CONTEXT VAN HET ANNBOD

DE PROJECTONTWIKKELAAR

Michel Vanstallen is al sinds het begin van zijn carrière een gepassioneerd ondernemer. Kort na zijn studies nam hij het horecabedrijf 'Het Huis van Dijck' in Mechelen over en bouwde het uit tot een succesvolle eventcateraar, die onder meer de Salons Van Dijck in Mechelen, het Koloniënpaleis in Tervuren en het Trammuseum in Woluwe uitbaatte. In 2004 begon Michel Vanstallen aan een nieuw hoofdstuk in een andere sector: woonzorg voor ouderen. Samen met andere ondernemers richtte hij een groep woonzorgcentra op, Soprim@. De groep is uitgegroeid tot een grote speler met 15 filialen, 1 500 bewoners en 1 000 medewerkers. Met experts op het gebied van zorg en bedrijfsvoering is Michel Vanstallen erin geslaagd een positieve ondernemersdynamiek te creëren binnen Soprim@, in een sector die van nature weinig ondernemend is.

In 2000 verkocht Michel Vanstallen zijn horecabedrijf en concentreerde hij zich op het bemiddelen bij overnames en fusies. In deze complexe wereld zijn juridische kennis, onderhandelingsvaardigheden en financieel inzicht belangrijke troeven. 

In 2015 werd het dagelijkse beheer van de woonzorgcentra uitbesteed (verkocht) aan een grotere zorggroep. Dit bood de mogelijkheid om de diensten en andere activiteiten samen te brengen in een nieuwe groep bedrijven: DORIAN GROEP NV. Het bedrijf blijft actief in de zorgsector als dienstverlener met Optimum C en Zorgvastgoed, maar ontwikkelt en ondersteunt ook activiteiten in andere sectoren, zoals vastgoed en dienstverlening.

In deze context richtte Michel Vanstallen IMOYA HOLDING NV op, een groep van vastgoedontwikkelingsmaatschappijen waarvan de missie gebaseerd is op drie pijlers: het heden en het verleden verzoenen, groene ruimten uitbreiden en generaties samenbrengen.

Ten eerste wil IMOYA HOLDING NV het heden met het verleden verzoenen door religieuze en historische panden te verbouwen. Naarmate de samenleving evolueert, komen veel van dit soort gebouwen leeg te staan. Michel Vanstallen gelooft niet dat het slopen van deze gebouwen en het bouwen van iets nieuws een duurzame aanpak voor projectontwikkeling is. Dit past niet in zijn filosofie, want hij gelooft heilig in "reconversie", d.w.z. het herbestemmen van gebouwen door ze een nieuwe functie te geven, zoals een woon- en/of werkruimte, en zo het heden met het verleden te verbinden.

Ten tweede worden groene ruimtes steeds zeldzamer in de huidige samenleving. IMOYA HOLDING NV maakt er een erezaak van om deze plaatsen te koesteren en te bewaren. Een goed ontwikkeld stadscentrum kan hieraan bijdragen. Vanuit deze filosofie ontwikkelt het bedrijf projecten in het stadscentrum, dicht bij talrijke winkels, verbindingen met het openbaar vervoer, enz. Op die manier wordt het stadscentrum een plek van waaruit mensen gemakkelijk hun leven kunnen organiseren, in een zuurstofrijke omgeving voor iedereen.

Tot slot brengt het bedrijf verschillende generaties samen via intergenerationele zorgsites. Dankzij zijn interne expertise en kennis van de zorgsector slaagt IMOYA HOLDING NV erin om projecten uit te voeren voor jong en oud. Aangezien de vergrijzing van de bevolking de komende jaren zal blijven toenemen, wil het bedrijf ook voorzien in wooninfrastructuur die is aangepast aan de behoeften van ouderen. Door dit soort huisvesting te combineren met woningen voor jongeren en gezinnen, creëren ze een unieke gemeenschap die bestaat uit verschillende leeftijdsgroepen.

VIDEO

Ontdek het interview met Michel Vanstallen in deze video!

