In België kunt u op twee manieren in vastgoed investeren. U kunt een pand kopen en verhuren. Dan bent u eigenaar, ontvangt u de huur en draagt u zelf de kosten, de lening, de leegstand en het beheer. U kunt ook investeren zonder een pand te kopen: via aandelen van beursgenoteerde gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV's), aandelen van een coöperatie, een lening aan een vastgoedproject via een vergund platform, fractioneel vastgoed of een deelname in het resultaat van een vastgoedoperatie. Die manieren verschillen in inbreng, inkomsten, verkoopbaarheid en risico's. Geen enkele valt onder de depositogarantie: u kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Kerncijfers
- 12% tot 12,5% - registratierechten op een pand dat u koopt om te verhuren, afhankelijk van het gewest
- € 500 - minimale inschrijving voor de meeste projecten van Ecco Nova
- 5 jaar - gemiddelde looptijd van de leningen bij Ecco Nova
Welke manieren zijn er om in België in vastgoed te investeren?
Er zijn zes grote manieren. De eerste is een pand kopen. Met de vijf andere investeert u in vastgoed zonder eigenaar te worden. U brengt minder in, maar u hebt geen rechtstreekse controle over het pand. De tabel vergelijkt wat u bezit, de inbreng, de inkomsten, de liquiditeit, de belangrijkste risico's en het beheer.
“Mensen vragen me vaak waar ze best in vastgoed investeren. De eerste vraag is niet waar, maar hoe: wilt u eigenaar zijn en een pand beheren, of vastgoed financieren zonder het te beheren? Het antwoord bepaalt hoeveel u moet inbrengen, hoeveel tijd u erin steekt en hoe u uw geld kunt terugkrijgen.
| Manier | Wat u bezit | Inbreng | Inkomsten | Liquiditeit | Belangrijkste risico's | Beheer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Een pand kopen om te verhuren | Het pand zelf, in volle eigendom | Een eigen inbreng en de aankoopkosten, de rest meestal gefinancierd met een lening | De huur, min de kosten, de belasting en de lening. Meerwaarde of minderwaarde bij de verkoop | Laag: een verkoop duurt vaak maanden en kost geld | Leegstand, wanbetaling van de huurder, werken, stijging van een variabele rente, dalende prijzen, alles in één pand | Actief: verhuur, onderhoud, aangiften, of een betaalde beheerder |
| GVV's en vastgoedfondsen | Aandelen van een beursgenoteerde vennootschap, of rechten van deelneming in een fonds, die veel gebouwen bezitten | De prijs van een aandeel of een recht van deelneming, plus de transactiekosten | Een dividend, in principe jaarlijks, niet gegarandeerd. Meerwaarde of minderwaarde op de koers | In principe hoog: verkoop op de beurs op elke werkdag, tegen de koers van dat moment | Koersdaling, ook als de gebouwen verhuurd blijven, gevoeligheid voor de rente, schulden van de vennootschap | Geen beheer van gebouwen. Opvolging van uw aandelen |
| Vastgoedcoöperatie | Aandelen van een coöperatieve vennootschap die gebouwen koopt, renoveert of bouwt | De prijs van een aandeel, vastgelegd in de statuten | Een eventueel dividend, elk jaar beslist door de algemene vergadering | Laag: uittreden volgens de statuten, vaak na een minimale periode en op vaste data | Verlies van kapitaal, geen dividend, uitgestelde terugbetaling van het aandeel, weinig gebouwen | Geen. Stemrecht volgens de statuten |
| Lening aan een project via een platform | Een schuldvordering: een lening of een obligatie, terug te betalen volgens een contract | Vanaf € 500 voor de meeste projecten van Ecco Nova | Rente tegen een contractueel vastgelegd percentage, onder voorbehoud van wanbetaling | Geen vóór de vervaldag: er bestaat geen markt om door te verkopen | Wanbetaling van de projectontwikkelaar, vertraging van het project, terugbetaling na de bank | Geen. Het blad met essentiële beleggingsinformatie lezen en de vervaldagen opvolgen |
| Fractioneel vastgoed | Een economisch deel van een verhuurd pand, volgens de structuur van elk aanbod | Enkele honderden euro, afhankelijk van het aanbod | De eventuele nettohuur en de opbrengst van de verkoop, niet gegarandeerd | Laag: uitstap bij de verkoop of op de geplande einddatum, die kan worden verlengd | Lagere huur dan verwacht, waardedaling van het pand, gewicht van de lening, langere looptijd | Geen: in handen van professionals |
| Co-Invest | Een deelname in het resultaat van een vastgoedoperatie, samen met de projectontwikkelaar | Vermeld voor elke operatie | Variabel: pas bekend aan het einde van de operatie, vergeleken met een doelrendement | Geen vóór het einde van de operatie: de doellooptijd kan langer worden | Lager resultaat dan verwacht, vertraging, verlies van uw kapitaal geheel of gedeeltelijk | Geen. Opvolging van de operatie |
Geen van deze manieren is op zich rendabeler. Het resultaat hangt af van het pand of het project, de betaalde prijs, de kosten, de fiscaliteit en het moment van de uitstap. Een hoger aangekondigd rendement wijst op een hoger risico. Geen van deze manieren valt onder de depositogarantie, in tegenstelling tot een spaarrekening.
