L'immobilier fractionné permet d'investir à plusieurs dans un bien loué, pour une fraction de son prix, et de recevoir une part de ce qu'il produit : les loyers, une fois les charges payées, puis le produit de sa revente. Sur Ecco Nova, vous investissez dès 250 € dans des opérations négociées collectivement, sous la forme d'une obligation dont le remboursement et le rendement dépendent des loyers et de la revente du bien. Vous n'êtes pas propriétaire du bien et vous n'en assurez pas la gestion. La première opération, Chick & Kot, a réuni 1,25 M€ pour des kots étudiants à Liège. Le rendement n'est pas garanti : vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Les membres reçoivent par défaut l'annonce des nouvelles campagnes par e-mail, dont les opérations d'immobilier fractionné.
Qu'est-ce que l'immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné découpe l'investissement dans un bien en petites parts, pour que de nombreux investisseurs le financent ensemble. Chacun reçoit, à proportion de sa mise, une part de ce que le bien rapporte : les loyers nets, puis le produit de la revente. La gestion est confiée à des professionnels. Le rendement dépend du marché locatif et du prix de revente : il n'est connu qu'à la sortie. Selon le montage, l'investisseur détient une part de société, une obligation ou, plus rarement, une quote-part du bien lui-même : c'est la première question à poser avant d'investir.
Le principe n'est pas neuf en Belgique. Les certificats immobiliers donnent droit à une partie des loyers et du prix de vente d'un immeuble, et Wikifin, le programme d'éducation financière de la FSMA, les range parmi les façons d'investir dans l'immobilier de manière indirecte. L'accès, lui, a changé : des plateformes agréées ouvrent aujourd'hui des opérations à quelques centaines d'euros, sur un bien identifié, acheté à un prix négocié, avec une fiche d'informations clés qui décrit l'opération et ses risques.
Trois montages coexistent, avec des droits différents.
- Les investisseurs achètent le bien ensemble. Devant notaire, chacun détient une quote-part du bien, avec les frais et les décisions communes que cela suppose. Ce montage se prête mal aux petits montants.
- Une société détient le bien. Les investisseurs en détiennent les actions ou les parts et deviennent associés, avec les droits et les risques d'un actionnaire.
- Les investisseurs prêtent à la structure qui détient le bien. Leur remboursement comme leur rendement dépendent des loyers et de la revente. C'est le montage retenu par Ecco Nova, sous la forme d'une obligation.
Certaines offres représentent ces droits par des jetons numériques (tokens). Il faut alors examiner le droit que représente le jeton et le cadre dans lequel l'offre est faite.
L'immobilier fractionné se distingue du crowdfunding immobilier, où vous prêtez à un promoteur à un taux fixé par contrat, et des sociétés immobilières réglementées (SIR), dont les actions cotées en bourse donnent accès à un portefeuille de biens. Les SCPI françaises, souvent citées dans les contenus sur le sujet, sont elles aussi des fonds qui détiennent de nombreux biens. Les trois formes d'investissement immobilier proposées par Ecco Nova, le prêt, le Co-Invest et l'immobilier fractionné, sont présentées sur notre page consacrée à l'investissement participatif immobilier.
“Acheter un bien pour le mettre en location, c'est le rêve de beaucoup de Belges. Mais il faut une mise de départ importante, du temps pour la gestion, et les risques sont souvent sous-estimés. L'immobilier fractionné met notre travail de sélection, de négociation et de structuration au service d'investisseurs qui démarrent avec quelques centaines d'euros.
Immobilier fractionné, achat direct, SIR ou crowdfunding immobilier : quelles différences ?
