LE PORTEUR DE PROJET

Aeterra est un jeune promoteur immobilier de la région de Gand, actif dans le développement de projets résidentiels et unités de PME. Aeterra est né de la rencontre de 4 professionnels du secteur de l’immobilier, avec la volonté commune de proposer des logements et parcs PME qualitatifs, durables et innovants. 

MANAGEMENT

Carl Maes  

Carl Maes est actif en tant que managing partner d’Aeterra. Il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l’accent sur l’aspect financier et immobilier en général. Carl est actif dans le secteur immobilier en Belgiqu’ et à l'étranger depuis plus de 20 ans pour des entreprises telles que Jones Lang Lasalle, Petercam, PwC, Merril Lynch, Rockspring et Koramic Real Estate. Carl est tit’laire d'un Master en Finance Immobilière de l’Université de Cambri’ge et d'un Master en Immobilier de l’Université de Louvain.

Mathias Meert 

Mathias Meert est professionnellement actif dans le secteur immobilier depuis plus de 20 ans. En tant que managing partner d'Aeterra, il est responsable de la gestion quotidienne du groupe en mettant l'accent sur la section commerciale et l'immobilier résidentiel. Auparavant, il était actif en tant que courtier au sein du groupe ERA à Gand. Mathias a suivi une formation d'agent immobilier et a obtenu un Master en Immobilier et un Master en planification financière de l'Université d'Anvers.

COLLABORATIONS

Aeterra et Ecco Nova ont déjà collaboré à plusieurs reprises en 2021 et 2022 pour financer des projets immobiliers résidentiels. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des différents projets pour lesquels Aeterra a fait appel aux Ecco-investisseurs. 

A ce jour, une campagne a été intégralement remboursée et toutes les échéances de paiement ont toujours été respectées. 

Vous pouvez également retrouver tous les projets développés par Aeterra sur leur site internet.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme de AETERRA SRL, limité aux sociétés liées à la présente offre de financement :

AETERRA SRL est la société holding. Cette société est dirigée par ses actionnaires : Carl Maes, Mathias Meert, Tim & Kevin Vanden Berghe. La société holding détient 100% des actifs d'AETERRA LAND SRL, emprunteur dans le cadre de cette offre. 

PRÉSENTATION DU PROJET

Le projet Urbino porte sur l’acquisition d’un terrain de 3.420 m² avec permis de lotir situé au Salisburylaan 54 à Merelbeke-Melle, commune adjacente à Gand. Le projet global visé par Aeterra consiste à construire 27 appartements/studios côté Salisburylaan ainsi que 4 maisons unifamiliales côté Ruiterstraat. 

Les studios feront minimum 35m² et seront vendus avec au moins une place de parking souterraine. La surface de construction hors-sol prévue est de +- 1.740m² (y compris les parties communes, hors terrasses) selon la répartition suivante : 

• Appartements/studios : +- 1.165 m²
• Maisons unifamiliales : +- 576 m²

Le terrain est subdivisé en plusieurs parcelles (lots) définies par les bâtiments qui peuvent y être construits selon le permis de lotir. Des candidats acquéreur ont déjà fait part de leur intérêt pour acheter les parties du terrain avec permis de lotir sur lesquelles les maisons unifamiliales sont vouées à être construites. Si ces derniers font une offre intéressante, le porteur de projet pourrait leur céder cette partie de terrain conformément au permis de lotir, soit 1.173 m² ce comprenant les lot 2 à 5. 

LOCALISATION

Le terrain est situé au Salisburylaan 54 à Merelbeke-Melle. Merelbeke-Melle est une commune de la province belge de Flandre-Orientale, née de la fusion des communes de Merelbeke et Melle. Elle couvre une superficie de 37 km² et compte environ 25.229 habitants. Située le long de l’Escaut, elle fait partie de l’arrondissement de Gand.

Le Salisburylaan est centralement situé avec divers services accessibles à pied : commerces, écoles, bibliothèques, infrastructures de loisirs. Le terrain se trouve également à proximité immédiate de la Faculté de Médecine Vétérinaire de l’Université de Gand, et du Tech Lane Ghent Science Park, ce qui rend le projet particulièrement attractif pour les étudiants et les employés universitaires.

