Aankondiging

SIGNIFICANTE VOORUITGANG

VOORUITGANG EN VERLENGING 

✅ Goed nieuws: de kapitaalsronde van de operatie Esteem Marseille gaat sterk vooruit. Een aanvullend bedrag van 1.000.000 € is bevestigd door de projectontwikkelaar.

Er moet nu nog een beperkt saldo worden samengebracht om de financiële structuur volledig af te ronden.

Deze campagne biedt Ecco-investeerders de mogelijkheid om hun portefeuille te diversifiëren door mee te financieren in twee bestaande Best Western-hotels in Marseille, samen met een ervaren Franse hoteloperator.

De aanbieding mikt op een beoogd jaarlijks rendement (TRI) van 13,4 % over zes jaar, met een equity multiple van 2,13x.

Overeenkomstig in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) wordt de campagne verlengd tot 17 december 2025.

WAAROM INTERESSANT?

Stedelijke hotellerie

In een hotelsector waar veel etablissementen nog steeds worden beheerd als louter vastgoedactiva, blijven sommige hotels onder hun potentieel ondanks een aantrekkelijke ligging. Dat is het geval in Marseille, in de wijk la Joliette, die de voorbije jaren grondig werd getransformeerd door het project Euroméditerranée en het MUCEM.

Esteem, een ervaren Franse hoteloperator en investeerder met meer dan 15 jaar expertise in het beheer van viersterrenhotels, wil twee bestaande hotels herwaarderen en hun prestaties afstemmen op de marktnormen.

Dit model steunt op concrete hefbomen voor waardeschepping :

1. Actief beheer: gerichte renovatie en nauwgezette opvolging van de prestatie-indicatoren.

2. Bewezen ervaring: 5 hotels reeds in exploitatie.

3. Stevige prestaties: een model ontworpen om een bezettingsgraad van 70% te behalen en de omzet per kamer met meer dan 40% te verhogen.

4. Menselijke betrokkenheid: 90 % vaste contracten (COD), een winstdelingsplan en het label “Clef Verte” voor alle hotels van de groep.

Ontdek in de volgende secties hoe Esteem prestaties, professioneel beheer en waardepotentieel combineert in het hart van Marseille.

VIDEOS

De Projectontwikkelaar

ESTEEM

Esteem is een Franse investeerder en hoteluitbater, die werd opgericht in 2008.

Esteem is gespecialiseerd in het investeren in en exploiteren van boutique hotels. De Esteem-groep exploiteert de hotels Esteem Tour Eiffel, Helzear Champs Elysées, Helzear Etoile, Helzear Montparnasse en het Best Western Saint Louis de Vincennes. Na verschillende succesvolle openingen in Parijs heeft de groep in 2020 het merk Esteem ontwikkeld, een merk dat de waardering van human resources en een nieuw sociaal contract voor de operationele medewerkers in de sector voorstaat. In 2023 heeft Esteem zijn eerste hotel onder het merk Esteem geopend, het Esteem Tour Eiffel.

De groep combineert vandaag twee rollen: die van investeerder (aankoop en herpositionering van activa) en die van hoteluitbater (het dagelijks beheer van de vestigingen). Esteem baat momenteel vijf hotels uit met een groeiend portfolio dankzij gerichte overnames.

Het succes van Esteem steunt op drie pijlers:

  • De inzet en waardering van menselijk kapitaal, met een herzien sociaal contract (stabiele jobs, winstdeelname en versterkte opleiding)
  • Een geoptimaliseerd operationeel beheer, georganiseerd rond vier pijlers
  • Een sterk ESG-engagement 

MANAGEMENT

Esteem beschikt over een multidisciplinair team dat alle uitdagingen binnen de hotelsector kan aangaan.


Timothée de Courcy, Oprichter en voorzitter

Voorzitter en oprichter van het merk Helzear sinds 2008, Timothée de Courcy heeft 18 jaar ervaring in de acquisitie en het beheer van uitzonderlijke viersterrenhotels. 
 

