POURQUOI S’Y INTÉRESSER ?

Le Porteur de Projet

Chick & Kot Carré est un projet immobilier de résidence étudiants de 81 kots développé initialement par la société de promotion immobilière Imodave, active dans le développement de projets immobiliers et à l’origine de la conception et de la réalisation de l’immeuble livré à l’été 2024. 

Chick & Crowd est un véhicule d’investissement créé spécifiquement pour réaliser l’acquisition, la détention et l’exploitation de 10 à 20 kots, selon le résultat de la présente levée de fonds, au sein de la résidence Chick & Kot Carré, idéalement située dans l’hypercentre de Liège.

La gestion locative et l’exploitation de la résidence étudiante sont assurées de manière centralisée par la société Start-Immo, désignée comme gestionnaire unique dans les documents de copropriété et les conventions applicables. La copropriété de l’immeuble est également administrée par Start-Immo en sa qualité de syndic.

Cette organisation permet une exploitation cohérente et encadrée de l’ensemble de la résidence, en distinguant clairement les rôles des différentes parties prenantes :

• Imodave, à l’origine du développement du projet immobilier. 
• Start-Immo, en charge de la gestion locative centralisée, administration de la copropriété et syndic. 
• Chick & Crowd, véhicule d’investissement qui détiendra les kots acquis dans la résidence, à la suite de la présente levée de fonds. 

La société Chick & Crowd sera détenue par Ecco Nova Finance et Imodave comme suit :

• Imodave détiendra 1 action de classe A et sera considéré comme le General Partner - soit comme la personne ayant pour mission la gestion administrative de la société et de ses kots. Cette mission lui impose notamment le respect des obligations légales tel que le dépôt des comptes mais également un reporting régulier envers les actionnaires (taux d’occupation, loyers perçus, …)
• Les Ecco-investisseurs détiendront, via l’entité ad hoc Ecco Nova Finance, autant d’actions de classe B que d’euros levés à l’issue de la campagne.

PRÉSENTATION DU PROJET

Chick & Kot Carré est une nouvelle résidence étudiante de 81 kots, située en plein cœur de Liège, au pied de la place Xavier Neujean.

La résidence offre un cadre de vie moderne et fonctionnel, conçu pour répondre aux besoins des étudiants d’aujourd’hui. Chaque kot est entièrement meublé et dispose d’une cuisine équipée et de son espace sanitaire privatif, comprenant une douche, un lavabo et un WC, garantissant confort et intimité.

L'aménagement des kots a été pensé de manière rationnelle, avec :

• un espace nuit distinct
• un bureau permettant le travail individuel des étudiants
• des rangements intégrés
• des finitions contemporaines et des matériaux durables, adaptés à un usage étudiant

L’ensemble des unités bénéficie d’une bonne luminosité naturelle et d’une isolation conforme aux standards récents (PEB A), dans un immeuble neuf livré en 2024.

La résidence repose sur un concept de logement étudiant avec services centralisés, combinant espaces privatifs et équipements communs accessibles aux résidents (salle de sport, d'étude, de jeux, espaces extérieurs etc.).

Les étudiants ont notamment accès à :

• des espaces communs aménagés favorisant la vie collective et la détente (salle de sport, salle de cinéma),
• des zones dédiées à l'étude,
• une grande terrasse en intérieur d'ilot 
• une connectivité internet hyper performante,
• un environnement pensé pour une occupation étudiante tout au long de l’année académique.

Le projet est implanté sur le site d'un ancien parking, qui a été démoli et a fait l'objet d'une nouvelle construction composée de :

• un nouveau parking de 167 places sur 4 niveaux, accessible 24h/24 et 7j/7
• la résidence Chick & Kot Carré composée de 81 kots et espaces communs 

Les travaux se sont achevés durant l’été 2024, permettant l’accueil des premiers étudiants dès la rentrée académique de septembre 2024.

La résidence est donc déjà en exploitation. Dès la première année, le taux d’occupation de la résidence atteignait les 100%, traduisant l’adéquation du projet avec la demande locale de logements étudiants dans le centre de Liège, sans que cela ne constitue une garantie pour l’avenir.

La résidence est exploitée selon un modèle de gestion centralisée, prévu dès sa conception et inscrit dans les documents de copropriété.

Concrètement, tous les kots de la résidence sont confiés à un gestionnaire unique, dans le cadre d’un mandat exclusif de location et de gestion. Ce gestionnaire est chargé, au nom et pour le compte des propriétaires, d’assurer l’exploitation locative des logements étudiants de manière cohérente et continue.

