Projectfinanciering is de financiering van één afgebakend project, zoals een bouwproject, een windpark of een zonne-installatie, op basis van de inkomsten die dat project zelf zal opleveren. De bank financiert doorgaans het grootste deel, maar verwacht een eigen inbreng. Die inbreng is vaak het knelpunt. Een achtergestelde lening via crowdlending vult ze aan: ze wordt door de bank als quasi-eigen vermogen beschouwd, verwatert uw aandeelhouderschap niet en wordt terugbetaald uit de inkomsten van het project. Via Ecco Nova, een door de FSMA vergund platform, haalt een projecteigenaar per campagne tussen 150.000 euro en 5 miljoen euro op bij een community van 15.000 leden, voor projecten in energiezuinig vastgoed, hernieuwbare energie en duurzame kmo's. Deze pagina legt uit hoe die financiering werkt, welke criteria gelden, wat ze kost en hoe een campagne verloopt.
Wat is projectfinanciering?
Bij projectfinanciering wordt een project gefinancierd op basis van zijn eigen kasstromen, niet op basis van de balans van de onderneming erachter. Het project wordt vaak ondergebracht in een projectvennootschap, een special purpose vehicle, die de activa bezit, de financiering aangaat en de inkomsten ontvangt. Een vastgoedontwikkeling betaalt haar financiering terug met de verkoop van de wooneenheden. Een windpark of een zonnedak betaalt terug met de verkoop van elektriciteit. Een kmo die een machine of een gebouw financiert, betaalt terug met de extra omzet. In alle gevallen stellen de financiers dezelfde vragen: hoeveel kost het project, wanneer en hoe zeker komen de inkomsten binnen, en wie draagt het verlies als het tegenvalt.
“Bij de meeste dossiers die we financieren, is de bank al akkoord. Wat ontbreekt, is een deel van de eigen inbreng die de bank verwacht. Daar komt de participatieve lening: achtergesteld, dus voor de bank gelijkgesteld met quasi-eigen vermogen, en terugbetaald met de inkomsten van het project.
De financieringsstructuur van een project: eigen vermogen, bankkrediet en achtergestelde lening
Een project wordt zelden door één financier gedragen. De structuur bestaat meestal uit drie lagen, die in een vaste volgorde worden terugbetaald.
- Het bankkrediet. De bank financiert het grootste deel van het project tegen de laagste rente en neemt zekerheden, zoals een hypotheek of een pand op de installatie. Ze wordt als eerste terugbetaald. In ruil verwacht ze een eigen inbreng van de projecteigenaar.
- De achtergestelde lening. Een lening die pas na de bank wordt terugbetaald. Omdat ze achtergesteld is, telt de bank ze mee als quasi-eigen vermogen: ze verkleint de eigen inbreng die de projecteigenaar zelf moet leveren. De rente ligt hoger dan die van de bank, als vergoeding voor het hogere risico. Dit is de laag die crowdlending invult.
- Het eigen vermogen. De inbreng van de projecteigenaar en zijn aandeelhouders, die als laatste wordt vergoed en als eerste het verlies draagt.
Een achtergestelde lening via crowdlending vervangt de bank dus niet. Ze maakt de bankfinanciering mogelijk of vergroot ze, zonder dat de projecteigenaar aandelen afstaat. Hoe crowdfunding in het algemeen werkt en welke vormen er bestaan, leest u op onze pagina over crowdfunding in België.
Voor welke projecten is projectfinanciering via crowdlending geschikt?
Ecco Nova financiert drie soorten projecten. De bedragen, looptijden en toegelaten bestedingen hieronder komen van onze pagina over ons aanbod voor ondernemingen. De rente wordt per dossier door het kredietcomité bepaald op basis van de risicoscore van het project.