Investeren in verhuurvastgoed: waarmee moet u rekening houden?
Een pand kopen om te verhuren vraagt een eigen inbreng en aankoopkosten die per gewest verschillen. Daarna betaalt u elk jaar onroerende voorheffing, belasting, kosten en onderhoud. Uw netto-inkomen hangt af van de huur die u echt ontvangt, van de maanden zonder huurder en van de kosten van uw lening.
Eigen inbreng en hypothecaire lening
Voor een pand waar u zelf niet gaat wonen, financiert de bank zelden de volledige prijs. Ze vraagt meestal een eigen inbreng, en de aankoopkosten betaalt u meestal met eigen geld. Met een lening koopt u een duurder pand dan uw inbreng toelaat. Ze vergroot ook het risico: de maandelijkse aflossing blijft verschuldigd als het pand leegstaat, en een variabele rente kan stijgen. Vergelijk vóór u tekent de verwachte huur met de aflossing, de kosten en de belasting, en houd een marge voor onverwachte werken.
Registratierechten: wat kost de aankoop per gewest?
Bij de aankoop van een bestaand pand betaalt u registratierechten. Elk gewest legt die zelf vast. In Vlaanderen heet dat de registratiebelasting of het verkooprecht. De verlaagde tarieven en het abattement voor de enige eigen woning gelden alleen als u er uw hoofdverblijfplaats vestigt. Voor een pand dat u koopt om te verhuren, gelden ze niet.
| Gewest | Tarief voor een pand dat u koopt om te verhuren | Verlaagd regime voor de enige eigen woning | Waar controleren |
|---|---|---|---|
| Wallonië | 12,5% | Verlaagd tarief, alleen als de koper er zijn hoofdverblijfplaats vestigt | Wallonie, droits d'enregistrement (in het Frans) |
| Vlaanderen | 12% | Verlaagd tarief, alleen als de koper er zijn hoofdverblijfplaats vestigt | Vlaanderen, registratiebelasting |
| Brussel | 12,5% | Abattement op een eerste schijf van de prijs, alleen als de koper er zijn hoofdverblijfplaats vestigt | Brussel Fiscaliteit, abattement |
Voor een bestaand appartement van 250.000 euro dat u koopt om te verhuren, bedragen de registratierechten 31.250 euro in Wallonië of Brussel en 30.000 euro in Vlaanderen. Daar komen het ereloon en de kosten van de notaris bij, en de kosten van de hypothecaire lening. Voor een nieuw gebouw betaalt u in principe 21% btw in plaats van registratierechten, onder voorwaarden die uw notaris nagaat. Elk gewest legt de tarieven, abattementen en voorwaarden zelf vast, en ze kunnen van jaar tot jaar veranderen. Controleer ze op de officiële website van uw gewest of bij uw notaris vóór u een compromis tekent.
Onroerende voorheffing, belasting en kosten
De eigenaar betaalt elk jaar onroerende voorheffing. Die wordt berekend op het geïndexeerde kadastraal inkomen van het pand, tegen een gewestelijk tarief verhoogd met de opcentiemen van de gemeente en de provincie. Het bedrag verschilt dus van gemeente tot gemeente. Voor een woning die de huurder als hoofdverblijfplaats huurt, mag u de onroerende voorheffing niet aan de huurder doorrekenen.
