Introduction

POURQUOI S’Y INTÉRESSER ?

ESTEEM

Esteem est un investisseur et opérateur hôtelier français fondé en 2008.

Esteem est un expert dans l’investissement et l’exploitation boutique-hôtels 4**** notamment. Le groupe exploite les hôtels Esteem Tour Eiffel, Helzear Champs Elysées, Helzear Etoile, Helzear Montparnasse et l’hôtel Best Western Saint Louis de Vincennes. Après plusieurs ouvertures réussies à Paris, le groupe a développé la marque Esteem en 2020, une marque qui prône la valorisation des ressources humaines et un nouveau contrat social pour les collaborateurs opérationnels du secteur. En 2023, elle a ouvert l’hôtel Esteem Tour Eiffel.  

Le groupe combine aujourd’hui deux casquettes : investisseur (acquisition et repositionnement d’actifs) et opérateur hôtelier (gestion au quotidien des établissements). Esteem compte 5 hôtels 4**** en exploitation, avec un portefeuille en croissance grâce à des acquisitions ciblées.

Le succès d’Esteem repose sur 3 piliers :

• la valorisation du capital humain, avec un contrat social repensé (amélioration des conditions de vie, intéressement, formation renforcée),
• une gestion opérationnelle optimisée autour de quatre pôles 
• un engagement ESG fort 

Interview du fondateur

MANAGEMENT

Esteem dispose d’une équipe pluridisciplinaire qui permet d’appréhender l’ensemble des enjeux hôteliers.

Timothée de Courcy, Fondateur et Président

Président-fondateur de la marque Helzear depuis 2008, Timothée de Courcy dispose de 18 ans d’expérience dans l’acquisition et la gestion d’hôtels 4 étoiles d’exception. 

 

Richard Lebon, Directeur du développement

Spécialiste des fusions et acquisitions (FUSAQ) dans le secteur de l’immobilier, Richard Lebon a développé son expertise à travers la génération d’opportunités d’investissement immobilier, la gestion de transactions et d’actifs au seins d’acteurs réputés tels que MARK Capital Management, Turenne Groupe, et Schoders Real Estate Hotel.

 

Thibault de Fonscolombe, Directeur des opérations

Avec plus de 10 ans d’expérience dans le secteur de l’hôtellerie à l’international, Thibault de Fonscolombe maîtrise parfaitement la gestion opérationnelle d’établissement hôtelier, notamment la réputation digitale et le Yield management.

Elora Anthoine, Responsable Ressources Humaines

En tant que responsable RH, Elora Anthoine supervise l’ensemble des processus RH notamment le recrutement, les formation et développement, l’accompagnement des managers des actifs hôtelier. Elora Anthoine dispose de plus de 15 ans dans les ressources humaines, dont 8 dans la branche B&B Hôtel Disneyland Paris.

Elise Gard, Responsable Yield Management

Le Yield Management est une stratégie visant à optimiser la fixation des prix et la distribution des chambres, afin de maximiser la rentabilité de l'hôtel. Elise Gard dispose d’une expertise dans le domaine avec son master de l’ESSEC Business School et ses 5 ans d’expérience dans cette fonction

ENGAGEMENTS

PERFORMANCE

Esteem est un groupe en croissance qui affiche de solides performances de gestion depuis 2016, notamment grâce à son travail quotidien axé sur 4 pôles : 

HÔTELS À MARSEILLE

Le projet consiste à acquérir et à rénover deux hôtels à Marseille. Les hôtels sont localisés dans le quartier d'affaire de la Joliette en plein développement et à proximité des transports en commun (métro & tram), de la gare Marseille Saint-Charles et des axes autoroutiers (A55, A50) entre le Mucem et le quartier du Panier.

Les deux hôtels sont actuellement exploités sous enseigne Best Western (BW) : 

1. Best Western Plus La Joliette **** : 64 chambres
2. Best Western Mucem *** : 29 chambres

Le projet consiste à :

• achever la montée en gamme du BW Plus La Joliette et à rénover le BW Mucem
• dynamiser la performance financière des deux hôtels en professionnalisant la gestion opérationnelle selon les standards opérationnels de Esteem 
• créer de la valeur, tant par l'amélioration des revenus que par l’optimisation des charges et des process

LES HÔTELS

Best Western Plus La Joliette ****

64 chambres réparties en plusieurs catégorie (Confort, supérieure, Deluxe, Familiale). L’établissement dispose d’équipements complets comprenant une piscine, un hammam et une salle de sport. Il est composé d’un bâtiment neuf (2018) dont les chambres sont en très bon état et d’un bâtiment historique dont les chambres ne sont pas encore rénovées (35 ch.) Les parties communes ont quant à elles déjà fait l’objet d’une récente rénovation lourde. La décoration intérieure va être revue.

