REMARQUE SUR ECCO NOVA FINANCE

LE PORTEUR DE PROJET

Aeterra est un promoteur immobilier de la région Gantoise, actif dans le développement de projets résidentiels et d'unités PME. Aeterra est né de la rencontre de 4 professionnels de l'immobilier avec la volonté commune de proposer des ensembles immobiliers résidentiels et PME de qualité, durables et innovants.

Parmi les 4 fondateurs et membres de l'équipe on retrouve notamment:

Carl Maes Carl Maes est actif en tant que managing partner d'Aeterra. Il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l'accent sur l'aspect financier et immobilier en général. Carl est actif dans le secteur immobilier en Belgique et à l'étranger depuis plus de 20 ans pour des entreprises telles que Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring et Koramic Real Estate. Carl est titulaire d'un Master en Finance Immobilière de l’Université de Cambridge et d'un Master en Immobilier de l’Université de Louvain.

Mathias Meert  Mathias Meert est professionnellement actif dans le secteur immobilier depuis plus de 20 ans. En tant que managing partner d'Aeterra, il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l'accent sur la section commerciale et l'immobilier résidentiel. Auparavant, il était actif en tant que courtier au sein du groupe ERA à Gand. Mathias a suivi une formation d'agent immobilier et a obtenu un Master en Immobilier et un Master en Planification financière de l'Université d'Anvers.

Aeterra et Ecco Nova ont déjà collaboré en 2021 et 2022 pour le financement partiel de projets immobiliers résidentiels.

• En 2021, 122 Ecco-Investisseurs ont participé au financement de la Residence « Ostuni» à Aalter pour un montant de 475.000 EUR. Le gros-œuvre du batiment est actuellement en cours de fintition. A ce jour, 14 des 15 lots ont été vendus (vente sous la loi Breyne). Aeterra nous informe régulièrement de l'avancement du projet. La page de la campagne du projet Ostuni se trouve ici.
• En 2022, 131 Ecco-Investisseurs ont participé au financement de l'achat d'un complexe immobilier à Deinze pour un montant de 200.000 EUR. Cet ensemble immobilier a été acquis en vue d'un futur projet de développement immobilier d'au moins 33 logements. Vous pouvez consulter la page de la campagne de ce projet ici.

Vous pouvez retrouver tous les projets développés par Aeterra sur leur site internet. Ci-dessous, nous mettons en évidence quelques projets.

Le tableau ci-dessous présente un aperçu des projets immobiliers d'Aeterra :

L’OPÉRATION

Aeterra sollicite les Ecco-investisseurs pour financer partiellement l'achat de 2 maisons de ville et d'un ancien bâtiment industriel situés à Tolpoortstraat 85-87 à Deinze.

Les trois parcelles dans leur état actuel ont une surface totale de 1 500 m². Les maisons résidentielles et le bâtiment industriel datent d'environ 1900. Le complexe de bâtiments existant est situé dans la partie sud du centre de la ville de Deinze.

STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le projet de développement immobilier qui consiste en la rénovation des bâtiments existants et le développement neuf de l'immobilier résidentiel est estimé au total à 7.345.484 €. Le budget de l'opération qu'Aeterra souhaite réaliser après l'obtention du permis d'environnement comprend l'achat des trois terrains ainsi que la rénovation et la construction d'un maximum de 21 logements et d'un espace commercial (hors frais de gestion & frais financiers).

L'achat de l'ensemble immobilier, les 2 maisons de ville et le bâtiment industriel, s'élève à un total de 1 837 500 € frais compris. L'achat du terrain et des bâtiments est effectué par la société Aeterra Land, la société foncière du groupe.

Cet investissement sera financé comme suit: 

Un crédit bancaire de 1.286.250 € sera octroyé dans le cadre de cette transaction.

Le remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova Finance prévaut sur le remboursement des avances en compte courant des associés ou sur toute autre forme de prêt des actionnaires. En conséquence, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu'à l'issue du remboursement intégral du prêt.

INDICATEURS FINANCIERS

Le bien immobilier existant a fait l'objet d'une expertise immobilière indépendante préalable par le bureau Real Estimate Experts-Estimation. Ecco Nova a obtenu ce rapport dans le cadre de l'analyse menée avant de présenter l'opération aux Ecco-investisseurs.