Il existe plusieurs façons d'investir dans l'immobilier en Belgique, avec des droits, des risques et une fiscalité différents. L'immobilier fractionné reprend la logique économique de l'achat direct, avec la forme et le cadre d'un placement financier. L'achat direct donne la propriété du bien et sa gestion, la SIR la liquidité d'une action cotée, le crowdfunding immobilier un taux fixé par contrat, et l'immobilier fractionné une exposition à un bien identifié, sur une durée longue et sans revente possible avant la sortie. Le comparateur ci-dessous met l'immobilier fractionné face à chacune d'elles, en un clic, sans en recommander aucune.
Investir dans l'immobilier fractionné avec Ecco Nova
Comment fonctionne l'immobilier fractionné sur Ecco Nova ?
Une opération d'immobilier fractionné sur Ecco Nova suit quatre étapes : la sélection d'un bien et la négociation de son prix, son achat par une société de projet financée par une banque et par les investisseurs, sa détention pendant plusieurs années, puis sa revente ou son refinancement. Vous investissez en souscrivant une obligation émise par Ecco Nova Finance, l'entité ad hoc d'Ecco Nova, qui investit dans la société de projet. Les conditions de chaque opération sont décrites dans sa fiche d'informations clés, à lire avant de souscrire.
- Ecco Nova sélectionne un bien et négocie son prix. Les biens recherchés sont situés en Belgique, déjà loués ou rapidement louables. Le dossier est analysé (actes, mandat de gestion, permis de location, certificat PEB, décompte des charges), le bien est visité et reçoit un score de risque de 1 à 5, selon la méthode publiée sur la page d'information aux clients.
- Une société de projet achète le bien. Elle est financée par un crédit bancaire et par les fonds réunis auprès des investisseurs, qu'Ecco Nova Finance investit dans la société.
- Le bien est loué et géré pendant la détention. Un gestionnaire professionnel s'occupe des locataires et de l'entretien. Les loyers remboursent d'abord le crédit et couvrent les charges, les taxes et les frais de l'opération. Un rapport annuel informe les investisseurs.
- À la sortie, le bien est vendu ou refinancé. La banque est remboursée en premier, puis les investisseurs reçoivent leur part du produit, selon les règles fixées dans la fiche d'informations clés.
Points clés
Que détenez-vous quand vous investissez en immobilier fractionné ?
Vous détenez une obligation, c'est-à-dire un titre de créance, émise par Ecco Nova Finance. Chaque financement y est logé dans un compartiment distinct : les résultats d'une opération n'affectent pas les autres, et Ecco Nova Finance n'est pas un fonds de placement. Avec les fonds réunis, Ecco Nova Finance investit dans la société de projet qui détient le bien. Sur Chick & Kot, les Ecco-Investisseurs détiennent ainsi, via Ecco Nova Finance, les actions de classe B de la société Chick & Crowd. Le promoteur Imodave détient une action de classe A qui le charge de la gestion administrative de la société et du reporting aux actionnaires.
Ce montage vous donne une exposition économique à l'immobilier locatif sans les obligations d'un propriétaire. Il a aussi ses limites : vous ne décidez pas de la gestion au quotidien et vous ne pouvez pas revendre votre obligation avant la sortie.
Pourquoi l'immobilier fractionné ne verse-t-il pas de loyer chaque année ?
Une opération d'immobilier fractionné reproduit l'économie d'un propriétaire qui achète avec un crédit. Les loyers servent d'abord à rembourser le crédit et à payer les charges, le précompte immobilier et l'impôt, en tenant compte du vide locatif : les premières années, il reste peu de revenu net. La valeur se construit surtout dans le temps : les loyers sont indexés, le crédit est remboursé et le bien peut prendre de la valeur.
La fiche d'informations clés de Chick & Kot ne prévoit donc pas d'intérêt périodique. Les investisseurs perçoivent leur part de la valeur réalisée à la sortie et, le cas échéant, d'un excédent de trésorerie annuel. Chaque opération précise dans sa fiche d'informations clés si des revenus intermédiaires sont prévus.
Pourquoi une durée cible de huit ans ?
