DIT IS EEN AANBOD VOOR EEN SENIOR LENING

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Cypress is een Waalse vastgoedontwikkelaar, die gespecialiseerd is in de ontwikkeling en bouw van kwalitatieve lage-energiewoningen. Het bedrijf is gevestigd in Malmedy en sinds 2011 actief in de regio. Ecco Nova heeft reeds bijgedragen aan de financiering van twee vastgoedprojecten van deze projectontwikkelaar.

Cypress ontwikkelt zijn projecten rond vier pijlers:

• Een creatieve en hedendaagse architectuur.
• Duurzame bouw met een hoog afwerkingsniveau.
• Sterke aandacht voor milieuvriendelijke oplossingen.
• Comfort dat aansluit bij de verwachtingen van de doelgroep.

REFERENTIES

Cypress beschikt over talrijke referenties, waaronder: 

Alle referenties van de projectontwikkelaar kunt u hier raadplegen.

MANAGEMENT

Stéphan HEINEN

• Medeoprichter van Cypress
• 15 jaar ervaring in vastgoed
• Opleiding in Buitenlandse Handel aan het Sainte-Marie in Luik
• Leeftijd: 49 jaar
• Bestuurder en aandeelhouder van Cubiglace

Christian MIGNON

• Medeoprichter van Cypress
• 15 jaar ervaring in vastgoed 
• Voormalig projectmanager bij Vinci Energies (2000 – 2009)
• Leeftijd: 50 jaar
• Bestuurder en aandeelhouder van Cubiglace

ORGANIGRAM

Hieronder vindt u het organigram dat gelinkt is aan dit financieringsaanbod:

LES TERRASSES DU QUAI DE ROME: projectvennootschap (SPV) opgericht voor het project “Les Terrasses du Quai de Rome”. De vennootschap is in handen van Stephan Heinen (50%) en Christian Mignon (50%), de partners in dit project.

VOORSTELLING VAN HET PROJECT

Les terrasses de Quai de Rome is een nieuw vastgoedproject, ontwikkeld door promotor Cypress en gelegen aan de Quai de Rome in Luik, zoals de naam al aangeeft.

Het project bevindt zich in de afwerkingsfase (85% van de werken zijn voltooid) en kent een verkooppercentage van 85% (12 van de 14 beschikbare appartementen zijn verkocht), zonder de parkeerplaatsen.

Het project omvat 14 appartementen, 15 parkeerplaatsen en een fietsenstalling, verdeeld als volgt:

• Gelijkvloers: 10 overdekte parkeerplaatsen, 5 niet-overdekte parkeerplaatsen, een ruime fietsenstalling  

• Verdiepingen 1 tot 3: 6 appartementen (1x 2 kamers met zicht op de Maas, 1x 1 slaapkamer aan de achterzijde) 

• Verdiepingen 4 tot 10: 7 appartementen met 3 kamers, een oppervlakte van 130 m² en 20,86 m² aan terrassen

• Verdieping 11: 1 appartement met 2 kamers met ruime terrassen van in totaal 34 m². 

STATUS VAN HET PROJECT

Op dit moment bedraagt het verkooppercentage 85% (12 van de 14 beschikbare appartementen zijn verkocht), de parkeerplaatsen niet meegerekend.

De onderstaande tabel geeft de details weer van het verkoopniveau van het project: 

Op het gelijkvloers telt het project 15 parkeerplaatsen. Van deze 15 plaatsen zijn er nog 8 overdekte plaatsen beschikbaar, elk aangeboden aan € 35.000.

LIGGING

Het project is gelegen aan de Quai de Rome 32, 4000 Luik. Het biedt een prachtig uitzicht: aan de voorzijde op de Maas en het Boveriepark, en aan de achterzijde op de heuvel van Cointe en het station van Luik-Guillemins.

De ligging is bijzonder gunstig, met alle voorzieningen op wandelafstand: Delhaize Fragnée, station van Luik-Guillemins, bushalte, scholen van alle niveaus, buurtwinkels, apotheek, het Boveriepark, sport- en culturele infrastructuur, enz.

CONCURRENTIE

In de nabije omgeving zijn er meerdere vastgoedprojecten in aanbouw (of te koop), waaronder: 

1. Les Jardins des Guillemins
2. Eco-Résidence QR
3. Résidence Fragnée
4. Ancien site ICADI
5. Rue Paradis (Moury)
6. Liege Paradis Express

HISTORIEK & PLANNING

• Januari 2020: verlening van de stedenbouwkundige vergunning door de stad Luik
• Mei 2022: oprichting van de projectvennootschap Les Terrasses du Quai de Rome
• Januari 2023: start van de bouwwerken (funderingen en eerste verdiepingen). De werf liep vertraging op (tijdelijke stillegging) door de aanwezigheid van een bouwkraan van een naburig concurrerend vastgoedproject. Op dit moment zijn de werken voor 85% voltooid.
• Januari 2026: voorziene oplevering van de werken en eerste wooneenheden (doelstelling van de projecteigenaar).