Richard Lebon, Directeur Ontwikkeling

Richard Lebon is gespecialiseerd in fusies en overnames (M&A) binnen de vastgoedsector. Hij heeft zijn expertise opgebouwd via de identificatie van investeringskansen, het beheer van transacties en activa bij gerenommeerde spelers zoals MARK Capital Management, Turenne Groupe en Schroders Real Estate Hotels.
 

Thibault de Fonscolombe, Operationeel Directeur 

Met meer dan 10 jaar internationale ervaring in de hotelsector op zak beheerst Thibault de Fonscolombe perfect het operationeel beheer van hotelbedrijven, met een bijzondere expertise in digitale reputatie en Yield management.


Elora Anthoine, Hoofd Human Resources

Als HR-verantwoordelijke ziet Elora Anthoine toe op het volledige humanresourcesbeleid, waaronder de aanwerving, opleiding en ontwikkeling en de ondersteuning van hotelmanagers. Ze beschikt over meer dan 15 jaar ervaring in human resources, waarvan 8 jaar bij B&B Hôtel Disneyland Paris.


Elise Gard, Hoofd Yield Management

Yield management is een strategie die erop gericht is om de prijszetting en kamerverdeling te optimaliseren om zo de rendabiliteit van het hotel te maximaliseren. Elise Gard heeft een masterdiploma van de ESSEC Business School en vijf jaar ervaring in deze functie

BETROKKENHEID

Focus ESG

Esteem heeft een charter opgesteld met vijf ESG-verbintenissen.

1. Milieu: 100% van de hotels in het portfolio dragen het Clef Verte-label (duurzaam toerisme)

2. Levenskwaliteit: elk lid van het kamerpersoneel ontvangt één extra rustdag om de twee maanden

3. Stabiele tewerkstelling: 90% van de gewerkte uren wordt gepresteerd door medewerkers met een contract van onbepaalde duur binnen het hotel

4. Loon: invoering van een winstdeelnameplan gebaseerd op de resultaten van het bedrijf

5. Opleiding: 20 uur extra opleiding bovenop de wettelijke minima, inclusief lessen Frans en bewustmaking rond vrouwenrechten

OPERATIONELE RESULTATEN

Esteem is een groeiende groep die sinds 2016 sterke operationele resultaten neerzet, dankzij een dagelijkse werking georganiseerd rond vier pijlers: 

Project

HOTELS IN MARSEILLE

Het project omvat de aankoop en renovatie van twee hotels in Marseille. De hotels bevinden zich in de wijk la Joliette, een snelgroeiend stadsdeel vlak bij van het openbaar vervoer (metro en tram), het station Marseille Saint-Charles en de hoofdverkeersassen A55 en A50.

Beide hotels worden momenteel uitgebaat onder de Best Western-franchise (BW): 

  1. Best Western Plus La Joliette ****: 64 kamers
  2. Best Western Mucem ***: 29 kamers

Het investeringsproject omvat:

  • De voltooiing van de upgrading van het BW Plus La Joliette en de renovatie van het BW Mucem;
  • De verbetering van de financiële prestaties van beide hotels door het operationeel beheer te professionaliseren volgens de operationele standaarden van Esteem; 
  • Een waardecreatie, zowel via de verbetering van de inkomsten als via de optimalisatie van kosten en processen.

DE HOTELS

Best Western Plus La Joliette ****

64 kamers verdeeld over verschillende categorieën (Comfort, Superior, Deluxe, Family). Het hotel beschikt over uitgebreide voorzieningen, waaronder een zwembad, een hamam en een fitnessruimte. Het complex bestaat uit een nieuw gebouw (2018) met kamers in uitstekende staat en een historisch gebouw met 35 kamers die nog niet gerenoveerd zijn. De gemeenschappelijke ruimtes zijn onlangs grondig vernieuwd en het interieurontwerp zal binnenkort worden herzien.

Best Western Mucem 3***

Dit hotel heeft een meer intieme sfeer en beschikt over 29 kamers. Het vereist een lichte maar volledige renovatie om opnieuw aan de huidige marktstandaarden te voldoen.

