De projectontwikkelaar

 

De naamloze vennootschap LFO Invest is een vennootschap die speciaal werd opgericht voor het vastgoedproject “Quai Saint-Léonard 6” door 7 aandeelhouders met gelijkwaardig aandeelhouderschap.

Onder de actieve aandeelhouders van het project vinden we verschillende profielen uit de zakenwereld, in het bijzonder Mathieu Mannesberg (opleidingen aan de Universiteit van Luik en Solvay Brussels School), al meer dan 10 jaar actief op het gebied van vastgoedontwikkeling en Grégory Fontaine, Associate Architect binnen het architectenbureau FONTAINE² te Luik, actief in de dienstensector en de sector van multi-residentiële woningen. 

De 7 aandeelhouders hebben besloten hun krachten te bundelen voor de gezamenlijke realisatie van een vastgoedontwikkelingsproject met diverse duurzame eigenschappen.

Mathieu Mannesberg zal het project managen via de vastgoed projectmanagementonderneming Henova, die al meer dan 15 jaar actief is in de regio Luik. De onderneming ontwikkelt en realiseert vastgoedprojecten voor particulieren en professionals, van ontwerp tot oplevering.

HENOVA is een familiebedrijf dat over talrijke gerealiseerde referentieprojecten beschikt, in het bijzonder: 

• HEURE LE ROMAIN: realisatie van 10 appartementen en 6 woningen
• HEUSY: realisatie van 16 appartementen
• HERVE OUTRECOUR: renovatie van een voormalige boerderij en nieuwbouw om een complex van 6 winkels, 5 appartementen en 800m2 aan kantoorruimte te creëren 
• HERVE: realisatie van 11 appartementen en 6 woningen
• PETIT RECHAIN: realisatie van 11 appartementen.

Henova beschikt ook over in ontwikkeling zijnde projecten in haar referentieportefeuille, in het bijzonder: 

• “Les Récolletines” (rue Haute Herve): renovatie van een voormalig klooster tot een wooncomplex van 48 woningen
• De wijk Léonie te Herve : bouw van 45 appartementen en één huis

Henova beschikt over een multidisciplinair team met het oog op kwaliteit en energieprestatie.

Het project

Het project "Quai Saint-Léonard 6" is een vastgoedproject voor gemengd gebruik en omvat de volledige renovatie van een gebouw, het vroegere CREHAM, en de bouw van drie gebouwverhogende wooneenheden.

Het doel van dit project is om ​​stedelijke revitalisering van de stad Luik te bieden, langs de hoofdas van de toekomstige tram, aan het begin van de Quai Saint-Léonard. Het geniet een uitzonderlijke ligging aangezien het zich op een steenworp afstand van de Place des Déportés bevindt, waar momenteel herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd. De mix van functies die in het gebouw aanwezig zal zijn, weerspiegelt ook de wens om de stad ter plaatse te herbebouwen en de stedelijke centra te verdichten aan de hand van drie belangrijke aspecten: huisvesting, handel en kantoor.

 

Het project zal groene ruimtes een prominente plaats geven, aangezien alle daken begroeiing zullen krijgen en gebruikt zullen worden als tuinen en terrassen om de biodiversiteit te garanderen en de afwatering te vertragen om de openbare riolering niet te snel te verzadigen;

Het beoogde project combineert: 

• Kwalitatieve woningen, te weten 7 appartementen als volgt onderverdeeld: 
  • 2 appartementen met 1 slaapkamer (ongeveer 72m²) met terras;
  • 4 appartementen met 2 slaapkamers (tussen 90 en 108 m²) in het bestaande oppervlak; waarvan twee in nieuwbouw op het dak niveau; 
  • 1 appartement van 190m² van 3 slaapkamers in herbouw op het dak niveau.

Alle aangeboden woningen lopen in elkaar over en zullen dus allemaal uitzicht op de Maas hebben bij de woonruimtes en op de Coteaux de la Citadelle bij de slaapruimtes. De kamerhoge raampartijen zullen zorgen voor een efficiënte natuurlijke verlichting.