TRACKRECORD

Imoya Holding heeft al verschillende projecten tot een goed einde gebracht, waaronder:

1. Kasteel Ter Ham: een project voor serviceflats en tegelijk een luxueuze locatie voor privérecepties. De bewoners genieten van toegang tot gezondheidszorg op aanvraag, terwijl ze hun onafhankelijkheid behouden en in een gemeenschap met collectieve ruimtes wonen. Het project bestaat uit 20 wooneenheden met een totale oppervlakte van 1.985 m² en 950 m² aan groene ruimten. Onder leiding van Bart Dewulf, een topchef uit Aalst die onder andere de smaakpapillen van de Rode Duivels verwent, kan de receptieruimte tot 80 gasten ontvangen voor festiviteiten zoals bruiloften, maar ook zakelijke evenementen.

2. Kantkwartier: dit complex van 4 gebouwen tussen 4 en 5 verdiepingen ligt in het centrum van Vilvoorde en heeft een overdekte groene ruimte. Het project bestaat uit 82 appartementen en een ondergrondse parking.

3. Kantfabriek: naast het Kantkwartier is de Kantfabriek een grootschalig renovatieproject dat een oude fabriek, waarvan de gevel bewaard is gebleven, een tweede leven heeft gegeven. Het project bestaat uit 37 lofts en 2 kantoorruimtes.

4. Heerenhuizen: met 10 ruime lofts en 1.000 m² aan groene ruimte biedt dit gebouw, waarvan de originele gevel bewaard is gebleven, een luxueuze woonomgeving met zijn hoge plafonds en toplocatie midden in het centrum van Vilvoorde.

In totaal heeft de projecteigenaar 35.482 m² ontwikkeld in 10 jaar, met bijna 150 eenheden in zijn recente projecten.

MANAGEMENT

Hieronder wordt het managementteam van IMOYA HOLDING NV weergegeven.

MICHEL VANSTALLEN

CEO - Oprichter

Michel Vanstallen heeft meer dan 25 jaar ervaring in de gezondheids- en zorgvastgoedsector en was voorheen CEO van de groep Soprim@, waar hij 16 woonzorgcentra beheerde met in totaal 1.600 bedden en 1.000 medewerkers. Momenteel is hij CEO van Imoya, gespecialiseerd in de ontwikkeling van woongebouwen en religieus en historisch vastgoed. Hij is ook voorzitter van het woonzorgcentrum Duinpieper en de Kasteelresidentie Ter Ham.

ROBRECHT VANSTALLEN

Project manager

Robrecht Vanstallen heeft meer dan 12 jaar ervaring in vastgoedontwikkeling, zowel op residentiële als patrimoniale projecten. Hij is in het bijzonder verantwoordelijk voor het vlotte verloop van vergunningsprocedures, stedenbouw, financiële haalbaarheidsplannen en projectopvolging.

THIERRY UYTTEBROECK

Technische Manager

Thierry Uyttebroeck heeft 33 jaar ervaring in de bouwsector, met een achtergrond in architecturale vormgeving.  Thierry werkte 15 jaar als consultant en daarna als operationeel manager op publieke en private projecten. 

KRIS SOBRY

Marketing & Sales manager

Kris Sobry heeft 32 jaar ervaring in marketing en communicatie in zowel B2B als B2C, zowel in KMO's als multinationals.

KATRIEN PEETERS

CFO

Met een diploma economie heeft Katrien meer dan 20 jaar ervaring in de financiële sector. Ze begon haar carrière in auditing en specialiseerde zich in financiële controle en financiële analyse.

IRIS EXELMANS

Legaal

Iris Exelmans is advocaat aan de balie van Leuven en is gespecialiseerd in administratief recht, ondernemingsrecht en vennootschapsrecht. Door haar expertise in het vastgoedrecht is zij het aanspreekpunt voor juridische zaken bij IMOYA HOLDING NV. 

ORGANIGRAM

Hieronder vindt u een deel van het organigram van IMOYA HOLDING NV, beperkt tot de bedrijven die betrokken zijn bij dit financieringsaanbod.

