SUCCÈS

PRÊT COUP DE POUCE

IMPORTANT

RENDEMENT

Pour plus d'informations sur le taux équivalent annuel brut, téléchargez la note de calcul.

LE PORTEUR DE PROJET

IBA-Invest est une PME wallonne dont le siège social est situé à Soumagne. Son activité consiste à (1) acquérir des bâtiments commerciaux pour les mettre en location et (2) acquérir du matériel (machine et outillage) pour le mettre à disposition de sociétés opérationnelles liées. À ce jour, la société est propriétaire de 7 bâtiments commerciaux. Elle souhaite poursuivre son développement et va acquérir un bâtiment commercial anciennement occupé par Lidl Belgium. 

MANAGEMENT

IBA-Invest est dirigée par ses actionnaires, Philippe Vanvinckeroye et Benedicte Vandamme. Ils sont aidés par une équipe composée de 5 personnes, 2 temps plein et 3 temps partiels. Leur parcours professionnel est présenté ici : 

Philippe Vanvinckenroye

• Gradué en marketing 
• Ouverture AD Delhaize Soumagne en 1990 (Aujourd’hui 2.000 m2 surface de vente) 
• Ouverture Proxy Delhaize Fléron en 2005 (déménagement en 2023) 
• 60 ans, 2 enfants 

Bénédicte Vandamme

• Graduée en comptabilité 
• Responsable administrative, RH et financière des sociétés du groupe
• 59 ans, 2 enfants 

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme lié à l’offre de financement : 

• IBA-Invest : Société qui détient des bâtiments commerciaux mis en location et du matériel. IBA-Invest preste également des services (administratifs et de gestion) pour le compte des sociétés liées, notamment pour la société Marvan. 
• Marvan : Société propriétaire et exploitante du magasin AD Delhaize de Soumagne. En 2023, le société a procédé à d’importants travaux de rénovation lourde (rénovation énergétique + agrandissement) pour atteindre désormais 2.000 m2 surface de vente. Le magasin intègre un atelier de fabrication de pain au levain. 
• Amaudis : Société propriétaire et exploitante du magasin Proxy Delhaize de Fléron. Elle est également propriétaire d’une surface commerciale prise en location par l’enseigne Medi-Market dans le même complexe commercial. 

Le projet

Le projet consiste à acquérir un bâtiment commercial anciennement occupé par l’enseigne Lidl afin de le rénover énergétiquement et le remettre en location long terme.

Le bâtiment est situé rue Bay Bonnet, 3 à Fléron et fait partie du centre commercial du Bay Bonnet. Il est idéalement situé, en face du Proxy Delhaize de Fléron ce qui permettra aux porteurs de projet de privilégier une enseigne non-concurrente. 

PARTIES PRENANTES

• Architecte : SYNERGIE Architecture 
• Bureau d’études : JML Lacasse Monfort
• Banque : CBC Banque
• Partie venderesse du bâtiment : Retail Estates

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants : 

• Rénovation énergétique du bâtiment (pas de démolition) 
• Amélioration du confort des utilisateurs : création d’un étage avec réfectoire 
• 6 emplacements de parking avec bornes de recharge 
• Matériaux naturels : bardage bois 

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés.

BUDGET ET FINANCEMENT

Le projet projeté nécessite un investissement total de 1.922.705 €. Les postes de couts et le financement sont présentés ci-après :

INDICATEURS DU PROJET

ÉTATS FINANCIERS

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022, 31/12/2023 et au 31/12/2024. 

ACTIF

L’actif est principalement composé d’immobilisations corporelles (bâtiments et équipements) s’agissant de la fonction même de IBA-Invest.

PASSIF

Le passif est composé de fonds propres (dont 1.129.296 € capital souscrit) et de dettes financières liées aux immobilisations corporelles. Au 31/12/2024, la solvabilité de l’entreprise était de 34%. 