La proximité de Gand garantit une excellente connexion avec le centre-ville et les environs. Le terrain est bien desservi par les transports publics avec plusieurs lignes de bus.

La "MOBI-score" du terrain est de 8,2/10, indiquant une excellente mobilité et accessibilité (Voir la capture d’écran ci-dessous du site. Cet outil n’est actuellement disponible qu’en néerlandais).

HISTORIQUE & PLANNING

• 09/09/2024 : obtention du permis de lotir par le collège des bourgmestres et échevins de Merelbeke.
• 14/07/2025 : dépôt de la demande de permis de construire. 
• 15/08/2025 : acquisition du terrain par AETERRA LAND SRL. 
• Q3 2026 : obtention du permis de construire et activation de la campagne marketing. 
• Q3 2026 : lancement des travaux. 
• Q4 2027 – Q2 2028 : fin des travaux et de la commercialisation.

PARTIES PRENANTES

• Entreprise générale de construction : Rubano SRL, société de construction du portefeuille de AETERRA SRL, consulte et négocie avec plusieurs entrepreneurs pour les travaux de construction du projet Urbino. 
• Banque : ING Belgique SA
• Gestion de projet : à déterminer en fonction des disponibilités et offres entre Optibuild, Atelier Broos et Ing. L. Van Valckenborgh . 
• Bureau d’architecture : Vertongen Architecten SRL

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier Urbino, AETERRA SRL est attentif aux aspects ESG suivants : 

• Les appartements présentent un score PEB A via l'isolation, les pompes à chaleur, et des panneaux solaires, les rendant plus autonome et moins dépendant des fluctuations des prix de l’énergie. 
• Le site dispose d’un local à vélo spacieux. 
• La résidence dispose d’un Mobiscore de 8,2/10 indiquant que la localisation permets une vie en adéquation avec les principes de mobilité douce. 
• D'autres dispositions comme des toits verts qui impactent positivement la qualité de l'air. 

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Dans son ensemble, le projet de promotion immobilière visé par Aeterra consiste en la construction d’immobilier résidentiel neuf pour un budget global de 7.286.505 €. Le budget de l’opération qu’Aeterra souhaite réaliser après l’obtention du permis de construire comprend l’achat du terrain ainsi que la construction de 27 appartements/studios ainsi que 4 maisons unifamiliales. 

Comme décrit dans la section « Projet », si le porteur de projet venait à céder les lots 2 à 5, le budget global serait ajusté en conséquence. 

Le projet Urbino nécessite un investissement de 2.150.700 € pour l’acquisition du terrain avec permis de lotir expertisé à 2.435.000 €. Le projet sera financé de la manière suivante : 

Un crédit bancaire de 1.505.000 € a été octroyé dans le cadre de cette transaction par ING. 

INDICATEURS FINANCIERS

Sur la base de la valeur vénale estimée de la résidence et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 83,4 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

ÉTATS FINANCIERS

Veuillez noter que la période comptable a été modifiée sur l’année fiscale 2024 pour finir le 31 décembre au lieu du 29 novembre. 

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2024 de AETERRA LAND SRL.

PASSIF

Les fonds propres au 31/12/2024 s’élèvent à 23,6% du passif (ratio de solvabilité). Fin de l’année 2024, il n’y a ni de compte courant, ni de prêt actionnaire chez AETERRA LAND SRL. 

Concernant les dettes, au 31/12/2024, AETERRA LAND SRL compte 625.000 € de dette subordonnée Ecco Nova, 2.317.934 € de crédits bancaires ainsi que 13.519 € de garanties reçues. 

COMPTE DE RÉSULTAT

Veuillez noter que la société opte pour la méthode de l’achèvement pour ce qui est de la reconnaissance de revenu. Cela implique que la totalité des revenus engendrés par un projet donné n’est reconnue qu’à la livraison complète et à la fin de la commercialisation. Jusque là, les dépenses sont comptabilisées dans l’actif du bilan en tant que stock et coûts à reporter. Les revenus sont comptabilisés dans le passif du bilan sous les acomptes sur commande.

Cette méthode est applicable car les projets présentent une forte prédictibilité en matière de résultat et qu’il n’est pas nécessaire d’effectuer des estimations importantes (au contraire du développement pharmaceutique par exemple). Néanmoins, cela génère une certaine volatilité dans les résultats annuels qu’il advient d’analyser sur le temps long. 

