DE PROJECTONTWIKKELAAR

HABITAT + is een vastgoedontwikkelingsbedrijf gevestigd in Neufchâteau, in de provincie Luxemburg, dat werd opgericht in 2002 door Jean-Philippe Piron. Het bedrijf vierde in 2022 zijn 20-jarig bestaan! Habitat + staat voor meer dan 20 jaar professionaliteit, een langetermijnvisie en de motivatie om steeds beter te doen, met als doel kwaliteitsvolle projecten te bouwen: comfortabele appartementsresidenties op menselijke schaal, gelegen zowel in stedelijke als landelijke omgevingen.

Habitat+ is een geëngageerde en verantwoorde projectontwikkelaar die bij het ontwerp van appartementsgebouwen de volgende aandachtspunten centraal stelt:

• Duurzame ontwikkeling 
• Doordachte energieprestaties 
• Leefruimtes die rekening houden met ieders belangen 

REFERENTIES

HABITAT + is een ervaren vastgoedontwikkelaar met een grondige kennis van zijn markt, en in het bijzonder van de regio rond Neufchâteau. Sinds de oprichting in 2002 heeft Habitat+ meer dan 700 wooneenheden ontwikkeld, momenteel aan een tempo van 30 tot 70 eenheden per jaar, afhankelijk van de kansen die zich voordoen. 

Tot zijn vele referenties behoren onder meer de volgende projecten: 

Alle referenties van de projecteontwikkelaar kunnen worden geraadpleegd op hun website.

MANAGEMENT

Habitat + is een bedrijf op mensenmaat. Aan het hoofd van het bedrijf staat Jean-Philippe Piron, oprichter en algemeen directeur sinds mei 2002. 

Dagelijks kan Jean-Philippe Piron rekenen op Laetitia Degembe, controller en HR-verantwoordelijke, die tevens optreedt als gedelegeerd bestuurder van het bedrijf.

In de loop der jaren heeft Jean-Philippe Piron zich omringd met getalenteerde medewerkers, waardoor Habitat+ een marktpositie heeft kunnen veroveren als een echte professional, gekend en erkend binnen het Waalse landschap van de vastgoedontwikkeling. 

Vandaag telt de onderneming 10 medewerkers die instaan voor alle functies en afdelingen van het bedrijf, zoals de boekhouding, controlling, human resources, marketing, klantendienst, projectbeheer en werfopvolging. 

HET PROJECT

Residentie L’Étain is een nieuwbouwproject met 8 appartementen, 8 ondergrondse parkeerplaatsen en 8 bovengrondse parkeerplaatsen op grasdallen. Daarnaast beschikt de residentie over een overdekte en beveiligde fietsenberging van 15 m². 

De indeling is als volgt: 

• Gelijkvloers : 2 appartementen met 2 slaapkamers, 1 appartement met 1 slaapkamer en 1 appartement met 3 slaapkamers – alle vier met een tuin (en terras) van meer dan 100 m². 
• Eerste verdieping: 3 appartementen met 2 slaapkamers en 1 appartement met 1 slaapkamer – allemaal met een terras. 

De residentie is voorzien van een lift en elk appartement beschikt over een eigen kelder. Alle grote ramen zijn georiënteerd naar de achterzijde van het perceel, met een vrij uitzicht op de natuur. 

LIGGING

Het project bevindt zich in de Grand'Rue, 6730 Tintigny, in de provincie Luxemburg. Op wandelafstand ligt het kleine centrum van Tintigny, waar diverse voorzieningen aanwezig zijn (apotheek, brasserie, gemeentehuis, enz.). Op grotere schaal liggen Aarlen en Luxemburg op respectievelijk 20 en 30 minuten rijden van het project. Er is een bushalte tegenover de residentie. 

CONCURRENTIE

De directe omgeving kent nauwelijks concurrentie. Vooral het aanbod aan nieuwbouwappartementen is zo goed als onbestaand, met uitzondering van dit project. 

HISTORIEK EN PLANNING

• 25/06/2024: bouwvergunning afgegeven door de gemeente Tintigny
• 25/07/2024: ondertekening van de authentieke akte (afstand recht van natrekking) voor de grond 
• 16/05/2025: verkrijging banklening BNP Paribas
• Q1 2026 (ten laatste): start bouwwerkzaamheden

BETROKKEN PARTIJEN

• Architectenbureau: Lagrange Architecten
• Bank: BNP Paribas Fortis  
• Algemene aannemer: afzonderlijke stiellieden
• Verkoop: Honesty

DUURZAAMHEID

In de analyse van dit project waardeerde Ecco Nova met name de volgende ESG-aspecten: 

• 4 van de 8 appartementen hebben een tuin van meer dan 100 m².
• Onveranderd natuurlijk terrein: de residentie is ontworpen met inachtneming van de huidige helling van het perceel. 
• Het project wordt gebouwd volgens een lastenboek waarmee een EPB-peil A behaald kan worden.
• Habitat+ ondersteunt lokale verenigingen bij verschillende maatschappelijke projecten: Le Bailliage (2022), Le grand nettoyage van BeWapp (2023, 2024).
• Het project bevindt zich op wandelafstand van het centrum van Tintigny, met diverse voorzieningen (apotheek, brasserie, gemeentehuis, enz.). Op grotere schaal liggen Aarlen en Luxemburg op respectievelijk 20 en 30 minuten rijden van het project. 

