Le porteur du projet

 

La société anonyme LFO Invest est une société constituée spécifiquement pour le projet immobilier « Quai Saint-Léonard 6 » par 7 actionnaires associés à part égale. 

Parmi les actionnaires actifs du projet, on retrouve divers profils issus de monde de l’entreprise notamment Mathieu Mannesberg (formations à l’Université de Liège et Solvay Brussels School) actif dans le domaine de la promotion immobilière depuis plus de 10 ans et Grégory Fontaine, architecte, gérant de Fontaine² architectes à Liège, actif dans le secteur tertiaire et le logement multi-résidentiel.

Les 7 actionnaires ont décidé d’unir leurs forces pour réaliser ensemble un projet de promotion immobilière présentant de nombreuses caractéristiques durables. 

Mathieu Mannesberg assurera la gestion du projet via la société de gestion de projets immobiliers HENOVA, active depuis plus de 15 ans en région liégeoise. L’entreprise développe, accompagne et réalise des projets immobiliers pour particuliers et professionnels, de la conception à la livraison. 

HENOVA est une entreprise familiale qui dispose de très nombreuses références en projets réalisés, notamment :

• HEURE LE ROMAIN :  Construction de 10 appartements et 6 maisons 
• HEUSY : Construction de 16 appartements
• HERVE OUTRECOUR : Rénovation d'un ancienne ferme et construction neuve dans le but de créer un complexe de 6 commerces, 5 appartements et 800m2 de bureaux 
• HERVE: Construction de 11 appartements et 6 maisons
• PETIT RECHAIN : Construction de 11 appartements

HENOVA dispose également de projets en cours dans son catalogue de références, notamment : 

• ‘Les Récollectines’ (rue Haute Herve) : Rénovation d’un ancien couvent en un complexe résidentiel de 42 logements.

• Quartier Léonie à Herve : Construction de 45 appartements et une maison

HENOVA dispose d’une équipe pluridisciplinaire avec la qualité et la performance énergétique pour objectif. 

Le projet

Le projet « Quai Saint-Léonard 6 » est un projet immobilier mixte qui consiste en la rénovation complète d’un bâtiment, anciennement le CREHAM et de la construction de trois logements en rehausse. 

L’objectif de ce projet est de proposer une redynamisation urbaine de la ville de Liège, le long de l'axe structurant du futur tram,  en début du quai Saint-Léonard. Il jouit d’une situation exceptionnelle puisqu’il est situé à quelques pas de la place des Déportés sur laquelle des travaux de réfection sont actuellement réalisés. La mixité des fonctions présentes dans le bâtiment traduit également la volonté de reconstruire la ville sur la ville et de densifier les pôles urbains avec trois aspects importants de la cité : le logement, le commerce et le bureau.

Le projet fera la part belle aux espaces verts puisque toutes les toitures seront végétalisées et exploitées comme jardins et terrasses pour garantir la biodiversité et ralentir l’écoulement des eaux pour ne pas saturer trop rapidement l’égouttage public ;

Le projet projeté combine à la fois :

• Des logements qualitatifs, à savoir 7 appartements répartis comme suit : 
  • 2 appartements 1 chambre (d’environ 72m²) avec terrasse ; 
  • 4 appartements de 2 chambres (entre 90 et 108 m²) dans le volume existant ; dont deux en reconstruction neuve au-dessus du niveau de toiture ; 
  • 1 appartement de 190m² de trois chambres en reconstruction au-dessus du niveau de toiture

Tous les logements proposés seront traversant et bénéficieront donc tous de vues vers la Meuse pour les espaces de vie et vers les Coteaux de la Citadelle pour les espaces de nuit. 
Les larges baies vitrées offriront un éclairage naturel efficace. 

• Un espace commercial et de services (espace polyvalent) au rez de chaussée
• Des espaces de travail (bureaux) agréables en relation tant avec la vue vers la Meuse qu’avec des terrasses et patios verdurisés et exploité par l’atelier d’architecture
• Des emplacements de parking pour ne pas saturer le quartier ainsi que des emplacements vélos. 

