:  le « Strategic Partner » représenté par CREATION L.C., et les « Partenaires Financiers » qui représentent l’ensemble des autres actionnaires.

La stratégie d’investissement s’articule autour des éléments suivants :

• Territoire géographique visé : Belgique et Luxembourg
• Typologie : les projets doivent être hauts de gamme et de style contemporain. Il doit s’agir de constructions basse énergie pourvues d’espaces verts  
• Taille maximum par projet projeté (développement) : valeur max totale de 35.000.000 EUR
• Affectation : Principalement résidentielle
• ROI minimum par projet : minimum 15%
• Fonds propres engagés par projet : minimum 10%
• Ratio financement bancaire pour l’acquisition du terrain : estimé à 70% dans les projections

ORGANIGRAMME

Le fonds détient deux entités, Perspective GROUND 2 SRL et Perspective FEEL 2 SRL. La première agit comme société foncière, autrement dit c’est à travers cette société que les terrains sont acquis et vendus afin d’optimaliser l’attractivité des projets vendus pour les futurs acquéreurs. La seconde prend en charge le développement, la construction, et le financement qui s’y prête.

L’optimisation sur les terrains découle du fait que la vente d’un terrain n’est pas soumise à la TVA mais aux droits d’enregistrement (hors primo acquéreur, 12,5% en Wallonie). Sur la construction la TVA est applicable car il peut s’agir d’une construction neuve (21%) ou, dans certain cas, d’une rénovation (6%). En séparant la quote-part terrain de la quote-part construction, l’acquéreur ne paye la TVA que sur la partie bâtie et non sur le terrain ce qui réduit le coût total d’acquisition.

ÉQUIPE DE GESTION

CREATION L.C.

CREATION L.C. est la société patrimoniale de l’architecte Luc Spits, représentée et administrée par Ingrid Spons à titre gratuit. La société est à l’initiative de la mise en place de Perspective Fund 2 ; Les partenaires financiers contribuent au fonds en y apportant des liquidités ou des biens immobiliers (apport en nature).

PERSPECTIVE GROUPE

Perspective Groupe (PG) est un développeur immobilier familial basé à Warsage, actif principalement en Wallonie, avec plus de 20 ans d’expérience sur le marché liégeois. Leur spécialité : des projets résidentiels de qualité haut de gamme, intégrant une approche ESG, avec une attention particulière portée à l’architecture, la durabilité et la rentabilité.

Représentée par Luc Spits, Benjamin Masset et Benoît Habay, l’entreprise propose une solution complète allant de la prospection foncière à la vente, en passant par l’analyse, la construction (en lots séparés) et la stratégie commerciale.

LUC SPITS ARCHITECTURE

Luc Spits

Luc Spits est un architecte belge renommé pour son approche contemporaine, sensible au bien-être, à la durabilité, et à l'innovation. Sa carrière, débutée en 1988, l'a conduit à fonder son propre bureau, Luc Spits Architecture (LSA), en 1996. Depuis lors, il a développé une multitude de projets en Belgique et à l'international, se distinguant par une esthétique épurée et une attention particulière aux détails. Son travail avec PERSPECTIVE FUND II garantit des projets à forte identité architecturale, innovants et respectueux de leur environnement.

Parcours professionnel

• 1988 : Débuts professionnels aux côtés des architectes Jan Drieskens et Jos Dubois à Hasselt, où il affine ses compétences et développe une vision entrepreneuriale inspirée de son père.
• 1996 : Création de son propre bureau d'architecture, Luc Spits Architecture, avec l'ambition de se consacrer exclusivement à l'architecture contemporaine.
• 1999 : Transformation du bureau en société anonyme (SA), marquant une étape importante dans son développement professionnel.
• 2012 : Implantation du bureau à Visé et expansion des activités avec la création d'un pôle dédié à l'architecture d'intérieur et au design.
• 2013 : Mise en place d'un pôle de coordination et de suivi de chantier, renforçant l'approche intégrée du bureau dans la gestion des projets.

Son bureau compte une vingtaine de collaborateurs, incluant des architectes, des dessinateurs, des modélisateurs 3D et des coordinateurs de travaux. Cette équipe pluridisciplinaire permet de gérer des projets de A à Z, de la conception à la réalisation.

Luc Spits Architecture est actif principalement en Belgique, avec des bureaux à Visé, Knokke-Heist et Luxembourg, mais également à l'international, participant régulièrement à des concours et événements tels que le MIPIM à Cannes.

