CECI EST UNE OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJET

Cypress est un promoteur immobilier wallon spécialisé dans la création et la construction d’habitats basse énergie de haute qualité. Cypress est installé à Malmedy et actif principalement dans cette région depuis 2011. Ecco Nova a déjà participé au financement de deux projets immobiliers du porteur de projet. 

Cypress axe ses projets autour de quatre lignes directrices :

• Une architecture créative et contemporaine.
• Une construction durable avec un niveau de finition de haute qualité.
• Une réflexion environnementale performante.
• Un confort en adéquation avec les attentes de la clientèle visée.

RÉFÉRENCES

Cypress dispose de nombreuses références parmi lesquelles : 

Toutes les références du porteur de projet peuvent être consultées ici. 

MANAGEMENT

Stéphan HEINEN

• Co-fondateur Cypress
• 15 ans expérience dans l’immobilier
• Formation en Commerce Extérieur à Sainte-Marie Liège
• âge 49 ans
• Administrateur et actionnaire de Cubiglace

Christian MIGNON

• Co-fondateur Cypress
• 15 ans expérience dans l’immobilier
• Ancien gestionnaire de projet pour Vinci Energies (2000 – 2009)
• âge 50 ans
• Administrateur et actionnaire de Cubiglace

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous l’organigramme lié à la présente offre de financement : 

• LES TERRASSES DU QUAI DE ROME : Société de projet (SPV) dédiée au projet « Les terrasses du Quai de Rome » . La société est détenue à 50% par Stephan Heinen et à 50% par Christian Mignon, les associés du projet.

PRÉSENTATION DU PROJET

Les terrasses de Quai de Rome est un projet immobilier neuf développé par le promoteur Cypress et situé, comme son l’indique, sur le Quai de Rome à Liège. 

Le projet est en cours de finalisation (85% des travaux effectués) et affiche un niveau de commercialisation de 85% (12 appartements vendus sur les 14 disponibles), hors parking. 

Il se compose de 14 appartements, 15 places de parking et un local à vélos répartis comme suit :

• Niveau 0 : 10 places de parkings couverts, 5 places de parkings non couverts, un vaste local à vélos 

• Étages 1 à 3 : 6 appartements (1x 2 chambres vue sur Meuse, 1x 1 chambre vue arrière) 

• Étages 4 à 10: 7 appartements 3 chambres de 130 m2 et 20,86 m2 de terrasses 

• Étage 11 : 1 appartement 2 chambres avec vastes terrasses de 34 m2. 

STATUT DU PROJET

Le projet affiche à ce jour un niveau de commercialisation de 85% (12 appartements vendus sur les 14 disponibles), hors parking. 

Le tableau ci-dessous détaille le niveau de commercialisation du projet : 

Au niveau zéro, 15 emplacements de parking complètent le projet. Sur ces 15 emplacements, 8 emplacements couverts sont encore disponibles à la vente. Chaque emplacement est proposé au prix de 35.000 €.

LOCALISATION

Le projet est situé Quai de Rome 32 à 4000 Liège. Il offre des vues imprenables sur la Meuse et le parc de la Boverie à l’avant et sur la colline de Cointe et la gare des Guillemins à l’arrière. 

Le projet est particulièrement bien situé car il est proche de toutes les commodités à distance à pied : Delhaize Fragnée, gare des Guillemins, arrêt de bus, écoles tous niveaux, magasins de proximité, pharmacie, parc de la Boverie, infrastructures sportives, culturelles etc. 

CONCURRENCE

Plusieurs projets immobiliers sont en cours de construction (ou en cours de vente) à proximité du projet. L'environnement direct est donc assez concurrentiel. Parmi les projets on peut noter : 

1. Les Jardins des Guillemins
2. Eco-Résidence QR
3. Résidence Fragnée
4. Ancien site ICADI
5. Rue Paradis (Moury)
6. Liege Paradis Express

HISTORIQUE & PLANNING

• Janvier 2020 : Délivrance du Permis d’Urbanisme par la ville de Liège
• Mai 2022 : Constitution de la société de projet Les terrasses du Quai de Rome
• Janvier 2023 : Début des travaux de construction (fondations, premiers étages). Le chantier a été retardé (mis à l’arrêt) par la présence d’une grue de chantier d’un projet immobilier concurrent pendant plusieurs mois. Au moment de rédiger ces lignes, le chantier est achevé à 85%.
• Janvier 2026 : Fin des travaux et livraison des premières unités (objectif du porteur de projet) 

PARTIES PRENANTES

• Bureau d’architecture : Luc Nelles
• Études de stabilité: Lacasse-Monfort
• Entreprise générale de construction : Bernard (groupe Cordeel) 
• Électricité : En sous-traitance via Seppi 
• Garantie fin d’achèvement (GFA) : Eurocaution 
• Vente : Cypress et AGENCE I.P.A Immobilier (Liège)

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants : 

• Construction d’un immeuble sur une dent creuse permettant ainsi de participer à la densification urbaine (pas de démolition) 
• PEB A visé pour l’ensemble des unités résidentielles
• Vue à 180° sur la Meuse et la colline de Cointe pour les appartements des étages 4 à 11 qui sont traversants. Ils bénéficient donc de la lumière naturelle de façon abondante du matin au soir. 
• Excellente localisation permettant l’utilisation massive du vélo et des transports en commun. 

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés en cliquant ici.

VALEUR DU STOCK

Ecco Nova a obtenu un récent rapport d’expertise daté du 20 août 2025 (Locustone) faisant apparaitre la valeur vénale du stock restant à vendre. 