De hotels worden momenteel uitgebaat onder de Best Western-franchise, die garant staat voor onmiddellijke zichtbaarheid en een sterke internationale, met name Amerikaanse, reputatie. Hun huidige prestaties blijven echter onder het gemiddelde van de markt in Marseille, wat een aanzienlijk groeipotentieel biedt:

  • BW Plus La Joliette: bezettingsgraad 2024 = 61%, gemiddelde kamerprijs = € 113
  • BW Mucem: bezettingsgraad 2024 = 53%, gemiddelde kamerprijs = € 96

LIGGING

Marseille – een onmisbare bestemming voor toerisme en zakenreizen

De twee hotels bevinden zich op avenue Robert Schuman 49 en rue Mazenod 22, en zijn strategisch gelegen in de wijk la Joliette.

Troeven van de locatie:

  • Vlak bij het MUCEM, de Cathédrale de la Major, de Vieux-Port en de wijk Le Panier.
  • Bereikbaarheid: station Saint-Charles (17 miljoen reizigers/jaar), luchthaven Marseille Provence (11 miljoen reizigers/jaar), autonome haven (4 miljoen reizigers/jaar), en metro- en tramlijnen in de onmiddellijke omgeving.
  • Stedelijke context: het Euroméditerranée-project heeft de wijk sinds 2013 volledig getransformeerd, met 300.000 m² aan moderne kantoorruimte, winkelcentra (zoals Les Terrasses du Port) en de vestiging van hoofdkantoren van grote ondernemingen (waaronder CMA-CGM).

Vandaag trekt de wijk meer dan vier miljoen bezoekers per jaar aan, met een combinatie van zowel toeristen als zakenlui.

MARKT

De hotelsector wordt bepaald door drie kernindicatoren: 

  1. De bezettingsgraad: geeft het aandeel weer van de kamers die effectief zijn bezet in een bepaalde periode, een directe maatstaf voor de aantrekkelijkheid van een hotel. 
  2. De gemiddelde dagprijs (ADR – Average Daily Rate): vertegenwoordigt de gemiddelde omzet per bezette kamer per dag over een bepaalde periode.
  3. De omzet per beschikbare kamer (RevPAR – Revenue Per Available Room): meet het vermogen van een hotel om inkomsten te genereren per beschikbare kamer.

Samen maken deze indicatoren het mogelijk om de aantrekkelijkheid van verschillende hotelprojecten snel te vergelijken en vooral onderbenutte opportuniteiten met hoog potentieel te identificeren. 

Op Europees niveau was de gemiddelde bezettingsgraad voor 2025 70%, de RevPAR € 90 en de ADR € 128.

De hotelmarkt in Marseille, alle categorieën samen, is bijzonder dynamisch:

  • 123 hotels geregistreerd in 2023 (ongeveer 8.500 kamers), tegenover 200 hotels in Lyon (14.000 kamers)
  • Gemiddelde bezettingsgraad: 71%
  • RevPAR: € 78
  • ADR: € 110

De groei wordt gedragen door het zakentoerisme (25% van de overnachtingen, meer dan 1.000 MICE-evenementen per jaar), de sterke aantrekkingskracht voor vrijetijdstoerisme (5 miljoen bezoekers per jaar, waarvan 30% internationaal), en de grotestedelijke projecten, zoals het MUCEM.

STRATEGIE ESTEEM

Gezien de marktomstandigheden en de historiek van beide hotels wil Esteem verschillende operationele hefbomen activeren om de waardecreatie te maximaliseren. 

Om te beginnen liggen de twee hotels op slechts 200 meter afstand van elkaar, waardoor synergieën op het vlak van personeel kunnen worden uitgespeeld. 