Benoît Habay

Benoît Habay occupe le poste de Project Leader au sein de Perspective Groupe. Dans ce rôle, il est responsable de la coordination et de la supervision de projets immobiliers, assurant leur bon déroulement depuis la conception jusqu'à la réalisation. Avant de rejoindre Perspective Groupe, Benoît Habay a enrichi son expertise en travaillant pendant 10 ans au sein de la cellule développement de Luc Spits Architecture, un bureau d'architecture belge reconnu pour ses projets contemporains et minimalistes. Chez Luc Spits Architecture, il a participé à la réalisation de projets architecturaux variés, allant de villas de luxe à des développements immobiliers complexes, mettant en œuvre des concepts innovants et une attention particulière aux détails.

RÉFÉRENCES

Perspective Groupe et Luc Spits Architecture ont un track record de 5 projets livrés avec plus de 200 unités et plus de 2.000m² ainsi qu’un portefeuille de projets en cours. Parmi ces références, on peut notamment citer :

Robinson

Le projet Robinson se compose de trois copropriétés distinctes :

• Devant-Le-Pont, en façade de l’avenue Franklin Roosevelt, comprend 4 appartements traversants aux terrasses bien orientées, avec garages, parkings et espaces vélos en sous-sol.
• Le Verger, à l’arrière et à l’abri de la route, offre 16 appartements répartis dans deux bâtiments modernes, lumineux et minimalistes, avec jardins et accès sécurisé.
• La Grange, accessible depuis la rue Basse Hermalle, réhabilite un ancien bâtiment agricole en 2 maisons mitoyennes et 5 appartements, en conservant ses matériaux d’origine tout en y ajoutant des touches contemporaines.

La projet Robinson en quelques chiffres :

• 27 logements répartis en 3 propriétés
• superficies brutes entre 107 et 179 m² (hors terrasse)
• terrasses entre 15 et 64m²
• 10 parkings sécurisés au sous-sol
• des caves
• 4 parkings privatifs à l'extérieur
• Actuellement il ne reste que 2 unités en vente

Meuseview

Le site accueille un ensemble d’appartements, des espaces de bureaux, des commerces et une résidence multigénérationnelle (EDGAR). Toutes les générations s’y côtoient et le rythme de vie s’équilibre grâce à la diversité des résidents. Le style contemporain, la construction basse énergie et les espaces verts séduiront les personnes en quête de qualité de vie et de services.

Actuellement 90% des biens du projets sont vendus. Meuseview en quelques chiffres :

• 130 appartements
• 6 espaces commerciaux
• 4 espace de profession libérale
• superficies brutes entre 95,6 et 150 m² (hors terrasse)
• terrasses orientées Sud-Est ou Sud, entre 14 et 85m²
• 127 parkings sécurisés au sous-sol
• des caves
• 111 parkings privatifs à l'extérieur

Résidence de l’Égalité

Il s’agit d’un projet résidentiel épuré et contemporain situé à Thimister, au début de la rue de l’Égalité, dans un cadre privilégié entre les paysages champêtres du Thier des Oies et le centre de Thimister-Clermont, riche en services de proximité.

Actuellement il ne reste que 2 unités en vente. Le projet compte :

• 26 appartements,
• 15 parkings extérieurs ainsi qu’un sous-sol pouvant accueillir plus de 40 véhicules, des vélos et des caves privatives.

LES PROJETS PROJETÉS

Perspective Fund II travaille à la réalisation de 7 projets dont 3 sont en cours d’obtention de permis et 4 sont encore en phase de développement.

Les 3 projets en cours d’obtention de permis sont décrits ci-après.

EUPEN-BUSCH

Il s’agit de la construction d’un nouvel îlot de 84 appartements et de 35 maisons à Eupen. Une partie du terrain a été apporté en nature lors de la première levée de fonds via BET IMMO et une seconde partie du terrain a été achetée. Une réunion d’information publique s’est tenue en février 2025 et le projet dispose du soutien de la commune qui approuve le concept et la densité. Le permis d’urbanisme n’est pas encore déposé.

Le projet se déroulera en deux phases. Lors de la première, Perspective Groupe vise la livraison de 30 à 50 unités en comptant sur 20% de préventes, 15% de fonds propres et le reste du budget financé par de la dette bancaire. Il faut compter 15 mois pour le gros œuvre et 9 mois pour le parachèvement. Une fois le gros œuvre terminé, les équipes tournent et passent à la seconde phase en suivant le même schéma.

THEUX

Perspective Groupe vise 18 mois de construction en une seule phase pour ce projet de construction de 18 appartements. Le foncier est sécurisé via une convention d’achat sous réserve d'obtention du permis.

HANNUT

À gauche, sur le terrain 1 (CPAS), on retrouve les anciens bâtiments de la résidence Loriers qui va être démolie et convertie en une zone résidentielle de 25 appartements dont 2 seront cédées au CPAS. En 2025, la parcelle a été octroyée via un marché public avec affectation hypothécaire au profit de Perspective Fund 2. Le permis sur cette parcelle doit être déposé mais dispose déjà d’un retour positif quant aux concepts d’aménagement de la part du fonctionnaire délégué et de la commune.  