Acheter un bien coûte plus que son prix. Un logement neuf supporte en principe une TVA de 21 %, qui n'est pas récupérable quand il est loué comme logement. Un bien existant s'achète avec des droits d'enregistrement : pour un bien d'investissement, 12 % en Flandre et 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles. S'y ajoutent les frais d'acte et de structuration. Il faut plusieurs années pour que les loyers et l'évolution du prix compensent ces coûts.
Une partie de la durée se décide donc dès le choix du bien : plus les coûts d'entrée sont élevés, plus il faut de temps pour les absorber. Chick & Kot porte sur des kots neufs, livrés en 2024, d'où une durée cible de huit ans. Cette durée reste une cible : elle peut être prolongée si le marché ne permet pas une sortie satisfaisante. Le prix d'achat pèse lui aussi sur le résultat final, comme l'explique notre article sur pourquoi la plus-value se fait à l'achat.
Chick & Kot : la première opération d'immobilier fractionné d'Ecco Nova
Chick & Kot est la première opération d'immobilier fractionné d'Ecco Nova. Elle porte sur treize kots de la résidence étudiante Chick & Kot Carré, dans l'hypercentre de Liège. La collecte, ouverte en février 2026 et clôturée fin juillet 2026, a réuni 1,25 M€ auprès des Ecco-Investisseurs, à partir de 250 €. L'opération vise un rendement cible de 6 % brut par an (TRI) sur une durée cible de huit ans, sans intérêt périodique, avec un score de risque de 2 sur 5. Ce rendement n'est pas garanti.
La résidence Chick & Kot Carré compte 81 kots meublés, chacun avec cuisine et sanitaires privatifs, près de la place Xavier Neujean et du campus ULiège de l'Opéra. Livrée à l'été 2024 par le promoteur Imodave, avec un certificat PEB A, elle était louée à 100 % dès sa première année d'exploitation, ce qui ne garantit pas l'avenir. Tous les kots sont confiés à un gestionnaire unique, dans le cadre d'un mandat exclusif de location et de gestion.
Le prix affiché des kots était de 170 000 € HTVA. Le volume de l'opération et la négociation menée par Ecco Nova l'ont ramené à 145 000 € HTVA par kot, soit une décote de 15 %.
Les loyers des 81 kots sont mis en commun, puis répartis entre les copropriétaires au prorata de leurs lots. Un kot vide pèse ainsi pour environ 1,2 % des loyers mis en commun (1 sur 81) : la variabilité des revenus diminue, sans disparaître. Le mécanisme est détaillé dans notre article sur le pooling des loyers de Chick & Kot.
Le financement associe un crédit bancaire et les fonds des Ecco-Investisseurs. Le crédit a été accordé avant la clôture : c'était la dernière condition suspensive. Le rendement cible repose sur deux hypothèses du scénario central, une indexation des loyers de 3 % par an et une prise de valeur des kots de 4 % par an, appuyées sur les séries publiques de la Banque nationale de Belgique et de Statbel. L'analyse de sensibilité de la fiche d'informations clés montre l'effet d'hypothèses plus basses ou plus hautes. Tous les détails, fiche d'informations clés comprise, figurent sur la page de l'opération Chick & Kot.
Opération d'immobilier fractionné financée par les Ecco-Investisseurs
La campagne présentée ici est clôturée : elle illustre ce que la communauté a financé, ce n'est pas une offre en cours.
Chick & Kot
LiègeCe que Chick & Kot nous a appris
Après la clôture, nous avons interrogé des investisseurs et des membres qui n'avaient pas investi. Chez ces derniers, la durée est ressortie comme le premier frein, loin devant le rendement.
“Nous avions beaucoup travaillé le rendement. Nos membres regardaient d'abord la durée. Et une partie de cette durée se décide le jour où l'on choisit le bien, bien avant la mise en ligne de l'opération.
