Een vastgoedcoöperatie is een coöperatieve vennootschap die gebouwen koopt, renoveert of bouwt met het kapitaal van haar coöperanten. Koopt u aandelen, dan wordt u vennoot van de coöperatie, geen eigenaar van een woning. In België dient dit model vooral voor betaalbaar wonen en voor buurtvoorzieningen. Het dividend is niet gegarandeerd, de aandelen zijn niet verhandelbaar op de beurs en het kapitaal kan verloren gaan.
“Met een aandeel in een vastgoedcoöperatie wordt u vennoot van een vennootschap. Lees de statuten voor u instapt: daarin staat hoe u kunt uitstappen, en tegen welke prijs.
Wat is een vastgoedcoöperatie?
Een vastgoedcoöperatie brengt mensen, verenigingen of bedrijven samen die kapitaal bundelen om gebouwen te bezitten en te beheren. Het project is vaak sociaal: betaalbare huurwoningen, gemeenschappelijk wonen, ruimtes voor verenigingen of buurtwinkels. De coöperatie is eigenaar van de gebouwen. De coöperanten zijn eigenaar van de coöperatie.
Hoe werkt een vastgoedcoöperatie?
U koopt een of meer aandelen tegen de prijs die in de statuten staat. Met het verzamelde kapitaal, en vaak met een bankkrediet, koopt of renoveert de coöperatie een gebouw en verhuurt ze het. Haar inkomsten komen uit de huur. De algemene vergadering beslist elk jaar wat er met het resultaat gebeurt: een dividend uitkeren, het reserveren of nieuwe projecten financieren. De statuten bepalen het stemrecht, de voorwaarden om uit te stappen en de waarde waartegen de aandelen worden terugbetaald.
Voorbeelden in België
In Brussel werd eind 2020 de vastgoedcoöperatie Fair Ground opgericht, op initiatief van Community Land Trust Brussel en acht andere organisaties. Ze wilde ongeveer 80% van haar oppervlakte bestemmen voor betaalbare woningen en de rest voor buurtwinkels en buurtactiviteiten (La Libre). In Luik richtte de vzw Jefar een coöperatie met sociaal oogmerk op om haar eigen gebouwen te kopen (Alter Échos). Deze voorbeelden tonen hoe het model werkt. Het zijn geen aanbevelingen.
Rendement en risico's van een aandeel in een vastgoedcoöperatie
Het dividend is niet gegarandeerd. Het hangt af van het resultaat van de coöperatie en van de beslissing van de algemene vergadering. Veel vastgoedcoöperaties streven naar een evenwicht in plaats van naar rendement, en herinvesteren hun overschotten in hun project. Erkende coöperaties passen daarbovenop een maximumdividend toe dat door de regelgeving is vastgelegd.
Het aandeel stijgt meestal niet in waarde. Het wordt vaak terugbetaald tegen de uitgifteprijs, en soms lager als de coöperatie verlies heeft geleden. Een meerwaarde valt in principe niet te verwachten.
Uitstappen vraagt tijd. Het aandeel is niet beursgenoteerd en niet vrij verhandelbaar. Om uit te stappen, neemt u ontslag volgens de voorwaarden van de statuten, vaak na een minimumtermijn en op vaste data. De raad van bestuur kan een terugbetaling weigeren of uitstellen, bijvoorbeeld als de financiële toestand van de coöperatie dat niet toelaat.
Het kapitaal kan verloren gaan. Een coöperatief aandeel valt niet onder de depositogarantie. Gaat de coöperatie failliet, dan komen de coöperanten na alle schuldeisers, de bank inbegrepen. De activa zijn vaak geconcentreerd in één of enkele gebouwen.
Fiscaliteit. Op dividenden wordt in principe 30% roerende voorheffing ingehouden. Voor sommige dividenden bestaat een gedeeltelijke vrijstelling, binnen een maximum dat elk jaar wordt herzien (zie de website van de FOD Financiën). De fiscale parameters veranderen van jaar tot jaar. Dit is geen fiscaal advies.