IMOYA HOLDING NV heeft een aantal dochterondernemingen die actief zijn in de vastgoedontwikkeling. De inkomsten van IMOYA HOLDING NV zijn voornamelijk afkomstig van financiële inkomsten uit de rekeningen-courant die de vennootschap aanhoudt bij dochterondernemingen, alsook uit overgedragen winsten.

VOORSTELLING VAN HET PROJECTEN

Dit financieringsaanbod bestaat uit de financiering van de ontwikkelingskosten en de bouwkosten van 5 projecten van IMOYA HOLDING NV. Het gaat om de projecten Livita, Paterspand, Couvent des Clarisses, Tienen en Houffalize. Hieronder worden ze meer in detail beschreven.

Livita

Livita is een intergenerationeel woonproject in Groot-Bijgaarden met 102 wooneenheden, 4 commerciële ruimtes en een ondergrondse parkeergarage met kelders. Het aanbod bestaat uit appartementen, begijnhofwoningen, eengezinswoningen en aangepaste woningen. Er is ook de mogelijkheid om gebruik te maken van de zorgdiensten en -organisatie.

Het is een erg duurzaam project, met de integratie van geothermie via een gesloten systeem zonder grondwaterpompen. De locatie zal beschikken over een centraal verwarmingssysteem, ondersteund door individuele warmtepompen in de verschillende wooneenheden. In combinatie met hoogwaardige isolatiematerialen en regenwateropvangsystemen zullen de wooneenheden bijna passief zijn.

Hieronder vindt u de plattegronden, met links alle wooneenheden en rechts de ondergrondse parkeergarage (106 eenheden).

Paterspand

In 2017 verwierf Imoya het volledige landgoed Paterspand in Turnhout. Het omvat een klooster en een kerk met een aangrenzend ontwikkelingsproject. In de daaropvolgende jaren werden nog twee percelen aangekocht in de Patersstraat, op nummer 78 en 80, waardoor er een volledige verbinding ontstond met de Patersstraat en het centrum van Turnhout.

De kerk en het klooster zijn verkocht aan een vastgoedinvesteerder als onderdeel van een verkoop- en verhuuroperatie.

Op de resterende gronden is een overeenkomst gesloten tussen de gemeenteraad en Imoya Holding voor de ontwikkeling van 64 appartementen en 3 eengezinswoningen, evenals een dienstgebouw voor vrije beroepen of kantoren, in combinatie met een ondergrondse parking (172 plaatsen verdeeld over 2 verdiepingen).

Couvent des Clarisses

Imoya kocht het voormalige klooster en de kerk in juni 2022. Het landgoed is ideaal gelegen aan de Schelde vlakbij het historische centrum van Doornik. Vlak naast het project heeft de stad Doornik onlangs kades aangelegd voor pleziervaart, wat het project natuurlijk een nog mooiere uitstraling bezorgt.

De locatie zal worden herontwikkeld als woonwijk met 84 eenheden van verschillende types, een ondergrondse parking met 72 plaatsen en een ruime fietsenstalling (200 fietsen) en een handelsruimte op de begane grond van de kerk. In deze laatste ruimte wenst de stad Doornik een kantoor voor de havenmeester te vestigen om de pleziervaarders te ontvangen.

Op het vlak van energie is er een gemeenschappelijke warmtepomp voorzien, evenals aparte boilers per wooneenheid en zonnepanelen.

Tienen

Tussen 2015 en vandaag heeft Imoya een aantal vervallen panden op de Hennemarkt in Tienen aangekocht. Het gaat om verschillende gebouwen met magazijnen, die momenteel braakliggend terrein vormen en die dankzij het geplande project een grote bijdrage zullen leveren aan het stadscentrum.

Imoya heeft momenteel een bouwvergunning om de bestaande gebouwen te verbouwen tot 19 appartementen. Daarnaast beschikt Imoya over ongeveer 1.800 m² aan winkel- en kantoorruimte die kan worden opgedeeld in kleinere eenheden om de commerciële flexibiliteit te behouden.

Houffalize

In september 2023 investeerde Dorian Groep mee in de aankoop van een hotel in Houffalize. Dit bestaande hotel, Hôtel du Commerce, geniet al vele decennia een uitstekende reputatie en is de favoriete verblijfplaats van vele Vlamingen, Nederlanders en Luxemburgers. Het heeft een gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van meer dan 80%.