L’année 2024 est une année de transition pour AETERRA LAND SRL car peu de projets se sont finalisés. Le stock de 3.019.124 € en témoigne ainsi que les performances des années précédentes durant lesquelles d’autres projets se sont clôturés. 

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Aeterra fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 525.000 € pour le financement partiel de son projet immobilier à Merelbeke. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à AETERRA LAND SRL selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à AETERRA LAND SRL est de 12 mois à compter du 15/08/2025, prolongeable d’un an par AETERRA LAND SRL si le permis n’est pas obtenu (1 + 1). 

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,5 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• L'engagement d'AETERRA SRL, en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, pour les sommes dues par le Porteur de Projet à ECCO NOVA FINANCE.
• L’inscription hypothécaire en second rang à concurrence de 525.000,00 € sur le terrain objet du financement, derrière l'inscription hypothécaire de premier rang prise par la banque senior.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Aeterra a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue limitée de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Copie du permis de lotir
• Visuels du projet
• Plan de faisabilité du projet
• Rapport d’expertise du projet par un expert externe
• Situation comptable d’AETERRA SRL et d’AETERREA LAND au 31/12/2024
• Proposition de prêt de la banque (ING)
• Éléments KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• La localisation du projet, à la fois proche de Gand, du quartier universitaire, et du Tech Lane Science parc, constitue un atout majeur en l'absence d’offres concurrentes comparables.
• Acheté à 2.150.700 € mais valorisé à 2.435.000 €, le terrain sous-jacent donne du confort avec un LTV de 83,4%.
• L’Ecco Score du projet est de 73 grâce à l'application de différents aspects ESG.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le permis de construire est encore à obtenir. Cela étant, la rigueur des prescriptions du permis de lotir limite fortement les possibilités de recours contre une demande de permis de construire conforme. De plus, Ecco Nova a exigé la codébition de la AETERRA SRL.
• Le remboursement du projet dépend du refinancement sur obtention du permis de construire. AETERRA SRL, société codébitrice, dispose d’un important portefeuille de projets en finalisation dont les marges ainsi que la récupération des fonds propres peuvent servir à rembourser le prêt si l’option du refinancement ne se matérialiserait pas. 
• Si le porteur de projet décide de céder une partie du terrain, le budget global du projet en serait affecté. Afin d’assurer qu’une éventuelle vente respecte les intérêts des investisseurs, Ecco Nova a négocié une clause qui, sur base de critères raisonnables, force le porteur de projet à demander l’approbation d’Ecco Nova dans le cadre d’une vente de tout ou partie du terrain. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

RANG

Le crédit est subordonné au remboursement des dettes bancaires du projet financé mais jouit d’un rang préférentiel sur le remboursement des dettes actionnaires.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement sans indemnités de remploi

Le porteur de projet sera dans l'obligation de rembourser le prêt, entièrement et anticipativement dès l'obtention du permis d'urbanisme libre de tous recours.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, AETERRA LAND octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

1. L’inscription hypothécaire en second rang à concurrence de 525.000,00 € sur le terrain objet du financement, derrière l'inscription hypothécaire de premier rang prise par la banque senior.
2. L’engagement de la SRL AETERRA en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de projets. A cet égard, il est expressément convenu entre les Parties que la SRL AETERRA s’engage envers ECCO NOVA FINANCE en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie (solidarité-sûreté), des engagements souscrits par le Porteur de projets envers ECCO NOVA FINANCE.
3. L’engagement du Porteur de projets de ne pas souscrire de financement additionnel au-delà du financement et de ses sûretés et garanties reprises au business plan du projet Urbino.
4. L’engagement du Porteur de projets de ne pas constituer des garanties supplémentaires aux sûretés précitées au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 500.000 €, au terme de la période de souscription ; 
2. Signature du crédit bancaire (sachant qu'AETERRA LAND SRL a déjà obtenu un accord préliminaire avec la banque) ;
3. Signature du compromis de vente ;
4. Constitution des sûretés, notamment la prise du second rang sur le terrain sous-jacent.

Ces conditions seront levées au plus tard le 15/08/2025.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7123.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.