| Sector | Financieringsvorm | Bedrag per campagne | Looptijd | Besteding van de middelen |
|---|---|---|---|---|
| Hernieuwbare energie | Achtergestelde lening aan de projectvennootschap | € 150.000 tot € 5 miljoen | Tot 12 jaar | Bouw na vergunning, grondige renovatie, herfinanciering van eigen vermogen, aanvulling op de bankfinanciering |
| Hernieuwbare energie | Lening aan de holding | € 150.000 tot € 5 miljoen | Tot 6 jaar | Kapitaalinbreng in projectvennootschappen, groei, herfinanciering van eigen vermogen voor ontwikkeling |
| Hernieuwbare energie | Coöperatieve aandelen (kapitaal) | € 150.000 tot € 5 miljoen | Onbepaald | Kapitaalinbreng voor een energiecoöperatie, ontwikkeling en bouw van installaties |
| Vastgoedontwikkeling | Achtergestelde lening | € 150.000 tot € 5 miljoen | 2 tot 5 jaar | Bouw na vergunning, renovatie, voorfinanciering van de verkoop, herfinanciering van eigen vermogen, aanvulling op de bank |
| Vastgoedontwikkeling | Hypothecaire lening | € 500.000 tot € 5 miljoen | 1 tot 4 jaar | Aankoop gecombineerd met energetische renovatie, tot 90% van de aankoopprijs |
| Vastgoedontwikkeling | Co-Invest (kapitaal) | € 1 miljoen tot € 5 miljoen | 2 tot 5 jaar | Kapitaalinbreng voor nieuwbouwprojecten, samen met de ontwikkelaar |
| Duurzame kmo's | Gewestelijke lening (Winwinlening, Proxilening) | € 100.000 tot € 300.000 | 5 tot 8 jaar | Materieel, voorraad, aankoop of verbouwing van een gebouw, bedrijfskapitaal, immateriële investeringen |
| Duurzame kmo's | Achtergestelde lening | € 500.000 tot € 5 miljoen | 2 tot 8 jaar | Duurzame investeringen, interne of externe groei, bedrijfskapitaal |
De Europese ECSP-verordening beperkt het bedrag dat een projecteigenaar via crowdfunding ophaalt tot 5 miljoen euro per twaalf maanden. Energieprojecten waarvoor de vergunningen nog niet verkregen zijn, komen niet in aanmerking voor een lening aan de projectvennootschap. Een lening aan de holding kan wel dienen om de ontwikkeling van nieuwe installaties te financieren.
Hoe verloopt projectfinanciering via Ecco Nova?
Van het eerste contact tot de vrijgave van de middelen duurt het ongeveer een maand, op voorwaarde dat het dossier volledig is. Het verloop is hetzelfde voor elke sector.
- U dient uw dossier in. Via het online formulier geeft u het type project, het gezochte bedrag en een korte beschrijving op. Een investment manager neemt contact met u op.
- Toetsing aan de criteria. Ecco Nova gaat na of de onderneming en het project aan de gepubliceerde criteria voor hun sector voldoen. Die criteria staan hieronder en op onze pagina met informatie voor klanten.
- Financiële analyse. Een analist onderzoekt het dossier aan de hand van bewijsstukken: eigen vermogen en schuldgraad, ervaring van de projecteigenaar, marge van het project, terugbetalingsscenario's, beschikbare zekerheden. Daarnaast volgt een niet-financiële beoordeling: de Carbon Score voor energie, de Ecco Score voor vastgoed en de bijdrage aan de duurzameontwikkelingsdoelstellingen voor kmo's, telkens met een minimumdrempel.
- Voorstel van de voorwaarden. Het kredietcomité beslist. Het bedrag, de rente, de looptijd, het aflossingsschema en de zekerheden worden vastgelegd en het project krijgt een risicoscore van 1 tot 5. Van alle ontvangen aanvragen komt 8% online.
- Juridische documenten en campagnepagina. Het blad met essentiële beleggingsinformatie (EBI) wordt samen met u opgesteld en door het platform gecontroleerd. De leningsovereenkomst en de raamovereenkomst worden ondertekend. Bij de meeste campagnes schrijven de investeerders in op obligaties van Ecco Nova Finance, een special purpose vehicle dat het geld aan uw onderneming leent, in een afzonderlijk compartiment per project. Bij een gewestelijke lening lenen de investeerders rechtstreeks aan de onderneming.
- De campagne. De campagne wordt aangekondigd bij de leden en opent op een vaste datum. De investeerders schrijven in vanaf 500 euro. Alle campagnes die tot nu toe op het platform werden gelanceerd, bereikten hun doelbedrag. Wordt het doelbedrag toch niet bereikt, dan wordt vooraf met u afgesproken wat er gebeurt: terugbetaling aan de investeerders, verlenging of vrijgave van het opgehaalde bedrag.
- Vrijgave van de middelen en opvolging. De middelen worden na afsluiting van de campagne vrijgegeven. Daarna betaalt u de rente en het kapitaal volgens het aflossingsschema, en informeert u de investeerders over de voortgang van het project via het platform.
Wat kost projectfinanciering via crowdlending?