Vastgoedcoöperatie, lening aan een project of fractioneel vastgoed: de vergelijking
Deze tabel vergelijkt de aard van elke formule. Ze beveelt er geen enkele aan.
| Aandeel in een vastgoedcoöperatie | Lening aan een vastgoedproject via een platform | Fractioneel vastgoed | Rechtstreeks een pand kopen | |
|---|---|---|---|---|
| Wat u bezit | Een aandeel in de coöperatieve vennootschap | Een vordering op de vastgoedontwikkelaar of de projectvennootschap | Een investering gekoppeld aan de huurinkomsten en de verkoop van een verhuurd pand | Het pand |
| Wat u ontvangt | Een eventueel dividend, elk jaar beslist | Rente tegen een tarief dat vastligt voor u inschrijft | Afhankelijk van de operatie, beschreven in het blad met essentiële beleggingsinformatie | De huur, min de kosten |
| Looptijd | Zonder vervaldag | Vooraf vastgelegd, meestal 1 tot 5 jaar | Vooraf vastgelegd, vaak lang | Vrij |
| Uitstappen | Ontslag volgens de statuten, soms traag | Niet mogelijk voor de vervaldag | Op de vervaldag, bij de verkoop van het pand | Verkoop van het pand, enkele maanden |
| Ticket | Prijs van een aandeel, vastgelegd in de statuten | Vanaf € 500 voor de meeste projecten op Ecco Nova | Vanaf € 250 op Ecco Nova | De prijs van het pand, meestal met een krediet |
| Informatie | Statuten, en afhankelijk van het aanbod een informatienota | Blad met essentiële beleggingsinformatie (ECSP-verordening) | Blad met essentiële beleggingsinformatie (ECSP-verordening) | Notariële akte, staat van het pand |
| Belangrijkste risico | Kapitaalverlies, onzeker dividend, geblokkeerde uitstap | Wanbetaling van de ontwikkelaar, geheel of gedeeltelijk verlies | Waarde van het pand, leegstand, kapitaalverlies | Leegstand, werken, marktprijs |
Investeren in vastgoed via Ecco Nova
Ecco Nova is een Belgisch platform, vergund door de FSMA als crowdfundingdienstverlener. Via Ecco Nova investeert u rechtstreeks in Belgische vastgoedprojecten, op drie manieren die we voorstellen op onze pagina over participatief investeren in vastgoed:
- De lening aan een project: u leent geld aan een vastgoedontwikkelaar of een projectvennootschap, tegen een rente en voor een looptijd die vooraf vastliggen, tot 11% bruto per jaar afhankelijk van het project en het risico.
- Fractioneel vastgoed: u investeert vanaf 250 euro in een operatie die gekoppeld is aan de huurinkomsten en de verkoop van een verhuurd pand.
- Co-Invest: u investeert in kapitaal samen met een vastgoedontwikkelaar en deelt in het resultaat van de operatie.
Elk vastgoedproject krijgt een Ecco Score, die de ecologische, sociale en governancedimensie beoordeelt, en een risicoscore. Via crowdloving kunt u op Ecco Nova ook in het kapitaal van coöperaties investeren.
Het kapitaal is niet gegarandeerd: u kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen. Het percentage definitieve verliezen en het percentage lopende incidenten staan in onze statistieken. Onze klanteninformatie beschrijft de kosten, de selectie van de projecten, de risicoscore, de bedenktijd en de opvolging van achterstallige betalingen.
Veelgestelde vragen over vastgoedcoöperaties
Het minimum is meestal vastgelegd op 500 € en het maximum op 500.000 €. Dit kan echter variëren van project tot project. Deze informatie is steeds beschikbaar in de documentatie die u per project kan downloaden. Voor iedere inschrijving kan er een simulatie worden gedaan.
Beleggen via Ecco Nova brengt het risico met zich mee dat het kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren gaat. De aangeboden beleggingen zijn geen spaarproducten, zijn niet verzekerd en vallen niet onder de depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsels.