Cette gestion centralisée couvre notamment :

• la mise en location des kots,
• la sélection des locataires et la conclusion des baux,
• le suivi administratif des contrats,
• l’encaissement des loyers et des provisions pour charges,
• la coordination de l’entretien courant et de la maintenance,
• la gestion des relations avec les occupants étudiants,
• l’établissement des décomptes annuels de charges.

Le propriétaire d’un kot n’intervient pas directement dans la location ou la gestion quotidienne. Il n’est pas amené à rechercher des locataires ni à assurer le suivi opérationnel de l’exploitation. Cette organisation vise à simplifier la détention des kots et à garantir une gestion homogène de l’ensemble de la résidence.

LOCALISATION

La résidence se situe dans l’hypercentre de Liège, à proximité immédiate de la Place Xavier Neujean (piétonnisation totale programmée) et du boulevard de la Sauvenière. Sa localisation centrale offre accès à de très nombreux commerces, à des activités culturelles et au célèbre “Carré” - d'où le nom de la résidence - qui anime la vie étudiante depuis des décennies dans la cité ardente.

HISTORIQUE

Ecco Score

• La résidence a été construite en rehausse d’un parking vétuste ayant été démoli puis reconstruit
• La résidence est équipée d’une installation photovoltaïque de 74 kWc permettant de couvrir entre 25 et 30% des besoins en électricité de la résidence.
• La localisation de la résidence dans l’hyper centre engendre un Mobi-score de 97 points 
• PEB A 

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l'annexe de la Fiche d’Informations Clés.

BUDGET ET FINANCEMENT

Le projet proposé consiste à faire l’acquisition de 10 à 20 kots de la résidence Chick & Kot Carré, selon le montant collecté et selon le financement bancaire qui en découlera. 

Les kots sont actuellement commercialisés par la société de promotion Imodave à un prix unitaire de 170.000€ HTVA.

Dans le cadre de cette offre, les kots seront achetés au prix préférentiel de 150.000 € HTVA, prix rendu possible grâce au volume généré par l’achat groupé et à la négociation d'Ecco Nova.

Le loyer hors charges et net de gestion locative s’élève actuellement à 630 €/mois par kot. Il en découle un rendement brut (loyers annuels / investissement tous frais compris) de 4,20%, soit un rendement relativement élevé pour des biens neufs dont la rentabilité oscille généralement entre 3 et 3,50%.  

Le financement de l’opération fera intervenir un crédit bancaire qui ne dépassera pas les 40% du montant total d’investissement.

Les frais principaux liés à la structuration de l’opération et à l’exploitation des kots sont décrits ci-après. 

Le plan financier détaillé est disponible en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

OFFRE DE FINANCEMENT

HORIZON D’INVESTISSEMENT

Ce projet d'investissement s’inscrit dans une logique de détention à moyen terme.
L’horizon cible est de 8 ans à compter de l’acquisition des biens.

Durant cette période, les loyers servent à couvrir :

• le service de la dette bancaire (remboursements en capital et intérets)
• les charges d’exploitation
• et les frais liés à la structuration et à la gestion du projet.

La création de valeur repose principalement sur la revente ou le refinancement des actifs à terme.

RENDEMENTS ATTENDUS

1. Le rendement cible est estimé à 5,6% par an.

Il s’agit du taux de rendement interne (TRI) estimé pour les Ecco-investisseurs. Cet indicateur représente le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie générés par le projet pour les investisseurs.

Ecco Nova porte particulièrement attention à cet indicateur dans le cadre d’opportunités d’investissement dont la durée est incertaine car il tient compte de tous les flux financiers (entrants et sortants) pendant toute la durée du projet et considère donc la valeur temporelle de l’argent.  

2. L’Equity multiple cible est estimé à 1,5x 

Cet indicateur permet quant à lui de déterminer le montant qu’un investisseur va recevoir pour chaque euro investi, comme présenté sur le schéma ci-dessous. 

STRUCTURATION

HYPOTHÈSES FINANCIÈRES RETENUES

Les projections financières du projet reposent sur des hypothèses prudentes établies sur base de données publiques relatives au marché immobilier belge et wallon.