Ce "loan to value" est intégré dans le scoring de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Note d'information.

ÉTATS FINANCIERS

Aeterra Land B.V. est la société foncière qui détient les terrains et bâtiments pour les projets immobiliers d'Aeterra. Cette société est détenue à 100% par Aeterra B.V., la société holding du groupe. Vous trouverez ci-dessous un aperçu du bilan et du compte de résultat provisoires d'Aeterra Land arrêtés à fin novembre 2022.

* Les stocks et commandes en cours sont constitués de biens immobiliers achetés par Aeterra Land et destinés à la vente. La valeur de ces biens immobiliers est égale à la valeur nette, soit la valeur d'acquisition diminuée des cote-parts foncières lors de la vente en application de la loi Breyne. Les acomptes sont repris sous la rubrique « Créances à moins d'un an ».

* Les autres dettes correspondent aux avances d'Aeterra B.V.

LE PROJET PROJETÉ

Le projet de promotion immobilière envisagé par Aeterra consiste en la rénovation d'une maison de maître situé au numéro 87 de la Tolpoortstraat, la rénovation de la façade du numéro 85 et de l'ancien bâtiment industriel. Après avoir obtenu un permis unique résidentiel, Aeterra souhaite agrandir le site avec un nouveau bloc résidentiel, résultant en un total de 21 appartements et un espace commercial (divisible)/ mixte.

A ce jour, une étude de volumetrie approfondie et des plans ont déjà été établis. Les plans de projet détaillés ont été élaborés sur une période de plusieurs mois par le bureau d'architectes Vertongen de Gand. Parallèlement, des concertations mutuelles ont été engagées avec, entre autres, les services d'urbanisme de la ville de Deinze. À ce jour, ce processus intensif de consultation a abouti à un avis positif informel concernant le programme et le volume de construction prévus.

Le projet envisagé prévoit des éléments durables qui sont appréciés par Ecco Nova. Par exemple, Aeterra s'efforcera de construire la nouvelle résidence selon les normes Q-ZEN (Quasi Zero-Energie) avec un niveau d'énergie de E30, il y aura une rénovation partielle et le projet contribuera à la densification de la ville en reconstruisant en hauteur. De plus, la future résidence est située à 500 mètres de la gare de Deinze et des abris à vélos seront prévus pour les habitants, ce qui permet une utilisation quotidienne du vélo comme alternative à la voiture.

LOCALISATION

Les bâtiments et terrains sont situés Tolpoorstraat 85-87 à Deinze. Le mobiscore du lieu est de 8,5/10. La gare de Deinze est à moins de 500 mètres de la future résidence.

Deinze est l'une des plus grandes villes de la province de Flandre orientale et compte plus de 44.000 habitants. La population a une croissance régulière et constante d'une moyenne de 0,60% par an et à ce jour la composition par âge des jeunes/adultes/âgés est de 18%/60%/22%, ce qui correspond généralement à la pyramide des âges de la région Flamande.

Deinze, qui fait partie du district de Gand, a un niveau de revenu moyen supérieur à la moyenne de la Région flamande.

La ville a un marché immobilier très dynamique, en croissance et solide. Dans une certaine mesure, bien sûr, l'effet 'spill over' de la ville voisine de Gand, qui se comporte également très bien en tant que marché immobilier, joue ici un rôle. La Tolpoortstraat est très bien située dans le centre-ville de Deinze, dans la principale rue commerçante, avec un passage piéton vers le bras fermé de la Lys (également connu sous le nom de 'Martinusput- & park') et reliée à la zone de loisirs De Brielmeersen via un pont d'accès .