• Een commerciële en dienstenruimte (multifunctionele ruimte) op het gelijkvloers.
• Aangename werkruimtes (kantoren) in relatie tot zowel het zicht op de Maas als ook de vergroende terrassen en patio’s en geëxploiteerd door het architectenbureau.
• Parkeerplaatsen om zodoende de parkeerdruk in de buurt niet te verhogen en daarnaast ruimtes voor het stallen van de fiets. 

ESTHETIEK VAN HET PROJECT

Het doel van het project is om discreet aan te sluiten bij het bestaande landschap van de Quai Saint-Léonard (waarvan het profiel gemiddeld veel hoger is) door een eigentijds en discreet ruimtelijk ontwerp toe te passen. Door de volumetrie kan het project in een redelijke omvang worden behouden.

De gevelmaterialen passen in de chromatische cohesie van het bestaande gebouw en van de kade als geheel, met de ambitie om hier geen onderbreking in te veroorzaken.

BUITENRUIMTES

Alle woningen zullen beschikken over een hoogwaardige privé buitenruimte. Deze zijn georiënteerd op het zuiden of zuidoosten en bieden uitzicht op de Maas. Op de verdiepingen zijn de betonnen uitspringende balkons waterdicht en deze functioneren eveneens als overkapping voor de onderliggende etage, hetgeen zomerse oververhitting beperkt. 

ENERGIE EFFICIËNTIE 

De woningbouwsector blijft een van de belangrijkste bronnen van broeikasgasuitstoot. De nieuwe appartementen en kantoren van het project zullen een maximaal specifiek verbruik hebben van 85 Kwh/ m² per jaar.

Om deze prestatie te bereiken, vergelijkbaar met de vereisten ten aanzien van nieuwbouw, wordt de volledige verwarmde schil geïsoleerd.

• De gevel behoudt zijn historische jaren 60 karakter en wordt geïsoleerd door de toevoeging van een interne tegenwand (geperste houtwolisolatie);
• De achtergevel, die tal van bouwkundige aanpassingen zal moeten ondergaan, wordt van buitenaf geïsoleerd met minerale wol en vervolgens bekleed;
• Naast de efficiënte thermische isolatie van de daken, worden deze ook voorzien van begroeiing (als buffer en ter bevordering van de biodiversiteit) en zullen deze toegankelijk zijn als tuinen of terrassen;
• Nieuwe aluminium kozijnen met thermische onderbreking (beglazing 1,0 W (m²k) garanderen de akoestische en thermische isolatie van het gebouw.

Renovatie van het erfgoed/ hergebruik
Door de volledige bestaande betonconstructie te behouden, is dit project zuinig in de hoeveelheid energie die nodig is voor de gehele constructie- en levenscyclus van het gebouw.

MATERIAALGEBRUIK 

De materiaalkeuze wordt altijd gemaakt met het oog op de algehele energiebalans: deze berekening houdt rekening met de analyse van de volledige levenscyclus van het product: ontwerp, winning en transport van grondstoffen, verwerking van materialen en fabricage van het afgewerkt product, verkoop, gebruik en installatie en tot slot de mogelijke recycling ervan.

REDENEN VOOR DE FONDSENWERVING

De fondsenwerving gerealiseerd via Ecco Nova is bedoeld om deels de aankoop van het bestaande onroerend goed te financieren (terrein en gebouw), de kosten gerelateerd aan de terreinaankoop en een deel van de kosten gerelateerd aan het toekomstige vastgoedproject “Quai Saint Léonard 6” geheten met het oog op verkrijgen van de bouwvergunning.

Het globale budget voor de acquisitie (aankoop terrein en bebouwing), de aankoopkosten en een deel van de ontwikkelingskosten van het beoogde project (architect, ingenieurs PEB en stabiliteit, geometrie en diversen, gezondheid en veiligheid, marketing, bedraagt € 1.003.685,00

Hieronder treft u de beoogde financieringsbronnen voor het project van dit aanbod: 

Beoogde financieringsstructuur	1 090 000 €
Beschikbaar eigen vermogen voor het beoogde project	270 000 €
Gewenste fondsenwerving via Ecco Nova (Coup de pouce lening)	250 000 €
Banklening	570 000 €

In het geval het totaalbedrag van de beoogde fondsenwerving niet wordt opgehaald via dit aanbod van achtergestelde gestandaardiseerde leningen, zullen de aandeelhouders in het tekort voorzien door voorschotten op de rekening-courant. 

