FBGO Invest is een vastgoedbedrijf dat in 2015 is opgericht door Fabrice Bourgeois, die al bijna 30 jaar actief is op dit gebied.
Het project “La Biosphère” is een groot project dat momenteel in aanbouw is en bestaat uit 3 gebouwen met verschillende winkels, appartementen en kantoren.
In deze context wenst FBGO Invest 850.000 € te lenen om de laatste werken aan het project te financieren en een deel van het eigen vermogen terug te krijgen dat het heeft geïnvesteerd om zijn andere projecten verder te ontwikkelen. Deze financiering is gestructureerd in 2 aanbiedingen:
- Aanbod nr. 1 : een regionale lening “Prêt Coup de Pouce” van 250.000 € gedekt door een gewestelijke garantie van 30% van het kapitaal en een belastingkrediet (het voorwerp van deze aanbieding). Inschrijvingen openen op donderdag 3 juli 2025 om 12 uur.
- Aanbieding nr. 2 : een obligatielening van 600.000 € met een hypotheek van eerste rang op een perceel grond in Waver. Inschrijvingen openen op vrijdag 4 juli 2025 om 12 uur.
DEZE CAMPAGNE BIEDT INVESTEERDERS DIE HIERVOOR IN AANMERKING KOMEN EEN JAARLIJKS BELASTINGKREDIET VAN 4% TIJDENS DE EERSTE VIER JAAR VAN DE LENING, GEVOLGD DOOR 2,5% TIJDENS DE DAAROP VOLGENDE JAREN OVER HET UITSTAANDE SALDO VAN DE LENING EN DAARNAAST EEN REGIONALE GARANTIE VAN 30% OP HET UITSTAANDE SALDO VAN DE LENING IN DE VORM VAN EEN EENMALIG BELASTINGKREDIET.
DEZE VOORDELEN ZIJN ONDERWORPEN AAN VERSCHILLENDE VOORWAARDEN, MET NAME HET ZIJN VAN EEN BURGER MET FISCALE WOONPLAATS IN HET WAALSE GEWEST.
De projectpagina & het blad met essentiële beleggingsinformatie zijn derhalve alleen in het frans opgesteld. De nederlandstalige pagina geeft enkel:
- Informatie over de projectontwikkelaar, zijn ervaring en eerdere projecten
- De samenvatting van het aanbod
- De modaliteiten
U kunt te allen tijde de franstalige pagina raadplegen indien u niet bent aangemeld.
Door de rente die door de projectontwikkelaar wordt betaald te combineren met het belastingkrediet dat aan dit aanbod is gekoppeld, verkrijgen we een bruto equivalent jaarlijks rendement van 10,18%.
Niet-inwoners en rechtspersonen of natuurlijke personen met een fiscale woonplaats in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in Vlaanderen die willen investeren, komen niet in aanmerking voor een belastingkrediet of een regionale garantie.
Voor meer informatie over het bruto equivalent jaarlijks rendement, download de berekening.
FBGO Invest is een vastgoedontwikkelingsvennootschap dat in 2015 is opgericht door Fabrice Bourgeois, die al bijna 30 jaar actief is op dit gebied.
Fabrice Bourgeois is de hoofdaandeelhouder en de bestuurder van FBGO INVEST en bekleedt ook de rol van "Directeur Projectontwikkeling voor residentiële projecten" bij een Belgisch vastgoedontwikkelingsbedrijf.
Met 30 jaar ervaring in hetzelfde bedrijf op zak ontwikkelt Fabrice Bourgeois grootschalige vastgoedprojecten voor het bedrijf, maar sinds 10 jaar voert hij ook projecten uit voor eigen rekening via FBGO INVEST.