Naast het hotel en grenzend aan het centrum van Houffalize liggen gronden die bij het hotel horen en een vervallen voormalig internaat.

Op deze site wil Imoya een project ontwikkelen van hotelsuites met 1 of 2 slaapkamers van 33 tot 96 m².

De hotelsuites zullen worden uitgebaat door Hôtel du Commerce en individueel  in volle eigendom worden verkocht aan particuliere investeerders, voor een mooie combinatie van rendement en plezier.

LIGGING

Deze 5 ontwikkelingsprojecten bevinden zich op uitstekende locaties:

• Livita Groot-Bijgaarden
  • Vlakbij Sint-Agatha-Berchem (2,5 km), vanwaar Brussel bereikt kan worden in 20 minuten tot Brussel Centraal.
  • Supermarkten binnen een straal van 1 km (Carrefour Market, Bio-Planet en Aldi)
  • Allerhande restaurants binnen een straal van 1 km (Pizza Hut , Michel , McDonald's , Brasserie Alfons , Brasserie Bijgaarden , Apuntemento , By Garden's 2000, Den Apostroff , JK Mushroom , Who Else?, Wijngaard)

• Paterspand Turnhout
  • Treinstation (1,3 km) en bushalte op loopafstand
  • Supermarkten binnen een straal van 1 km (Albert Heijn , Carrefour Market , Biodynamika , Carrefour Express)
  • Allerhande restaurants binnen een straal van 1 km (bijv. Anatolia , Tai Tong , Bon' Petit , Il Gusto , Begijnhof 65 , Tandoori , Het Keizershof , Marche 17, Eetcafe Barzoen , Café Central , Tati Coffee Roasters)
• Couvent des Clarisses (Klooster van de clarissen)
  • Treinstation (1,5 km) op loopafstand en snelweg op 2,3 km afstand
  • Grote aanwezigheid van winkels binnen een straal van 1 km (bijv. Epices et vous, Carrefour Express, La Maison de la Diététique, Samovar, BIO Flamingo, Boulangerie Guérin, Pasqualino Mucceda, Vienne)
  • Meer dan 150 restaurants en cafés binnen een straal van 1 km (bijv. La Maison des Grillades, Le Zorba, McDonald's, La Regina, Les Enfants Terribles, Si Jamais, Le Cleopatra, La Mignonnette, L'Osteria, Lunch Garden)
• Tienen
  • Treinstation (1,2 km) op loopafstand 
  • Aanwezigheid van winkels binnen een straal van 1 km (bijv.  Spar, Carrefour Express, ALDI, Colruyt, Delhaize, Lidl)
  • Meer dan 60 restaurants en cafés binnen een straal van 1 km (bijv. Restaurant Melchior, Casa Al Parma, Thailand House, The Room, Bar-Bier, De Wolmet, Bij Pieter)
  • Op 30 minuten met de auto of trein van Leuven
• Houffalize
  • Op een steenworp afstand van het Natuurpark van de twee Ourthes, het kasteel van Tavigny en tal van sportieve activiteiten (zoals wandelingen, mountainbiken, hoogteparcours, enz.). Houffalize is een geweldige plek voor liefhebbers van sport, cultuur en natuur.
  • Er zijn een tiental restaurants en cafés binnen een straal van 1 km (La Grange Achouffe, Festi-frites le 52, Aux Cheras - Café du Chera, Autre Chose, La Petite Brasserie, Taverne de La Chouffe, , Les 3 passerelles, Le Scotch' Inn).

