LE PORTEUR DE PROJET

HABITAT + est une société de promotion immobilière située à Neufchâteau, en province de Luxembourg, créé en 2002 par Jean-Philippe Piron. L’entreprise a fêté ses 20 ans d’expérience en 2022! Plus de 20 ans de professionnalisme, de vision à long terme et de motivation pour toujours faire mieux afin de concevoir des projets de qualité, à savoir des résidences d’appartements confortables, à taille humaine et situées en milieu urbain et rural.

Habitat + est un porteur de projet engagé et responsable qui réalise des projets de construction d’appartements en intégrant au centre de ses préoccupations :

• Le développement durable 
• Une performance énergétique réfléchie 
• La conception d’espaces de vie respectueux des intérêts de chacun 

RÉFÉRENCES

HABITAT + est un promoteur expérimenté qui connait très bien son marché et en particulier la zone géographique autour de Neufchâteau. Habitat + a développé plus de 700 logements depuis ses débuts en 2002, à un rythme actuel variant entre 30 et 70 unités par an, selon les opportunités qui se présentent.



On peut citer parmi ses nombreuses références : 

Toutes les références du porteur de projet peuvent être consultées sur leur site internet. 

MANAGEMENT

Habitat + est une entreprise à taille humaine. À la tête de l’entreprise, on retrouve Jean-Philippe Piron, Directeur général et fondateur de la société depuis mai 2002. 

Jean-Philippe Piron peut compter au quotidien sur Laetitia Degembe, contrôleuse de gestion et responsable RH qui exerce également le rôle d’administrateur délégué de l’entreprise.

Jean-Philippe Piron s’est entouré au fil du temps de personnes de talent, ce qui a permis à Habitat + de se positionner en tant que véritable professionnel, connu et reconnu, dans le paysage wallon de la promotion immobilière. 

À ce jour, la société compte 10 collaborateurs pour couvrir l’ensemble des fonctions et départements de l’entreprise comme la comptabilité, le contrôle de gestion, la gestion des ressources humaines, le marketing, le service à la clientèle, la gestion et la conduite des chantiers etc. 

PRÉSENTATION DU PROJET

La résidence l’Étain est un projet de construction neuve de 8 appartements, 8 parkings intérieurs et 8 parkings extérieurs sur dalles en gazon. La résidence dispose également d’un local vélo sécurisé et couvert de 15m2. 

Le projet est réparti comme suit : 

• Rez de chaussée : 2 appartements 2ch, 1 appartement 1ch, 1 appartement 3ch, tous les 4 disposant d’un jardin (et d’une terrasse) de plus de 100m2. 
• 1^er étage : 3 appartements 2ch, 1 appartement 1ch, disposant tous d‘une terrasse. 

La résidence sera équipée d’un ascenseur et tous les appartements disposent d’une cave individuelle. Les baies vitrées sont toutes orientées vers l’arrière de la propriété qui offre une vue dégagée sur la nature. 

LOCALISATION

Le projet est situé Grand'Rue, à 6730 Tintigny, dans la province de Luxembourg. Il est situé à proximité (distance à pied) du petit centre de Tintigny offrant différents services (pharmacie, brasserie, maison communale, etc.) À l’échelle macro, Arlon et le Luxembourg se situent à respectivement 20 et 30 min en voiture du projet. Un arrêt de bus fait face à la résidence. 

CONCURRENCE

L’environnement direct est très peu concurrentiel. En particulier, l’offre d’appartements neufs est quasi nulle à l’exception du présent projet. 