Ecco Nova wordt vergoed door de projecteigenaar, via een commissie van 4 tot 7% van het opgehaalde bedrag, met een minimum van 3.000 euro. De investeerders betalen alleen inschrijvingskosten van 15 euro incl. btw. Er wordt niets ingehouden op de rente die u betaalt. De rente hangt af van de risicoscore: de minimum- en maximumrentevoeten per risiconiveau worden gepubliceerd en minstens om de drie maanden herzien. De kosten worden toegelicht op onze pagina met informatie voor klanten. De rente van een achtergestelde lening ligt hoger dan die van een bankkrediet. Daar staat tegenover dat u geen aandelen afstaat en dat de lening de bankfinanciering mogelijk maakt.
Welke criteria gelden per sector?
- Hernieuwbare energie. Alle vergunningen en machtigingen voor het project zijn verkregen. U kunt ervaring aantonen met drie vergelijkbare, afgeronde projecten. U financiert minstens 10% van de investeringskost met eigen vermogen. Een bank is bereid het grootste deel van het project te financieren.
- Vastgoedontwikkeling. Het project beschikt over de nodige vergunningen. U hebt drie vastgoedprojecten afgerond, voor een totale omzet van meer dan 5 miljoen euro. U financiert minstens 5% van de totale investeringskost met eigen vermogen.
- Duurzame kmo's. De kmo draagt bij aan minstens twee van de zeventien duurzameontwikkelingsdoelstellingen van de Verenigde Naties en voldoet aan minstens vier van de volgende vijf criteria: meer dan twee jaar geleden opgericht, zaakvoerders met meer dan vijf jaar ervaring, eigen vermogen van minstens tweemaal het gezochte bedrag (verplicht criterium), omzet van meer dan 500.000 euro over de laatste twaalf maanden, jaarlijkse omzetgroei van meer dan 30%.
“Een goed dossier komt bij ons aan met zijn vergunningen, zijn financieringsplan en een bank die bereid is het project mee te financieren. Onze rol is de financiering te vervolledigen, niet ze te vervangen.
Voordelen, verplichtingen en alternatieven
Een achtergestelde lening via crowdlending heeft voordelen die een bankkrediet niet biedt, maar brengt ook verplichtingen mee tegenover enkele honderden investeerders. Beide verdienen een eerlijke afweging vóór u een dossier indient.
De voordelen voor de projecteigenaar
- Quasi-eigen vermogen zonder verwatering. De achtergestelde lening versterkt de financiële structuur van het project zonder dat u aandelen of zeggenschap afstaat.
- Een hefboom op de bankfinanciering. De bank telt de achtergestelde lening mee als eigen inbreng. Zo kunt u een groter project financieren, of meerdere projecten tegelijk.
- Een gewestelijke lening met belastingkrediet. Voor een kmo kan de lening de vorm aannemen van een Winwinlening in Vlaanderen of een Proxilening in Brussel: de kredietgevers ontvangen een jaarlijks belastingkrediet, wat de campagne aantrekkelijker maakt.
- Zichtbaarheid en ambassadeurs. Een campagne stelt uw project voor aan 15.000 leden, aan uw klanten en aan de buurt. De investeerders volgen het project tijdens de hele looptijd en vertellen erover.
- Een volledig digitaal proces. De inschrijvingen, de betalingen en de communicatie met de investeerders verlopen via het platform, dat ook de administratie van de obligaties beheert.
De verplichtingen tegenover de investeerders
- Een volledig blad met essentiële beleggingsinformatie. Het beschrijft uw onderneming, het project, het financieringsplan, de risico's, de zekerheden en de rang van de lening. U bent verantwoordelijk voor de juistheid van die informatie.
- Transparantie tijdens de looptijd. U informeert de investeerders over de voortgang van het project en over elke gebeurtenis die de terugbetaling kan beïnvloeden. Ecco Nova publiceert zijn beleid voor de opvolging van laattijdige betalingen en de invordering op de pagina met informatie voor klanten.
- Een strikt aflossingsschema. De rente en het kapitaal worden op vaste vervaldata betaald. Bij een probleem kan een uitstel alleen worden toegestaan na een stemming van de investeerders.
Alternatieven en combinaties
Crowdlending is één van de instrumenten van projectfinanciering, naast het bankkrediet, de publieke financiers van de gewesten (PMV, Wallonie Entreprendre, finance&invest.brussels), subsidies en kapitaalinbreng. Voor een vastgoedproject kan Ecco Nova ook kapitaal inbrengen via Co-Invest, samen met de ontwikkelaar. Voor een energiecoöperatie kan het platform coöperatieve aandelen bij zijn leden plaatsen. Deze formules worden toegelicht op onze pagina over participatief investeren in vastgoed en op de pagina over investeren in groene energie.