In de personenbelasting wordt een pand dat u verhuurt aan een particulier die het niet beroepsmatig gebruikt, als algemene regel belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%, en niet op de huur die u ontvangt. Voor beroepsmatige of gemeubelde verhuur gelden andere regels. Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA, legt ze uit op de pagina over de fiscaliteit van een verhuurde woning. Daar komen de verzekering, het onderhoud, grote werken, eventuele energiewerken en, in een appartementsgebouw, de kosten van de mede-eigendom bij. Deze informatie is algemeen en is geen fiscaal advies.
Leegstand, beheer en verkoop
Een maand zonder huurder is een maand met aflossing, kosten en voorheffing, maar zonder huur. Het beheer kost tijd: een huurder zoeken, het huurcontract opstellen, de plaatsbeschrijving laten opmaken, de huurwaarborg, de indexering en de herstellingen regelen. Een vastgoedkantoor kan dat doen, tegen een commissie. Een pand verkoopt u niet in enkele dagen. Een verkoop duurt vaak maanden, kost geld, en de prijs hangt af van de markt op het moment dat u verkoopt. Een meerwaarde bij een verkoop binnen vijf jaar na de aankoop kan worden belast. Tot slot zit met één pand vaak een groot deel van uw vermogen in één enkel bezit.
Een vennootschap oprichten om in vastgoed te investeren
Sommige investeerders richten een vennootschap op om een pand te kopen en te verhuren. De vennootschap betaalt vennootschapsbelasting op de werkelijke huur, en ze kan de kosten, de interesten en de afschrijvingen aftrekken. Daartegenover staan de kosten van de oprichting, de boekhouding en de wettelijke verplichtingen. Het geld dat de vennootschap aan u uitkeert, bijvoorbeeld als dividend, wordt opnieuw belast. De registratierechten blijven verschuldigd, zonder verlaagd tarief. Of een vennootschap zinvol is, hangt af van uw situatie: vraag advies aan een boekhouder of een fiscalist vóór u er een opricht. Een vennootschap kan ook in projecten investeren via Ecco Nova, zoals de veelgestelde vragen hieronder uitleggen.
In vastgoed investeren zonder een pand te kopen
Met vijf manieren investeert u in vastgoed zonder eigenaar te worden. U brengt minder in en u hoeft geen verhuur te beheren. Daartegenover staat dat u het pand en het moment van de verkoop niet zelf kiest. De meeste kunt u niet doorverkopen vóór het einde. Elke manier wordt uitgelegd op een eigen pagina of op een referentiewebsite.
Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) en vastgoedfondsen
Een openbare GVV is een beursgenoteerde vennootschap die een reeks gebouwen bezit en verhuurt: kantoren, woningen, woonzorgcentra, magazijnen. Ze heeft een eigen wettelijk statuut, vastgelegd in de wet van 12 mei 2014, en staat onder toezicht van de FSMA. Ze moet haar risico's over verschillende gebouwen spreiden en elk jaar een groot deel van haar resultaat uitkeren. Met haar aandelen investeert u met een klein bedrag in een vastgoedportefeuille, en u kunt op elke werkdag verkopen. De koers kan wel sterk dalen, bijvoorbeeld als de rente stijgt, ook als de gebouwen verhuurd blijven. Een vastgoedfonds werkt volgens dezelfde logica: het spreidt het geld over verschillende vennootschappen of gebouwen. Op de dividenden wordt als algemene regel 30% roerende voorheffing ingehouden. Wikifin stelt deze producten voor op de pagina over beleggen in vastgoed.
De vastgoedcoöperatie
Bij een vastgoedcoöperatie koopt u aandelen van een vennootschap die gebouwen verwerft, renoveert of bouwt, vaak betaalbare woningen of buurtlokalen, en ze daarna verhuurt. U wordt coöperant, geen eigenaar van een woning. De algemene vergadering beslist elk jaar over een eventueel dividend. Het aandeel stijgt meestal niet in waarde en uittreden gebeurt volgens de statuten. De werking, de fiscaliteit van de dividenden en Belgische voorbeelden staan op onze pagina over de vastgoedcoöperatie.