Voor meer informatie over de Ecco Score download de bijlage van het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

WINSTGEVENDHEIDSSTUDIE

Op basis van de door de projectontwikkelaar geraamde kosten (bevestigd door het architectenbureau Lagrange) en het waarderingsrapport van het bedrijf YN EXPERTISE (marktwaarde van de verschillende eenheden) wordt de rendabiliteit van het project als volgt opgesplitst: 

FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het project zal op de volgende manier gefinancierd worden: 

LOAN TO VALUE

Op basis van het voorgaande bedraagt de Loan to Value-ratio 72%, berekend als volgt: 

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

FINANCIËLE ANALYSE HABITAT +

ACTIVA

Op 31/12/2024 dalen de vaste activa van € 1.097k in 2023 naar € 990k. Deze daling is voornamelijk toe te schrijven aan de normale afschrijvingen van de materiële vaste activa.

De vlottende activa stijgen van € 16.658k in 2023 naar € 19.632k in 2024. Deze toename komt voort uit de vastgoedvoorraden, die evolueren van € 13.302k in 2023 naar € 17.893k in 2024. 

PASSIVA

Het eigen vermogen bedraagt € 3.058k op 31/12/2024 tegenover € 4.419k op 31/12/2023, wat neerkomt op een daling van de solvabiliteit van 25% naar 15%. 

De voorzieningen voor risico’s en lasten blijven op € 134k en hebben betrekking op een voorziening geboekt voor een saneringsverplichting van een terrein in Aarlen. Het bedrag van de sanering is in bewaring gegeven bij een notaris.

De schulden bedragen € 17.430k op 31/12/2024 tegenover € 13.202k op 31/12/2023. Het gaat hierbij voornamelijk om de stijging van de kortetermijnkredieten die de vastgoedvoorraden financieren in afwachting van een significante herneming van de verkoop.

RESULTATENREKENING

De inkomsten van de projecteiontwikkelaar fluctueren en hangen sterk af van de verkochte projecten (verkoop bij oplevering) en van de capaciteit van gezinnen om aankopen te doen, terwijl de vaste ondersteuningskosten grotendeels constant blijven. Zo boekte de projectontwikkelaar in 2024 een bedrijfsverlies van € 933.325, terwijl er in 2023 nog een bedrijfswinst van € 1.323.129 werd opgetekend.

De aandacht van de investeerders wordt erop gevestigd dat Habitat+ op 31/12/2024 beschikte over een voorraad appartementen (afgewerkt of in aanbouw) met een totale waarde van € 17.680.069,29, die financiële kosten met zich meebrengt. Het vermogen van de projectontwikkelaar om op korte en middellange termijn aan zijn verplichtingen te voldoen, hangt dus rechtstreeks af van het verkoopritme van de eenheden in voorraad.

FINANCIERINGSAANBOD EN ZEKERHEDEN

Habitat + Concept doet een beroep op de Ecco-investeerders voor de financiering van de bouwwerken van residentie L’Étain in Tintigny.

De opgehaalde fondsen zullen aan de projectontwikkelaar ter beschikking worden gesteld volgens het volgende schema: 

De looptijd van de lening die wordt toegekend is maximum 36 maanden vanaf 15/11/2025, met de afspraak dat de lening wordt terugbetaald met 95% van de netto-opbrengst (enkel het bouwgedeelte), nadat de banklening bij BNP Paribas Fortis volledig is afgelost. 

De bruto rentevoet (dat wil zeggen vóór de eventuele aftrek van de roerende voorheffing) van de lening is 8,50% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de projectontwikkelaar de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance:

• Een hypotheekinschrijving in tweede rang, na BNP (plus bijhorende kosten en 3 jaar rente) 
• Een hypotheekmandaat voor het saldo, na BNP (plus bijhorende kosten en 3 jaar rente) 

Ecco Nova erkent de voorrang van BNP en verbindt zich ertoe geen hypothecaire zekerheden te nemen op de grond (enkel op de nog op te richten gebouwen).

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft de projectontwikkelaar Ecco Nova een reeks documenten verstrekt (zie onderstaande opsomming). Voorafgaand aan het opstellen van deze nota heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten en hebben er vraag/antwoordsessies plaatsgevonden met de opdrachtgever. 

