SUCCÈS

POURQUOI S’Y INTÉRESSER ?

LE PORTEUR DE PROJET

Neybor est une société de smart living fondée en 2020 et basée à Bruxelles. À l’origine de l’entreprise, Harold, Matthieu, Claire et Nicolas partent du constat que le logement urbain tel que nous le connaissons est arrivé à la limite de son potentiel.

Ensemble, suite à leurs expériences personnelles dans différentes ville - en Belgique, en Angleterre, en Suisse et au Vietnam - ils imaginent Neybor avec cette idée prometteuse que partager des espaces, des moments et des ressources pourrait bien être une bonne solution à la densification urbaine croissante que connaissent la plupart des villes européennes. 

L’ entreprise est intégrée verticalement, ceci permettant de maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur :

D'une part, les chefs de projet, architectes d’intérieur, ouvriers, menuisiers et décorateurs se chargent de l'ensemble du processus de sourcing, de planification (optimisation), de rénovation, de conception et fabrication du mobilier sur mesure et de l’aménagement (décoration) des bâtiments.

D’autre part, une fois le projet terminé, une deuxième équipe s’occupe de la commercialisation (mise en location), du marketing et de la gestion des locataires. 

La gestion du portefeuille immobilier de Neybor est entièrement supportée par de la technologie intégrée à tous les niveaux - gestion de projet, digitalisation des consommations et des accès, automatisation des processus de sélection, d’onboarding des locataires, du suivi des paiements des loyers et de l’expérience de la communauté. Neybor incarne un réel engagement envers la qualité, la durabilité et l'innovation.

MANAGEMENT

Les 4 fondateurs sont impliqués dans la gestion quotidienne de Neybor, chacun occupant un rôle propre à ses compétences professionnelles acquises en entreprise ou lors de leur parcours universitaire.

Claire Sallets, Architecture et Design

Claire Sallets compte plus de huit ans de pratique architecturale acquise notamment à Zurich après son diplôme de La Cambre–ULB. Elle intervient chez Neybor sur l’architecture et le design avec une maîtrise technique consolidée par son parcours international.

Nicolas Kunkera, Sourcing - Architecture - Construction

Nicolas Kunkera, architecte diplômé de La Cambre–ULB, a développé son expertise au sein des bureaux suisses Mazza Pokora et Baumann Roserens. Il dirige le sourcing des bâtiments, l’architecture et les travaux de rénovation avec une orientation opérationnelle précise.

Matthieu Ghins, Marketing et Business Development

Matthieu Ghins est économiste diplômé de l’UCL et de Maastricht University, avec une expérience en marketing chez L’Oréal à Bruxelles puis chez Manuchar au Vietnam. Il pilote le marketing et le développement commercial de Neybor en mobilisant une compréhension fine du marché immobilier bruxellois.

Harold van Schevensteen

Harold van Schevensteen est ingénieur formé à l’Université d’Oxford et a travaillé plus de quatre ans dans le trading de matières premières et les services financiers à Londres. Il assure les fonctions financières et technologiques de Neybor avec une approche analytique structurée

ORGANIGRAMME

Neybor est un groupe composé de sociétés hébergeant les immeubles, de sociétés opérationnelles ou encore d’une société holding immobilière. 

• Neybor Group est la société faîtière du groupe dont la fonction est de détenir le holding immobilier et les sociétés de services. Neybor Group a été constituée en janvier 2022 et dispose aujourd’hui d’un capital souscrit de 10.558.000 €. Neybor Group est détenue par ses 4 fondateurs et différents investisseurs privés. Neybor Group a pour principale activitéd’octroyer des prêts à Neybor Holding et Neybor Services. 
• Neybor Holding est une société holding immobilière dont l’objet principal est de détenir des participations dans les différentes sociétés de projets (SPV), principales propriétaires des bâtiments de coliving et smart living détenus en portefeuille. Grâce aux prêts reçus de Neybor Group, Neybor Holding assure à son tour les apports en fonds propres nécessaires au développement de nouveaux projets portés par ses filiales. 
• Neybor Services est une société opérationnelle fondée en mars 2020 dont les activités sont liées à la prospection (sourcing), la conception des plans, la coordination des travaux de rénovation, le design du mobilier et des meubles, la décoration intérieur des bâtiments et la gestion locative des occupants. En décembre 2022, Neybor Services a fait l’acquisition de la société Robin Menuiserie.
• Robin Menuiserie est une société de fabrication de meubles sur mesure tels que des cuisines, meubles de rangement, bibliothèques, meubles intégrés etc. Aujourd’hui, Robin Menuiserie génère une partie de son chiffre d’affaires grâce aux projets de Neybor et la majorité grâce à des travaux de menuiserie réalisés pour des clients externes. 

PORTEFEUILLE NEYBOR

Le succès de Neybor se traduit par la taille et la qualité de son portefeuille immobilier. Depuis leur création en 2020, Neybor a développé 18 projets de coliving et smart living représentant 195 locataires et générant plusieurs millions de revenus locatifs annuel.