Daarnaast zal het team van Esteem de cruciale praktijk van yield management invoeren, die momenteel ontbreekt in beide etablissementen. Yield management is een strategie die erop gericht is om prijszetting en kamerverdeling te optimaliseren om zo de rendabiliteit van het hotel te maximaliseren. Deze methode houdt rekening met een breed scala aan dynamische factoren, zoals de prijzen van de concurrentie, het boekingsvolume van de vorige dag, weersvoorspellingen, of de aankondiging van evenementen. Het gaat erom de prijzen te laten evolueren op basis van de dagelijkse vraag. 

Ook de directe distributie zal versterkt worden: vandaag vertegenwoordigt die minder dan 35% van de verkoop. Hoewel online boekingsplatforms onmisbaar zijn voor hotels, verhoogt de beperking van het aantal boekingen via deze kanalen de winstgevendheid.

Na een uitbating van zes jaar wil Esteem inzetten op de operationele verbeteringen die worden samengevat in onderstaande tabel.  

STRATEGIE ESTEEM

 

 

Initiële situatie

Situatie na afloop

 

Eenheden

BW 

Joliette

BW 
Mucen

BW

 Joliette

BW 
Mucen

Kamers

#

64

29

64

29

Bezettingsgraad

%

60%

50%

70%

70%

RevPAR

€/nacht

72

50

102

84

ADR

€/nacht

120

100

146

120

EBITDAR

497.881

48.445

1.115.207

348.255

Ecco Score

DUURZAAMHEID

ECCO SCORE VAN ECCO NOVA

Als crowdfundingplatform dat gespecialiseerd is in de financiering van zinvolle projecten, zijn we ons bewust van de milieu-impact van de projecten die we financieren. Daarom zijn we verheugd om onze "Ecco Score" vastgoed te presenteren.
 
Door onze Ecco Score te gebruiken, kunt u eenvoudig de meest duurzame vastgoedprojecten op ons platform identificeren. Wij zijn van mening dat dit potentiële investeerders zal helpen weloverwogen en verantwoorde investeringsbeslissingen te nemen.

Crowdfunding rijmt met transparantie en vertrouwen, daarom hebben we ons ethisch handvest online geplaatst, dat u hier kunt ontdekken.

Hieronder presenteren wij de ECCO SCORE verbonden aan het huidige aanbod: 

In de analyse van dit project waardeerde Ecco Nova met name de volgende ESG-aspecten:

  • Arbeidsomstandigheden die duidelijk beter zijn dan het marktgemiddelde, met extra rustdagen, stabiele tewerkstelling (90% contracten van onbepaalde duur), winstdeelname en permanente opleiding om de inzetbaarheid van het operationele personeel te versterken;
  • Een optimale ligging die het gebruik van zachte mobiliteit bevordert, dankzij de nabijheid van het openbaar vervoer en activiteiten op wandelafstand;
  • De integratie van milieunormen bij de aankoop van grondstoffen, met een voorkeur voor lokale leveringsketens of eco-gecertificeerde producten (Clef Verte).

Voor meer informatie over de Ecco Score voor dit project download de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

Cijfers

BUDGET & FINANCIERING

Het project vertegenwoordigt een totale investering van € 14.000.000, opgedeeld als volgt:

Budget

Aankoop van de twee hotels 
(Gebouw en handelsfonds)

€ 11.050.000

Kosten m.b.t. de aankoop

€ 1.321.388

Renovatiewerkzaamheden

€ 1.300.000

Initieel werkkapitaal

€ 328.612

TOTAAL

€ 14.000.000

Het project zal op de volgende manier gefinancierd worden: 

Financieringsbronnen

 

Bedrag

%

Eigen vermogen

€ 6.100.000

43,6%

Bank

€ 7.900.000

56,4%

TOTAAL

€ 14.000.000

100%

* Het eigen vermogen zal worden ingebracht door verschillende aandeelhouders, zie "Co-Invest".

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel geeft de voornaamste indicatoren m.b.t. de winstgevendheid van het project weer. 