FBGO Invest heeft met succes een aantal projecten afgerond, waaronder :
1. Arsène Matton
Dit project, gelegen in Chaumont-Gistoux, rue Arsène Matton 18 tot 30, omvatte de ontwikkeling van een privéwoonerf binnen een bouwblok, bestaande uit 7 woningen, met 2 vrijstaande villa’s, 4 halfopen bebouwingen, en 1 gesloten bebouwing, verbonden via een privéweg. Het terrein werd aangekocht in juni 2015 nadat de bouwvergunning verkregen was.
De werken startten in het vierde kwartaal van 2017 en werden afgerond in maart 2020. Het project had een totale kostprijs van € 1.593.000 en leverde een marge van € 565.000 op.
2. O-Braine
Dit project, gelegen in Eigenbrakel, chaussée d’Ophain 185, omvatte de bouw van een appartementsgebouw met 7 appartementen (met 3 slaapkamers, 2 badkamers en een groot balkon), aangevuld met 6 garageboxen en 7 kelderbergingen binnenin het gebouw. De ontwikkelde bovengrondse oppervlakte bedraagt ongeveer 1.000 m². De residentie beschikt ook over buitenparkings, een mooie gemeenschappelijke tuin, en 290 m² kelderruimte.
De grond werd aangekocht in februari 2018, samen met de goedkeuring van de stedenbouwkundige vergunning. Het project werd uitgevoerd via een dochteronderneming van FBGO INVEST, genaamd FBG Projects, tussen augustus 2019 en oktober 2021. In totaal bedroegen de kosten € 1.965.000 en het project leverde een marge van € 545.000 op.
3. Clos du Verger
Dit project, gelegen in Waterloo, chaussée de Bruxelles 628, betrefte de aanleg van een privéwoonerf binnen een bouwblok, met 8 woningen: 4 vrijstaande villa’s en 4 halfopen bebouwingen, met een privéweg. Aan de straatzijde werd ook een gebouw met 2 duplexappartementen (2 en 3 slaapkamers) neergezet, elk met een garagebox.
Het project werd afgerond in juni 2024, had een totale kostprijs van € 4.075.000 en leverde een marge van € 1.275.000 op. Dankzij de voorverkoop van het project konden de werken volledig zelf gefinancierd worden.
4. Aulnaie
Dit project, gelegen in Waver, Allée de l’Aulnaie 9-11, bestaat uit twee moderne vrijstaande villa’s met plat dak, grote raampartijen en overdekte terrassen, gelegen op een exclusieve locatie.
De grond werd aangekocht onder de opschortende voorwaarde dat een bouwvergunning verkregen zou worden voor de bouw van twee woningen. Eén van de twee woningen werd gebouwd in maart 2020 en werd verkocht in juni 2020.
Het perceel met bouwvergunning voor de tweede woning is nog steeds in het bezit van de projectontwikkelaar.
Naast het hoofdproject dat wordt voorgesteld onder de rubriek “Project”, beschikt FBGO INVEST over een gevarieerde portefeuille met 4 lopende projecten.
1. Lanzi
Dit project, gelegen in Chaumont-Gistoux, Chaussée de Huy 197-199, betreft een samenwerking tussen de huidige eigenaar, de heer Lanzi, en FBGO INVEST om het bestaande gebouw te slopen en er 4 handelsruimtes en 11 appartementen op te bouwen. De beroepsperiode voor de vergunning is afgelopen. Enkel de uitverkoop van de bestaande handelsvoorraad van de eigenaar is nog lopende. De start van de werken is gepland voor het eerste kwartaal van 2026.
Boven ziet u links een foto van het huidige gebouw, en rechts een weergave van het toekomstige gebouw.
2. Bercuit
Dit project, gelegen in Graven, Vivier Hanquet 16, betreft een perceel van 19.505 m² met villa, aangekocht door FBGO INVEST in 2020 en gelegen in de prestigieuze Golf du Bercuit. Het terrein werd opgedeeld in drie percelen, één perceel waarop een gerenoveerde villa ligt en twee onbebouwde percelen. Eén van deze onbebouwde percelen wordt momenteel verkocht. Er werd al een onvoorwaardelijk aanvaard aankoopbod. De volgende fase van het project is de verkoop van het perceel met de gerenoveerde villa. De heer Bourgeois behoudt het resterende perceel als zijn eigen eigendom.