OVERZICHT VAN DE PROJECTEN

* Recht van Opstal (zie onze begrippenlijst) 

** Hieronder vindt u details over de status van de vergunningen:

• Livita Grand-Bigard: een eerste vergunning op basis van het Ruimtelijk UitvoeringsPlan (RUP) werd verleend in november 2018. Deze vergunning was het voorwerp van een eerste beroep ten gronde bij de provincie, dat werd verworpen. Dit verwerp is het voorwerp van een beroep op vorm bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen (RVVB). In augustus deelde de RVVB de te corrigeren procedureelementen in de vergunning mee en vroeg om verdere motivering. De RVVB heeft de deputatie van Vlaams-Brabant opgedragen een nieuwe, bijgewerkte vergunning met meer gedetailleerde toelichtingen te verlenen binnen de 3 maanden na de (her)indiening. IMOYA heeft de aangepaste vergunning reeds opnieuw ingediend na overleg met de provincie.
• Paterspand Turnhout: vergelijkbaar met het project Livita Grand-Bigard was een eerste verkavelingsvergunning het voorwerp van een beroep. Een beslissing diende te worden genomen in de loop van maart 2025. In december 2025 werd een akkoord ondertekend met de bezwaarmakers, waardoor de vergunning uitvoerbaar werd.
• Couvent des Clarisses: een principieel akkoord met de gemachtigde ambtenaar van het Waals Gewest werd verkregen vóór de laatste verkiezingen. Na de verkiezingen wenste de gemeente het dossier te herzien en wijzigingen aan te brengen, zonder zich echter tegen het project te verzetten. Om beter tegemoet te komen aan deze verzoeken heeft IMOYA het initiatief genomen een andere architect te zoeken die beter geplaatst is om de gevoeligheden van Doornik en zijn erfgoed in het bijzonder te beheren.
• Tienen: stedenbouwkundige vergunning verkregen, vrij van alle beroepen.
• Houffalize: een principieel akkoord verkregen van de gemeenteraad en het Waals Gewest. Het akkoord van het Waals Gewest is cruciaal aangezien het project gelegen is naast de Ourthe. Een milieuvergunning zal binnenkort worden ingediend.

***Raad voor Vergunningsbetwistingen 

ARCHITECTUUR

DUURZAAMHEID

Voor meer informatie over de Ecco Score van dit project, raadpleeg de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel toont de belangrijkste indicatoren voor de winstgevendheid van projecten. De beoogde brutomarge voor alle projecten is 29,8%.

* Exclusief financierings-, beheers- en verkoopkosten.

FINANCIËLE PRESTATIES

ACTIVA

De onderstaande tabel toont de geconsolideerde balans van IMOYA HOLDING NV voor de jaren 2023 en 2024 en de prognoses voor 2025.

PASSIVA

Het moet ook vermeld worden dat er een kapitaalverhoging plaatsvond in 2024, waardoor het kapitaal van de vennootschap uitkwam op 16.200.000 EUR.

Er zijn ook andere achtergestelde schuldeisers, namelijk Participatiemaatschappij Vlaanderen (PMV), Look&Fin en Quaestor, waardoor de totale achtergestelde schuld buiten Ecco Nova 7.996.000 EUR bedroeg op 31/12/2025. Over het algemeen zullen deze leningen vóór Ecco Nova worden terugbetaald. Hieronder vindt u de belangrijkste elementen hiervan:

• PMV: de lening, oorspronkelijk voor 5.000.000 EUR, werd gebruikt voor de financiering van vroegere en voltooide projecten (Kasteel ter Ham, Kantkwartier) en van 2 projecten die deel uitmaken van het huidige aanbod, namelijk Tienen en Paterspand. De lening is aangegaan bij IMOYA NV, een dochteronderneming van IMOYA HOLDING NV, en vervalt op 31/12/2025. Er werd een akkoord gesloten met PMV om de vervaldatum uit te stellen tot aan de oplevering en commercialisering van de 2 lopende projecten, met name Tienen en Turnhout, voor een bedrag van 2.745.000 €. Dorian Groep is ook medeschuldenaar voor de lening. 
• Look&Fin: de lening, in eerste instantie voor een bedrag van 1.000.000 EUR, financiert de voorraad van lopende projecten die geen deel uitmaken van het huidige aanbod, waarvan sommige activa nog moeten worden verkocht, waaronder Heerenhuizen met 6 appartementen en Kantkwartier met 16 parkeerplaatsen. Deze financiering is gedekt door een hypotheek op de parkeerplaatsen, een verzekeringsdekking van Atradius en de standaardgaranties van een Winwinner-lening op een schijf van 250.000 EUR van de 1.000.000 EUR. De SPV-vennootschappen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van deze projecten zijn medeschuldenaars van de lening (Leovil NV, Breynaert Invest, Imoya Projects en Imoya Projects Residential). De lening bestaat uit 3 schijven: een eerste van 300.000 EUR, een tweede van 450.000 EUR en een derde van 250.000 EUR, die respectievelijk aflopen op 01/07/2027, 08/07/2027 en 24/07/2029.
• Quaestor: de bulletlening van 5.000.000 EUR is een corporate lening die wordt gebruikt om IMOYA HOLDING NV als geheel te financieren. Quaestor beschikt over een pandrecht op de SPV-vennootschappen die in handen zijn van IMOYA HOLDING NV, waaronder de vennootschappen die de projecten dragen van het huidige aanbod (Imoya Projects NV, Imoya Projects Residential NV, Imoya NV, Servantis BV, Brynaert Invest BV, Sint Annacenter BV). De lening vervalt op 15/07/2028.