Verwachte winstgevendheid

Verkoop van de hotels na 6 jaar

€ 19.750.000

Verkoop multiple (EV / EBITDAR)

13,5x

Geïnvesteerde eigen vermogen

€ 6.100.000

Interne opbrengstvoet

(ook bekend als IRR)

13,4%

Equity multiple

2,13x

BUSINESS PLAN

Kasstroomprognose 

€k

Jaar 0

Jaar 1

Jaar 2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

Jaar 6

Jaar 7

Resultaten

-

(89)

268

528

547

578

609

642

Afschrijving

-

197

197

197

197

197

197

197

Operationele cashflow

-

108

465

724

744

774

806

838

Schuld Gebouw - Terugbetaling

-

-

(339)

(353)

(367)

(381)

(397)

(412)

Schuld Gebouw- Opname

6.200

-

-

-

-

-

-

-

Schuld werken - Terugbetaling

-

-

-

(55)

(57)

(59)

(61)

(64)

Schuld werken - Opname

-

1.000

-

-

-

-

-

-

Schuld Refi RC - Terugbetaling

-

-

(107)

(111)

(114)

(118)

(123)

(127)

Schuld Refi RC - Opname

700

-

-

-

-

-

-

-

Investering Equity

6.100

-

-

-

-

-

-

-

RC Activa

781

-

-

-

-

-

-

-

RC Passiva

(1.170)

-

-

-

-

-

-

-

Cashflow financiering

12.611

1.000

(446)

(518)

(538)

(559)

(581)

(603)

Aankoop

(10.688)

-

-

-

-

-

-

-

Kosten aankoop / Financiering

(1.346)

-

-

-

-

-

-

-

Capex / FF&E

-

(1.300)

(40)

(40)

(40)

(40)

(40)

(40)

Kasstroom uit investeringen

(12.034)

(1.300)

(40)

(40)

(40)

(40)

(40)

(40)

Netto cashflow

577

(192)

(21)

166

166

175

185

195

Cash - Begin van de periode

49

625

433

412

578

744

920

1.105

Cash - Einde periode

625

433

412

578

744

920

1.105

1.300

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

Esteem

Projecteigenaar

Esteem, 

hoteluitbater en investeerder

Project

Aankoop van twee hotels, 

renovatie en uitbating gedurende 6 jaar vóór wederverkoop

Aanbod

Co-invest 
(Vastgoed clubdeal)

Ligging

Marseille

Ecco Score

70

Kosten voor de aankoop van de twee hotels 

€ 12.371.388

Hetzij een kost/ kamer

+/- € 130.000

Waardeschatting van de twee hotels in hun huidige staat 

€ 15.000.000

Hetzij een gemiddelde geschatte waarde/ kamer

€ 161.000/kamer

Geplande werken

€ 1.300.000

Beoogde bezettingsgraad

70%,
overeenkomend met het gemiddelde niveau in Europa en Marseille.

Beoogde ADR

€ 146 (Joliette) en €120 (Mucem)

Beoogde RevPAR

€ 102 (Joliette) en € 84 (Mucem)

Co-Invest

FINANCIERINGSAANBOD

De Ecco-investeerders worden verzocht om deel te nemen aan een fondsenwerving (co-invest of vastgoed–clubdeal) voor een maximaal bedrag van € 2.000.000, bestemd voor de aankoop en renovatie van twee hotels in Marseille. 

De opgehaalde fondsen zullen worden geïnvesteerd in het kapitaal van SAS HOMA 2, samen met andere investeerders. Het onderstaande schema illustreert deze transactie indien het maximale bedrag van het aanbod wordt bereikt:

Het onderstaande schema toont de financiële stromen tussen de verschillende entiteiten, vanaf de inschrijving van de Ecco-investeerders tot aan de investering in de projectvennootschap en de uitkering van de rendementen bij de exit.

VERGOEDING VAN DE AANDEELHOUDERS

Er wordt een onderscheid gemaakt tussen preferente aandelen en gewone aandelen. Afhankelijk van de behaalde prestaties wordt een preferentieel vergoedingsmechanisme geactiveerd om Esteem te vergoeden. 