3. Ottignies
Dit project, gelegen in Ottignies, op de hoek van de Chaussée de la Croix en de rue du Viaduc, bestaat uit de aanbouw van 5 woningen in verschillende fasen. De bouwvergunning werd afgeleverd op 13 december 2022 en er kan geen beroep meer tegen aangetekend worden. De projectontwikkelaar heeft het perceel van 3.776 m² in 2022 gekocht.
Hieronder vindt u een 3D-weergave van de woningen 3 en 4 die nog gebouwd moeten worden.
4. Douaire
Dit project, gelegen in Ottignies, ruelle de la Cure en avenue de la Tannerie, behelst de afbraak en heropbouw van een gebouw met 77 appartementen en 2 handelszaken op het gelijkvloers, gelegen in het hart van Ottignies. FBGO INVEST werkt hierbij samen met onder andere voormalige medewerkers van het bedrijf aan de ontwikkeling van dit project.
Het terrein is ideaal gelegen, naast het winkelcentrum Le Douaire en vlak bij het station van Ottignies. Dankzij de aard van het project (afbraak/heropbouw) kan het in aanmerking komen voor een verlaagd btw-tarief van 6% bij de verkoop.
De projectontwikkelaar behoudt zich echter het recht voor om het project pas te koop te zetten zodra de vergunning definitief verkregen is en de beroepsperiode voorbij is.
Het merk Biosphère ontstond op de markten van Louvain-la-Neuve, Waver, Chaumont-Gistoux en Ukkel, dankzij een pionier die in 1986 geloofde in de verkoop van biologisch geteeld fruit, groenten, kazen en brood. In 1998 kwamen de gebouwen – hangars en magazijnen – van de voormalige Peugeot-fietsenproductie, gelegen aan de Boulevard du Centenaire 8 in 1325 Dion-Valmont, te koop.
Sinds 2000 huurt Biosphère een deel van het magazijn en vestigt er een vaste markt van woensdag tot zaterdag. Daar installeert het een verkoopwagen met brood en kaas, aangevuld met fruit en groenten. Geleidelijk aan groeit de winkel verder uit, en vandaag lijkt hij nog steeds op een overdekte markt. In 2003 wordt de vennootschap “BioSphère Distribution” bvba opgericht. Anne Lemineur wordt medezaakvoerder in 2006, en in 2009 neemt zij alle aandelen over. Ze verandert de naam van de winkel naar “La BioSphère” bvba.
In de jaren daarna en naar aanleiding van het succes van het project beseft ze dat de huidige locatie beperkingen oplegt voor de groei: een “ruwe” magazijnruimte zonder verwarming, met weinig parkeergelegenheid, beperkte zichtbaarheid én toenemende concurrentie van ketens en grootwarenhuizen.
Het gebrek aan isolatie van het gebouw maakt de werkomstandigheden lastig en zorgt voor een complexer voedselbeheer. De afbeelding van de locatie van "La Biosphère (old)” illustreert duidelijk de logistieke en commerciële beperkingen waarmee de winkel kampt.
In 2016 doet zich een kans voor: het voormalige traiteurpand “Le Canard à 3 Pattes” aan de Chaussée de Huy 15-17-19-21 in Dion-Valmont komt te koop, op de weg naar de bestaande Biosphère (zie op de afbeelding “La Biosphère (new)”).
De gemeente steunt de verhuis van het bedrijf naar deze nieuwe locatie. De aankoop wordt in maart 2017 gedaan via de vastgoedvennootschap “Immolabiosphère” en in oktober 2018 wordt een eerste bouwaanvraag ingediend.
In 2021 stapt Barbara Gonzalez, voormalig winkelverantwoordelijke en huidige bestuurder van La Biosphère, mee in het project. Een tweede vergunning wordt ingediend en goedgekeurd in 2023, het jaar waarin Barbara Gonzalez en Fabrice Bourgeois eigenaar worden van La Biosphère.