La leçon vaut pour toute offre d'immobilier fractionné. Avant le rendement cible, regardez la durée et ce qui la détermine, la présence ou non de revenus intermédiaires, le mode de sortie prévu et le bien lui-même.
Quel rendement attendre de l'immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné ne verse pas un taux d'intérêt fixé par contrat. Son rendement dépend des loyers et de leur indexation, du coût du crédit, des frais de l'opération et surtout du prix de revente. Il est présenté sous la forme d'un rendement cible (TRI) et d'un multiple cible, estimés sur la durée cible à partir d'hypothèses décrites dans la fiche d'informations clés. Le rendement réel n'est connu qu'à la sortie : il peut être supérieur, inférieur, nul ou négatif.
Comment lire un rendement cible (TRI) et un multiple ?
Le taux de rendement interne (TRI) est un rendement annuel moyen qui tient compte de tous les flux : le montant investi, la durée et ce que vous récupérez à la sortie. Il sert à comparer des placements dont les revenus ne sont pas versés chaque année. Le multiple (equity multiple) indique ce que vous recevez au total pour chaque euro investi.
Sur Chick & Kot, le scénario central vise un TRI de 6 % brut par an sur huit ans et un multiple de 1,6. Pour 1 000 € investis, cela correspond à 1 600 € bruts reçus à la sortie. Le rendement prenant la forme d'intérêts, le précompte mobilier de 30 % s'applique aux 600 € de gain, soit 1 420 € nets pour un particulier résident fiscal belge. Ces montants ne sont atteints que si les hypothèses se réalisent.
Les taxes, les charges et les frais de l'opération sont supportés par la société de projet et intégrés au calcul du rendement cible, comme le précise la fiche d'informations clés. Côté investisseur, seuls des frais de souscription de 15 € TVAC s'appliquent, généralement offerts durant les 48 premières heures d'une campagne.
Quelle fiscalité pour l'immobilier fractionné en Belgique ?
Sur Ecco Nova, le rendement d'une opération d'immobilier fractionné prend la forme d'intérêts, et non de dividendes. Pour une personne physique résidente fiscale belge, le précompte mobilier de 30 % est retenu à la source et libératoire : vous n'avez rien à déclarer. Une société qui investit déclare elle-même ses revenus. Un non-résident choisit, au moment de souscrire, entre la retenue en Belgique et la déclaration dans son pays de résidence.
Le précompte immobilier, l'impôt de la société de projet et les charges du bien sont supportés par la société de projet. Vous n'avez ni revenu cadastral à déclarer ni droits d'enregistrement à payer à titre personnel. Cette information générale ne constitue pas un conseil fiscal : votre situation personnelle peut modifier le traitement applicable.
Quels sont les risques de l'immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné n'est pas un produit d'épargne. Le capital n'est pas garanti, le rendement dépend du marché immobilier et l'argent reste immobilisé jusqu'à la sortie, qui peut être retardée. Ces investissements ne sont couverts ni par le système de garantie des dépôts ni par un système d'indemnisation des investisseurs. Les risques propres à chaque opération sont détaillés dans sa fiche d'informations clés. N'y placez que des montants que vous pouvez immobiliser pendant toute la durée cible, et au-delà si la sortie est reportée.
- Vous pouvez perdre tout ou partie du capital. Si le bien se revend moins cher que prévu, les investisseurs supportent la baisse. La banque étant remboursée en premier, une baisse du prix pèse d'abord sur la part des investisseurs.
- Les loyers peuvent être inférieurs aux prévisions. Vide locatif, impayés, travaux ou charges imprévues réduisent les loyers nets. La mise en commun des loyers en limite la variabilité, sans la supprimer.
- Votre argent est immobilisé. Il n'existe pas de marché secondaire : vous ne pouvez pas revendre votre obligation avant la sortie. Celle-ci dépend du marché au moment de la vente et peut être reportée.
- Le crédit amplifie les gains comme les pertes. Une hausse des taux peut peser sur la valeur du bien et sur les conditions d'un refinancement.
