Het brutorendement van een huurpand berekent u door de jaarhuur te delen door de totale investering en te vermenigvuldigen met 100. De totale investering omvat de aankoopprijs, de registratierechten of de btw, en de kosten van de notaris en de akte. Voor het nettorendement trekt u daar de kosten van af die de eigenaar elk jaar betaalt: onroerende voorheffing, niet-recupereerbare lasten, onderhoud, verzekering, beheer en maanden zonder huurder. Daarna komt nog de belasting. In België wordt een woning die u verhuurt aan een particulier die er woont, in de regel belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%, en niet op de huur. De simulator op deze pagina maakt de berekening met uw eigen cijfers, inclusief lening.
“Reken alles opnieuw door vóór u een compromis tekent: met alle aankoopkosten, de lasten van de eigenaar en minstens één maand zonder huurder. Het nettorendement is wat telt, en dat ligt altijd lager dan het brutorendement.
Brutorendement: de basisformule
Brutorendement = jaarhuur ÷ totale investering × 100. De totale investering omvat de prijs, de registratierechten of de btw, en de kosten van de notaris en de akte. Het is een eerste maatstaf om panden onderling te vergelijken, niet wat het pand u oplevert.
Een voorbeeld met illustratieve bedragen: een bestaand appartement in Vlaanderen, gekocht voor 200.000 euro en verhuurd voor 850 euro per maand.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | € 200.000 |
| Registratiebelasting (12%) | € 24.000 |
| Notaris- en aktekosten (hypothese) | € 3.500 |
| Totale investering | € 227.500 |
| Huur voor een jaar (12 × € 850) | € 10.200 |
| Brutorendement (10.200 ÷ 227.500) | 4,48% |
Sommige bronnen berekenen het brutorendement op basis van alleen de aankoopprijs. Hetzelfde pand komt dan uit op 5,1% (10.200 ÷ 200.000). Gebruik altijd dezelfde methode om twee panden te vergelijken.
Nettorendement: wat de eigenaar elk jaar betaalt
Voor het nettorendement trekt u van de huur de uitgaven af die de eigenaar zelf draagt. U berekent het vóór of na belasting: vermeld altijd welk van de twee u vergelijkt.
De gebruikelijke uitgaven van de eigenaar:
- De onroerende voorheffing, die u elk jaar betaalt en die berekend wordt op het geïndexeerd kadastraal inkomen. Het bedrag hangt af van het gewest en de gemeente. Voor een woning die als hoofdverblijfplaats verhuurd wordt, mag u ze niet aan de huurder doorrekenen.
- De lasten van de mede-eigendom die u niet aan de huurder kunt doorrekenen, zoals grote werken aan de gemeenschappelijke delen.
- Onderhoud en herstellingen ten laste van de eigenaar.
- De brandverzekering van de eigenaar.
- De kosten van een vastgoedkantoor als u het huurbeheer uitbesteedt, meestal een percentage van de huur.
- De maanden zonder huurder tussen twee huurovereenkomsten, en het opknappen van de woning.
Vervolg van het voorbeeld, zonder vastgoedkantoor:
| Jaarlijkse uitgave | Bedrag (hypothese) |
|---|---|
| Eén maand zonder huurder | € 850 |
| Onroerende voorheffing | € 900 |
| Niet-recupereerbare lasten van de mede-eigendom | € 600 |
| Onderhoud en herstellingen | € 1.000 |
| Brandverzekering | € 250 |
| Totaal van de uitgaven | € 3.600 |
Er blijft 6.600 euro per jaar over vóór belasting (10.200 euro min 3.600 euro). Het nettorendement vóór belasting bedraagt dus 2,90% (6.600 ÷ 227.500), tegenover 4,48% bruto.
Simuleer het rendement van een huurpand
Vul de prijs, uw eigen inbreng en de huur in. De geavanceerde parameters voegen de registratierechten of de btw, de lening, de lasten, de leegstand, de belasting en de verkoop toe. De resultaten zijn schattingen, geen belofte van rendement.
Simulez votre rendement immobilier
Estimez le rendement brut cible d'un investissement locatif.