Vanaf de overname door de projectontwikkelaar
Het vastgoedproject van “La Biosphère” heeft als doel het potentieel te benutten van het terrein dat door de vorige eigenaars werd aangekocht. Het perceel is ideaal gelegen langs een drukke verbindingsweg, vlak voor een verkeerslicht en een bushalte.
Het project bestaat uit drie gebouwen, A, B en C, met een bovengrondse ontwikkelingsoppervlakte van ongeveer 2.800 m², een ruime buitenparking en een tuin van ongeveer 1.000 m² die als moestuin kan worden ingericht. Dit project werd in 2 fasen ontwikkeld en gebouwd. In de eerste fase werd begonnen met de bouw van de gebouwen B en C, zodat La Biosphère in september of oktober 2025 kon verhuizen. De voltooiing van gebouw A is gepland voor eind 2025 of begin 2026.
De projectontwikkelaar heeft de bouw van de gebouwen bijna afgerond en heeft te kampen met een meerkost van 5,6%. De verkoop ging van start in november 2024, met als doel om de appartementen te verkopen en de commerciële en kantoorruimtes te verhuren. Er zijn al opties ondertekend voor twee van 5 appartementen.
Zodra de appartementen verkocht en de commerciële ruimtes verhuurd zijn, zal er een bankherfinanciering op de lange termijn aangegaan worden voor het project.
Het project La Biosphère is gelegen in Chaumont-Gistoux, chaussée de Huy 19. De andere lopende projecten bevinden zich in het Waals-Brabant.
Als onderdeel van de ontwikkeling en bouw van het project La Biosphère let FBGO Invest op de volgende ESG-aspecten:
Ga voor meer informatie over de Ecco Score voor dit project naar de pagina van het project of download de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) door hier te klikken.
WIJ RADEN U AAN ALLEEN BEDRAGEN TE INVESTEREN DIE EEN DEEL VAN UW BESCHIKBARE SPAARGELD VORMEN EN UW RISICO TE MINIMALISEREN DOOR UW INVESTERINGEN ZOVEEL MOGELIJK TE SPREIDEN.
DE GEDETAILLEERDE RISICO'S ZIJN TE RAADPLEGEN IN HET BLAD MET ESSENTIËLE BELEGGINGSINFORMATIE, TE DOWNLOADEN OP DEZE PAGINA.
We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).
Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.
Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).
DEZE ONDERNEMING KOMT IN AANMERKING VOOR COUP DE POUCE-lening, EEN FISCALE STIMULANS DIE BEDOELD IS DE FINANCIERING VAN KMO'S MET EEN BEDRIJFSZETEL IN WALLONIË TE VERGEMAKKELIJKEN.
Om alle terugbetalingen aan investeerders in één keer uit te kunnen voeren, zal de betalingsdatum van de termijnen overeenkomen met de data zoals vermeld in uw Ecco Nova-schuldvordering, in afwijking van de data in de tabel die wordt gegenereerd door Wallonie Entreprendre.
NIET-INWONERS, RECHTSPERSONEN EN BURGERS MET FISCALE WOONPLAATS IN HET BRUSSELS HOOFDSTEDELIJK GEWEST OF VLAAMS GEWEST DIE WILLEN INVESTEREN, KUNNEN INVESTEREN, ZIJ KUNNEN ECHTER GEEN BELASTINGKREDIET OF REGIONALE GARANTIE GENIETEN.
