LE PORTEUR DE PROJET

Aeterra est un promoteur immobilier de la région Gantoise, actif dans le développement de projets résidentiels et d'unités PME. Aeterra est né de la rencontre de 4 professionnels de l'immobilier avec la volonté commune de proposer des ensembles immobiliers résidentiels et PME de qualité, durables et innovants.

Parmi les 4 fondateurs et membres de l'équipe on retrouve notamment :

Carl Maes  

Carl Maes est actif en tant que managing partner d’Aeterra. Il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l’accent sur l’aspect financier et immobilier en général. Carl est actif dans le secteur immobilier en Belgiqu’ et à l'étranger depuis plus de 20 ans pour des entreprises telles que Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring et Koramic Real Estate. Carl est tit’laire d'un Master en Finance Immobilière de l’Université de Cambri’ge et d'un Master en Immobilier de l’Université de Louvain.

Mathias Meert 

Mathias Meert est professionnellement actif dans le secteur immobilier depuis plus de 20 ans. En tant que managing partner d'Aeterra, il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l'accent sur la section commerciale et l'immobilier résidentiel. Auparavant, il était actif en tant que courtier au sein du groupe ERA à Gand. Mathias a suivi une formation d'agent immobilier et a obtenu un Master en Immobilier et un Master en planification financière de l'Université d'Anvers.

Aeterra et Ecco Nova ont déjà collaboré à plusieurs reprises en 2021 et 2022 pour financer des projets immobiliers résidentiels. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des différents projets pour lesquels Aeterra a fait appel aux Ecco-investisseurs. Vous pouvez également retrouver tous les projets développés par Aeterra sur leur site internet.

ORGANIGRAMME

Une partie de l'organigramme du groupe Aeterra est présentée ci-dessous.

AETERRA BV est la société holding. Cette société est dirigée par ses actionnaires : Carl Maes, Mathias Meert, Tim & Kevin Vanden Berghe. La société holding détient 100% des actifs d'AETERRA CONSTRUCT SRL, emprunteur dans le cadre de cette offre. AETERRA CONSTRUCT SRL est le porteur du projet de la Résidence Ferentino. AETERRA LAND SRL est la société foncière. 

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet Ferentino consiste en la démolition d'une ancienne ferme pour y développer une résidence de 20 appartements Q-ZEN, 1 surface commerciale, 24 places de parking en sous-sol, 4 places de parking extérieures et de nombreux emplacements vélos.

La surface commerciale au rez-de-chaussée de la Résidence Ferentino est déjà commercialisée et deviendra, au terme des travaux de construction, une pharmacie moderne.

LOCALISATION

Le futur projet est situé Brusselstraat 293, 1702 Dilbeek. Le Mobiscore du lieu est de 8,5/10. Les commerces, écoles, sports, culture, nature et restaurants se situent dans un rayon de 3 km autour du site.

Dilbeek est une belle commune du Brabant flamand située dans la périphérie de Bruxelles. La résidence est située entre la vie citadine bruxelloise et le paysage verdoyant du Pajottenland.

HISTORIQUE & PLANNING

• 14/07/2022 – Obtention permis d’urbanisme
• 08/03/2023 – Signature de l’acte authentique de RDA (Renonciation au droit d’accession) entre le propriétaire du terrain et aeterra Construct.
• Q2 2023 – Début de la commercialisation Ferentino
• 11/10/2023 – Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova
• Q4 2023/ Q1 2024 (Prévision) – Début des travaux de construction
• Q4 2025/ Q1 2026 (Prévision) – Livraison des appartements
• 01/12/2026 – Remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova. Le prêt octroyé est d’une durée contractuelle de 3 ans, ce qui permet au promoteur de faire face à d’éventuels retards de construction et / ou de commercialisation. L’emprunteur dispose néanmoins de la faculté de rembourser anticipativement le prêt.

PARTIES PRENANTES

• Bureau d’architecture: Vertongen Architecten
• Gestion de projet: Atelier Broos SRL
• Banque: Belfius
• Agence immobilière: Pand Invest SRL et Era Visie Plus
• Entreprise générale de construction : Lors de l'élaboration de la campagne, Aeterra Construct est en cours de consultation / négociation avec plusieurs entrepreneurs pour les travaux de construction de la Résidence Ferentino.