1. Belangrijkste risico: wanbetaling door de projectontwikkelaar
Wanneer je investeert in crowdlending, worden een rentevoet, een looptijd en een terugbetalingsschema contractueel vastgelegd op het moment van inschrijving. De projectontwikkelaar verbindt zich ertoe deze voorwaarden na te leven. Er is echter een risico op wanbetaling, d.w.z. het onvermogen van de ontwikkelaar om de investeerders terug te betalen.
Bij aandeleninvesteringen (Co-Invest, Crowdloving, Crowdlisting) is er geen vooraf vastgestelde terugbetaling en hangt de winstgevendheid volledig af van de prestaties van het bedrijf of project.
2. Gebrek aan liquiditeit en secundaire markt
De investeringen via Ecco Nova zijn illiquide, wat betekent dat ze niet voor de vervaldatum kunnen worden doorverkocht. Investeerders moeten bereid zijn hun kapitaal vast te leggen voor de looptijd van de belegging.
3. Risicoanalyse en -beheer door Ecco Nova
Ecco Nova selecteert en analyseert elk project voordat het wordt gepubliceerd. Aan elk project wordt een risicoscore toegekend, variërend van 1 (laag risico) tot 5 (hoog risico). Deze score is gebaseerd op financiële, technische en governance criteria.
Maar hoewel deze analyse kan worden gebruikt om projecten te filteren, garandeert het niet dat er geen wanbetaling zal zijn. Het is aan elke belegger om te beoordelen welk risico hij bereid is te nemen en zijn beleggingen te diversifiëren om zijn blootstelling te beperken.
4. Raadpleging van informatie en bedenktijd
Voordat je investeert, is het essentieel om het blad met Essentiële Beleggingsinformatie van het project te raadplegen, waarin de specifieke risico's van elke kans worden beschreven.
Onwetende beleggers hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen na inschrijving, zodat ze hun verbintenis zonder kosten of boete kunnen annuleren.
We raden je aan om slechts een fractie van jouw beschikbare spaargeld te beleggen en beleggingen te diversifiëren om het risico te minimaliseren.
Ga voor meer informatie over de selectiecriteria voor projecten, de financiële risico's van investeringen en onze methodologie voor het beoordelen van risico's en rentetarieven naar onze pagina met informatie voor klanten.
Crowdloving is een vorm van participatief beleggen waarbij je aandeelhouder wordt in een toegewijde coöperatie. In tegenstelling tot crowdlending, waarbij een rentepercentage en looptijd vooraf worden vastgesteld, is crowdloving een kapitaalinvestering:
- Er is geen vooraf bepaalde looptijd, de investering is voor de lange termijn
- Rendementen worden niet gegarandeerd en zijn afhankelijk van de toekomstige prestaties van de coöperatie en het winstuitkeringsbeleid.
- Als aandeelhouder kun je deelnemen aan de beslissingen die de coöperatie neemt in overeenstemming met de statuten.
Crowdloving stelt je in staat om zinvolle projecten te steunen die deel uitmaken van de reële economie, terwijl je jouw investeringsportefeuille diversifieert.
Ecco Nova faciliteert inschrijving en fondsenwerving, maar het beheer van de coöperanten blijft de verantwoordelijkheid van de coöperaties zelf.
Ja, Ecco Nova is een erkend platform. We zijn een dienstverlener van participatieve financiering die is geregistreerd bij de Autoriteit voor Financiële Diensten & Markten (FSMA) in overeenstemming met Verordening (EU) 2020/1503 inzake Europese aanbieders van participatieve financiering.
Deze vergunning garandeert dat ons bedrijf voldoet aan de wettelijke vereisten op het gebied van transparantie, bescherming van beleggers en risicobeheer.
Waarschuwing over de risico's
De investeringen die via Ecco Nova worden aangeboden, zijn geen spaarproducten en houden een risico op geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal in. Ze vallen niet onder het depositogarantiestelsel of het beleggerscompensatiestelsel. Het ontvangen rendement is onderworpen aan de bevrijdende roerende voorheffing van 30 % voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België.
We raden u aan om voor elk project het blad met essentiële beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen, dat de risico's en de kenmerken van de investering beschrijft. Ga na of dit type investering past bij uw profiel en uw persoonlijke situatie.