- Les règles peuvent changer. Indexation des loyers, exigences de performance énergétique et fiscalité immobilière peuvent évoluer pendant la détention.
- Le résultat dépend aussi des intervenants, en particulier du gestionnaire des locations et de la société qui administre le véhicule.
Ecco Nova encadre ces risques sans les supprimer : sélection des biens après analyse et visite, score de risque publié (2 sur 5 pour Chick & Kot), plafond d'endettement bancaire fixé dans la fiche d'informations clés, processus de sortie défini dès le départ et rapport annuel. Nos statistiques sont publiques et mises à jour sur notre page à propos, y compris le taux de pertes définitives et le taux d'incidents en cours. N'y consacrez qu'une fraction de votre épargne disponible et répartissez vos investissements.
Investir comporte des risques. Vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement.
Comment se passe la sortie d'une opération d'immobilier fractionné ?
La sortie est organisée dès le départ, dans la fiche d'informations clés. Sur Chick & Kot, elle suit ces règles.
- À partir de la septième année, ou plus tôt en cas d'opportunité de marché, une revue stratégique est menée, avec une expertise indépendante du bien.
- La sortie privilégie la vente des actions de la société de projet (share deal), qui limite les droits de mutation, ou un refinancement organisé via Ecco Nova, avec l'entrée de nouveaux investisseurs à des conditions équivalentes.
- Des intermédiaires professionnels mettent les acquéreurs en concurrence. Une offre d'au moins 90 % de la valeur d'expertise peut être acceptée. En dessous de ce seuil, les investisseurs peuvent être consultés.
- Ecco Nova peut organiser un refinancement aux conditions de la meilleure offre ferme, à condition de réunir les fonds en 60 jours au plus. À défaut, la vente se fait avec l'acquéreur.
- Si le marché ne permet pas une sortie satisfaisante, la détention peut être prolongée, par une décision motivée et communiquée aux investisseurs.
À la sortie, la banque est remboursée en premier. Les investisseurs reçoivent ensuite leur part du produit, précompte mobilier retenu sur le gain.
Investir dans l'immobilier fractionné avec Ecco Nova
Ecco Nova est une plateforme belge agréée par la FSMA comme prestataire de services de financement participatif, fondée à Liège en 2016. L'immobilier y représente 94 M€ financés sur 89 campagnes. Ses opérations d'immobilier fractionné, réunies sous le label Immo Nova, sont accessibles dès 250 €, avec une fiche d'informations clés pour chacune. La première, Chick & Kot, a notamment été présentée par La Libre, Trends-Tendances et La DH, articles rassemblés dans notre revue de presse Immo Nova.
Pour investir, quatre étapes.
- Créez votre compte, gratuitement, en quelques minutes.
- Complétez votre profil : identité, questionnaire de connaissances et simulation de votre capacité à supporter des pertes, comme le prévoit le règlement européen.
- Lisez la fiche d'informations clés de l'opération : hypothèses, frais, risques et processus de sortie.
- Souscrivez dès 250 €. Si vous êtes un investisseur non averti, vous disposez de quatre jours calendaires pour retirer votre offre sans pénalité.
Les frais, les critères de sélection et la méthode du score de risque sont détaillés sur la page d'information aux clients.
Questions fréquentes sur l'immobilier fractionné
Les réponses ci-dessous sont celles de notre FAQ investisseurs : le montant minimum, Ecco Nova Finance, les risques, l'absence de garantie, les conditions suspensives, la fiscalité, la diversification et l'agrément. Les sections de la page développent chaque point pour l'immobilier fractionné.
Le minimum est généralement fixé à 500€ (250€ pour l'immobilier fractionné) et le maximum à 500.000€. Cela peut néanmoins varier d’un projet à l’autre et cette information est toujours disponible dans la documentation à télécharger pour chaque projet. Une simulation peut être réalisée avant chaque souscription.