Deze regeling treedt in werking zodra het rendement meer dan 8% bedraagt — het zogenoemde “preferred return”-niveau. Boven die 8% ontvangen de houders van preferente aandelen een “promote” van 20% van de brutomarge van het project.

Als we uitgaan van het doelscenario — een exit na 6 jaar met een winst na verkoop van de activa van € 15.317.636 — zal de vergoeding van de Ecco Nova-investeerders volgens onderstaand schema verlopen: 

  1. Winst op de verkoop van de activa: het doelscenario gaat uit van een verkoop van de activa tegen 13,5x de EBITDAR, verminderd met 3% belastingen. 
  2. Geïnvesteerd kapitaal: alle investeerders ontvangen hun initiële investering terug. 
  3. Totale marge: de marge van het project vóór de specifieke vergoedingsregeling. Indien deze marge lager is dan of gelijk aan het equivalent van 8% gekapitaliseerde rente op € 6.100.000, wordt geen promote fee uitgekeerd. 
  4. Promote fee: komt overeen met 20% van de globale marge. 
  5. Meerwinst voor investeerders: komt overeen met het saldo van de globale marge en de verdeling van de promote fee. Deze meerwinst wordt pro rata hun deelneming verdeeld onder de aandeelhouders, na aftrek van de structureringskosten (inclusief de kosten van Ecco Nova). 
  6. Vergoeding van de overige aandeelhouders: deze aandeelhouders bezitten 68,2% van de aandelen en ontvangen dus een overeenkomstig deel van de winst.
  7. Vergoeding Ecco Nova investeerders: komt overeen met het deel van de winst dat toekomt aan Ecco Nova investeerders. 
  8. Kapitaal Ecco Nova investeerders: dit verwijst naar de terugbetaling van het door Ecco Nova geïnvesteerde kapitaal (reeds opgenomen in punt 2), en dient hier ter illustratie van het totaalbedrag dat Ecco Nova zal ontvangen onder punt 9. 
  9. Totaal uitgekeerd aan Ecco Nova investeerders: het totale bedrag dat in het exitjaar door de Ecco Nova-investeerders wordt ontvangen. 

BEOOGD RENDEMENT EN EQUITY MULTIPLE

Aangezien dit een kapitaalinvestering betreft, zijn de looptijd en het rendement variabel, afhankelijk van de financiële prestaties en de datum waarop de activa worden verkocht (de zogenaamde exitdatum).

Het beoogde jaarlijkse rendement wordt geschat op 13,4% over een beoogde periode van 6 jaar. Dit is de interne opbrengstvoet (IRR) van de Ecco Nova-investeerders in dit project. Deze indicator vertegenwoordigt de discontovoet die de netto contante waarde (NCW) van de door het project gegenereerde kasstromen voor de investeerders op nul brengt. 

De equity multiple kan worden gebruikt om snel het bedrag te bepalen dat een investeerder ontvangt voor elke geïnvesteerde euro. Dit aanbod mikt op een Equity Multiple van 2,13x. Dat betekent dat een investeerder die € 1.000 inlegt, uiteindelijk € 2.130 zal ontvangen, oftewel zijn initiële investering van € 1.000 plus een winst van € 1.130. 

Ter illustratie toont de onderstaande tabel hoe de IRR een relevant vergelijkingsinstrument vormt om verschillende investeringsmogelijkheden te beoordelen. 

Jaren

Kasstroom 1

Kasstroom 2

-

(2.000.000)

(2.000.000)

1

-

-

2

-

-

3

-

-

4

-

1.333.333

5

-

1.333.333

6

4.000.000

1.333.333

     

IRR

12%

15%

Equity multiple

2,00x

2,00x

 

We kunnen zien dat bij een gelijkwaardige Equity Multiple, de IRR meer inzicht geeft in het rendement van de verschillende opportuniteiten, omdat ze rekening houdt met de snellere generatie van kasstromen in scenario 2.

Er kan ook een vergelijking worden gemaakt met de schuldenlast. Ter illustratie: voor een lening van € 2.000.000 die na 6 jaar volledig wordt terugbetaald (in fine), zou een jaarlijkse rentevoet van 17% nodig zijn om een Equity Multiple van 2,00x te bereiken. 