Een lening aan een vastgoedproject via een platform
U leent aan een projectontwikkelaar voor een welbepaald project: nieuwbouw, een grondige renovatie, een herbestemming van een gebouw. De rente en de looptijd liggen vast in het contract. De verkoop of de inkomsten van het project moeten voor de terugbetaling zorgen. Bij Ecco Nova komt de bank meestal eerst, met de eerste zekerheden. De financiering van de investeerders komt daarna, via een contractuele achterstelling of een hypotheek in tweede rang. Ze blijft een schuld die de projectontwikkelaar moet terugbetalen, maar ze komt na de bank. U kunt de lening niet doorverkopen vóór de vervaldag en het kapitaal is niet gegarandeerd. Hoe een campagne verloopt en welke soorten projecten worden gefinancierd, leest u op onze pagina over participatief investeren in vastgoed.
“Bij een vastgoedproject kijken we eerst waar de terugbetaling vandaan komt: de verkoop, de huur of een herfinanciering. De bank wordt meestal vóór onze investeerders terugbetaald. Daarom analyseren we de projectontwikkelaar, zijn ervaring en zijn eigen middelen, en pas daarna de zekerheden.
Fractioneel vastgoed
Bij fractioneel vastgoed delen verschillende investeerders de investering in een verhuurd pand. Afhankelijk van het aanbod ontvangt elk zijn deel van de nettohuur en, aan het einde, van de verkoopopbrengst, zonder het pand te beheren. Het rendement is pas bekend bij de uitstap en de doellooptijd kan worden verlengd. De structuur verschilt van aanbod tot aanbod. Wat u bezit, het verwachte rendement, de risico's en de fiscaliteit staan op onze pagina over fractioneel vastgoed.
Co-Invest: deelnemen in het resultaat van een operatie
Met Co-Invest investeert u samen met een projectontwikkelaar in een vastgoedoperatie en deelt u in het resultaat. Er is geen vaste rente. Het blad met essentiële beleggingsinformatie vermeldt een doelrendement, een doellooptijd en een gevoeligheidsanalyse, maar het werkelijke rendement is pas bekend aan het einde van de operatie. Het kan lager uitvallen dan het doelrendement, en u kunt uw kapitaal geheel of gedeeltelijk verliezen. Co-Invest wordt ook uitgelegd in de veelgestelde vragen hieronder.
Hoe kiest u de manier die bij u past?
De keuze hangt af van vijf vragen: hoeveel u kunt investeren, hoelang u dat geld kunt missen, of u moet kunnen verkopen, hoeveel tijd u aan beheer wilt besteden en hoeveel risico u op één enkel bezit aanvaardt.
- Het bedrag. Een pand kopen vraagt een grote inbreng en vaak een lening. De andere manieren beginnen met enkele honderden of enkele duizenden euro.
- De looptijd. Een lening aan een project heeft een looptijd die in het contract vastligt, gemiddeld vijf jaar bij Ecco Nova. Fractioneel vastgoed en Co-Invest hebben een doellooptijd. Een coöperatie heeft meestal geen einddatum. Een pand houdt u meestal lang, om de aankoopkosten terug te verdienen.
- De liquiditeit. Alleen aandelen van GVV's kunt u in principe op elke werkdag verkopen, tegen een koers die gedaald kan zijn. Bij de andere manieren ligt uw geld vast.
- De tijd. Alleen een pand kopen vraagt actief beheer.
- De spreiding. Met één pand zit al het risico op één plaats. Wie spreidt over verschillende manieren en projecten, beperkt de gevolgen van een tegenvaller, maar het risico op verlies blijft.
Houd eerst een reserve aan op een spaarrekening, die onder de depositogarantie valt tot 100.000 euro per persoon en per bank. Geen van de manieren op deze pagina valt daaronder. Hoe u uw spaargeld over de grote soorten investeringen verdeelt, leest u op onze pagina over spaargeld investeren. Investeren in projecten blijft een aanvulling om te spreiden, geen vervanging van uw spaarbuffer.