COMPTE DE RÉSULTAT

IBA-Invest tire principalement ses revenus des loyers perçus (70% de son chiffre d’affaires) et des prestations administratives et de gestion réalisées pour les sociétés du groupe (30%). Ses coûts sont composés de frais généraux (e.g. frais d'architecte, frais de notaire, etc.), de coûts de réparation et de maintenance des actifs et des équipements, des frais de personnel ainsi que des frais d'assurances (e.g. incendie, assurance dirigeant, responsabilité civile, etc.). 

OFFRE DE FINANCEMENT

IBA-Invest sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant compris entre 150.000 EUR et 250.000 EUR afin de financer partiellement l’acquisition, la rénovation énergétique et la mise en location d’un bâtiment commercial situé à Fléron.  

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société IBA-Invest selon le schéma suivant :

La durée du prêt est de 4 ans à compter du 15/12/2025.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 4,50 % par an.

Les intérêts du prêt seront payés chaque année à la date d’anniversaire et le capital sera remboursé à l’échéance s’agissant d’un prêt bullet.  

En complément du taux d'intérêt annuel brut, l'investisseur bénéficiera d'un crédit d'impôt de 4% net les 4 premières années fiscales et de 2,5% les années suivantes.

Garantie publique : En cas d’ouverture d’une procédure de faillite, de réorganisation judiciaire ou de dissolution ou liquidation volontaire ou forcée de l’emprunteur et pour autant que l’emprunteur ne puisse rembourser de manière définitive tout ou partie du prêt en capital, le prêteur pourra bénéficier d’un crédit d’impôt unique de 30% du montant du capital perdu définitivement.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, IBA-Invest a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et une rencontre a eu lieu entre Ecco Nova et les porteurs du projet.

Liste des documents reçus :

• Compromis achat du bâtiment 
• Plans du projet projeté 
• Offre de crédit investissement CBC Banque
• Métré estimatif des travaux 
• Rapport d’expertise de la valeur du bâtiment en l’état 
• CV des porteurs du projet 
• Liste des crédits en cours 
• Attestation éligibilité dispositif Prêt coup de pouce
• Analyse financière 2023, 2024 et 2025 
• Éléments KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés au projet
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• En combinant le taux d’intérêt payé par le porteur de projet au crédit d’impôt lié à cette offre, nous obtenons un taux équivalent annuel brut de 10,18%. De plus, l’offre est assortie d’une garantie publique de 30% en cas de défaut de remboursement. 
• Le projet consiste en une rénovation énergétique d’un bâtiment commercial : isolation des façades, nouveaux châssis et création d’un espace réfectoire. 
• Les porteurs de projets connaissent particulièrement bien l’environnement commercial du projet projeté : ils exploitent le Proxy Delhaize à proximité et sont également propriétaires d’un rez commercial pris en location par Medi Market, également situé à proximité. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• Le bâtiment est vide d’occupation au moment de l’acquisition et les travaux projetés nécessitent un permis d’urbanisme.  
• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt, sans indemnité de remploi mais uniquement dans son entièreté. 
• Pour pouvoir bénéficier de l’ensemble des modalités liées à l’offre (taux intérêt et crédit impôt), le paiement doit avoir eu lieu avant le 31 décembre 2025. 

DÉTAILS

FONCTIONNEMENT DES PRÊTS REGIONAUX

DISPOSITIONS PRATIQUES 

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de Wallonie Entreprendre. Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de Wallonie Entreprendre. Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova. Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

Dans le cas d'un prêt coup de pouce, il est nécessaire de réaliser le paiement de l'investissement via un compte bancaire au nom du prêteur.

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt coup de pouce de minimum 1.000 € et de maximum 50.000 €.

SUBORDINATION

Le prêt est subordonné, tant aux dettes existantes qu’aux dettes futures de l’entreprise.

REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le prêt pourra, le cas échéant, faire l’objet d’un remboursement anticipé total des fonds. 

CONDITION SUSPENSIVE

L'atteinte du seuil de réussite de 150.000 €

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30%, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214 est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -6770.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés à télécharger sur cette page.