À droite, sur le terrain 2 (privé), on retrouve une autre parcelle qui appartient à des propriétaires privés. Cette dernière a été intégrée au portefeuille projet via une Renonciation de Droit d’Accession (RDA) pour laquelle un acompte de 20% devra être payé à l'obtention du permis et le solde 3 ans après. La parcelle se situe en zone communautaire mais grâce à la reconversion du home, les porteurs de projet pourront construire une série de maisons. En fonction des besoins de trésorerie, Perspective Fund 2 pourrait décider de vendre les lots à bâtir (plutot que des maisons finies) après avoir effectué les travaux d’urbanisation (impétrants).

Les 4 projets en phase d’étude se situent à Saive, Rocourt, Hannut, et Ciney. Ils pourraient représenter un nombre d’unités à construire respectivement de 18, 36, 54, et 120 unités, soit un total potentiel de près de 230 unités.

LOCALISATION

Les projets sont répartis dans la province de Liège ce qui fournit un minimum de diversité géographique tout en maintenant un niveau de maîtrise de la région par les porteurs de projets.

MARCHÉ

On constate des prix de vente à 3.290 €/m² à Eupen avec des fourchettes similaires aux communes proches et limitrophes (voir cartographie). Hannut et Theux offrent un nombre limité de promotions immobilières avec un petit nombre d’unités et des gammes de prix s’élevant respectivement à 3.479 €/m² et 2.800 €/m².

HISTORIQUE & PLANNING

RÉSUMÉ DES PROJETS PROJETÉS

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction des projets immobilier du fonds, le porteur de projet est attentif aux aspects ESG suivants :

• Pompes à chaleur
• Panneaux solaires
• Localisation optimale pour un mode de vie intégrant la mobilité douce via les transports en commun et les commerces situés à un courte distance à pied
• Gestion commune des déchets (poubelles enterrées pour le tri)
• Matériaux durables utilisés comme des ardoises naturelle, des châssis en aluminium, pas de crépi, etc.
• Dispositions prises pour la mise en place de bornes électriques par le câblage des places de parking

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l'annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Budget & Financement

Le projet Perspective Fund II nécessite un investissement total estimé à 44.086.524 EUR.

La structure de financement envisagée est la suivante :

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. 

* Hors frais de financement & frais de commercialisation.

RÉSUMÉ DU PROJET

OFFRE DE FINANCEMENT

La présente levée de fonds a pour but de financer l’augmentation de capital de PERSPECTIVE FUND II avec pour objectif de le porter à son niveau maximum souhaité de 5.000.000 EUR.

Une première levée de fonds a déjà eu lieu en avril 2024 par le biais de Creation L.C. et des partenaires financiers de Classe B pour un montant de 2.145.458 EUR.

La présente augmentation de capital fait partie d’un nouveau tour de table dont la contribution d’Ecco Nova s’élèvera à un montant maximum de 1.000.000 EUR, soit 20% des parts.

En cas d’atteinte du montant maximal de l’offre*, le schéma ci-dessous illustre cette opération :

*Le % de détention dépendra du montant levé à l’issue de la levée de fonds.

RÉMUNÉRATION DES ACTIONNAIRES

La marge générée par le fonds sera distribuée selon une clé de répartition qui dépend du Return on Investment (ROI) du fonds. Le ROI est défini comme la marge avant impôts générée par le projet divisée par les coûts engendrés au niveau de l’ensemble des projets.

ROI = (CA – Cm -  T – D – C – Pm – A - F) / (T + D + C + Pm + A + F)

Dans cette formule : CA est le chiffre d’affaire, Cm sont les commissions des agents immobiliers, T est le coût d’acquisition des terrains, D sont les frais de développement des projets (études), C sont les coûts de construction, Pm sont les frais de gestion (8% des coûts de construction), A sont les frais d’architecte (8% des coûts de construction), et F sont les frais financiers.

En fonction du ROI atteint par le fonds, la marge bénéficiaire est répartie selon la clé de répartition suivante :

Ce système de rémunération stimule les porteurs de projet à viser le plus haut ROI ce qui permet d’augmenter leur captation de la marge et améliore la valeur absolue du montant perçu par les actionnaires de classe B, C, et D. 

Le ROI minimum visé est de 15%.