RESULTATENREKENING

Gelieve op te merken dat het bedrijf kiest voor de voltooiingsmethode voor de inkomstenherkenning. Dit betekent dat alle inkomsten die worden gegenereerd door een bepaald project pas worden opgenomen wanneer het volledig is opgeleverd en verkocht. In de tussentijd worden de uitgaven geboekt op de actiefzijde van de balans als voorraden en uitgestelde kosten. De inkomsten worden opgenomen in de passiva van de balans onder vooruitbetalingen op bestellingen.

Deze methode is toepasbaar omdat de projecten zeer voorspelbaar zijn qua resultaten en het niet nodig is om grote inschattingen te maken (in tegenstelling tot bijvoorbeeld farmaceutische ontwikkeling). Dit genereert echter een zekere volatiliteit in de jaarlijkse resultaten, die in de loop van de tijd moet worden geanalyseerd. Hiervoor kunt u de kasstroomprojectie in het gedeelte over de cijfers raadplegen.

AANBOD & ZEKERHEDEN

IMOYA HOLDING NV doet een beroep op de Ecco-investeerders om de ontwikkelingskosten en de bouwkosten van 5 geïdentificeerde projecten te financieren voor een totaalbedrag van 3.750.000 EUR, waarvan de tweede schijf van 1.750.000 EUR aan u wordt voorgesteld.

De tweede schijf van 1.750.000 EUR was oorspronkelijk onderworpen aan de voorwaarde dat de projectdrager de stedenbouwkundige vergunning had verkregen voor het project Livita in Groot-Bijgaarden. Helaas verloopt het verkrijgen van de vergunning vrij van alle beroepen voor dit project trager dan verwacht. IMOYA heeft ondertussen echter wel erin geslaagd een vergunning vrij van alle beroepen te verkrijgen voor een project van vergelijkbare omvang, namelijk Paterspand Turnhout. 

De fondsen die via deze campagne worden opgehaald, zullen als volgt worden uitgeleend aan IMOYA HOLDING NV:

De looptijd van de lening aan IMOYA HOLDING NV is 3 jaar vanaf 01/04/2026 met de optie om de lening met 12 maanden te verlengen.

De bruto rentevoet (d.w.z. vóór aftrek van de eventuele roerende voorheffing) op de lening bedraagt 10% per jaar. Het kapitaal wordt terugbetaald op de vervaldatum van de lening (bullet) en de rente wordt jaarlijks na vervallen termijn betaald.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verleent de kredietnemer aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

• De verbintenis van DORIAN GROEP NV als hoofdelijke en ondeelbare schuldenaar voor de bedragen die de Projecteigenaar verschuldigd is aan ECCO NOVA FINANCE.
• Een ratio tussen eigen vermogen en quasi-eigen vermogen aanhouden van meer dan 45%. Deze verbintenis houdt in dat de Projecteigenaar kapitaal zou moeten inbrengen als hij extra leningen zou aangaan. 
• Verpanding van 25% van de aandelen van IMOYA HOLDING NV in handen van DORIAN GROEP NV als zekerheid voor elk bedrag dat zij verschuldigd zou kunnen zijn aan ECCO NOVA FINANCE.