PLANNING

Le planning du projet est le suivant :

• Juin 2022 : Signature du compromis de vente du bâtiment existant & du terrain (sous condition suspensive de l'obtention du financement)
• Q2-Q4 2022 : Discussion et consultation préliminaires détaillées et progressives avec les services de la ville de Deinze ainsi qu’avec d’autres organismes impliqués dans l’élaboration des plans de développement et de conception prévus
• Janvier 2023 : Lancement de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova
• Février 2023 : Signature de l'acte d'achat (via le notaire) du bien immobilier (bâtiment & terrain)
• Q1-Q2 2023 (prévision) : Introduction de la demande de permis auprès de la ville de Deinze
• Q2-Q3 2023 (prévision) : Obtention du permis définitif et exécutable par la ville de Deinze
• Q3-Q4 2023 (prévision) : Début des travaux
• Été 2023 (prévision) : Début de la commercialisation des appartements
• 2025 (prévision) : Fin des travaux de construction
• 2026 : Remboursement du prêt accordé par Ecco Nova

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Aeterra Land a fourni à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger la présentation du projet et de son offre de financement, une brève revue de ces documents a eu lieu et des séances de questions et réponses ont été organisées avec le client.

Liste des documents reçus :

• Le compromis de vente pour la maison à Tolpoortstraat 87, le bâtiment industriel à Tolpoortstraat 85+ et la maison à Tolpoortstraat 85 9800 Deinze.
• Un rapport d'évaluation immobilière indépendant du bien immobilier indiquant la valeur actuelle et la valeur attendue du projet immobilier prévu généré par des experts Real Estimate.
• Une note d'information détaillée décrivant le projet à développer.
• Un calcul détaillé de faisabilité financière du projet à développer.
• Une convention de crédit bancaire chez ING pour le financement senior de l'achat du foncier
• Une représentation visuelle du projet à développer
• Situation comptable il y a moins de 90 jours d'Aeterra Land B.V. et la société holding Aeterra B.V.
• Un document informel lié à l'avis favorable de la ville de Deinze
• Les analyses du sol (Tolpoortstraat 85-87)

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Aeterra Land sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 425.000 euros pour le financement partiel de l'achat des biens immobiliers à Tolpoortstraat 85-87 9800 Deinze.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à Aeterra Land B.V. selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé par Ecco Nova Finance à Aeterra Land est de 36 mois à compter du 01/03/2023. Le prêt sera remboursé à la fin du terme, selon le type de remboursement in fine (bullet).

Le taux d'intérêt brut (c'est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,5% par an.

Afin de garantir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, la société Aeterra Land fournit à Ecco Nova Finance les garanties suivantes :

• Aeterra BV est codébiteur solidaire et indivisible du montant du prêt octroyé par Ecco Nova Finance à Aeterra Land.

Veuillez consulter la note d'information pour plus de détails.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l'émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel du capital prêté à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance d'AETERRA LAND
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l'insolvabilité d'ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments d'investissement proposés, spécifiques à l'offre concernée

• Risques spécifiques liés à AETERRA LAND
  • Risques liés à la situation du marché immobilier
  • Risques associés aux parties prenantes
  • Risque associé à l'endettement futur d'AETERRA LAND
  • Risque lié à la non-obtention du permis nécessaire à la mise en œuvre du projet envisagé
  • Assurances et risques non assurés
• Principaux risques liés à l'instrument d'investissement proposé
  • Prêt Bullet
  • Possibilité de remboursement anticipé
  • Risques liés à l'absence de marché public liquide et aux limitations de vente
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l'émetteur, ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale du capital
  • Risque de défaut ou de paiements d'intérêts différés
  • Toute hausse des taux d'intérêt pendant la période d’immobilisation des sommes investies peut entraîner une perte d'opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Note d'Information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVÉE DES FONDS

• Un projet idéalement situé à Deinze. La localisation du projet à développer a un Mobiscore de 8,5/10.
• Un porteur de projet qui connaît particulièrement bien son environnement et qui développe des projets à taille humaine répondant aux besoins spécifiques des habitants de la région.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVÉE DES FONDS

• Le Porteur de Projet a la possibilité de rembourser le prêt –  totalement ou en partie- de manière anticipée.
• Le permis pour le projet de développement immobilier n’a pas encore été obtenu. Néanmoins, Aeterra a déjà reçu un avis favorable sur le projet de la ville de Deinze.

MODALITÉS

ECCO NOVA FINANCE

Le financement de ce projet est réalisé via Ecco Nova Finance, le véhicule de financement d’ECCO NOVA. Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 50.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements de AETERRA LAND seront garantis par :

• Aeterra BV est codébiteur solidaire et indivisible du montant du prêt accordé par Ecco Nova Finance à Aeterra Land.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails.

RANG

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -2329.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.