Op het moment van opstellen van dit aanbod, heeft de uitgevende instelling een schriftelijk bankakkoord verkregen voor de provisie van 570.000 euro op de akte. Aan deze overeenkomst zijn bepaalde voorwaarden verbonden, die binnenkort worden opgeheven. Als dit aan het einde van de campagne niet het geval is, wordt het ingezamelde geld terugbetaald aan de investeerders.

Op een later moment, na verkrijging van de vergunning, zal de uitgevende instelling een nieuwe banklening aangaan met het oog op de realisatie van het geheel aan renovatie- en bouwwerkzaamheden (verhoging bestaand gebouw). De uitgevende instelling zal zijn financiering aanvullen met de voorverkoop van kantoorruimten aan Architectenbureau Fontaine; aan deze voorverkoop is inmiddels gestalte gegeven door de getekende aankoopbelofte. 

PROJECTINDICATOREN

Projectlocatie	Quai Saint-Léonard n°6, 4000 te Luik, in onmiddellijke nabijheid van een toekomstige tramhalte en van bushaltes.
Aard van het project	Acquisitie van een gedateerd gebouw met het oog op het verkrijgen van een vergunning voor de renovatie ervan en er 7 appartementen, een kantoorverdieping, een commerciële ruimte en multifunctionele ruimtes op het gelijkvloers, 6 parkeerplaatsen, individuele kelderbergingen en een fietsruimte te realiseren.
Status	Getekende koopovereenkomst voor de acquisitie van het onroerend goed (de dato 20/03/2021). Bouwvergunning nog te verkrijgen.
Architectenbureau voor het beoogde vastgoedproject	Fontaine² architectes - Partnerarchitect Grégory Fontaine
Soort grondrecht	Aankoop onder opschortende voorwaarden
Vloeroppervlakte (m2)	1 655 m²
Globaal budget acquisitie en ontwikkelingskosten voor het beoogde vastgoedproject	1 003 685,00 €
Beschikbaar eigen vermogen bij aankoop van het gebouw	270.000 € zijnde 25%
Quasi eigen vermogen via Ecco Nova met Coup de Pouce-lening	250.000 € zijnde 23%
Bankparticipatie acquisitie	570.000 € zijnde 52%
Loan-to-value	78,8%
Ratio eigen vermogen/ quasi eigen vermogen	52%

TIJDSPLANNING PROJECT 

• Getekende koopovereenkomst voor de acquisitie van het onroerend goed (de dato 20/03/2021)
• Oprichting van de vennootschap LFO Invest op 04/05/2021 per notariële akte
• Fondsenwerving via Ecco Nova voor de gedeeltelijke financiering van de gebouwaankoop: mei 2021
• Acquisitie van het onroerend goed (terrein en gebouw): juni 2021
• Indiening vergunningsaanvraag: augustus 2021
• Aanvang werken: gepland in mei 2022 na verkrijging van de bouwvergunning 
• Geschatte duur van de werkzaamheden: 18 maanden 
• De eerste verkoop zal van start gaan vanaf 11/2023, na het einde van de werken.

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

• Een zeer mooi project in stedelijke verdichting dat inspeelt op de groeiende vraag naar hoogwaardige woningen met terras, balkon of tuin. 
• Een exceptionele ligging, in de nabijheid van een tramhalte en ideaal gelegen op de Saint-Léonardkade. Op loopafstand van het historische centrum en diverse bezienswaardigheden van de stad Luik. Uitzicht op de Maas. 
• Solide expertise in het management van vastgoedprojecten ingebracht door Mathieu Mannesberg en in het ontwerp en de inrichting van de gebouwen ingebracht door Grégory Fontaine, partnerarchitect van het architectenbureau Fontaine². Het kantoor, gebouwd in het kader van deze vastgoedontwikkeling, zal bestemd zijn voor architectenbureau Fontaine².
• De ontwikkeling van een project voor gemengd gebruik in het hypercentrum van de stad als uitgangspunt van het project met de integratie van diverse duurzaamheidselementen, zoals de renovatie van het erfgoed, het hergebruik, energie-efficiënte, biodiversiteit, een gebalanceerde mix van functies, materiaalkeuze etc.

