LE PORTEUR DE PROJET

Aeterra est un promoteur immobilier de la région de Gand, actif principalement dans le développement de projets résidentiels et unités de PME. Aeterra est né de la rencontre de 4 professionnels du secteur de l’immobilier, avec la volonté commune de proposer des logements et parcs PME qualitatifs, durables et innovants. 

MANAGEMENT

Carl Maes  

Carl Maes est actif en tant que managing partner d’Aeterra. Il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l’accent sur l’aspect financier et immobilier en général. Carl est actif dans le secteur immobilier en Belgique et à l'étranger depuis plus de 20 ans pour des entreprises telles que Jones Lang Lasalle (JLL), Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring et Koramic Real Estate. Carl est titulaire d'un Master en Finance Immobilière de l’Université de Cambridge et d'un Master en Immobilier de l’Université de Louvain.

Mathias Meert 

Mathias Meert est professionnellement actif dans le secteur immobilier depuis plus de 20 ans. En tant que managing partner d'Aeterra, il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l'accent sur la section commerciale et l'immobilier résidentiel. Auparavant, il était actif en tant que courtier au sein du groupe ERA à Gand. Mathias a suivi une formation d'agent immobilier et a obtenu un Master en Immobilier et un Master en planification financière de l'Université d'Anvers.

COLLABORATIONS

Aeterra et Ecco Nova ont déjà collaboré à plusieurs reprises pour financer des projets immobiliers. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des différents projets pour lesquels Aeterra a fait appel aux Ecco-investisseurs.

Vous pouvez également retrouver tous les projets développés par Aeterra sur leur site internet.

Aeterra a transmis à Ecco Nova le tableau de bord du projet Ferentino, financé sur Ecco Nova fin 2023. La livraison du projet étant attendue cette année, le promoteur anticipe la réalisation d’une marge de + d’1.000.000 €, laquelle permettra le remboursement intégral de la campagne. Les photos illustrant l’état d’avancement actuel de la promotion sont présentées ci-dessous.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme de AETERRA, limité aux sociétés liées à la présente offre de financement :

AETERRA SRL est la société holding. Cette société est dirigée par ses 4 actionnaires, Carl Maes, Mathias Meert, Tim & Kevin Vanden Berghe. La société holding détient 100% des actions de RUBANO SRL.

RUBANO SRL est la société de projet (SPV) liée à la présente offre. Rubano SRL a servi au préalable à porter le projet Rubano, projet aujourdhui 100% terminé et 100% commercialisé. Aeterra a donc décidé de réutiliser cette structure pour le projet Asti.

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet Asti porte sur la construction d’un immeuble de dix appartements haut de gamme et un espace commercial dans le centre historique de Malines. Orienté Sud-Ouest, le bâti existant sera démoli en vue d’une nouvelle construction d’une hauteur rez +3. Il s’agira principalement d’appartements 2 chambres avec terrasses (env. 100m2 / appt).

Le promoteur a acquis en décembre 2025 le projet (à savoir le permis) à un promoteur bien établi dans la Région et a conclu une RDA avec le propriétaire du terrain en vue de la réalisation de la promotion immobilière.

La commercialisation (sous Loi Breyne) va prochainement débuter.

LOCALISATION

Le projet bénéficie d’un emplacement privilégié au cœur du centre historique de Malines, au 66/68 Veemarkt. Il allie le charme du centre historique à la proximité immédiate des commerces, des restaurants et des transports en commun. Tout est accessible à pied.

Forte d’environ 90 000 habitants, la ville de Malines est idéalement située à mi-chemin entre Bruxelles et Anvers, toutes deux accessibles en moins de 40 minutes en train depuis la résidence Asti.

Le site bénéficie d’un MOBI-score de 9,6/10, attestant d’une excellente mobilité et d’une accessibilité optimale (voir la capture d’écran ci-dessous du site. Cet outil n’est actuellement disponible qu’en néerlandais).

HISTORIQUE & PLANNING

• 08/04/2025 : Permis de construire délivré pour la réalisation du projet visé.
• 23/12/2025 : acquisition par le Porteur de projets du permis de construire et conclusion de la RDA avec le propriétaire du terrain.
• Q1 2026 : lancement de la commercialisation (sous Loi Breyne) du projet.
• Q3 2026 : lancement des travaux.
• Q3 2028 – Q4 2028 : fin des travaux et de la commercialisation, remboursement du prêt Ecco Nova

PARTIES PRENANTES

• Banque : LOI obtenue de BNP (accord comité crédit)
• Gestion de projet : Dobbs
• Ingénierie : LingK (stabilité) & VDB Engineering (technique)
• Expert Immobilier : Real Estimate
• Bureau d’architecture : dmvA Architecten

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier Asti, AETERRA est attentif aux aspects ESG suivants : 

• Les appartements présentent un score PEB A les rendant plus autonome et moins dépendant des fluctuations des prix de l’énergie.
• Le site dispose d’un local à vélo spacieux.
• La résidence dispose d’un Mobiscore de 9,6/10 attestant d’une excellente mobilité et d’une accessibilité optimale.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Le projet de promotion immobilière visé par Aeterra consiste en la construction d’un immeuble de dix appartements et un espace commercial pour un budget global de 4.861.277 €. Ce budget comprend le prix d’acquisition du terrain (non décaissé par le promoteur étant donné la RDA), l’acquisition du permis de construire, le coût des travaux, les honoraires divers et les frais financiers et de commercialisation. 

Le projet sera financé de la manière suivante :

Le porteur de projet prévoit de financer partiellement l'opération via le mécanisme de la Loi Breyne. 

L'activation du crédit bancaire est conditionnée à la réalisation d'au moins trois préventes (30%), nécessaires afin de réunir l'ensemble des sources de financement requises pour la mise en oeuvre du projet.