Best Western Mucem 3***

Plus intimiste, il comprend 29 chambres. L’établissement nécessite une rénovation légère mais complète pour être remis aux standards du marché. 

Les hôtels sont actuellement exploités sous la franchise Best Western, ce qui garantit un référencement immédiat et une notoriété internationale et américaine en particulier. Toutefois, leurs performances actuelles sont en deçà du marché marseillais, ce qui permet un potentiel de progression important :

• BW Plus La Joliette : taux d’occupation 2024 = 61 %, prix moyen = 113 €
• BW Mucem : taux d’occupation 2024 = 53 %, prix moyen = 96 €

LOCALISATION

Marseille, une destination incontournable pour le tourisme loisirs et affaires

Situés 49 avenue Robert Schuman et 22 rue Mazenod, les deux hôtels bénéficient d’une localisation stratégique dans le quartier de la Joliette.

Atouts de la localisation :

• Proximité immédiate du MUCEM, de la cathédrale de la Major, du Vieux-Port et du quartier du Panier.
• Accessibilité : gare Saint-Charles (17 M passagers/an), aéroport Marseille Provence (11 M passagers/an), port autonome (4 M passagers/an), métro et tramways à proximité.
• Contexte urbain : le projet Euroméditerranée a transformé le quartier depuis 2013, avec 300.000 m² de bureaux modernes, des centres commerciaux (Terrasses du Port) et l’implantation de sièges d’entreprises (CMA-CGM).

Le quartier attire aujourd’hui plus de 4 millions de visiteurs annuels et combine flux touristiques et clientèle affaires.

MARCHÉ

Le secteur de l’hôtellerie est régi par 3 indicateurs principaux : 

1. Le taux d’occupation : indique la proportion des chambres effectivement occupées sur une période donnée, ce qui traduit l’attractivité d’un hôtel. 
2. Le revenu moyen journalier (ou Average Daily Rate, ADR) : représente le revenu moyen par chambre occupée par jour sur une période donnée.
3. Le revenu par chambre disponible (ou Revenue Per Available Room, RevPAR) : mesure la capacité d’un hôtel à générer du revenu par chambre disponible.

Ensemble, ces indicateurs permettent de rapidement distinguer l’attractivité de différentes opportunités dans le secteur et, notamment, d’identifier celles à haut potentiel inexploité. 

D’un point de vue européen, en moyenne sur 2025, le taux d’occupation s’élève à 70%, le RevPAR à 90€ et l’ADR à 128 €.

Le marché hôtelier marseillais, toute catégorie d'hôtel confondue, est dynamique et présente les indicateurs suivants :

• 123 hôtels recensés en 2023 (8.500 chambres), contre 200 hôtels à Lyon (14.000 chambres)
• Taux d’occupation moyen : 71 %
• RevPAR : 78 €
• ADR : 110 €

La croissance est portée par le tourisme d’affaires (25 % des nuitées, >1.000 événements MICE/an), l’attractivité loisirs (5 millions de visiteurs/an, 30 % internationaux), et les grands projets urbains (comme le MUCEM).

STRATÉGIE ESTEEM

Au vu du contexte du marché et de l’historique des deux établissements, Esteem entend activer différents leviers opérationnels afin de maximiser la création de valeur. 

Les deux hôtels étant proches l’un de l’autre (200m seulement les séparent), des synergies en termes d’effectifs peuvent être réalisées. 

Ensuite, l’équipe d’Esteem va mettre en place une véritable politique de « Yield Management », qui est actuellement absente dans les établissements. Il s’agit d’une stratégie visant à optimiser la fixation des prix et la distribution des chambres, afin de maximiser la rentabilité de l'hôtel. Cette stratégie nécessite la prise en compte des paramètres, dont certains sont très dynamiques, tels que les prix affichés par la concurrence, le volume de chambre réservé la veille, les prévisions météorologiques, l’annonce d’évènements, etc. Il s'agit de faire évoluer les prix en fonction de la demande au jour le jour. 

L’accent va également être mis sur la distribution directe qui représente moins de 35% des ventes aujourd’hui. Bien que les plateformes de réservation en lignes sont indispensables pour établissements hôteliers, limiter au maximum le flux de réservation issu de ces dernières améliorera la profitabilité des hôtels.