GEVOELIGHEIDSANALYSE

Het onderstaande schema toont verschillende exitscenario’s op basis van het EBITDAR multiple en hun impact op: de IRR van het project, de IRR voor de Ecco Nova-investeerders, de Equity Multiple van het project, en de Equity Multiple voor de Ecco Nova-investeerders. Het doelscenario gaat uit van een exit aan 13,5x de EBITDAR, wat overeenkomt met: een IRR van 13,4% voor de Ecco Nova-investeerders, en een Equity Multiple van 2,13x. Het verschil tussen de indicatoren van het project en die van de Ecco Nova-investeerders wordt voornamelijk verklaard door de uitkering van de promote fee

 

De onderstaande gevoeligheidsanalyse geeft het verwachte doelrendement weer in functie van de variatie van het beoogde exit multiple en de looptijd van het project.

Om het rendement op investering (in euro) te beoordelen, toont de tweede gevoeligheidsanalyse het ontvangen bedrag (in euro) op basis van een investering van € 1.000, afhankelijk van de variatie van het beoogde exit multiple en de looptijd van het project.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) voor meer details.

Analyse

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft Esteem aan Ecco Nova een reeks documenten verstrekt (zie onderstaande opsomming). Alvorens deze nota werd opgesteld, heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten en hebben er vraag/antwoordsessies plaatsgevonden met de klant.

Het team van Ecco Nova was op 14 oktober 2025 in Marseille en op 17 oktober 2025 in Parijs.

Lijst met ontvangen documenten:

  • Gedetailleerd financieel plan voor het project
  • Historische cijfers voor de vestigingen
  • Voorstelling van de projecteigenaar en zijn hotels
  • Kredietbrief van BNP en voorlopige overeenkomst (“Head of Terms”) met Crédit Agricole. 
  • Waarderingsrapporten van CBRE voor elke vestiging
  • Overeenkomst om het merk Best Western te gebruiken (franchiseovereenkomst)
  • Beheersovereenkomst van de Projecteigenaar
  • KYC-gegevens
 

RISICO'S

INVESTEREN HOUDT RISICO IN

WIJ RADEN U AAN ALLEEN BEDRAGEN TE INVESTEREN DIE EEN DEEL VAN UW BESCHIKBARE SPAARGELD VORMEN EN UW RISICO TE MINIMALISEREN DOOR UW INVESTERINGEN ZOVEEL MOGELIJK TE SPREIDEN.

DE GEDETAILLEERDE RISICO'S ZIJN TE RAADPLEGEN IN HET BLAD MET ESSENTIËLE BELEGGINGSINFORMATIE, TE DOWNLOADEN OP DEZE PAGINA.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

  1. Risico’s verbonden aan projecten
  2. Risico’s verbonden aan de sector
  3. Risico op wanbetaling
  4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
  5. Risico op faillissement van het platform
  6. Liquiditeitsrisico van investeringen
  7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

Samenvatting

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

  • De verhouding tussen risico en rendement van dit aanbod is bijzonder aantrekkelijk. Het gaat om een kapitaalinvestering en koopt de projecteigenaar de twee hotels aan tegen een gunstige prijs en beschikt hij over de capaciteit om hun operationele prestaties tot het beoogde niveau te optimaliseren. 
  • De geplande werkzaamheden vereisen geen sluiting van de hotels en er is geen vergunning nodig. 
  • Esteem kan bogen op sterke referenties op het vlak van de aankoop, beheer en operationele verbetering van hotels (momenteel 5 hotels in beheer).
  • Het managementteam heeft meer dan 15 jaar ervaring in het operationele beheer van viersterrenboetiekhotels.