Les frais financiers liés à l'opération resteront entièrement à charge du porteur de projet et ont été intégrés dans le budget.

INDICATEURS FINANCIERS

Sur la base de la valeur vénale estimée de la résidence et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 83,5 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Résumé du projet

ÉTATS FINANCIERS

ACTIF DU PORTEUR DE PROJET

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif et du passif selon la situation comptable au 31/12/2025 de la SRL RUBANO.

Fin 2020, la société Rubano a été constituée pour la réalisation d’un projet immobilier de 22 appartements à Kruisem. Les actifs au 31/12/23 et 31/12/24 correspondent à ce projet (100% livré et commercialisé).  

Au 31/12/25, le stock de Rubano correspond à l’acquisition du projet Asti (achat du permis et honoraires divers). Le compte 41 (env. 100k) correspond à de la TVA à récupérer.

PASSIF DU PORTEUR DE PROJET

Au 31/12/25, le passif se compose principalement de quasi fonds propres (515.203 €), les dettes à long terme étant intra-groupe via les sociétés Aeterra et Aeterra Construct.

La perte reportée (- 1.053.270 €) s’explique principalement car la marge (env. 1.300.000 €) sur le projet immobilier de 22 appartements à Kruisem a été réalisée dans la société Aeterra Land (propriétaire du foncier du projet).

ACTIF D’AETERRA SRL, HOLDING DU GROUPE AETERRA

Au 31/10/25, l’actif d’Aeterra est composé principalement de :

• Immobilisations financières dont 2.750k pour l’acquisition en 09/24 de la société RET SQUARE détenant un immeuble de placement (ayant une valeur vénale d’env. 4 millions d’euros sur base d’une expertise indépendante).
• Créances intra-groupe (1.710k).

PASSIF D’AETERRA SRL, HOLDING DU GROUPE AETERRA

Au 31/10/25, le passif d’Aeterra est composé principalement de :

• Quasi fonds propres (capital + prêts actionnaires) pour un montant total de 1.318.592 €
• Prêts d’investisseurs pour 220.000 €
• Prêts intra-groupe de 425.000 €
• Crédits pour un montant total de 2.750.000 €

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société Rubano SRL, porteur du projet Asti sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 475.000 € pour le refinancement des fonds propres investis par Aeterra dans le cadre du projet immobilier Asti à Malines. Ces fonds permettront le remboursement du capital de la campagne AETERRA LAND II (voir section Collaborations pour plus de détails).

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la SRL Rubano selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à RUBANO SRL est de 36 mois à compter du 01/04/2026.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,5% par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance la codébition solidaire et indivisible d'Aeterra comme sûreté.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Aeterra a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue limitée de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Copie du permis de construire
• Copie de la RDA
• Rapport essais de sol
• Rapport d’expertise de l’immeuble de placement détenu par RET Square, filiale d’aeterra
• Tableau de bord de promotions en cours/réalisées
• Visuels du projet
• Plan de faisabilité du projet
• Rapport d’expertise du projet par un expert externe
• Situation comptable de Rubano au 31/12/25 et d’Aeterra au 31/10/25
• Termsheet bancaire
• Éléments KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le projet bénéficie d’un emplacement privilégié au cœur du centre historique de Malines, au 66/68 Veemarkt. Le site affiche un MOBI-score de 9,6/10, témoignant d’une excellente mobilité et d’une accessibilité optimale.
• Il s’agit de la troisième campagne menée par aeterra pour la construction d’une promotion immobilière. La première opération, Ostuni, a été livrée avec succès et intégralement remboursée. La deuxième, Ferentino, dont la livraison est prévue au cours du premier semestre 2026, devrait permettre le remboursement des Ecco investisseurs d’ici l’échéance finale de décembre 2026. Ces réalisations illustrent la capacité du promoteur à mener ses projets à bien dans le respect des délais.
• Le projet affiche un Ecco Score de 75, contribuant au développement d’un bâti qualitatif, durable et à basse consommation énergétique au cœur de Malines.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le projet ne prévoit pas d'emplacements de parking pour véhicules légers. Cependant, un parking en sous-sol (Indigo Veemarkt) est disponible à la location à proximité.
• Les frais financiers liés à l’opération sont entièrement à charge du porteur de projet et dépendent notamment des résultats d’autres promotions immobilières. Le promoteur indique que les marges dégagées sur des projets quasiment livrés, tels que Ferentino, permettront de couvrir ces frais.
• La commercialisation du projet n’a pas encore débuté. Or, l’activation du crédit bancaire, condition nécessaire au lancement des travaux prévu à l’été 2026, requiert la réalisation d’un minimum de trois préventes. Compte tenu de la localisation très centrale du projet et de l’offre actuellement limitée dans le centre-ville de Malines, les appartements sont considérés comme très liquides, le promoteur se montrant confiant quant à l’obtention rapide des préventes requises.

Résumé

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 20.000 €.

RANG

Le crédit est subordonné au remboursement des dettes bancaires du projet financé mais jouit d’un rang préférentiel sur le remboursement des dettes actionnaires.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

RUBANO dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement après 12 mois. La mise en oeuvre, par RUBANO, de cette clause de remboursement anticipé engendrera le remboursement, par ECCO NOVA FINANCE, du même montant aux Investisseurs et ce, dès qu’ECCO NOVA FINANCE aura perçu du Porteur de projet le remboursement anticipé du prêt qu’elle lui a consenti.

SÛRETÉS

La présente offre est assortie de l’engagement d'Aeterra en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets.

A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que le Donneur de garantie s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 450.000 €, au terme de la période de souscription.

Ces conditions seront levées au plus tard le 10/04/2026.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7015.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.