Voorbeelden van gefinancierde projecten
De campagnes hieronder zijn afgesloten en illustreren de projecten die de community van Ecco Nova heeft gefinancierd. De projecteigenaars vertellen over hun campagne in onze succesverhalen.
OBC - Residentie Evelyne
Oostende
Wilt u zelf in projecten investeren in plaats van er een te financieren? Hoe een participatieve lening voor de investeerder werkt, leest u op onze pagina over crowdlending in België. De lopende en afgesloten campagnes vindt u op de projectpagina. Investeren houdt risico's in: de investeerder kan zijn investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Veelgestelde vragen over projectfinanciering
Hieronder beantwoorden we de vragen uit onze FAQ voor kredietnemers. Ze gaan over de ondernemingen die in aanmerking komen, de bedragen, de criteria, de kosten, de stappen, het verloop van een campagne, wat er gebeurt als het bedrag niet wordt opgehaald en de voordelen van crowdlending.
Ecco Nova is gespecialiseerd in het financieren van ondernemingen die de energietransitie en duurzame ontwikkeling versnellen.
Concreet richt Ecco Nova zich tot bedrijven/projectontwikkelaars die behoren tot de volgende 3 categorieën:
1. Hernieuwbare energieproductie:
Ontwikkelaars en exploitanten van windparken, derde partij investeerders in zonne-energie, warmtekrachtkoppeling, biomassa, biomethanisering, enz.
2. Vastgoedontwikkeling:
Ecco Nova financiert vastgoedontwikkelaars voor bouw-, renovatie-, uitbreidingsprojecten, enz. Bijzondere aandacht zal worden besteed aan de kwalitatieve criteria en in het bijzonder de energieprestatie die het project nastreeft.
3. Duurzame KMO's (Kleine en Middelgrote Ondernemingen)
Ecco Nova financiert de groei van kmo's die voldoen aan de wereldwijde doelstellingen voor duurzame ontwikkeling, de 'SDG's'. De 17 doelstellingen kunnen worden geraadpleegd op https://sdgs-entreprise.be/
Via Ecco Nova kan minimaal € 150.000 opgehaald worden. Het wettelijk plafond is vastgesteld op € 5.000.000 per jaar en per onderneming.
1. Vastgoedontwikkelaars
- Uw vastgoedontwikkelingsproject beschikt over alle vergunningen en autorisaties die nodig zijn voor de realisatie ervan.
- U kunt een ervaring rechtvaardigen van 3 gerealiseerde vastgoedpromoties voor een totaal omzetvolume van meer dan 5.000.000 EUR.
- U beschikt over een eigen vermogen gelijk aan de financiering van minimaal 5% van de investeringskosten van het project.
2. Opwekking van hernieuwbare energie
- Uw energieproductieproject beschikt over alle vergunningen en autorisaties die nodig zijn voor de realisatie ervan.
- U kunt een ervaring rechtvaardigen van 3 vergelijkbare, voltooide projecten die zijn voltooid.
- U beschikt over een eigen vermogen gelijk aan de financiering van minimaal 10% van de investeringskosten van het project.
- Een bank is bereid om het grootste deel van uw project te financieren.
3. Duurzame kmo
- De onderneming is meer dan 2 jaar geleden opgericht.
- De managers hebben een relevante professionele ervaring van meer dan 5 jaar.
- Het eigen vermogen van het bedrijf is 2x hoger dan het via Ecco Nova gevraagde bedrag.
- De omzet behaald over de laatste 12 maanden is groter dan 500.000 EUR.
- De jaarlijkse omzetgroei is meer dan 30%.
- Uw bedrijf maakt voldoet aan een van de 17 wereldwijde duurzame ontwikkelingsdoelen (SDG's in het Engels)
Ongeacht de rendabele rentevoet voor investeerders (leden van de Ecco Nova-community), zal het lenende bedrijf de volgende kosten betalen:
1. Succes Fee:
De succes fee is de vergoeding die gekoppeld is aan het daadwerkelijk opgehaalde bedrag. Het varieert tussen 4% en 6%, afhankelijk van het opgehaalde bedrag.
2. Running Fee:
Tijdens de looptijd van de lening is een administratieve vergoeding (gelijk aan 0,10% of 0,15% van het opgehaalde bedrag afhankelijk van de looptijd van de lening) verschuldigd voor administratief beheer met betrekking tot rentebetalingen en/of kapitaalaflossingen op de rekeningen van de investeerders.