ESTHÉTIQUE DU PROJET

L’objectif du projet est de s’inscrire discrètement dans la ligne du paysage du quai Saint-Léonard (dont le gabarit est en moyenne très nettement supérieur) en utilisant une réponse spatiale contemporaine et discrète. Les volumétries permettent de contenir le projet dans un gabarit raisonnable. 

Les matériaux de façade s’inscriront dans la logique chromatique du bâtiment existant et du quai dans son ensemble avec l’ambition de ne pas créer de rupture.  

ESPACES EXTÉRIEURS

Tous les logements bénéficieront d’un espace extérieur privatif de qualité. Ceux-ci sont orientés sud ou sud-ouest et offrent une vue sur la Meuse.  Aux étages, les terrasses en encorbellement en béton sont étanches et jouent le rôle de casquette pour l’étage inférieur, ce qui limitera les surchauffes estivales. 

EFFICACITÉ ÉNERGÉTIQUE 

Le secteur du bâtiment résidentiel reste une des sources importante d'émissions de gaz à effet de serre. Les nouveaux appartements et bureaux du projet auront une consommation spécifique maximale de 85 KWh/m² et par an. 

Pour atteindre cette performance, similaire à ce qui est imposé en bâtiment neuf, l'ensemble de l'enveloppe chauffée sera isolée. 

• la façade conservera son caractère historique des années 60 et sera isolée par l'adjonction d'une contre cloison interne (isolation en laine de bois compressée);
• la façade arrière, devant subir de nombreuses modifications structurelles, sera isolée par l'extérieur, en laine minérale puis bardée; 
• en plus de l'isolation thermique performante des toitures, elles seront également végétalisées (pour jouer le rôle de tampon et favoriser la biodiversité) et accessible comme jardins ou terrasses;
• De nouveaux châssis en aluminium à coupure thermique (vitrage 1,0 W(m²k) garantiront l'isolation acoustique et thermique du bâtiment.

RÉNOVATION DU PATRIMOINE / RECYCLAGE

Par la conservation de toute la structure existante en béton, ce projet est économe en quantité d’énergie nécessaire pour l'ensemble du cycle de construction et de vie du bâtiment. 

MATÉRIAUX MIS EN ŒUVRE 

Les choix de matériaux se feront toujours au regard du bilan énergétique global de celui-ci : ce calcul prend en compte l'analyse du cycle complet de vie du produit : conception, extraction et transport des matières premières, transformation des matières et fabrication du produit fini, commercialisation, usage et mise en œuvre et enfin, son recyclage éventuel.

RAISONS DE LA LEVÉE DE FONDS

La levée de fonds réalisée sur Ecco Nova est destinée à financer partiellement l’acquisition du foncier existant (terrain et bâtiment), les frais liés à l’achat du foncier et une partie des frais liés au projet immobilier projeté, dénommé « Quai Saint Léonard 6 » en vue de l’obtention du permis.

Le budget global pour l’acquisition du foncier (terrain et bâtiments), les frais sur l’achat et une partie des frais de développement du projet projeté (architecte, ingénieurs PEB et stabilité, géomètre et divers, sécurité et santé, marketing) s’élève à 1.003.685,00 €.

Ci-dessous vous trouverez les  sources de financement envisagées pour le projet de cette offre:

Structure du financement envisagé	1 090 000 €
Fonds propres disponibles pour le projet visé	270 000 €
Levée de fonds souhaitée via Ecco Nova (Prêt coup de pouce)	250 000 €
Emprunt bancaire	570 000 €

Dans le cas où la totalité des fonds ne serait pas levée via cette offre de prêt standardisé subordonné, les actionnaires suppléeront le manquement par des avances en compte-courant. 

Au stade de la rédaction de cette offre, l’émetteur a obtenu un accord bancaire écrit pour la mise à disposition de 570.000 EUR à l’acte. Cet accord est soumis à certaines conditions qui seront levées prochainement. Si tel n’était pas le cas d’ici la fin de la campagne, les fonds levés seront remboursés aux investisseurs. 