1. Indexation des loyers : +3% par an

L’hypothèse d’indexation annuelle des loyers retenue dans le scénario central est de 3 %. Elle s’appuie sur l’évolution historique de l’inflation en Belgique, qui constitue la base légale de l’indexation des loyers en matière de baux résidentiels.

À titre indicatif :

• L’indice des prix à la consommation harmonisé (HICP) publié par Statbel et Eurostat montre une inflation moyenne annuelle proche de 3 % sur les dix dernières années, en incluant les années de forte inflation 2021–2023.
• Les loyers résidentiels en Belgique ont historiquement évolué de manière relativement corrélée à l’inflation, sous réserve des restrictions réglementaires temporaires intervenues en Wallonie et à Bruxelles pour les logements présentant de faibles performances énergétiques.

2. Prise de valeur des kots : + 4% par an

Le scénario central retient une hypothèse de prise de valeur annuelle moyenne de 4% des actifs immobiliers sur la période de détention.

Cette hypothèse repose sur :

• L’évolution historique des prix résidentiels en Belgique, publiée par la Banque nationale de Belgique et la Banque des règlements internationaux, qui montre une progression annuelle moyenne comprise entre environ 3,5 % et 5 % sur les dix dernières années (selon la période de référence).
• Les statistiques notariales (Fédération du Notariat belge) qui confirment une tendance haussière de long terme, malgré des phases de stabilisation conjoncturelle.

ANALYSE DE SENSIBILITÉ

Le schéma ci-dessous illustre différents scénarios de sorties en fonction du taux d’indexation des loyers et du pourcentage de prise de valeur des biens par an, et leur impact sur le rendement et sur l’Equity multiple. 

Le scénario cible qui tient compte d’une prise de valeur annuelle des kots de 4% et d'un taux annuel d’indexation des loyers de 3%, correspond à un rendement de 5,6% et à un Equity Multiple de 1,5x pour les Ecco-investisseurs. 

Processus de sortie

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Ie porteur de projet a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Une visite des lieux a également été effectuée. 

Liste des documents reçus :

• Plans de la résidence
• Convention de mandat exclusif de location et gestion centralisée
• Contrat de Syndic
• Acte de base
• Règlement d’ordre intérieur de la résidence 
• Acte de copropriété 
• Permis de location
• Certificat de performance énergétique (PEB A)
• Attestation Certibeau
• Décompte des charges de la première année d’exploitation

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leurs conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés à la gestion locative
2. Risques liés au secteur de l’immobilier
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d'illiquidité de l'investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 2. Le détail de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERÇU

LES POINTS FORTS 

• Avec Immo Nova, vous investissez dans l’immobilier fractionné dès 250 €, sans les préoccupations de la gestion locative directe.
• La résidence Chick & Kot propose des kots modernes idéalement situés et répondant parfaitement à la demande puisque le niveau d’occupation de la résidence s’élève à 100%. Le risque de vide locatif est donc très limité.
• Contrairement aux opérations généralement proposées sur Ecco Nova, le risque de construction est ici inexistant.
• Le pourcentage d’endettement bancaire n’excédera pas les 40% ce qui limite le risque que les loyers ne couvrent pas la totalité des charges opérationnelles et de crédit. 

LES POINTS D’ATTENTION

• Rendement : La performance de l’investissement est essentiellement liée à l’indexation des loyers et la prise de valeur des biens dans le temps. Ces éléments ne peuvent pas être garantis mais les tendances passées permettent d’anticiper de manière raisonnable un rendement cible estimé à 5,6%.  
• Liquidité : Les biens acquis sont des kots exploités dans le cadre d’une gestion locative centralisée.
  Ils sont destinés à des investisseurs recherchant un rendement locatif et non à une occupation propre. En conséquence, la liquidité de ce type d’actifs peut être plus limitée que celle d’un logement résidentiel classique destiné à l’occupation.
• La revente dépendra des conditions de marché au moment de la sortie et de l’appétit des investisseurs pour ce type de produit.

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 250 € et de maximum 500.000 €.

CONDITIONS SUSPENSIVES 

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds: Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 31/03/2026 à 23h59, les Investissements déjà versés seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.000.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 14/04/2026 à 23h59.

2. Condition suspensive liée à l’obtention du crédit bancaire nécessaire pour l’acquisition des kots. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère-Orban, 35, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

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• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8078.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégrée dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les montants affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants bruts. 
• Les frais relatifs à cette offre sont décrits dans la Fiche d’Informations Clés.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être rouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés à télécharger sur cette page.