DURABILITÉ

En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets porteurs de sens, nous sommes conscients de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C'est pourquoi nous sommes heureux de vous présenter notre nouvel "Ecco Score".

En utilisant notre « Ecco Score », vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous pensons que cela aidera les investisseurs potentiels à prendre des décisions d’investissement éclairées et responsables.

Le crowdlending rime avec transparence et confiance, c'est pourquoi nous avons mis en ligne notre charte éthique, que vous pouvez découvrir ici.

Ci-dessous, nous présentons l’ECCO SCORE du projet AETERRA – FERENTINO:

Lors du développement et de la construction du projet de promotion immobilière Ferentino, Aeterra prête attention aux aspects ESG suivants :

• Les appartements sont alimentés en énergie de manière efficace et durable. Les unités seront quasiment neutres en énergie (Q-ZEN). Cela rend le projet plus autonome et moins dépendant des fluctuations des prix de l’énergie.
• Le site dispose d'un local à vélos spacieux et un crochet à vélo est inclus avec chaque appartement.
• La Résidence Ferentino est située à Dilbeek. Le Mobiscore du lieu est de 8,5/10. Dans un rayon de 3 km vous trouverez des commerces, des écoles, des sports, de la culture, de la nature, des restaurants et même l'un des plus grands centres de bien-être de Belgique.
• Un grand jardin commun au sud-ouest sera aménagé autour de la résidence.

Pour plus d'informations sur le calcul de l'ECCO SCORE du projet, nous vous invitons à télécharger la pièce jointe à la Note d'Information en cliquant ici.

BUDGET & STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le projet Ferentino d'AETERRA CONSTRUCT nécessite un investissement total de 6 359 715 euros. Ce budget comprend l'acquisition du permis de construire et la renonciation au droit d'accession (RDA), les couts de construction, les honoraires divers, les frais de gestion, les frais imprévus et les frais financiers du projet. Le tableau ci-dessous présente les différents postes de couts du projet.

La société AETERRA CONSTRUCT SRL fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant de 500 000 € pour le financement partiel du projet de promotion immobilière Ferentino. Pour la phase de construction du projet Ferentino, AETERRA CONSTRUCT bénéficiera d'un prêt bancaire d'un montant de 3.122.000 € auprès de Belfius. De plus, 4 appartements et la surface commerciale sont déjà prévendues (26% de la valeur totale estimée de la résidence).

INDICATEURS FINANCIERS

AETERRA CONSTRUCT a conclu une Renonciation au droit d'accession (RDA) pour le projet Ferentino. La personne accordant cette renonciation restera propriétaire du terrain, tandis qu'AETERRA CONSTRUCT sera propriétaire des bâtiments situés sur le terrain couvert par le droit. Les calculs des indicateurs financiers prennent en compte une valeur foncière de 1 450 000 €.

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet Ferentino. La marge brute visée du projet est de 28,55%.

* Hors frais de financement et frais de gestion / Y compris valeur foncière.

Sur la base de la valeur vénale estimée de la résidence et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 77,97 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Note d’Information.

RÉSUMÉ DU PROJET

ANALYSE FINANCIÈRE

Les tableaux ci-dessous donnent un aperçu de l'actif, du passif et du compte de résultat consolidés d'AETERRA SRL, AETERRA CONSTRUCT SRL et AETERRA LAND SRL selon la situation comptable au 29/11/2022 et la situation comptable récente au 31/07/2023.

L'actif consolidé est constitué à 99% de l'actif circulant, lui-même constitué principalement de stocks et de commandes en cours (terrains et bâtiments) de projets en développement.

Les capitaux propres recalculés (la somme des prêts d'actionnaire et du capital) de la situation consolidée s'élèvent à 2 067 416 € au 31/07/2023. Le ratio de solvabilité prenant en compte les fonds propres recalculés est de 21% au 31/07/2023.

Les dettes sont principalement constituées de dettes à long terme. 79% de ces dettes concernent AETERRA LAND, la société foncière du groupe.