Au terme des 6 ans d’exploitation, Esteem vise les améliorations opérationnelles synthétisées dans le tableau ci-dessous : 

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants :

• Des conditions de travail nettement meilleures que celle du marché avec des journées de repos supplémentaires, une stabilité de l’emploi (90% de CDI), un intéressement au résultat, et des formations continues notamment pour améliorer l'employabilité de leurs collaborateurs opérationnels.
• Localisation optimale pour une expérience intégrant la mobilité douce via les transports en commun et les activités situés à un courte distance à pied
• Intégration de critère environnementaux dans l’achat de matières premières en privilégiant des circuits courts ou éco-labellisés (Clef Verte).

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l'annexe de la Fiche d’Informations Clés.

BUDGET & FINANCEMENT

Le projet nécessite un investissement total de 14.000.000€ réparti de la manière suivante :

Le projet sera financé de la manière suivante : 

* Les fonds propres seront apportés par différents investisseurs s'agissant d'un Club deal immobilier, voir « Co-Invest ».

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. 

BUSINESS PLAN

RÉSUMÉ DU PROJET

OFFRE DE FINANCEMENT

Les ecco-investisseurs sont sollicités pour participer à une levée de fonds en capital (co-invest ou club deal immobilier) d’un montant maximum de 2.000.000 € afin d’acquérir et rénover deux hôtels à Marseille. 

Les fonds levés seront investis au capital de la SAS HOMA 2, aux côtés d’autres investisseurs. En cas d’atteinte du montant maximal de l’offre, le schéma ci-dessous illustre cette opération :

Le schéma ci-dessous présente les flux financiers entre les différentes entités, depuis la souscription des ecco-investisseurs jusqu’à l’investissement dans la société de projet et la distribution des rendements à la sortie, dans 6 ans.

RÉMUNÉRATION DES ACTIONNAIRES

On distingue deux catégories d’actions ; les actions de préférences et les actions ordinaires. Selon la performance atteinte, un mécanisme de rémunération préférentielle est activé afin de récompenser l’opérateur Esteem. 

Ce mécanisme est activé dès que le rendement dépasse 8%, rendement dit « preferred return ». Au-delà de ces 8%, les titulaires d’actions préférentielles se verront attribuer un « promote » de 20% de la marge brute du projet. 

Si l’on s’en tient au scénario cible, c’est-à-dire une sortie dans 6 ans avec un bénéfice de 15.317.636 EUR suite à la vente des deux hôtels, la rémunération des Ecco-investisseurs suivra le schéma suivant : 

1. Bénéfice de la vente d’actif : le scénario de sortie cible se base sur une revente des actifs à 13,5x l’EBITDAR duquel on déduit 3% d’impôts.
2. Capital investi : l’ensemble des investisseurs récupèrent leur apport initial. 
3. Marge globale : marge du projet avant le système de rémunération spécifique. Si cette marge est inférieur ou égale à l’équivalent de 8% d’intérêts capitalisés sur les 6.100.000 EUR, alors aucun promote fee ne sera distribué. 
4. Promote fee : correspond à 20% de la marge globale. 
5. Superformance investisseurs : correspond au solde de la marge globale et de la distribution du promote fee. Cette superformance est distribuée entre actionnaires au niveau de leur participation déduction faite des frais de structuration (incluant les frais Ecco Nova).
6. Rémunération des autres actionnaires : ces derniers disposent de 68,2% des parts et donc des bénéfices.
7. Rémunération des Ecco-investisseurs: correspond à la partie des bénéfices qui sont distribuables aux investisseurs Ecco Nova. 
8. Capital des Ecco-investisseurs : à titre d’exemple, le remboursement du capital Ecco Nova car il est déjà intégré dans le point (2), mais ici il sert à illustrer le total qu’Ecco Nova va récupérer au point (9). 
9. Total distribué aux Ecco-investisseurs : le montant total récupéré en année de sortie par les investisseurs Ecco Nova. 

RENDEMENT CIBLE ET EQUITY MULTIPLE CIBLE

Dans le cadre de cette offre, s’agissant d’une prise de participation en capital, la durée et le rendement sont variables, en fonction des performances financières et de la date de vente des hôtels (dites date de sortie).

Le rendement annuel cible de l’opération, est estimé à 13,4% sur une durée cible de 6 ans. Il s’agit du taux de rendement interne (TRI) des investisseurs Ecco Nova dans ce projet. Cet indicateur représente le taux d’actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VAN) des flux de trésorerie générés par le projet pour les investisseurs Ecco Nova. 

L’Equity multiple permet de déterminer rapidement le montant qu’un investisseur va recevoir pour chaque euro investi. Cette offre vise un Equity Multiple de 2,13x. Cela signifie que si un investisseur investi 1.000 EUR, il recevra in fine 2.130 EUR, soit sa mise initiale mutilipliée par 2,13. 