7 projets sont en cours de développement et 101 occupants viendront prochainement s’ajouter à la communauté existante, représentant près de 300 locataires. 

Parmi les principaux indicateurs du portefeuille immobilier on notera :

• 195 occupants
• 98% Taux occupation dès l’ouverture (jour 1) 
• 300⁺ demandes/mois (liste attente) 
• Localisations prisées

Via ce lien, retrouvez l'ensemble des références actuelles de NEYBOR. 

PREMIÈRE CAMPAGNE ECCO NOVA

En septembre 2023, Neybor Group a obtenu un prêt de Ecco Nova d’un montant de 1.750.000 €. Ce prêt, d’une durée de 4 ans, a servi à développer 3 projets de coliving (Goulet Louise, Parc Royal et Parc Duden). À ce jour, les trois projets sont terminés et 100% loués. Ecco Nova a visité le bâtiment Goulet Louise (Nom du projet sur Neybor : Louise 32) pendant l’été 2024 et a enregistré une vidéo Succes Story que vous pouvez retrouver ici : 

Au-delà de la réalisation des 3 projets, Neybor Group a procédé à une augmentation de capital de 5.000.000 € en 2024 et honore systématiquement ses obligations de paiement d’intérêts auprès des Ecco-investisseurs (140.000,00 € payés au 01/09/2024 et au 01/09/2025). 

PRÉSENTATION DES PROJETS

Afin de répondre à la demande croissante et poursuivre le développement de son portefeuille immobilier, Neybor conçoit et rénove en profondeur les 3 projets suivants : 

Botanique 59

Situé à la limite entre Saint-Josse et Schaerbeek, Botanique 59 est composé de 4 bâtiments distincts : 

• Lot A : à rue, le bâtiment A devrait accueillir 12 chambres de coliving.

• Lot B : en intérieur d’ilot, le bâtiment B accueillera 5 appartements 1-4 chambres avec studio. Les travaux (gros-œuvre) sont en cours et seront terminés fin décembre.

• Lots C et D : Actuellement repris au plan de secteur comme ateliers, ces deux bâtiments en arrière d’îlot ont un potentiel énorme de reconversion : coworking, ateliers d'artistes, lofts communautaires voire une transformation en logements. Des discussions sont en cours à ce sujet avec la commune de Schaerbeek. 

La PEB visée du projet est de niveau B.

Botanique 9

Non loin du projet Botanique 59 et d’autres bâtiments du portefeuille de Neybor, le projet Botanique 9 consiste à rénover lourdement un bâtiment existant composé de 5 appartements 1 et 2 chambres. L’objectif de PEB pour ce projet est un niveau B. Ce projet offre une occasion rare de vivre dans un bâtiment rénové, tout en étant proche des centres d’affaires Bruxellois et des institutions européennes. Neybor anticipe une demande soutenue de la part d'une clientèle exigeante qui apprécie à la fois le charme de l'ancien et le confort moderne. Les travaux seront terminés pour Q3 2026.

Duden 145

Niché à proximité du magnifique Parc Duden, ce projet consiste à rénover lourdement un bâtiment existant et à créer 6 appartements de 2 et 3 chambres. Le projet présente une occasion unique d'offrir aux résidents un cadre de vie exceptionnel, alliant nature et commodités urbaines. L’objectif de PEB pour ce projet est un niveau B. Neybor prévoit une forte demande pour ces logements bien conçus dans un quartier très demandés par les jeunes, attirant ainsi des locataires à la recherche d'un mode de vie équilibré. Les travaux seront terminés pour Q4 2026.

LOCALISATION

Les différents projets s’insèrent dans des micro-quartiers centraux et agréables où l’on retrouve une certaine diversité sociale ainsi qu’une offre culturelle abondante. Comme son nom l’indique, Neybor (inspiré de Neighbor, voisin en anglais américain) propose avant tout d’intégrer un quartier en plus d’habiter un logement. 

Les projets présentés sont situés dans les quartiers prisés de Forest (Duden 145, à côté du Parc Duden, d’où le nom) et proche de centres d’affaires et des institutions européennes (Botanique 59 et Botanique 9).

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants : 

• Rénovation lourde de batiments existants (absence de démolition) 
• Conception de logements de qualité (smart living / coliving et appartements) intégrant le partage de nombreuses fonctions 
• PEB B visé pour les 3 projets 
• Densification urbaine 
• Localisations dans un enivronnement urbain dense permettant l’usage intensif de la mobilité douce
• Matériaux de remploi utilisés pour la décoration, soit chinés soit en collaboration avec Rotor DC
• Collaboration avec des artistes émergeants au sein des espaces partagés grâce à un partenariat avec DEMAIN Art

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés. 

BUDGET & FINANCEMENT

Les projets présentés nécessitent un investissement total de 10.492.000 € dont le budget par catégorie de coût est présenté ci-après : 

Le projet sera financé de la manière suivante : 

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. 

* Hors frais de financement 

** Le ratio « Loan-to-value » est calculé en divisant la somme des prêts (Loan) par la valeur vénale des projets (value). 