DE AANDACHTSPUNTEN 

  • De rendabiliteit van de operatie hangt in grote mate af van het exitscenario (verkoopprijs van de hotels en timing van de verkoop). Een langere looptijd, lagere operationele prestaties dan voorzien of een afwijkend verkoop multiple kunnen het rendement aanzienlijk beïnvloeden. De geschatte looptijd lijkt echter realistisch om de hotels naar het gewenste winstniveau te brengen, en de ingeplande parameters zijn conform aan de marktnormen. Zo mikt de projecteigenaar op een gemiddelde bezettingsgraad van 70%, wat overeenkomt met het Europese gemiddelde. 
  • De bankfinanciering moet nog worden afgerond voor ongeveer 50% van het totale investeringsbedrag dat nodig is om het project tot een goed einde te brengen. Crédit Agricole heeft inderdaad zijn definitieve akkoord gegeven, maar de documentatie moet nog worden afgerond.  

DETAILS

ECCO NOVA FINANCE

DE FINANCIERING VOOR DIT PROJECT VINDT PLAATS VIA ECCO NOVA FINANCE, DE ENTITEIT VOOR SPECIFIEKE DOELEINDEN VAN ECCO NOVA.

De rol van Ecco Nova Finance is om financiering te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de middelen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de financiering die door het vehikel wordt verstrekt. Elke financiering die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende financieringen die het verstrekt en mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds (GBF) of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK).

Raadpleeg onze "Informatie voor klanten"-pagina en onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

TYPE INVESTERING

Het gaat om een deelneming in het kapitaal (aankoop van aandelen) van minimaal € 500 en maximaal € 500.000.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

Het aanbod is onderworpen aan de volgende opschortende voorwaarden:

  1. Het bereiken van de succesdrempel van de fondsenwerving, namelijk € 1.000.000, aan het einde van de inschrijvingsperiode;
  2. De toetreding tot het definitieve aandeelhouderspact;
  3. Het verkrijgen van alle inbreng die nodig is voor de kapitaalverhoging die gepland is voor de realisatie van het project, namelijk € 6.100.000.

De openingsdatum van het aanbod is vastgesteld op 22/10/2025 om 12.00 uur. De sluitingsdatum van het bod is vastgesteld op 03/12/2025 om 23.59 uur, met een mogelijke verlenging tot 17/12/2025 om 23.59 uur. Ten slotte wordt het bod vervroegd gesloten als het maximumbedrag vóór deze datum wordt bereikt.

ROERENDE VOORHEFFING

Een roerende voorheffing van 30 % is van toepassing op dividenden die worden ontvangen op aandelen die worden aangehouden door particuliere beleggers die fiscaal inwoner zijn van België.

Het blijft echter mogelijk om deze dividenden aan te geven in de belastingaangifte om een gedeeltelijke terugbetaling van de voorheffing te bekomen.

WETTELIJKE INFORMATIE

  • ECCO NOVA BV, gevestigd Boulevard Frère-Orban, 35, 4000 te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
  • Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd, bezoekt u onze klantinformatiepagina.
  • Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
  • Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

OPVOLGING VAN DE PROJECTEN EN BEHEER VAN DE INCIDENTEN

Ecco Nova zorgt voor een strikt opvolging van de terugbetalingen en informeert de investeerders bij mogelijke vertragingen of problemen. Wanneer een vervaldag niet wordt nagekomen, wordt er onmiddellijk actie ondernomen tegenover de projectontwikkelaar. In geval van een vastgelopen situatie worden de invorderingsprocedures opgestart volgens de voorziene modaliteiten.

Elk belangrijk incident wordt geanalyseerd, meegedeeld aan de betrokken investeerders en opgenomen in onze driemaandelijkse rapportering die wordt gepubliceerd op onze pagina Incidenten. Wilt u meer weten over onze opvolgings-, stem- en invorderingsprocedures? Raadpleeg dan onze pagina Informatie voor klanten.

DIVERSEN

  • Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
  • Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
  • Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
  • De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
  • Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -2433.
  • U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
  • We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
  • De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
  • De kosten met betrekking tot dit aanbod worden beschreven in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).
  • De bedragen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, op uw gebruikersaccount en in de obligatie zijn altijd bruto rentebedragen.
  • U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
  • Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.

Map