AETERRA CONSTRUCT organisant les préventes conformément à la loi Breyne, les dettes consolidées sont constituées en grande partie d’acomptes sur commandes (25% au 31/07/2023).

La société AETERRA CONSTRUCT a réalisé une perte après impôt de 116 004 € sur l’exercice 2022. La société foncière AETERRA LAND a quant à elle réalisé un bénéfice après impôt d’une valeur de 701.522 € au 29/11/2022. Le tableau ci-dessous présente le compte de résultat consolidé d’AETERRA, AETERRA CONSTRUCT et AETERRA LAND.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

AETERRA CONSTRUCT fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 500.000 € pour le financement partiel de son projet immobilier Ferentino à Dilbeek.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à AETERRA CONSTRUCT SLR selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à AETERRA CONSTRUCT est de 36 mois à compter du 01/12/2023.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,50 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, la société AETERRA CONSTRUCT fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• L'engagement d'AETERRA SRL, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de Projet à ECCO NOVA FINANCE.

Veuillez consulter la note d'information pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, AETERRA CONSTRUCT a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Copie de l'acte de renonciation au droit d'accession
• Copie du permis d’urbanisme
• L’ensemble des plans et visuels du projet
• Une étude préliminaire PEB
• La copie des documents de réservation/commercialisation des unités prévendues
• Situations comptables d'AETERRA SRL, AETERRA CONSTRUCT SRL & AETERRA LAND SRL au 29/11/2022 et 31/07/2023
• Rapport d'évaluation du projet Ferentino par un expert externe
• Proposition de prêt de la banque (Belfius)

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l'émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel du capital prêté à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l'insolvabilité d'ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments d'investissement proposés, spécifiques à l'offre concernée

• Risques spécifiques liés à AETERRA CONSTRUCT & le projet Ferentino
• Risques liés à l’endettement d’AETERRA CONSTRUCT
• Risques liés à la hausse des coûts de construction dans le secteur immobilier
• Risques liés à la construction d’un projet immobilier
• Risques liés à la situation du marché immobilier
• Risques liés aux autres projets d’AETERRA CONSTRUCT
• Risques associés aux parties prenantes
• Assurances et risques non assurés
• Principaux risques liés à l'instrument d'investissement proposé
• Prêt Bullet
• Possibilité de remboursement anticipé
• Risques liés à l'absence de marché public liquide et aux limitations de vente
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l'émetteur, ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
• Risque de perte partielle ou totale du capital
• Risque de remboursement tardif du capital
• Risque de défaut ou de différé(retard) du paiements des intérêts
• Toute hausse des taux d'intérêt pendant la période d’immobilisation des sommes investies peut entraîner une perte d'opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Note d'Information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le niveau de commercialisation du projet atteint déjà 26% (commercialisation en loi Breyne)
• La marge brute attendue du projet est de 28,55%.
• L’Ecco Score du projet est de 77 grâce à l'application de différents aspects ESG.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROEJT, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le porteur du projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt, partiellement ou totalement, après 6 mois.
• AETERRA CONSTRUCT présente un taux d'endettement élevé (95%). Cela est dû aux « Acomptes sur commandes » facturés par l'application des préventes dans le cadre de la loi Breyne. Pour mitiger ce risque, la société holding AETERRA agit en tant que codébiteur solidaire et indivisible des sommes dues par Aeterra Construct envers Ecco Nova Finance.  

DÉTAILS

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 3.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Le remboursement du sous-jacent de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’AETERRA SRL, AETERRA LAND SRL, d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, AEC octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

1. L’engagement de la SRL AETERRA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la SRL AETERRA s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.
2. L’engagement du Porteur de projets de ne pas souscrire de financement additionel au-delà du financement et de ses sûretés et garanties reprises au business plan du projet Ferentino.
3. L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer des garanties supplémentaires aux sûretés précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si le seuil de réussite de la Levée de fonds n’a pas intégralement été souscrite le 09/11/2023, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué d’ECCO NOVA FINANCE au nom de AEC seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -5277.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Des frais administratifs s'élevant à 15 € TVAC sont dus à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.