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, VAN ZIJN PROJECT EN VAN HET AANBOD

• De projectontwikkelaar beschikt nog niet over de bouwvergunning; elke vertraging in de verkrijging van de vergunning zou kunnen leiden tot moeilijkheden in de terugbetaling van rente en het kapitaal op de vervaldata.

• De projectontwikkelaar beschikt over de optie tot gehele of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling.

Onze analyse

RISICO-EVALUATIE DOOR ECCO NOVA

Wij raden u aan alleen bedragen uit te lenen die een deel van uw beschikbare spaargeld vormen en uw risico te minimaliseren door uw leningen zoveel mogeljk te spreiden.

De gedetailleerde risico's zijn beschikbaar in de informatienota, te downloaden op deze pagina.

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, die specifiek zijn voor het betreffende aanbod en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, het eventuele onderliggend actief en de investeerders.

1. Belangrijkste risico’s inherent aan de uitgevende instelling

• Risico verbonden aan het niet verkrijgen van de bouwvergunning
• Risico’s verbonden aan de bouw
• Risico’s verbonden aan de gegenereerde marge
• Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
• Risico verbonden aan de toekomstige schuldenlast van LFO Invest

2. Belangrijkste risico’s inherent aan het geboden beleggingsinstrument

• Achterstelling verbonden aan de Coup de Pouce-lening
• Risico’s verbonden aan een liquide openbare markt en aan de beperkingen ten aanzien van overdracht
• Bullet lening
• Optie tot vervroegde terugbetaling

3. Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgevende instelling beïnvloeden, hetgeen investeerders aan de volgende potentiële effecten blootstelt:

• Risico op het gedeeltelijke of gehele verlies van kapitaal
• Risico op wanbetaling of uitgestelde betaling van rente
• Elke stijging van rentevoeten gedurende de immobilisatieperiode van de geïnvesteerde bedragen kan een verlies van kansen met zich meebrengen.

In het kader van onze analyses stellen we een "risicoscore" vast die varieert van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico). We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria.

Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van het belang ervan. Ons analysecanvas legt uit hoe we ze hebben getoetst.

Onze analyse komt uit op een risiconiveau 3. Details van deze score zijn te vinden op de volgende pagina.

Modaliteiten

VOORWAARDEN WAARAAN DE INVESTEERDER MOET VOLDOEN OM IN AANMERKING TE KOMEN VOOR DE BELASTINGVOORDELEN VAN DE COUP DE POUCE LENING

Om in aanmerking te komen voor de belastingvoordelen verbonden aan de Coup de Pouce-lening, dient de investeerder (de kredietgever)  te voldoen aan de volgende voorwaarden, op de datum waarop de Coup de Pouce-lening wordt afgesloten en gedurende de looptijd ervan:

• de kredietgever is geen werknemer van de geldnemer
• indien de kredietnemer een onafhankelijke natuurlijke persoon is, is de kredietgever niet de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer en
• indien de kredietnemer een rechtspersoon is, is de kredietgever, evenals zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende, niet rechtstreeks of onrechtstreeks via een andere rechtspersoon waarover hij zeggenschap heeft in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, oprichter, lid, partner of aandeelhouder van deze rechtspersoon, is noch benoemd of treedt op als orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of dagelijks bestuur, bewindvoerder, of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon, noch treedt op als de vaste vertegenwoordiger van een andere rechtspersoon, wordt benoemd of treedt zelf op als een orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of de dagelijkse leiding van een curator of een soortgelijke functie.
• de kredietgever is geen kredietnemer van een andere Coup de Pouce-lening.

De kredietgever is onderworpen aan de personenbelasting, zoals gevestigd in het Waalse Gewest.