La fiscalité de votre investissement dépend du type de financement (prêt ou capital), de votre résidence fiscale et de votre statut juridique (personne physique ou société). Chaque année, nous mettons à disposition un guide fiscal détaillé incluant des exemples concrets pour vous aider à déclarer vos investissements.
1. Crowdlending : taxation des intérêts
Les intérêts perçus sur les prêts sont soumis à un précompte mobilier de 30 % pour les personnes physiques résidentes fiscales en Belgique.
- Ce précompte est prélevé à la source par le porteur de projet, ce qui signifie que vous recevez des intérêts nets d’impôt et n’avez aucune déclaration à effectuer.
Certains investissements spécifiques offrent des avantages fiscaux, nécessitant parfois une déclaration.C’est le cas également du rendement perçu dans le cadre d’un Co-Invest.
Prêt "Plan Start-Up"
Ce mécanisme permet une exonération de précompte mobilier sur les intérêts des premiers 15 000 € prêtés par an, pour une durée de 4 ans.
- Vous devez déclarer le nombre de prêts concernés dans votre déclaration d’impôt sous le code 1088-76.
- Si vous dépassez le seuil de 15 000 €, les intérêts excédentaires doivent être déclarés et imposés normalement.
Prêt "Régionaux" (Winwinlening, Prêt Proxi, Prêt Coup de Pouce)
Ces prêts permettent de bénéficier d’un crédit d’impôt sur le solde du prêt, réservé aux résidents fiscaux de la région concernée (winwinlening en région flamande, Prêt proxi en région bruxelloise et prêt Coup de Pouce en région wallonne) .
- Lors de votre déclaration, vous devez indiquer les montants éligibles à un crédit d’impôt en case XI.
- Les codes fiscaux varient selon le type de prêt :
- Winwinlening : 3377-18 et 3378-17
- Prêt Proxi : 3391-04 et 3392-03
- Prêt Coup de Pouce : 3384-11 et 3386-09
2. Investissement en capital (Crowdloving & Crowdlisting) : taxation des dividendes
Les dividendes perçus sur des parts de coopératives ou des actions cotées sont soumis à un précompte mobilier de 30 %, prélevé à la source.
- Ce précompte est prélevé par le porteur de projet, vous n’avez aucune démarche fiscale à effectuer.
- Il est toutefois possible d’indiquer ces dividendes dans votre déclaration d’impôt pour bénéficier d’une restitution partielle du précompte mobilier, dans la limite de 800 € par an, tous investissements confondus.
· Tax Shelter
Le Tax Shelter est un incitant fiscal qui permet aux particuliers d’investir dans des PME éligibles et de bénéficier d’une réduction d’impôt de 45 % sur le montant investi.
- Si vous investissez 500 €, vous obtenez une réduction d’impôt de 225 €.
- Ecco Nova vous fournira les attestations fiscales nécessaires pour votre déclaration d’impôt en 2026 (revenus 2025).
L’éligibilité au Tax Shelter est précisée dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) et nos communications.
3. Non-résidents et sociétés : quelles obligations fiscales ?
Personnes morales en Belgique
- Aucun prélèvement à la source n’est effectué.
- Il appartient aux entreprises d’intégrer leurs investissements dans leur déclaration fiscale (ISOC) et de payer les impôts dus selon leur régime fiscal.
Personnes physiques non résidentes en Belgique
Deux options sont proposées au moment de l’investissement :
- Prélèvement du précompte mobilier en Belgique : Les règles fiscales applicables sont alors les mêmes que pour les résidents belges.
- Déclaration des revenus dans le pays de résidence fiscale : L’investisseur doit déclarer et payer les taxes selon les règles de son pays.
Ce choix incombe à l’investisseur, il est opéré au terme de chaque investissement.
Avant d’investir, nous vous recommandons de vérifier avec un conseiller fiscal les implications selon votre pays de résidence.