Lijst met ontvangen documenten:

• Het businessplan van het project (haalbaarheidsstudie) 
• De bouwvergunning afgegeven door de gemeente Tintigny
• Alle uitvoeringsplannen verbonden aan het project 
• Een onafhankelijk waarderingsrapport (YN EXPERTISE) op datum van 11/04/2025
• Een attest van architect Lagrange ter bevestiging van het bouwbudget
• De overeenkomst van afstand van recht van natrekking (financieel) 
• De plannen en het commerciële lastenboek (verkoopbrochure)
• De kredietovereenkomst van BNP Paribas Fortis en de bevestiging van BNP Paribas Fortis dat Ecco Nova Finance een hypotheek in tweede rang mag nemen op de gebouwen van het project. 
• Het aandelenregister van het bedrijf
• De boekhoudkundige situatie op 31/12/2024 (NBB) en 30/06/2025 (voorlopig)
• Het businessplan op 1 jaar van de vennootschap Habitat+ waarin de draagkracht om de kredietlasten te dekken wordt aangetoond 
• De KYC-documenten 

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie. Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

OVERZICHT

STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Habitat+ is een terugkerende kredietnemer bij Ecco Nova en de twee reeds gefinancierde projecten zijn volledig terugbetaald. 
• Het geplande project is relatief eenvoudig uit te voeren gezien de vorm, de technische vereisten, het programma en de volumetrie. 
• De investeerders beschikken over een hypothecaire zekerheid in tweede rang, na BNP. 
• Habitat+ is een ervaren projectontwikkelaar die zijn markt zeer goed kent, en in het bijzonder de geografische zone waarin het project wordt ontwikkeld. 
• De beoogde brutomarge bedraagt 38%, wat zeldzaam is bij vastgoedontwikkeling. Deze brutomarge biedt comfort wat betreft de terugbetalingscapaciteit. 

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD 

• Alle door Habitat+ ontwikkelde projecten zijn ondergebracht in één en dezelfde entiteit. De lening van Ecco Nova bevindt zich dus naast andere zogenoemde “achtergestelde” leningen. De Ecco-investeerders zullen echter beschikken over een hypothecaire zekerheid in tweede rang (na BNP) op de gebouwen van het project. 
• De inkomsten van Habitat + fluctueren sterk en hangen af van de verkochte projecten (verkoop bij oplevering), terwijl de vaste ondersteuningskosten constant blijven. Zo boekte Habitat + in 2024 een bedrijfsverlies van € 933.325, terwijl er in 2023 nog een bedrijfswinst van € 1.323.129 werd opgetekend. 
• Op 31/12/2024 beschikte Habitat+ over een voorraad appartementen (afgewerkt of in aanbouw) met een totale waarde van € 17.680.069,29, die financiële kosten met zich meebrengt. Zijn vermogen om op korte en middellange termijn aan zijn verplichtingen te voldoen, hangt dus rechtstreeks af van het verkoopritme van de eenheden in voorraad.

DETAILS

TYPE INVESTERING

Het betreft een obligatie van minimaal € 500 en maximaal € 5.000.

RANG

De financiering die wordt toegekend aan de projectontwikkelaarr is achtergesteld aan de banklening van BNP, die werd verleend voor het project van de residentie L'Étain. 

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projectontwikkelaar beschikt over de mogelijkheid om de lening (geheel of gedeeltelijk) vroegtijdig terug te betalen zonder wederbeleggingsvergoeding.

VERPLICHTING TOT VERVROEGDE AFLOSSING

De lening zal verplicht worden terugbetaald met 95% van de netto-opbrengst van de verkoop (het bouwgedeelte), na volledige terugbetaling van het BNP-krediet.

In geval van een verplichte vervroegde terugbetaling is de projectontwikkelaar geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd. 

ZEKERHEDEN

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verstrekt de projectontwikkelaar de volgende zekerheden aan Ecco Nova Finance:

• Een hypotheekinschrijving in tweede rang, na BNP (plus bijbehorende kosten en 3 jaar rente) 
• Een hypotheekmandaat voor het saldo, na BNP (plus bijbehorende kosten en 3 jaar rente) 

Ecco Nova erkent de voorrang van BNP en verbindt zich ertoe geen hypothecaire zekerheden te nemen op de grond (enkel op de nog op te richten gebouwen). De kosten in verband met deze zekerheden worden gedragen door de projectontwikkelaar. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De obligaties worden uitgegeven onder de volgende cumulatieve opschortende voorwaarden:

1. Het behalen van de slaagdrempel van deze Fondsenwerving aan het einde van de Inschrijvingsperiode.
2. De vestiging van de hypothecaire zekerheden die aan deze lening verbonden zijn bij notariële akte. Aan deze voorwaarde moet uiterlijk op 30/11/2025 zijn voldaan. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Boulevard Frère Orban, 35A 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

OPVOLGING VAN DE PROJECTEN EN BEHEER VAN DE INCIDENTEN

Ecco Nova zorgt voor een strikt opvolging van de terugbetalingen en informeert de investeerders bij mogelijke vertragingen of problemen. Wanneer een vervaldag niet wordt nagekomen, wordt er onmiddellijk actie ondernomen tegenover de projectontwikkelaar. In geval van een vastgelopen situatie worden de invorderingsprocedures opgestart volgens de voorziene modaliteiten.

Elk belangrijk incident wordt geanalyseerd, meegedeeld aan de betrokken investeerders en opgenomen in onze driemaandelijkse rapportering die wordt gepubliceerd op onze pagina Incidenten. Wilt u meer weten over onze opvolgings-, stem- en invorderingsprocedures? Raadpleeg dan onze pagina Informatie voor klanten.

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -1054.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.