Belasting op huurinkomsten: de regel van het kadastraal inkomen
Een woning die u verhuurt aan een particulier die ze niet voor zijn beroepsactiviteit gebruikt, wordt in de regel belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. De werkelijke huur wordt dus niet belast. Dat bedrag wordt bij uw andere inkomsten opgeteld en belast tegen het tarief van de personenbelasting dat voor u geldt.
In andere gevallen gelden andere regels. Is de huurder een vennootschap of gebruikt hij het pand voor zijn beroepsactiviteit, dan wordt de werkelijke huur belast, na aftrek van forfaitaire kosten. Bij gemeubelde verhuur wordt het deel van de huur voor de meubelen behandeld als roerend inkomen, zoals uitgelegd op onze pagina over investeren in een studentenkot.
De simulator schat de belasting op basis van de onroerende voorheffing en het belastingtarief dat u invult. De regels staan in detail op Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA. Deze informatie is algemeen en is geen fiscaal advies.
Aankoopkosten: registratierechten, btw, notaris en lening
De aankoopkosten maken deel uit van de totale investering en wegen vanaf het eerste jaar op het rendement. Voor een bestaande woning die u koopt om te verhuren, bedragen de registratierechten 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië en Brussel. De verlaagde tarieven en het abattement voor de enige eigen woning gelden niet bij een aankoop om te verhuren.
Koopt u een nieuwbouwwoning van een vastgoedontwikkelaar, dan vervangt de btw van 21% in principe de registratierechten op het gebouw. Op de grond blijven registratierechten verschuldigd, behalve als die tegelijk met het gebouw, aan dezelfde koper en onder btw verkocht wordt. Uw notaris gaat na welke regeling geldt. Daarbij komen de kosten van de notaris en de akte, en de kosten van de hypothecaire lening als u leent. De rekentool van de notarissen schat ze voor uw situatie.
De gewesten leggen deze tarieven vast en kunnen ze van jaar tot jaar wijzigen. Controleer ze op de officiële website van uw gewest of bij uw notaris vóór u een compromis tekent. De details per gewest staan ook op onze pagina over investeren in vastgoed in België.
Met een lening: cashflow en rendement op eigen vermogen
Met een lening koopt u met een kleinere eigen inbreng. De maandelijkse aflossing blijft verschuldigd, ook als de woning leegstaat. Twee indicatoren vullen dan het rendement aan: de cashflow en het rendement op eigen vermogen.
De cashflow is wat er elke maand overblijft na de aflossing, de lasten en de belasting. Is hij negatief, dan legt u het verschil zelf bij. Het rendement op eigen vermogen zet de totale winst, verkoop inbegrepen, af tegen uw eigen inbreng. De lening versterkt dat resultaat in beide richtingen: een stijgende rente op een variabele lening, een huurder die niet meer betaalt of een lagere verkoopprijs wegen zwaarder op een kleinere inbreng.
Wat de berekening niet toont
Een rendement, ook netto, gaat ervan uit dat alles verloopt zoals gepland. Verschillende risico's kunnen het verlagen, en de waarde van het pand is niet gegarandeerd.
- Een huurder kan stoppen met betalen. De huur of de woning terugkrijgen vraagt tijd.
- Er kunnen onverwachte werken opduiken: dak, verwarming, conformiteit, betere energieprestatie.
- Afhankelijk van het gewest kan een slecht energieprestatiecertificaat de indexering van de huur bij sommige huurovereenkomsten beperken.
- De verkoopprijs kan lager uitvallen dan verwacht, en een verkoop duurt enkele maanden.
- Het beheer vraagt tijd: bezoeken, plaatsbeschrijvingen, onderhoud, contact met de huurder.
Wikifin raadt aan een veiligheidsmarge in te bouwen voor onverwachte werken en periodes zonder huurder, en op uw hoede te zijn voor een aangekondigd rendement dat ver boven de marktrente ligt.
Investeren in vastgoed zonder zelf een pand te beheren
Een pand kopen om te verhuren is niet de enige manier om in vastgoed te investeren. Andere formules vragen een kleinere inbreng en geen beheer, met hun eigen beperkingen.
- Gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) zijn beursgenoteerd. Hun aandelen zijn op elk moment verhandelbaar, tegen een koers die dagelijks schommelt.
- Via een vastgoedcoöperatie wordt u vennoot van een vennootschap die gebouwen koopt, renoveert of bouwt. Uw aandelen zijn niet vrij verhandelbaar: u treedt uit volgens de voorwaarden van de statuten.
- Een lening aan een vastgoedproject via een platform levert een rente op die in het contract is vastgelegd, onder voorbehoud van wanbetaling door de kredietnemer. U kunt de lening niet vóór de vervaldag verkopen.
- Met fractioneel vastgoed investeert u samen met anderen in een pand dat al verhuurd is, vanaf 250 euro bij Ecco Nova, zonder zelf het beheer te doen. Het kapitaal blijft geïnvesteerd tot de exit van het project, en het beoogde rendement is niet gegarandeerd.
Deze formules vervangen geen rechtstreekse aankoop. U kiest het pand niet zelf. Behalve bij aandelen van een GVV kiest u ook niet wanneer u uitstapt. Het kapitaal is niet gegarandeerd. Onze pagina over investeren in vastgoed in Belgiëvergelijkt ze in detail.
Investeren in vastgoedprojecten via Ecco Nova
Ecco Nova is een Belgisch platform, opgericht in 2016 in Luik en sinds november 2023 door de FSMA vergund als crowdfundingdienstverlener. U kunt er investeren in vastgoedprojecten vanaf 500 euro voor de meeste projecten, en vanaf 250 euro in fractioneel vastgoed.
Elk project wordt geanalyseerd vóór het wordt aangeboden, en het blad met essentiële beleggingsinformatie beschrijft de kenmerken en de risico's. De kosten, de selectiecriteria en de methode om het risico te beoordelen staan in onze informatie voor klanten. Het percentage definitieve verliezen en het percentage lopende incidenten staan op onze pagina met statistieken.
Het kapitaal is niet gegarandeerd: u kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Investeren houdt risico's in. U kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Overweegt u te investeren in vastgoed zonder zelf een pand te kopen? Hier vindt u de antwoorden op de vragen die het vaakst terugkomen.
Veelgestelde vragen over investeren in vastgoed met Ecco Nova
Het minimum is meestal vastgelegd op 500 € en het maximum op 500.000 €. Dit kan echter variëren van project tot project. Deze informatie is steeds beschikbaar in de documentatie die u per project kan downloaden. Voor iedere inschrijving kan er een simulatie worden gedaan.
Nee. Een participatieve investering betekent dat het geïnvesteerde kapitaal wordt blootgesteld aan de risico's van het project.
Een verzekerd kapitaal betekent meestal dat een derde partij (vaak een kredietverzekeringsmaatschappij) het risico op wanbetaling op zich neemt in ruil voor een vergoeding.
Deze aanpak is echter niet zonder risico:
- Hoge kosten: de kosten van de garantie verlagen het rendement voor de investeerder.
- Betrouwbaarheid van de verzekeraar: in het geval van een financiële crisis of een dekkingsprobleem is de verzekeraar mogelijk niet in staat om beleggers te compenseren.
Bij Ecco Nova hebben we gekozen voor een aanpak die is gebaseerd op transparantie en diversificatie in plaats van een verzekering op het geïnvesteerde kapitaal. We richten ons op strenge projectanalyses en gedetailleerde risicoscores om investeerders te helpen weloverwogen beslissingen te nemen.
De rendementen op ons platform zijn vaak hoger dan die van gegarandeerde beleggingen, maar de risico's zijn ook groter. De sleutel is diversificatie, wat de totale blootstelling aan wanbetalingen vermindert.
Hoe lang je kapitaal vastligt, hangt af van het type belegging dat je kiest.
1. Crowdlending: een looptijd die wordt gedefinieerd op het moment van inschrijving
Wanneer je investeert in de vorm van een lening, worden de looptijd en het rendement duidelijk gespecificeerd op het moment van inschrijving. In het algemeen :
- Uw kapitaal ligt gemiddeld 5 jaar vast bij Ecco Nova.