Non. L’investissement participatif implique que le capital investi est exposé aux risques du projet.
Un capital garanti signifie généralement qu’un tiers (souvent une compagnie d’assurance-crédit) prend en charge le risque de défaut en échange d’une rémunération.
Toutefois, cette approche n’est pas exempte de risques :
- Coût élevé : la garantie a un coût qui réduit le rendement pour l’investisseur.
- Fiabilité de l’assureur : en cas de crise financière ou de problème de couverture, l’assureur pourrait ne pas être en mesure d’indemniser les investisseurs.
Chez Ecco Nova, nous avons choisi une approche basée sur la transparence et la diversification plutôt que sur une assurance sur le capital investi. Nous privilégions une analyse rigoureuse des projets et l’attribution d’un score de risque détaillé, afin d’aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées.
Le rendement proposé sur notre plateforme est souvent plus élevé que celui des investissements garantis, mais les risques sont aussi plus importants. La clé reste la diversification, qui permet d’atténuer l’exposition globale aux défauts de paiement.
Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Bien qu’il soit impossible de l’éliminer totalement, vous pouvez le réduire en adoptant une approche prudente et diversifiée :
- Diversifiez vos investissements : Répartissez votre capital sur plusieurs projets et secteurs pour limiter l’impact d’un éventuel défaut.
- Analysez le score de risque : Chaque projet reçoit une notation basée sur notre méthodologie d’évaluation. Prenez en compte ce score avant d’investir.
- Consultez les documents clés : Lisez attentivement la Fiche d’Informations Clés et son annexe détaillant l’évaluation des risques spécifiques au projet.
- Investissez prudemment : Ne consacrez qu’une fraction de votre épargne disponible et veillez à ce que votre engagement soit cohérent avec votre tolérance au risque.
Une bonne compréhension des risques et une diversification efficace sont essentielles pour optimiser votre portefeuille d’investissement.
Investir via Ecco Nova implique un risque de perte totale ou partielle du capital. Les investissements proposés ne sont pas des produits d’épargne, ne sont pas garantis et ne bénéficient pas du système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs.
1. Risque principal : le défaut de paiement du porteur de projet
Lors d’un investissement en crowdlending, un taux d’intérêt, une durée et un schéma de remboursement sont définis contractuellement dès la souscription. Le porteur de projet s’engage à respecter ces modalités. Toutefois, il existe un risque de défaut, c’est-à-dire une incapacité du porteur à rembourser les investisseurs.
Dans les investissements en capital (Co-Invest, Crowdloving, Crowdlisting), il n’y a pas de remboursement prédéfini, et la rentabilité dépend entièrement des performances de l’entreprise ou du projet.
2. Absence de liquidité et de marché secondaire
Les investissements réalisés sur Ecco Nova ne sont pas liquides, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas être revendus avant l’échéance prévue. Les investisseurs doivent être prêts à immobiliser leur capital pendant toute la durée de l’investissement.
3. Analyse et gestion du risque par Ecco Nova
Ecco Nova sélectionne et analyse chaque projet avant sa publication. Un score de risque est attribué à chaque opération, allant de 1 (risque faible) à 5 (risque élevé). Cette notation repose sur des critères financiers, techniques et de gouvernance.
Toutefois, bien que cette analyse permette de filtrer les projets, elle ne garantit pas l’absence de défaut. Il appartient à chaque investisseur d’évaluer le risque qu’il est prêt à prendre et de diversifier ses investissements pour limiter son exposition.
4. Consultation des informations et délai de réflexion
Avant d’investir, il est essentiel de consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) du projet, qui détaille les risques spécifiques à chaque opportunité.
Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires après leur souscription, leur permettant d’annuler leur engagement sans frais ou pénalités.
Nous vous recommandons d’investir uniquement une fraction de votre épargne disponible et de diversifier vos placements pour minimiser les risques.