Plus tard, après obtention du permis, l’émetteur contractera un nouvel emprunt bancaire en vue de réaliser l’ensemble des travaux de rénovation et de construction (rehausse du bâtiment). Il complètera son financement par la prévente du plateau de bureau à l’atelier d’architecture Fontaine² .Cette prévente est actuellement matérialisée par une promesse d’achat signée. 

INDICATEURS DU PROJET

Adresse du projet	Quai Saint-Léonard n°6 à 4000 Liège.  A proximité immédiate d'un futur arrêt de tram et des arrêts de bus.
Nature du projet	Acquisition d'un ancien immeuble en vue de développer un projet immobilier mixte et d’obtenir le permis pour rénover et construire 7 appartements, 1 plateau de bureau, 1 espace commercial et de services polyvalents au rez-de-chaussée, 6 emplacements de parking, des caves individuelles et 1 local à vélo.
Statut	Compromis de vente pour l'acquisition du foncier signé en date du 20/03/2021. Permis de construire à obtenir.
Atelier d'architecture pour le projet immobilier projeté	Fontaine² architectes - Architecte associé Grégory Fontaine
Type de droit foncier	Achat sous conditions suspensives
Superficie au sol (m²) du bâtiment à acquérir	1 655 m²
Budget global acquisition et frais de développement pour le projet immobilier projeté	1 003 685,00 €
Fonds propres disponibles à l'acquisition du bâtiment	270.000 € soit 25%
Quasi fonds-propres via Ecco Nova Prêt coup de Pouce	250.000 € soit 23%
Participation bancaire acquisition	570.000 € soit 52%
Loan-to-value	78,8%
Ratio Fonds propres / quasi fonds propres	52%

TIMING DU PROJET

• Compromis de vente pour l'acquisition du foncier signé en date du 20/03/2021 
• Constitution de la S.A. LFO Invest le 04/05/2021 par acte notarié 
• Levée de fonds sur Ecco Nova pour le financement partiel du foncier : mai 2021
• Acquisition du foncier (terrain et bâtiment) : juin 2021
• Introduction du permis : août 2021
• Début des travaux : Estimé à mai 2022 après obtention du permis 
• Durée estimée des travaux : 18 mois 
• Les premières ventes débuteront en 11/2023, après la fin des travaux.

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

• Un très beau projet de densification urbaine répondant à une demande croissante en logements de qualité avec terrasse, balcon ou jardin. 
• Une localisation exceptionnelle, à proximité d’un arrêt de tram et idéalement situé sur le quai Saint-Léonard. A distance à pied du centre historique et de nombreux points d’intérêts de la ville de Liège. Vue sur Meuse. 
• Une solide expertise en gestion de projets immobiliers apportée par Mathieu Mannesberg et en conception et aménagements de bâtiments apportée par Grégory Fontaine, architecte associé du bureau d’architecture Fontaine². Le bureau, réalisé dans le cadre de cette promotion immobilière, sera destiné au bureau d’architecture Fontaine².
• Le développement d'un projet mixte en hyper centre-ville comme point de départ de la réflexion du projet en intégrant de nombreux éléments de durabilité comme la rénovation du patrimoine, le recyclage, l’efficacité énergétique, la biodiversité, une mixité de fonction équilibrée, le choix des matériaux etc.

LES POINTS D’ATTENTION LIES AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

• Le porteur de projet ne dispose pas encore du permis de construire ; Tout retard dans l’obtention du permis pourrait entrainer une difficulté de remboursement des intérêts et du capital aux échéances prévues
• Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser le capital partiellement ou totalement de manière anticipée.

Notre analyse

EVALUATION DU RISQUE PAR ECCO NOVA

Il vous est recommandé de ne prêter que les montants correspondant à une fraction de votre épargne disponible et de minimiser votre risque en diversifiant vos prêts au maximum.