RAPPORTERING VAN DE EERSTE CAMPAGNE

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft IMOYA HOLDING NV aan Ecco Nova een reeks documenten verstrekt die hieronder zijn opgesomd. Voorafgaand aan het opstellen van deze nota heeft er een beknopte beoordeling van deze documenten en hebben er vraag/antwoordsessies plaatsgevonden met de opdrachtgever. Op 14 februari 2025 werd een bijeenkomst georganiseerd tussen Ecco Nova en de projecteigenaar en werden verschillende voltooide projecten bezocht.

Lijst met ontvangen documenten:

• Een voorstelling van de projecten die worden uitgevoerd door de dochterondernemingen van IMOYA HOLDING NV
• Het haalbaarheidsplan voor elk project
• Een begroting voor IMOYA HOLDING NV voor de jaren 2025 tot 2030
• De definitieve bouwvergunning (geen beroep meer mogelijk) voor het project Tienen, evenals documentatie over lopende bouwaanvragen
• De aankoopakten van de gronden voor de projecten Paterspand Turnhout, Couvent des Clarisses en Tienen, evenals de ARN (afstand op het recht van natrekking) voor het project Livita Groot-Bijgaarden.
• De relevante bepalingen en voorwaarden van de geldende leningsovereenkomsten binnen IMOYA HOLDING NG
• Een boekhoudkundig van Dorian Groep NV op 31/12/2024.
• Een geconsolideerd boekhoudkundig van IMOYA HOLDING NV op 31/12/2025.
• De KYC-informatie: identiteitskaarten van wettelijke vertegenwoordigers, UBO's van de betrokken entiteiten, aandelenregister, statuten, enz. 

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTEIGENAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• De geplande projecten bevatten een aantal gewaardeerde ESG-aspecten: grootschalige renovatie van oude gebouwen, intergenerationele huisvesting met zorgdiensten, geothermie, enzovoort.
• De brutomarge op de verschillende projecten is 29,8%, wat ruim genoeg is om eventuele extra financiële of operationele kosten op te vangen.
• De vennootschap DORIAN GROEP, de moedermaatschappij van IMOYA HOLDING, treedt op als hoofdelijk medeschuldenaar van de lening. Op 31/12/2024 bedroegen de eigen vermogen van DORIAN GROEP 11.548.054 EUR.
• De projecteigenaar heeft gedegen ervaring in vastgoedontwikkeling en heeft onlangs meer dan 150 eenheden opgeleverd.

AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTEIGENAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD 

• Dit aanbod betreft de financiering van een portefeuille van projecten in ontwikkeling waarvoor de meeste vergunningen (3/5) nog moeten worden verkregen. De meeste projecten bevinden zich echter in een vergevorderd stadium van de vergunningsprocedure en de projecteigenaar verwacht de vergunningen uiterlijk eind january 2027 te verkrijgen.
• De projecten in ontwikkeling hebben vertraging opgelopen, waardoor de realisatie van de winstmarge met een jaar is uitgesteld. Tegelijkertijd heeft IMOYA binnen zijn Imoya Care activitiesegment dienstverleningscontracten afgesloten die de activiteiten van de groep zullen ondersteunen en kasstroom zullen genereren.
• Het niveau van de schuldenlast heeft een drempel bereikt die niet zou mogen stijgen, met het risico dat de financiële lasten van de groep tot een potentieel schadelijk niveau zouden stijgen. Om het schuldniveau te beperken, legt Ecco Nova de naleving op van een minimale ratio eigen vermogen tegenover eigen vermogen vermeerderd met quasi-eigen vermogen (zie risicoscore) van 45% gedurende de hele looptijd van de lening. Dit betekent dat als het bedrijf meer zou moeten lenen, de projecteigenaar verplicht zou zijn om kapitaal te injecteren om aan deze clausule te voldoen.
• Zodra de vergunningen zijn verkregen, zouden verdere vertragingen tijdens de bouwfase van de verschillende projecten de voltooiing en verkoop ervan kunnen vertragen. Voor de zekerheid is er al een buffer van 1 jaar voorzien, met de optie om de huidige lening met nog een jaar te verlengen.  