Om in aanmerking te komen voor de belastingvoordelen verbonden aan de Coup de Pouce-lening, dient de investeerder (de kredietgever) te voldoen aan de volgende voorwaarden, op de datum waarop de Coup de Pouce-lening wordt afgesloten en gedurende de looptijd ervan:
- de kredietgever is geen werknemer van de geldnemer
- indien de kredietnemer een onafhankelijke natuurlijke persoon is, is de kredietgever niet de echtgenoot of wettelijk samenwonende partner van de kredietnemer en
- indien de kredietnemer een rechtspersoon is, is de kredietgever, evenals zijn echtgenoot of wettelijk samenwonende, niet rechtstreeks of onrechtstreeks via een andere rechtspersoon waarover hij zeggenschap heeft in de zin van artikel 1:14 van het Wetboek van vennootschappen en verenigingen, oprichter, lid, partner of aandeelhouder van deze rechtspersoon, is noch benoemd of treedt op als orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of dagelijks bestuur, bewindvoerder, of als houder van een soortgelijk mandaat binnen deze rechtspersoon, noch treedt op als de vaste vertegenwoordiger van een andere rechtspersoon, wordt benoemd of treedt zelf op als een orgaan of lid van het orgaan dat verantwoordelijk is voor het bestuur of de dagelijkse leiding van een curator of een soortgelijke functie.
- de kredietgever is geen kredietnemer van een andere Coup de Pouce-lening.
De kredietgever is onderworpen aan de personenbelasting, zoals gevestigd in het Waalse Gewest.
Voor elk jaar waarin hij/zij aanspraak maakt op het voordeel van belastingkrediet, stelt de investeerder de volgende zaken ter beschikking van de Federale Overheidsdienst Financiën:
- Het registratieformulier en de bijlagen bedoeld in artikel 2, §3 van het besluit van de Waalse regering tot uitvoering van het decreet van 28 april 2016 betreffende de Coup de Pouce-lening.
- Een bankrekeningoverzicht waaruit blijkt dat de kredietnemer de rente over de lening jaarlijks betaalt aan de kredietgever
- Een verklaring op eer dat jaarlijks door de kredietnemer wordt afgegeven.
Vind alle informatie met betrekking tot dit belastingvoordeel via deze link of raadpleeg het decreet betreffende de Coup de Pouce-lening.
Wanneer ze zich inschrijven via Ecco Nova, krijgen investeerders (kredietgevers) een pro-forma leningsovereenkomst. Ecco Nova registreert de leningen vervolgens bij WE (Wallonie Entreprendre, voormalig SOWALFIN).
Om het belastingvoordeel definitief te activeren, zullen investeerders de definitieve leningsovereenkomst van WE (Wallonie Entreprendre, voormalig SOWALFIN) moeten ondertekenen.
Investeerders moeten ook een verklaring op eer invullen en ondertekenen, dat bij de aanvraag voor registratie van de Coup de Pouce-lening wordt gevoegd.
Ten slotte zullen investeerders een betalingsbewijs van hun investering moeten overleggen in de vorm van een rekeningoverzicht met daarop zichtbaar het rekeningnummer van de investeerder, het rekeningnummer van de kredietnemer, de datum, het bedrag en de gestructureerde mededeling van de betaling (zijnde de referentie van de Ecco Nova-schuldvordering).
Ecco Nova zorgt in goede samenwerking met de investeerders voor de opvolging en het beheer van deze procedures.
In het geval van een Coup-de-Pouce-lening is het noodzakelijk om de investering te betalen vanaf een privé-bankrekening (mede) op naam van de uitlener.
Het betreft een Coup de Pouce-lening van minimaal € 1.000 en maximaal € 50.000.
De lening is achtergesteld, zowel ten opzichte van bestaande als toekomstige schulden van de onderneming.
De lening kan, indien van toepassing, vervroegd terugbetaald worden (enkel voor leningen afgesloten na 1 januari 2021).
Opschortende voorwaarde verbonden aan het drempelbedrag van de totale kapitaalophaling:
Indien het drempelbedrag van de kapitaalophaling (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden van de website ECCO NOVA) op 29/07/2025 om 23u59 niet volledig werd onderschreven, worden de reeds gestorte investeringen op de geblokkeerde rekening op naam van FBGO INVEST terugbetaald aan de investeerders.
Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.
U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte
We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.
Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.
De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.