Les risques détaillés sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, l’éventuel sous-jacent et les investisseurs.

1. Risques principaux propres à l’émetteur 

• Risque lié à la non-obtention du permis de construire
• Risques liés à la construction
• Risques liés à la marge dégagée
• Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
• Risque lié à l’endettement futur de LFO Invest

2. Risques principaux propres à l’instrument de placement offert

• Subordination liée au Prêt Coup de Pouce
• Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Prêt Bullet
• Faculté de remboursement anticipé

3. Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants:

• Risque de perte partielle ou totale de capital
• Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
• Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Dans le cadre de nos analyses, nous établissons un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé). Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants.

Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. 

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Modalités

CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU PRÊT COUP DE POUCE 

Pour être éligible aux avantages fiscaux du Prêt Coup de Pouce, l’investisseur remplit les conditions suivantes à la date de conclusion du prêt Coup de Pouce et durant la durée de celui-ci :

• Le prêteur n'est pas un employé de l'emprunteur
• si l'emprunteur est un indépendant personne physique, le prêteur n’est pas le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur et
• si l’emprunteur est une personne morale, le prêteur, de même que son conjoint ou son cohabitant légal, n’est pas directement ou indirectement par le biais d’une autre personne morale qu’il contrôle au sens de l’article 1 : 14 du Code des sociétés et des associations, fondateur, membre, associé ou actionnaire de cette personne morale, ni n’est nommé ou n’agit en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière, liquidateur, ou en tant que détenteur d’un mandat similaire au sein de cette personne morale, ni n’intervient en tant que représentant permanent d’une autre personne morale, étant nommée ou agissant elle-même en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière de liquidateur ou une fonction analogue.
• le prêteur n’est pas emprunteur d’un autre Prêt Coup de Pouce.

Le prêteur est assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tel que localisé dans la Région Wallonne.

Pour chaque année au cours de laquelle il revendique le bénéfice du crédit d’impôt, l’investisseur tiendra à disposition du Service public Fédéral Finances les éléments suivants :

• La demande d’enregistrement et les annexes visées à l’article 2, §3 de l’Arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 avril 2016 relatif au Prêt Coup de Pouce.
• L’extrait de compte bancaire attestant du paiement annuel, par l’emprunteur au prêteur, des intérêts du prêt. 
• Une attestation sur l’honneur émise annuellement par l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Prêt Coup de Pouce.

DISPOSITIONS PRATIQUES RELATIVES AU PRÊT COUP DE POUCE

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de la SOWALFIN.

Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de la SOWALFIN. 

Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova.

Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Dans le cadre du Prêt Coup de Pouce, l’emprunteur est en droit de rembourser le prêt anticipativement au moyen d’un remboursement unique et total du solde dû en principal et intérêts.

CONDITIONS SUSPENSIVES 

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 10/06/2021 à 23H59, les investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de l’émetteur seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 150.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition de l’émetteur et la campagne sera prolongée jusqu’au 24/06/2021 à 23H59. 

2. Condition suspensive liée à l’obtention de certains documents de la part de l’émetteur:

La mise à disposition des fonds levés est liée à la condition suspensive de l’octroi ferme et définitif du crédit bancaire pour le financement du solde de l’acquisition du foncier (terrain et bâtiment). A ce stade de la rédaction de la présente note d’information, l’émetteur détient un accord bancaire de principe, moyennant la levée de certaines conditions, notamment l’obtention d’une expertise immobilière sur la valeur du biens après travaux et donc après permis. Cette expertise est en cours de réalisation par le bureau GUDRUN Xpert. Si l’émetteur n’obtient pas d’accord définitif pour son financement bancaire, matérialisé par un contrat de prêt, les investissements versés sur le compte bloqué au nom de l’émetteur seront remboursés aux investisseurs. 

Si l’ensemble des conditions suspensives ne sont pas levées dans le délai imparti, au plus tard le 24/06/2021 alors, les investissements et les frais administratifs déjà versés sur le compte du Porteur de projet seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Seuls les frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.