CHIFFRES CLÉS

PROJECTION FUTURE

NEYBOR GROUP a présenté un plan démontrant sa capacité à rembourser le capital (à l’échéance des 48 mois du prêt) de la présente offre via soit : 

• Via un refinancement (bancaire) à terme 
• Via la vente d’un ou plusieurs bâtiments détenus par les filiales de NEYBOR GROUP à des investisseurs qui confieraient alors la gestion locative à Neybor Services. 

NEYBOR GROUP a également présenté un plan démontrant sa capacité à payer les intérêts annuels de la présente offre grâce aux cash-flow générés via les revenus locatifs des projets en cours de développement et financés via la présente offre.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Dans la cadre du développement de son portefeuille immobilier, la société Neybor group sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant maximum de 2.500.000 € afin de financer partiellement l’apport en fonds propres nécessaires à la réalisation de 3 projets de rénovation lourde à Bruxelles. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à Neybor group selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à Neybor group est de 4 ans à compter du 01/01/2026.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance la sûreté suivante :

• La mise en gage de 100% des parts de la société NEYBOR BOTANIQUE dont le LTV s’élève à 67,7%. 

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Neybor a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et l’équipe s’est rendue sur place à Bruxelles pour rencontrer les porteurs de projets et visiter le projet Botanique 59. 

Liste des documents reçus :

• Deck de présentation de Neybor mis à jour (juin 2025)
• CV des fondateurs 
• Présentation des 3 projets à financer (Business plan) 
• Pièces justificatives : actes d’acquisition, lettres de crédit bancaire, plans d’exécution, permis, visuels 3D, rapports d’expertise…
• États financiers détaillés de l’ensemble des sociétés du groupe au 31/12/2023, 31/12/2024 et au 30/06/2025
• Convention de prêt entre Neybor Group SA et Finance&Invest.Brussels
• Convention de services entre Neybor Services et les sociétés (SPV) du groupe
• Plan financier des 3 projets financés partiellement via la présente offre
• Processus KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERÇU

LES POINTS FORTS 

• Neybor est un acteur de coliving et smart living à succès qui se différencie sur le marché par un design soigné et durable, l’efficacité énergétique et l’aménagement de qualité proposé aux occupants. L’entreprise est intégrée verticalement et intègre toute la chaîne de valeur, de la conception à la gestion locative en passant par la menuiserie. 
• Neybor compte aujourd’hui 195 locataires avec un taux de remplissage de 98%. Chaque mois, Neybor reçoit + de 300 demandes de location. Pour cette raison, Neybor continue son développement. 
• Les 4 fondateurs Claire, Nicolas, Harold et Matthieu sont profondément impliqués dans le management stratégique et opérationnel. Leurs profils sont variés et très complémentaires (architecte, ingénieur, marketing).

LES POINTS D’ATTENTION 

• Le manque de cadre réglementaire pour le secteur du coliving en région bruxelloise autorise aujourd’hui chaque commune individuellement de pratiquer une taxation localisée. Ce risque a été anticipé par l’équipe de Neybor dès 2022 qui a réorienté sa stratégie sur de l’appartement et du studio tout en limitant son exposition dans les communes concernées. À ce jour, seuls 4 bâtiments sont exposés.
• L’activité de coliving telle que pratiquée par Neybor nécessite des moyens financiers importants, tant sous forme de capital que sous forme de prêts. Neybor est donc dépendant des taux d’intérêts en vigueur sur le marché. 
• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement – partiellement ou totalement - le prêt sans indemnité de remploi.

RÉSUMÉ

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

RANG

Dans le cadre de cette offre, ECCO NOVA FINANCE est un créancier simple ou chirographaire, ne disposant d’aucune garantie particulière (privilège, nantissement, hypothèque) lui permettant d’être payé avant les autres créanciers.

Il est entendu qu’en cas de concours entre ECCO NOVA FINANCE et d’autres créanciers chirographaires, et notamment sans y être limité, avec Finance&Invest.Brussels, il y aura égalité de traitement à due concurrence des montants prêtés, que leurs prêts soient nés avant ou après la conclusion du présent prêt.

Par contre, le remboursement du sous-jacent de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement - le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE à la vente de la société détenant les actifs sous garantie (share deal), NEYBOR BOTANIQUE, donnée en garantie par Le Donneur de garantie. Le remboursement aura lieu au plus tard le lendemain de la signature de la convention de cession des parts (share deal).

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, Neybor Group octroie à Ecco Nova Finance la sûreté suivante :

• Un gage sur la totalité des actions que Le Donneur de garantie détient dans le capital de NEYBOR BOTANIQUE (numéro d’entreprise 0690.963.266) pour garantie de toute somme dont le Porteur de projet est débiteur à l’égard d’ECCO NOVA FINANCE. 

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 26/12/2025 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Neybor Group seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.500.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 16/01/2025 à 23h59.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement : 

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges, 
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214 est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -5268 .
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.