HISTORIQUE & PLANNING

• 25/06/2024 : Permis d’Urbanisme (PU) délivré par la Commune de Tintigny
• 25/07/2024 : Signature de l’acte authentique (RDA) pour le terrain. 
• 16/05/2025 : Obtention du crédit bancaire BNP Paribas
• Q1 2026 (au plus tard) : début des travaux de construction 

PARTIES PRENANTES

• Bureau d’architecture : Lagrange Architectes
• Banque : BNP Paribas Fortis
• Entreprise générale de construction : corps de métiers séparés
• Vente : Honesty

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants : 

• 4 des 8 appartements disposeront d'un jardin de + 100m2.
• Terrain naturel inchangé : la résidence a été pensée en tenant compte de l’inclinaison actuelle du terrain. 
• Le projet sera construit selon un cahier des charges permettant d’atteindre une PEB de niveau A
• Habitat + soutient des associations locales dans divers projets de société : Le Bailliage (2022), Le grand nettoyage par BeWapp (2023, 2024)
• Le projet est situé à proximité (distance à pied) du petit centre de Tintigny offrant différents services (pharmacie, brasserie, maison communale, etc.) A l’échelle macro, Arlon et le Luxembourg se situent à respectivement 20 et 30 min en voiture du projet. 

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés en cliquant ici.

ÉTUDE DE RENTABILITÉ

Sur base des couts estimés par le porteur de projet (confirmés par l’atelier d’architecture Lagrange) et du rapport d’expertise de la société YN EXPERTISE (valeur de vente vénale des différentes unités), la rentabilité du projet se décompose comme suit : 

STRUCTURE DE FINANCEMENT

Le projet sera financé de la manière suivante : 

LOAN TO VALUE

Sur base de ce qui est présenté précédemment, le ratio Loan to Value s’élève à 72% et est calculé comme suit : 

RÉSUMÉ DU PROJET

ANALYSE FINANCIÈRE DU PORTEUR DE PROJET

ACTIF

Au 31/12/2024, Les actifs immobilisés passent de 1.097 k€ en 2023 à 990 k€. La diminution provient principalement de l’amortissement normal des immobilisations corporelles.

Les actifs circulants passent de 16.658 k€ en 2023 à 19.632k € en 2024. Cette augmentation provient des stocks d’immeubles qui passent de 13.302 k€ en 2023 à 17.893 k€ en 2024. 

PASSIF

Les capitaux propres s’élèvent à 3.058 k€ au 31/12/2024 contre 4.419 k€ au 31/12/2023, soit une diminution de la solvabilité de 25% à 15%. 

Les provisions pour risques et chargent restent à 134 k€ et concernent une provision comptabilisée sur un engagement de dépollution sur un terrain sis à Arlon. Le montant de la dépollution a été cautionné chez un notaire.

Les dettes s’élèvent à 17.430 k€ au 31/12/2024 contre 13.202 k€ au 31/12/2023. 

Il s’agit principalement de l’augmentation des lignes court terme qui financent les stocks d’immeubles en attente d’une reprise significative des ventes.

COMPTE DE RÉSULTAT

Les revenus du Porteur de projet sont en dent de scie et dépendent fortement des projets commercialisés (vente à la livraison) et de la capacité des ménages à réaliser des acquisitions alors que ses frais de support sont principalement fixes. Pour cette raison, en 2024, le porteur de projet a enregistré une perte d’exploitation de 933.325 € alors qu’en 2023 elle enregistrait un bénéfice d’exploitation de 1.323.129 €.

L'attention des investisseurs est attirée par le fait qu'au 31/12/2024, Habitat + disposait d’un stock d’appartements (finis ou en-cours de construction) d’une valeur totale de 17.680.069,29 € engendrant des frais financiers. Sa capacité à faire face à ses engagements à court et moyen terme dépend donc directement du rythme de vente de ses unités en stock.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Le porteur de projet sollicite les Ecco-investisseurs afin de financier partiellement les travaux de construction de la résidence l’Étain à Tintigny. 

Les fonds levés seront mis à disposition du porteur de projet selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé est de maximum 36 mois à compter du 15/11/2025 étant entendu que le prêt sera remboursé par 95% du produit net (quote-part construction uniquement) après remboursement complet du prêt bancaire BPN Paribas Fortis. 

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,50 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, le porteur de projet fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire traçante en second rang, derrière BNP (majoré des frais accessoires et de 3 années d'intérêt) 
• Un mandat hypothécaire pour le solde, derrière BNP (majoré des frais accessoires et de 3 années d'intérêt) 

Ecco Nova reconnait la primauté de rang de BNP et s'engage à ne pas prendre de sûretés hypothécaires sur le terrain (uniquement sur les constructions à ériger).