À titre d’exemple, le tableau ci-dessous illustre la pertinence du TRI pour comparer deux opportunités d’investissement : 

On constate qu’à Equity Multiple équivalent, le TRI donne plus d’information sur le rendement des opportunités car il prend en compte la génération de cash plus rapide des flux de trésorerie 2.

On peut également faire le parallèle avec de la dette. Encore à titre d’exemple, si l’on considère un prêt de 2.000.000 EUR remboursé in fine après 6 ans, pour atteindre un Equity Multiple de 2,00x il faudrait un taux d’intérêt de 17% payé annuellement. 

ANALYSE DE SENSIBILITÉ

Le schéma ci-dessous illustre différents scénarios de sorties en termes de multiple d’EBITDAR et leur impact sur les TRI projets, TRI investisseurs Ecco Nova, Equity multiple projet, et enfin sur l’Equity multiple investisseurs Ecco Nova. Le scénario cible est une sortie à 13,5x EBITDAR, correspondant à un TRI de 13,4% pour les investisseurs Ecco Nova et à un Equity Multiple de 2,13x. La différence entre les indicateurs Ecco Nova et projets est principalement expliquée par la rétribution du promote fee. 

L’analyse de sensibilité ci-dessous reprend le rendement cible attendu en fonction de la variation du multiple de sortie visé et de la durée du projet.

Afin d'évaluer le retour sur investissement (en EUR), l'analyse de sensibilité ci-dessous reprend le montant perçu (en EUR), tenant compte d'un investissement de 1.000 EUR, en fonction de la variation du multiple de sortie visé et de la durée du projet.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Esteem a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

L'équipe d'Ecco Nova s'est rendue à Marseille le 14 octobre 2025 et à Paris le 17 octobre 2025.

Liste des documents reçus :

• Plan financier détaillé du projet
• Chiffres historiques des établissements
• Présentation du porteur de projet et de ses hôtels
• Lettre de crédit de BNP et accord préliminaire (« Head of Terms ») avec le Crédit Agricole. 
• Rapports d’expertise de valorisation fournis par CBRE pour chaque établissement
• Convention d’exploitation de la marque Best Western (contrat de franchise)
• Convention de gestion du Porteur de projet
• Éléments KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risque repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques Liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d'illiquidité de l'investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERÇU

LES POINTS FORTS 

• Le ratio risque / rendement de cette offre est particulièrement attractif. En effet, les deux hôtels seront achetés à un prix intéressant et le porteur de projet, grâce à son expérience dans le domaine est en pleine capacité pour élever les performances opérationnelles des deux hôtels au niveau visé. 
• Les travaux prévus ne nécessitent ni une fermeture des hôtels, ni un permis. 
• Esteem dispose de belles références dans l’acquisition, la gestion, et l’amélioration opérationnelle d’hôtels (5 hôtels sous gestion).
• L’équipe de gestion est forte de plus de 15 ans d’expérience dans la gestion opérationnelle de boutique-hôtels 4 étoiles.

LES POINTS D’ATTENTION

• La rentabilité de l’opération dépendra du scénario de sortie (prix de vente des hôtels et moment de la vente). Une durée plus longue, une performance opérationnelle inférieure à celle visée, ou un multiple de sortie différent peuvent légèrement impacter le rendement. La durée estimée nous semble raisonnable pour porter l’hôtel au niveau de profitabilité nécessaire et les paramètres prévus sont conformes au marché. En effet, le porteur de projet vise un niveau d’occupation moyen de 70%, ce qui correspond au niveau moyen d’occupation en Europe et à Marseille particulièrement. 
• Le financement bancaire est a finaliser à hauteur de 50% du montant nécessaire pour mener à bien l’opération. En effet, le Crédit Agricole a marqué son accord final et définitif mais la documentation doit encore être finalisée. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une prise de participation au capital (achat d’actions) de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

CONDITIONS SUSPENSIVES 

L'offre est soumise aux conditions suspensives suivantes : 

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 1.000.000€, au terme de la Période de souscription ;
2. L’adhésion au pacte d’actionnaire final ; 
3. L’obtention de l’ensemble des apports nécessaires à l’augmentation de capital prévue pour la réalisation du projet, soit 6.100.000 €.

La date d’ouverture de l’offre est fixée au 22/10/2025 à 12h00. La date de clôture de l’offre est fixée au 03/12/2025 à 23h59, avec une extension possible jusqu’au 17/12/2025 à 23h59. Enfin, l’offre sera clôturée anticipativement si le montant maximal est atteint avant cette date.

PRÉCOMPTE MOBILIER

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère-Orban, 35, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
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DIVERS

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• Les montants affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants bruts. 
• Les frais relatifs à cette offre sont décrits dans la Fiche d’Informations Clés.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés à télécharger sur cette page.