Voor elk jaar waarin hij/zij aanspraak maakt op het voordeel van belastingkrediet, stelt de investeerder de volgende zaken ter beschikking van de Federale Overheidsdienst Financiën:

• Het registratieformulier en de bijlagen bedoeld in artikel 2, §3 van het besluit van de Waalse regering tot uitvoering van het decreet van 28 april 2016 betreffende de Coup de Pouce-lening.
• Een bankrekeningoverzicht waaruit blijkt dat de kredietnemer de rente over de lening jaarlijks betaalt aan de kredietgever
• Een verklaring op eer dat jaarlijks door de kredietnemer wordt afgegeven.

Vind alle informatie met betrekking tot dit belastingvoordeel via deze link of raadpleeg het decreet betreffende de Coup de Pouce-lening.

PRAKTISCHE BEPALINGEN MET BETREKKING TOT DE COUP DE POUCE-LENING

Wanneer ze zich inschrijven via Ecco Nova, krijgen investeerders (kredietgevers) een pro-forma leningsovereenkomst. Ecco Nova registreert de leningen vervolgens bij SOWALFIN.

Om het belastingvoordeel definitief te activeren, zullen investeerders de definitieve leningsovereenkomst van SOWALFIN moeten ondertekenen.

Investeerders moeten ook een verklaring op eer invullen en ondertekenen, dat bij de aanvraag voor registratie van de Coup de Pouce-lening wordt gevoegd.

Ten slotte zullen investeerders een betalingsbewijs van hun investering moeten overleggen in de vorm van een rekeningoverzicht met daarop zichtbaar het rekeningnummer van de investeerder, het rekeningnummer van de kredietnemer, de datum, het bedrag en de gestructureerde mededeling van de betaling (zijnde de referentie van de Ecco Nova-schuldvordering).

Ecco Nova zorgt in goede samenwerking met de investeerders voor de opvolging en het beheer van deze procedures.

OPTIE TOT VROEGE TERUGBETALING

In het kader van de Coup de Pouce-lening heeft de kredietnemer het recht om de lening vervroegd terug te betalen door middel van een eenmalige en volledige terugbetaling van het verschuldigde saldo in hoofdsom en rente.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN 

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het totaalbedrag van de fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op ECCO NOVA) niet in zijn geheel is onderschreven op 10/06/2021 op 23u59, dan worden de reeds betaalde investeringen, overgemaakt op de geblokkeerde rekening op naam van de uitgevende instelling, terugbetaald aan de investeerders. Is echter het bedrag van € 150.000 opgehaald, dan worden de verzamelde fondsen ter beschikking gesteld van de uitgevende instelling en zal de campagne worden verlengd tot 24/06/2021, 23u59.

2. Opschortende voorwaarde verbonden aan de verkrijging van de bepaalde documenten van de zijde van de uitgevende instelling.

De terbeschikkingstelling van de opgehaalde fondsen is verbonden aan de opschortende voorwaarde van de bindende en definitieve toekenning van het bankkrediet om het resterend saldo van de verwerving van het onroerend goed (grond en gebouw) te financieren. Op dit moment heeft de uitgevende instelling een principe-bankovereenkomst, onder voorbehoud van de opheffing van bepaalde voorwaarden, met name het verkrijgen van een vastgoedtaxatie van de waarde van het onroerend goed na de werken en dus na vergunningen. Deze expertise wordt momenteel uitgevoerd door het kantoor GUDRUN Xpert. Als de uitgevende instelling geen definitieve overeenkomst krijgt voor zijn bankfinanciering, hetgeen wordt vormgegeven door een leningscontract, worden de investeringen die op de geblokkeerde rekening op naam van de uitgevende instelling zijn gestort, aan de investeerders terugbetaald.

Als het geheel aan opschortende voorwaarden niet wordt opgeheven binnen de bepaalde termijn, ten laatste 24/06/2021, zullen de investeringen en de administratiekosten die al zijn overgemaakt op de rekening van de projectontwikkelaar, terugbetaald worden aan de investeerders.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 
  
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er  twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.  

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar rente. 
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto rentebedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.