3. Administration Fee:
Indien een regionale lening wordt aangevraagd, wordt aan het einde van de campagne een administratief forfait van 3.000 euro gefactureerd. Dit forfait dekt de administratieve lasten verbonden aan de registratie van alle leningscontracten bij de bevoegde regionale instellingen (SOWALFIN, PMVz, Finance&Invest.Brussel)
Andere maatwerk en bijkomende diensten zijn beschikbaar, zoals het opnemen van een videopresentatie van het project en de projectontwikkelaar, het versturen van mailings naar bepaalde community's van burgers, het organiseren van virtuele of presentiële informatiebijeenkomsten, etc
1. Verificatie van de geschiktheid van het project en de projectontwikkelaar
2. Financiële analyse van het project volgens verschillende indicatoren (financieel en kwalitatief)
3. Opstellen van een financieringsofferte aan de projectontwikkelaar (Bedrag, looptijd, tarief, zekerheden, etc.)
4. Afronding van de analyse van het dossier (due diligence), verzameling van bewijsstukken en voorbereiding van de verschillende contracten (raamcontract, leningscontract, enz.)
5. Voorbereiding door Ecco Nova van de campagne-webpagina en opstellen van de informatienota op basis van de informatie van de projectontwikkelaar
6. Kennisgeving aan de FSMA en teasers versturen van de Ecco Nova-community
7. Opening van de campagne volgens het aangekondigde schema
Er worden verschillende opties overwogen wanneer het beoogde bedrag niet wordt bereikt:
• Optie 1: Volledige terugbetaling. Het geld wordt volledig teruggegeven aan de investeerders. Er zijn geen kosten verschuldigd aan de projectontwikkelaar (“No cure, no pay”).
• Optie 2: Verlenging van de campagne. Als het totaal opgehaalde bedrag groter is dan een bepaald minimum, kan de campagne worden verlengd voor een vooraf bepaalde periode. Wanneer aan het einde van deze verlenging het bedrag nog steeds niet is bereikt, wordt het geld volledig teruggestort aan de investeerders.
• Optie 3: Validatie van het bereikte bedrag en verlenging van de campagne: Als een vooraf bepaald minimumbedrag wordt bereikt, wordt dit bedrag ter beschikking gesteld aan de projectontwikkelaar en kan de campagne worden verlengd om te proberen het initiële doel te bereiken.
• Optie 4: Validatie van het bereikte bedrag. Hoewel de doelstelling niet is behaald, worden de verkregen gelden ter beschikking gesteld aan de projectontwikkelaar. Voor elk project wordt de optie einde campagne gecommuniceerd in de beschrijving.
Crowdlending heeft veel voordelen. We kunnen enkelen van de belangrijksten benoemen
- Bankhefboomeffect: de door burgers ingebrachte middelen worden voor de bank beschouwd als quasi-eigen vermogen. Op deze manier kunt u uw projecten vermeerderen door de benodigde eigen inspanning te verminderen. U behoudt ook het volledige eigendom omdat het geld wordt verstrekt in de vorm van een lening.
- Marketing: Door burgerparticipatie te integreren in de financiële opbouw van uw project, bevordert u de aanvaardbaarheid van het project door het fenomeen NIMBY om te buigen naar YMBY, Yes in My Backyard! Bij vastgoedontwikkeling stimuleert crowdlending de voorverkoop van de verschillende eenheden. Wanneer crowdlending wordt gebruikt om bedrijfsgroei te financieren, profiteert u van een onmiddellijk marketingeffect. Het is niet ongebruikelijk dat de pers een fondsenwervingscampagne belicht.
- Snelheid: geld inzamelen op Ecco Nova is een eenvoudig en snel proces. Tussen het eerste contact om het te financieren project voor te stellen en de beschikbaarheid van de fondsen op de rekening van de projectontwikkelaar, beschouwt Ecco Nova 1 maand als redelijke timing.
Indien het te financieren project niet voldoende rijp is (bijvoorbeeld het door de projectontwikkelaar ingediende dossier is niet volledig), kan Ecco Nova zich niet verbinden aan een timing.
Bronnen: Verordening (EU) 2020/1503 (maximum van 5 miljoen euro per projecteigenaar per twaalf maanden), register van crowdfundingdienstverleners van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/party/ecco-nova), aanbod voor ondernemingen, criteria, informatie voor klanten en statistieken van Ecco Nova.