DETAILS

TYPE INVESTERING

Het betreft een obligatie van minimaal € 500 en maximaal € 500.000 met mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID & VERPLICHTING TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projecteigenaar beschikt over de mogelijkheid om de obligatielening geheel of gedeeltelijk vroegtijdig terug te betalen. De projecteigenaar heeft de optie om de lening na 12 maanden vervroegd terug te betalen in ruil voor een herinvesteringsvergoeding van 3 maanden. Na 36 maanden kan de lening vervroegd worden afgelost zonder herinvesteringsvergoeding.

De Projectontwikkelaar zal de verplichting hebben om de door ECCO NOVA FINANCE aan haar verstrekte lening vervroegd terug te betalen naarmate lopende rekeningen worden terugbetaald en dividenden worden uitgekeerd met betrekking tot de beschreven projecten, tot het volledige bedrag van de betreffende bedragen, op voorwaarde dat de lopende achtergestelde leningen van PMV, Quaestor en L&F, die op 31/12/2025 €7.996.000 bedroegen, volledig zijn terugbetaald.In het geval van vervroegde terugbetaling door de Projectontwikkelaar, zal de Projectontwikkelaar geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn aan ECCO NOVA FINANCE.

ZEKERHEDEN

Teneinde al haar verbintenissen ten aanzien van Ecco Nova Finance na te komen, verleent IMOYA HOLDING NV aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

• Verpanding van 25% van de aandelen van IMOYA HOLDING NV in handen van DORIAN GROEP NV als zekerheid voor elk bedrag dat zij verschuldigd zou kunnen zijn aan ECCO NOVA FINANCE.
• De verbintenis van DORIAN GROEP NV, als hoofdelijke en ondeelbare medeschuldenaar, voor de bedragen die de Projectpromotor verschuldigd is aan ECCO NOVA FINANCE.
• De verbintenis om de verhouding kapitaal/eigen vermogen en quasi-eigen vermogen op meer dan 45% te houden. Deze toezegging houdt in dat de Project Sponsor kapitaal zal moeten injecteren als het aanvullende leningen moet afsluiten. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De obligaties worden uitgegeven onder de volgende opschortende voorwaarden:

• Het bereiken van de succesdrempel voor fondsenwerving van 1.000.000 € aan het einde van de Inschrijvingsperiode ;
• Het verstrekken van de hierboven genoemde zekerheden.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting.

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun obligatielening aan te geven.

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw obligaties in het land van uw fiscale woonplaats.

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Boulevard Frère Orban, 35A 4000, te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Wij raden u aan om voor elk project het Key Investment Information Sheet (KIIS) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd,  bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Conform artikel 3 van de gedelegeerde verordening EU 2022/2119 zijn de identificatiecodes van crowdfundingaanbiedingen aangepast om te voldoen aan de regelgevingseisen. De referentie "FCM" is vervangen door "000" om ervoor te zorgen dat de identificatiecode alleen uit numerieke karakters bestaat. Deze aanpassing heeft geen invloed op de details van de aanbiedingen.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

OPVOLGING VAN DE PROJECTEN EN BEHEER VAN DE INCIDENTEN

Ecco Nova zorgt voor een strikt opvolging van de terugbetalingen en informeert de investeerders bij mogelijke vertragingen of problemen. Wanneer een vervaldag niet wordt nagekomen, wordt er onmiddellijk actie ondernomen tegenover de projectontwikkelaar. In geval van een vastgelopen situatie worden de invorderingsprocedures opgestart volgens de voorziene modaliteiten.

Elk belangrijk incident wordt geanalyseerd, meegedeeld aan de betrokken investeerders en opgenomen in onze driemaandelijkse rapportering die wordt gepubliceerd op onze pagina Incidenten. Wilt u meer weten over onze opvolgings-, stem- en invorderingsprocedures? Raadpleeg dan onze pagina Informatie voor klanten.

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een obligatielening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -5828.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De administratiekosten worden aangeboden tijdens de eerste 48 uur na de opening van de campagne. Daarna is de kredietgever voor deze operatie een administratieve vergoeding van 15 euro inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, in uw gebruikersaccount en in de obligatie tonen altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.