Pour en savoir plus sur les critères de sélection des projets, les risques financiers associés aux investissements et notre méthodologie d’évaluation du risque et du taux d’intérêt, consultez notre page d’information aux clients.
Chaque campagne de financement sur Ecco Nova définit deux seuils clés :
- Le seuil de réussite : montant minimum requis pour valider la levée de fonds.
- Le montant maximum de l’opération : objectif maximal pouvant être atteint.
Cas où le seuil de réussite est atteint
Si le seuil de réussite est dépassé, la campagne est validée. Selon les modalités prévues, il peut être possible de prolonger l’offre afin d’atteindre un montant plus élevé, sans dépasser le plafond maximum autorisé.
Si la campagne se clôture entre le seuil de réussite et le montant maximum, les fonds collectés sont mis à disposition du porteur de projet (sous réserve d’avoir levé les autres conditions suspensive de l’offre) et l’opération est finalisée.
Cas où le seuil de réussite n’est pas atteint
Si le montant levé reste en dessous du seuil de réussite à la date de clôture, plusieurs scénarios sont possibles :
- Prolongation de la campagne : Le porteur de projet peut demander une extension de la durée de l’offre.
- Les investisseurs déjà engagés sont informés et bénéficient d’un droit de rétractation, compte tenu du changement de l’offre.
- Si l’objectif n’est toujours pas atteint après la prolongation, les fonds sont intégralement remboursés aux investisseurs.
- Annulation de la campagne : Si aucune prolongation n’est demandée ou possible, les fonds sont remboursés intégralement aux investisseurs.
Ecco Nova a jusqu’ici réussi 100 % des levées de fonds réalisées sur sa plateforme.
Conditions suspensives : un critère indépendant du succès de la levée
Même si une levée de fonds atteint son seuil de réussite, l’opération peut être annulée si certaines conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un permis, d’un financement complémentaire, etc.) ne sont pas levées dans le délai prévu.
Dans ce cas :
- Les investisseurs sont intégralement remboursés de leur capital.
- Les frais de souscription leur sont restitués, si des frais avaient été appliqués.
- Un paiement d’intérêts peut être prévu pour couvrir la période entre le début du calcul des intérêts et l’expiration du délai de levée des conditions suspensives. Cette éventualité dépend des modalités définies dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) et le contrat obligataire.
Oui, Ecco Nova est une plateforme agréée. Nous sommes un prestataire de services de financement participatif enregistré auprès de l'Autorité des Services et Marchés Financiers (FSMA), conformément au règlement (UE) 2020/1503 sur les prestataires européens de financement participatif.
Cet agrément garantit que notre activité respecte les exigences réglementaires en matière de transparence, de protection des investisseurs et de gestion des risques.
Ecco Nova est référencée sur le site de la FSMA.
Ecco Nova Finance est l'entité ad hoc d'Ecco Nova, constituée conformément au règlement (UE) 2020/1503 sur le financement participatif. Son rôle est d'émettre des obligations en faveur des porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs, qui choisissent eux-mêmes les projets qu'ils souhaitent financer.
Le rendement de leur investissement dépend exclusivement du rendement offert par le porteur de projet dans le cadre de l’obligation octroyée par Ecco Nova Finance.
- Chaque obligation accordée à un même porteur de projet est logée dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d'Ecco Nova Finance.
- Aucun risque de mutualisation : un défaut sur un projet n’impacte pas les autres projets financés via la plateforme.
- Ecco Nova Finance n’est pas un organisme de placement collectif comme un Fonds Commun de Placement (FCP) ou une Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV).
Avertissement sur les risques
Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d'épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d'indemnisation des investisseurs. Le rendement perçu est soumis au précompte mobilier libératoire de 30 % pour les personnes physiques résidentes fiscales en Belgique.
Nous vous encourageons à consulter la fiche d'information clé sur l'investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l'investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.