BETROKKEN PARTIJEN

• Architectenbureau: Luc Nelles
• Stabiliteitsstudies: Lacasse-Monfort
• Algemeen aannemer: Bernard (groep Cordeel) 
• Elektriciteit: uitbesteed via Seppi 
• Voltooiingswaarborg: Eurocaution 
• Verkoop: Cypress en AGENCE I.P.A Immobilier (Luik)

DUURZAAMHEID

In het kader van de analyse van dit project waardeerde Ecco Nova in het bijzonder de volgende ESG-aspecten:

• De bouw van een appartementsgebouw op een inbreidingslocatie, wat bijdraagt aan de stedelijke verdichting (zonder afbraak).
• Doelstelling EPB-label A voor alle wooneenheden.
• Panoramisch uitzicht van 180° op de Maas en de heuvel van Cointe voor de appartementen op de 4^de tot en met de 11^de verdieping, die doorzonwoningen zijn. Ze genieten de hele dag door van veel natuurlijk licht.
• Uitstekende ligging die massaal gebruik van de fiets en het openbaar vervoer mogelijk maakt.

Voor meer informatie over de Ecco Score download de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie door hier te klikken.

WAARDE VAN DE VOORRAAD

Ecco Nova heeft een recent waarderingsrapport ontvangen van 20 augustus 2025 (uitgevoerd door Locustone), waarin de verkoopwaarde van de voorraad die nog verkocht moet worden wordt weergegeven.

De onderstaande tabel geeft de verkoopwaarden van de 2 resterende appartementen weer: 

Daarbovenop komen:

• 8 overdekte parkeerplaatsen aan € 35.000 per stuk, voor in totaal € 280.000,
• de nog te innen vorderingen op kopers van appartementen die reeds via de wet-Breyne werden verkocht (facturatie op basis van de bouwvoortgang). Deze vorderingen bedragen € 192.328,27.

De Loan to Value-ratio bedraagt hierdoor 70%, berekend als volgt: 

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

FINANCIERINGSAANBOD & ZEKERHEDEN

De projecteigenaar doet een beroep op  de Ecco-investeerders voor de financiering van de voltooiing van de werken van het project Les terrasses du Quai de Rome om zo de eerste opleveringen te versnellen evenals de verkoop van de twee resterende eenheden. 

De opgehaalde fondsen zullen ter beschikking gesteld worden van de projecteigenaar na de terugbetaling van het krediet van ING (saldo van € 447.635 terug te betalen om de hypothecaire zekerheid op te heffen die op de voorraad berust), voor de betaling van de facturen die verband houden met het project, volgens het volgende schema:

De looptijd van de lening die wordt toegekend is maximum 24 maanden vanaf 01/11/2025, met de afspraak dat de lening wordt terugbetaald door 97% van de netto-opbrengst (aandeel grond en aandeel bouw) van elke toekomstige verkoop.

De bruto rentevoet (dat wil zeggen vóór de eventuele aftrek van de roerende voorheffing) van de lening is 6,50% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen ten aanzien van Ecco Nova Finance te voldoen, stelt de kredietnemer de volgende zekerheden ter beschikking van Ecco Nova Finance:

• Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag gelijk aan het leningsbedrag, verhoogd met de bijkomende kosten en 2 jaar interesten.
• Een pandrecht op de aandelen van de projectvennootschap.
• De hoofdelijke en ondeelbare persoonlijke borgstelling van de projecteigenaars, Stephan Heinen en Christian Mignon.
• Een pandrecht op de verkoopopbrengsten, met een inningsmandaat ten voordele van Ecco Nova Finance.
• De opening van een geblokkeerde rekening met het bedrag van de interesten van het eerste jaar van de lening.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie voor meer details.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft de projecteigenaar Ecco Nova een reeks documenten verstrekt (zie onderstaande opsomming). Alvorens deze nota werd opgesteld, heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten en hebben er vraag/antwoordsessies plaatsgevonden met de klant. Er vond ook een bezoek plaats aan het project met de projecteigenaar en het team van Ecco Nova op 10 september 2025. 

Lijst met ontvangen documenten:

• De stedenbouwkundige vergunning afgeleverd door de stad Luik
• Een onafhankelijk waarderingsrapport (Locustone) van 20 augustus 2025
• Een attest van de architect ter bevestiging van het bedrag van de nog uit te voeren (en te betalen) werken
• De overeenkomst inzake afstand van het recht van natrekking
• De verkoopakten van de reeds verkochte entiteiten
• De plannen en het bestek
• De overeenkomst met Eurocaution volgens de wet-Breyne
• Een recent btw-rekeninguittreksel
• Het aandelenregister van de vennootschap
• De boekhoudkundige situatie per 31/12/2024 van de projectvennootschap (Les Terrasses du Quai de Rome BV)

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie. Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 2. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

OVERZICHT

STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTEIGENAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Hypothecaire inschrijving in eerste rang op de resterende voorraad met een Loan to Value van 70%.
• Verplichte gedeeltelijke terugbetaling van de lening ten belope van 97% van de netto-opbrengst van elke volgende verkoop.
• Het project is voor 85% voltooid met een verkoopniveau van 85% (12 van de 14 eenheden verkocht), parkeerplaatsen niet meegerekend.
• De resterende appartementen genieten van een panoramisch uitzicht van 180° op de Maas en de heuvel van Cointe. Het zijn doorzonappartementen met veel natuurlijke lichtinval en beschikken over terrassen van 20 m².