Investeren in vastgoedprojecten via Ecco Nova
Ecco Nova is een Belgisch platform, opgericht in 2016 in Luik en sinds november 2023 door de FSMA vergund als crowdfundingdienstverlener. Sinds 2016 haalden 174 campagnes samen 140 miljoen euro op voor projecten in vastgoed, hernieuwbare energie en kmo's. U leent er aan vastgoedprojecten vanaf 500 euro voor de meeste projecten, tegen een contractueel vastgelegde rente, tot 11% bruto per jaar, afhankelijk van het project en zijn risico. De meeste campagnes nemen de vorm aan van obligaties die worden uitgegeven door Ecco Nova Finance, de ad-hocentiteit van het platform. Elk project zit in een apart compartiment. Sommige campagnes, zoals de gewestelijke leningen, nemen de vorm aan van een rechtstreekse lening. Ecco Nova biedt ook operaties in fractioneel vastgoed en Co-Invest aan. Hun rendement ligt niet vooraf vast.
De inschrijvingskosten van 15 euro (incl. btw) worden doorgaans aangeboden gedurende de eerste 48 uur van een campagne. Elk project krijgt een risicoscore op een schaal van 1 tot 5. Een project met score 5 wordt niet gefinancierd. De methode staat op onze pagina met informatie voor klanten. Het percentage definitieve verliezen en het percentage lopende incidenten staan op onze pagina over Ecco Nova.
Deze investeringen zijn geen spaarproducten. Het kapitaal is niet gegarandeerd: u kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen. De fiscaliteit van de ontvangen rente staat op onze pagina over de fiscaliteit van crowdlending. De stappen van een eerste investering vindt u op onze pagina hoe te investeren.
Investeren houdt risico's in. U kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Trustpilot
Veelgestelde vragen over investeren in vastgoed in België
De antwoorden hieronder komen uit onze FAQ voor investeerders. Ze gaan over Co-Invest, investeren via een vennootschap, de bedragen, de looptijd, kapitaalgarantie en de risico's.
Selecteer de bijbehorende vragen in de FAQ-module van de website. In het CMS worden ze in het Frans geselecteerd; de Nederlandse versie verschijnt automatisch.
- Wat is Co-Invest?
- Hoe werkt Co-Invest?
- Hoe investeer ik als vennootschap (rechtspersoon)?
- Hoeveel kan ik investeren?
- Hoelang is mijn kapitaal vastgelegd?
- Biedt Ecco Nova investeringen met kapitaalgarantie aan?
- Wat zijn de risico’s van een investering via Ecco Nova?
Bronnen: Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA (https://www.wikifin.be/nl/sparen-en-beleggen/beleggingsproducten/beleggen-vastgoed en https://www.wikifin.be/nl/belasting-werk-en-inkomen/belastingaangifte/je-inkomsten-van-onroerende-goederen/fiscaliteit-voor-0), Waals Gewest (https://www.wallonie.be/fr/actualites/reduction-des-droits-denregistrement-de-succession-et-de-donation), Brussel Fiscaliteit (https://be.brussels/nl/belastingen-financien/onroerend-goed-wat-houdt-het-nieuw-abattement), Vlaamse Belastingdienst (https://www.vlaanderen.be/belastingen-en-begroting/vlaamse-belastingen/registratiebelasting), Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (https://www.notaire.be/immobilier/acheter-et-vendre-un-bien-immobilier/les-frais-lies-lachat/droits-denregistrement-en-region-wallonne en https://www.notaire.be/immobilier/construire-et-renover/droits-denregistrement-ou-tva), wet van 12 mei 2014 betreffende de gereglementeerde vastgoedvennootschappen, Verordening (EU) 2020/1503 betreffende Europese crowdfundingdienstverleners voor bedrijven, register van de crowdfundingdienstverleners van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/party/ecco-nova), klanteninformatie, FAQ en statistieken van Ecco Nova.
Hebt u een vraag vóór u in een vastgoedproject investeert?
Waarschuwing over de risico’s
Waarschuwing over de risico's
De investeringen die via Ecco Nova worden aangeboden, zijn geen spaarproducten en houden een risico op geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal in. Ze vallen niet onder het depositogarantiestelsel of het beleggerscompensatiestelsel. Het ontvangen rendement is onderworpen aan de bevrijdende roerende voorheffing van 30 % voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België.
We raden u aan om voor elk project het blad met essentiële beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen, dat de risico's en de kenmerken van de investering beschrijft. Ga na of dit type investering past bij uw profiel en uw persoonlijke situatie.