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, le porteur de projet a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. 

Liste des documents reçus :

• Le business plan (étude de faisabilité) du projet 
• Le permis d’urbanisme délivré par la Commune de Tintigny
• L’ensemble des plans d’exécution liés au projet 
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant (YN EXPERTISE) daté du 11/04/2025
• Une attestation de l’architecte Lagrange confirmant le budget des travaux de construction
• La convention de renonciation au droit d’accession (RDA financière)
• Les plans et le cahier des charges commercial (Brochure de vente)
• Le contrat de crédit BNP Paribas Fortis et la confirmation de leur part autorisant Ecco Nova Finance à prendre une hypothèque de second rang sur les constructions du projet 
• Le registre des parts de la société
• La situation comptable au 31/12/2024 (BNB) et au 30/06/2025 (provisoire)
• Le business plan à 1 an de la société Habitat + démontrant la capacité à supporter les charges de crédit 
• Les documents liés au KYC 

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DU PROJET ET DE L’OFFRE

• Habitat + est un emprunteur récurrent sur Ecco Nova et les deux projets déjà financés ont été intégralement remboursés. 
• Le projet projeté est assez facile à mettre en œuvre de par sa forme , sa technicité, son programme et sa volumétrie. 
• Les investisseurs disposent d’une sureté hypothécaire en second rang, derrière BNP. 
• Habitat + est promoteur expérimenté qui connait très bien son marché et en particulier la zone géographique dans laquelle le projet est développé. 
• La marge brute visée est de 38 % ce qui est devient rare en promotion immobilière. Cette marge brute donne du confort en terme de capacité de remboursement. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• Tous les projets développés par Habitat + sont logés dans une seule et même entité. Le prêt de Ecco Nova se retrouve donc aux côtés d’autres prêts dits « subordonnés ». Néanmoins, les Ecco-investisseurs disposeront d’une sureté hypothécaire en second rang (derrière BNP) sur les constructions du projet. 
• Les revenus du Porteur de projet sont en dent de scie et dépendent fortement des projets commercialisés (vente à la livraison) alors que ses frais de support sont fixes. Pour cette raison, en 2024, le porteur de projet a enregistré une perte d’exploitation de 933.325 € alors qu’en 2023 elle enregistrait un bénéfice d’exploitation de 1.323.129 €.
• Au 31/12/2024, Habitat + disposait d’un stock d’appartements (finis ou en-cours de construction) d’une valeur totale de 17.680.069,29 € engendrant des frais financiers. Sa capacité à faire face à ses engagements à court et moyen terme dépend donc directement du rythme de vente de ses unités en stock.

RÉSUMÉ

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 5.000 €.

RANG

Le financement octroyé au porteur de projet est subordonné au crédit bancaire BNP lié au projet de la résidence l’Étain. 

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser de manière anticipée (totalement ou partiellement), sans indemnité de remploi.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le prêt sera obligatoirement remboursé par 95% du produit net de la vente (quote-part construction), après remboursement intégral du crédit BNP. 
En cas de remboursement anticipé obligatoire, aucune indemnité de remploi ne sera due par le porteur de projet. 

SÛRETÉS

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, le porteur de projet fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire traçante en second rang, derrière BNP (majoré des frais accessoires et de 3 années d'intérêt) 
• Un mandat hypothécaire pour le solde, derrière BNP (majoré des frais accessoires et de 3 années d'intérêt) 

Ecco Nova reconnait la primauté de rang de BNP et s'engage à ne pas prendre de sûretés hypothécaires sur le terrain (uniquement sur les constructions à ériger). Les frais liés aux sûretés sont à charge du porteur de projet. 

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations sont émises aux conditions suspensives cumulatives suivantes :

1. L’atteinte du seuil de réussite de la présente Levée de fonds au terme de la période de souscription.
2. La réalisation des sûretés hypothécaires qui assortissent le présent prêt par acte notarié. Cette condition devra être réalisée au plus tard le 30/11/2025. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement : 

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges, 
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214 est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -1054 .
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.