AANDACHTSPUNTEN VOOR DE PROJECTEIGENAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD 

• De laatste eenheden zijn doorgaans het moeilijkst te verkopen en het is mogelijk dat de projecteigenaar een lagere prijs moet aanvaarden. Daarom bedraagt het toegekende leenbedrag (€ 1.050.000) slechts 70% van de totale marktwaarde van de voorraad en de vorderingen.
• De verplichte gedeeltelijke terugbetaling kan een gemiste kans betekenen als de investeerder de terugbetaalde sommen niet opnieuw kan beleggen onder gelijkaardige voorwaarden.
• Er is stevige concurrentie van talrijke nieuwe vastgoedprojecten in de directe omgeving van de Terrasses du Quai de Rome. Dit is bovendien al het derde project dat aan Ecco-investeerders wordt aangeboden op dezelfde kade. Een goede spreiding van investeringen (zowel qua activaklasse als locatie) is daarom aan te bevelen.

DETAILS

TYPE INVESTERING

Het betreft een obligatie van minimaal € 500 en maximaal € 500.000.

RANG

De financiering die wordt toegekend aan de projecteigenaar is een senior lening (ook obligatie genoemd) in rang 1.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De projecteigenaar beschikt over de mogelijkheid om de lening vervroegd terug te betalen na 12 maanden, zonder wederbeleggingsvergoeding.

VERPLICHTING TOT VERVROEGDE AFLOSSING

De lening zal verplicht worden terugbetaald met 97% van de verkoopopbrengst (aandeel grond en aandeel bouw), die gestort wordt op een speciaal voor deze operatie geopende rekening bij Ecco Nova Finance. Na ontvangst van de fondsen zal Ecco Nova de btw doorstorten aan de administratie en het saldo uitbetalen aan haar investeerders als gedeeltelijke terugbetaling van de lening.

ZEKERHEDEN

Om al zijn verplichtingen tegenover Ecco Nova Finance na te komen, verstrekt de projecteigenaar de volgende zekerheden:

• Een hypothecaire inschrijving in eerste rang, ten belope van het bedrag van de lening, vermeerderd met bijkomende kosten en twee jaar interesten.
• Een pandrecht op de aandelen van de projectvennootschap.
• De hoofdelijke en ondeelbare persoonlijke borgstellingen van de projecteigenaars, Stephan Heinen en Christian Mignon.
• Een pandrecht op de verkoopopbrengsten met een inningsmandaat ten gunste van Ecco Nova Finance.
• De opening van een geblokkeerde rekening met een bedrag gelijk aan de interesten voor het eerste jaar van de lening.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De obligaties worden uitgegeven onder de volgende cumulatieve opschortende voorwaarden:

1. Het behalen van de slaagdrempel voor de Fondsenwerving, namelijk € 850.000, aan het einde van de Inschrijvingsperiode.
2. De storting door de projecteigenaar van een bedrag van € 100.000,00 op een rekening bij IbanFirst, verpand ten gunste van Ecco Nova Finance. Deze fondsen mogen uitsluitend worden gebruikt om de kosten te dekken die nodig zijn voor de volledige oplevering. Deze voorwaarde moet uiterlijk op 01/11/2025 zijn vervuld.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Boulevard Frère Orban, 35A 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

OPVOLGING VAN DE PROJECTEN EN BEHEER VAN DE INCIDENTEN

Ecco Nova zorgt voor een strikt opvolging van de terugbetalingen en informeert de investeerders bij mogelijke vertragingen of problemen. Wanneer een vervaldag niet wordt nagekomen, wordt er onmiddellijk actie ondernomen tegenover de projecteigenaar. In geval van een vastgelopen situatie worden de invorderingsprocedures opgestart volgens de voorziene modaliteiten.

Elk belangrijk incident wordt geanalyseerd, meegedeeld aan de betrokken investeerders en opgenomen in onze driemaandelijkse rapportering die wordt gepubliceerd op onze pagina Incidenten. Wilt u meer weten over onze opvolgings-, stem- en invorderingsprocedures? Raadpleeg dan onze pagina Informatie voor klanten.

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -3310.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De administratiekosten worden aangeboden tijdens de eerste 48 uur na de opening van de campagne. Daarna is de kredietgever voor deze operatie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.