Le tableau ci-dessous indique les valeurs de vente des 2 appartements : 

Aux deux appartements en stock s’ajoutent : 

• 8 emplacements de parking couverts à 35.000 €/ unité, soit 280.000 €
• Les créances (montants à recevoir) des acquéreurs dont l’appartement est déjà sous acte de vente (vente en loi Breyne, facturation sur base de l’état d’avancement). Ces créances s’élèvent à 192.328,27 €. 

Le ratio Loan to Value s’élève ainsi à 70%, calculé comme suit : 

RÉSUMÉ DU PROJET

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Le porteur de projet sollicite les Ecco-investisseurs afin de financer la fin des travaux de son projet des terrasses du Quai de Rome pour ainsi accélérer les premières livraisons et la commercialisation des deux unités restantes.

Les fonds levés seront mis à disposition du porteur de projet, après remboursement du crédit ING (447.635 € solde à rembourser pour libérer le stock de toute sûreté hypothécaire), pour le paiement des factures liées au projet, selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé est de maximum 24 mois à compter du 01/11/2025 étant entendu que le prêt sera remboursé par 97% du produit net (quote-part terrain et quote-part construction) de chaque vente à venir. 

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 6,50 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, le porteur de projet fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire en premier rang, sur le stock, du montant équivalent au montant du prêt, majoré des frais accessoires et de 2 années d’intérêt. 
• Un gage sur les parts de la société du projet.
• Les cautions personnelles solidaires et indivisibles des porteurs de projets, Stephan Heinen et Christian Mignon.
• Un gage des fonds issus des ventes avec mandat d’encaissement au profit d’Ecco Nova Finance.
• La mise en place d’un compte séquestre d’un montant correspondant aux intérêts de la première année du prêt. 

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, le porteur de projet a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Une visite du projet a eu lieu entre le porteur de projet et l’équipe de Ecco Nova le 10 septembre 2025. 

Liste des documents reçus :

• Le permis d’urbanisme délivré par la ville de Liège
• Un rapport d’expertise immobilière indépendant (Locustone) au 20 août 2025
• Une attestation de l’architecte confirmant le montant de travaux encore à réaliser (et à payer)
• La convention de renonciation au droit d’accession (RDA échange)
• Les actes de vente des unités déjà vendues
• Les plans et le cahier des charges commercial 
• La convention Loi Breyne Eurocaution
• Un extrait de compte TVA récent
• Le registre des parts de la société
• L'accord d'ING sur le remboursement de leur crédit (et confirmation du montant) 
• La situation comptable au 31/12/2024 de la société de projet (Les terrasses du Quai de Rome SRL) 

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DU PROJET ET DE L’OFFRE

• Hypothèque de 1er rang sur le stock restant avec un Loan to Value de 70%. 
• Remboursement obligatoire partiel du prêt à hauteur de 97% du produit net de chaque prochaine vente. 
• Projet à 85% construit avec un niveau de commercialisation de 85% (12 unités sur les 14 disponibles), hors parking.
• Les appartements restants bénéficient d’une vue à 180° sur la Meuse et la colline de Cointe. Ils sont traversants, avec une lumière naturelle abondante et disposent de terrasses de 20m2. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• Les dernières unités sont toujours les plus difficiles à vendre et il se pourrait que le porteur de projet doive sacrifier le prix. C’est pour cette raison que le montant du prêt octroyé (1.050.000€) n’équivaut qu’à 70% de la valeur vénale totale du stock et des créances. 
• Le remboursement partiel obligatoire peut constituer une perte d’opportunité si l’investisseur ne parvient pas à réinvestir à des conditions similaires. 
• De nombreux nouveaux projets immobiliers sont en concurrence directe avec le projet des terrasses du Quai de Rome. Il s’agit d’ailleurs du 3eme projet présenté aux Ecco-investisseurs sur ce même quai. Il est recommandé de bien diversifier (classe d’actifs, localisation) ses investissements. 

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

RANG

Le financement octroyé au porteur de projet est un prêt senior (aussi appelé obligation) de rang 1.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser la présente obligation de manière anticipée, sans indemnité de remploi.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le prêt sera obligatoirement remboursé par 97% du produit de la vente (Quote-part terrain et Quote-part construction) versé sur un compte Ecco Nova Finance spécifiquement ouvert pour cette opération. Dès réception des fonds, Ecco Nova ventilera la TVA à l'administration et le solde à ses investisseurs en remboursement partiel du prêt.

SÛRETÉS

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, le porteur de projet fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire en premier rang sur le stock restant d'un montant équivalent au montant du prêt, majoré des frais accessoires et de 2 années d’intérêt. 
• Un gage sur les parts de la société du projet 
• Les cautions personnelles solidaires et indivisibles des porteurs de projets, Stephan Heinen et Christian Mignon
• Un gage des fonds issus des ventes avec mandat d’encaissement au profit d’Ecco Nova Finance 
• La mise en place d’un compte séquestre d’un montant correspondant aux intérêts de la première année du prêt

CONDITIONS SUSPENSIVES

Les obligations sont émises aux conditions suspensives cumulatives suivantes :

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 850.000 €, au terme de la Période de souscription.
2. Le versement, par le porteur de projet, d’un montant de 100.000,00 € sur un compte IbanFirst gagé au profit de Ecco Nova Finance. Ces fonds seront utilisés uniquement pour couvrir les coûts nécessaires à la livraison complète. Cette condition devra être réalisée au plus tard le 01/11/2025. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement : 

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges, 
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214 est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3310.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.