Il faut également noter que le Perspective Groupe joue le rôle de gestionnaire du fonds mais également des projets en s’occupant notamment de la gestion administrative, du développement des projets, de la coordination de chantier et de l’origination des opportunités. Additionnellement à cette double casquette de gestionnaire, l’entreprise prendra également en charge la vente des projets. Pour ces services, Perspective Groupe est rémunéré à hauteur de 8% des coûts de construction, exclusivement en cas d’obtention de permis et à 3% des prix de vente.

Dans la même logique, Luc Spits via son atelier d’architecture conçoit et effectue le suivi des projets du fonds. Pour ce service, il est rémunéré 8% des coûts de construction, dont 30% sont libérés en cas de non-obtention de permis.

RENDEMENT CIBLE ET EQUITY MULTIPLE

Dans le cadre de cette offre, s’agissant d’une prise de participation en capital, la durée et le rendement sont variables, en fonction des performances financières et de la date d’achèvement des projets du fonds Perspective Fund 2.

Le rendement annuel cible de l’opération, tenant compte d’une capitalisation des intérêts, est estimé à 9,09% et la durée cible est estimée à 8 ans.

A=P(1+ r/n)nt

Dans cette formule : A est la valeur future du montant investi, P est le montant initial investi, r est le rendement annuel cible, n est le nombre de périodes de composition et t est la durée du placement (en années).

Ainsi, pour un investissement de 1.000 euros, sur une durée de 8 ans, le retour sur investissement pourrait être de 2.006 euros à la finalisation du projet.

L'idée qu'un rendement cible sur 8 ans puisse être divisé par 8 pour obtenir un taux annuel est un malentendu courant. Ce rendement cible équivaut à au taux d’intérêt de 12,58% d’une dette dont le capital est remboursé à terme.

Ainsi donc, votre mise est multipliée par un facteur 2,006, c’est ce qu’on appelle, désolé pour le jargon, l'Equity Multiple que vous pouvez simuler en cliquant sur le bouton "Investissez".

EQUITY MULTIPLE

ANALYSE DE SENSIBILITÉ

L’analyse de sensibilité ci-dessous reprend le rendement cible attendu en fonction de la variation du chiffre d’affaire visé et de la durée du fonds, sur base du budget total de la promotion.

Afin d'évaluer le retour sur investissement (en EUR), l'analyse de sensibilité ci-dessous reprend le montant perçu (en EUR), tenant compte d'un investissement de 1.000 EUR, en fonction de la variation du chiffre d’affaire visé et de la durée du fonds.

SWOT

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, PERSPECTIVE GROUPE a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Plans de faisabilité détaillés des projets de Theux et Hannut ainsi qu’un plan de faisabilité préliminaire du projet Eupen ;
• Rapport d’expertise de valorisation d’un des terrains du projet à Eupen apporté en nature;
• Octroi du terrain par le CPAS pour le projet à Hannut ;
• Acceptation de l’offre d’achat du terrain à Eupen ;
• Convention de réservation du terrain à Theux ;
• Plans et visuels des projets (Luc Spits Architecture)
• Grille des prix de vente de l’ensemble des unités d’habitation pour les projets à Theux et à Hannut ;
• Convention de gestion entre le Perspective Groupe et le Perspective Fund 2 ;
• Convention d’architecture entre Luc Spits Architecture et le Perspective Fund 2 ;
• Éléments du KYC.

RISQUES

Ci-dessous nous repronons l'intitulé des risque repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques Liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d'illiquidité de l'investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS 

• Fonciers sécurisés
• Amélioration et contrôle des marges en travaillant en lots séparés
• Diversité des projets en taille et couverture géographique
• Type d’investissement historiquement réservé à des tickets de minimum 250.000 EUR
• Un design attrayant et une construction de qualité
• Produits développés adaptés aux acquéreurs-occupants
• Projets additionnels dans la pipeline
• Possibilité de vendre une parcelle du terrain du projet à Hannut si le fonds nécessite de libérer du cash

LES POINTS D’ATTENTION

• Portefeuille de projets en développement dont l’obtention des permis est incertaine et peut affecter les performances du fonds
• Financement (crédit bancaire) : Incertitude quant à l’obtention des crédits bancaires nécessaire au financement de la construction des projets
• Financement (Loi Breyne) : Le rythme de commercialisation influence l’utilisation du crédit
• Instabilité économique : Les fluctuations économiques peuvent affecter la demande immobilière et la capacité des acheteurs potentiels à obtenir un financement

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une prise de participation au capital (achat d’actions) de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

CONDITIONS SUSPENSIVES 

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 500.000€, au terme de la Période de souscription

2. L'adhésion au pacte d’actionnaires de la société Perspective Fund 2

PRÉCOMPTE MOBILIER

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère-Orban, 35, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

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• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7152.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
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• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48 heures qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 € TVAC sont dus à Ecco Nova pour cette opération.
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Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.