- Terugbetaling kan geleidelijk gebeuren, waarbij het kapitaal en de rente op regelmatige tijdstippen worden betaald, of in één keer op de vervaldag (bullet-aflossing), waarbij alleen de rente periodiek wordt betaald en het kapitaal aan het einde van de periode volledig is terugbetaald.
- Een van de risico's van dit type investering is late betaling door de projectontwikkelaar. Het is daarom raadzaam om voorzichtig te investeren en de kenmerken van de aanbieding zorgvuldig te lezen voordat je inschrijft.
2. Co-Invest: een beoogde looptijd maar een flexibele horizon
In het geval van een belegging in aandelen naast projectontwikkelaars de beoogde looptijd aangegeven in het aanbod, maar deze kan variëren afhankelijk van hoe het project zich ontwikkelt. Het rendement is afhankelijk van de financiële prestaties van het project en wordt beïnvloed door de werkelijke duur van de investering .
3. Crowdloving en Crowdlisting: een lange investeringshorizon
In deze modellen investeer je in aandelen in een coöperatieve vennootschap (crowdloving) of een beursgenoteerd bedrijf (crowdlisting). In tegenstelling tot crowdlending is er geen vooraf bepaalde looptijd en is de exit uit de investering afhankelijk van :
- De wederverkoop van eenheden of aandelen (als er een secundaire markt bestaat).
- De prestaties van het bedrijf en eventueel uitgekeerde dividenden.
4. Fractioneel vastgoed
Uw geld blijft belegd tot het einde van het project, dat meerdere jaren loopt. De beoogde looptijd van elk project staat in het blad met essentiële beleggingsinformatie. Vandaag kunt u uw investering niet verkopen vóór het einde van het project.
Voordat je investeert, raden we je aan om de specifieke voorwaarden van elke aanbieding zorgvuldig door te lezen, zoals beschreven in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie.
Alle beleggingen brengen een risico op kapitaalverlies met zich mee. Hoewel het onmogelijk is om dit risico volledig uit te sluiten, kun je het verminderen door een voorzichtige en gediversifieerde aanpak:
- Diversifieer je investeringen: Verdeel je kapitaal over verschillende projecten en sectoren om de impact van een eventuele wanbetaling te beperken.
- Analyseer de risicoscore: Elk project krijgt een score op basis van onze evaluatiemethode. Houd rekening met deze score voordat je investeert.
- Raadpleeg de belangrijkste documenten: Lees zorgvuldig het blad met Essentiële Beleggingsinformatie en de bijlage waarin de beoordeling van de specifieke risico's van het project worden beschreven.
- Beleg voorzichtig: Besteed slechts een fractie van je beschikbare spaargeld en zorg ervoor dat je inzet overeenkomt met je risicotolerantie.
Een goed begrip van risico en effectieve diversificatie zijn essentieel voor het optimaliseren van je beleggingsportefeuille.
Beleggen via Ecco Nova brengt het risico met zich mee dat het kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren gaat. De aangeboden beleggingen zijn geen spaarproducten, zijn niet verzekerd en vallen niet onder de depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsels.
1. Belangrijkste risico: wanbetaling door de projectontwikkelaar
Wanneer je investeert in crowdlending, worden een rentevoet, een looptijd en een terugbetalingsschema contractueel vastgelegd op het moment van inschrijving. De projectontwikkelaar verbindt zich ertoe deze voorwaarden na te leven. Er is echter een risico op wanbetaling, d.w.z. het onvermogen van de ontwikkelaar om de investeerders terug te betalen.
Bij aandeleninvesteringen (Co-Invest, Crowdloving, Crowdlisting) is er geen vooraf vastgestelde terugbetaling en hangt de winstgevendheid volledig af van de prestaties van het bedrijf of project.
2. Gebrek aan liquiditeit en secundaire markt
De investeringen via Ecco Nova zijn illiquide, wat betekent dat ze niet voor de vervaldatum kunnen worden doorverkocht. Investeerders moeten bereid zijn hun kapitaal vast te leggen voor de looptijd van de belegging.
3. Risicoanalyse en -beheer door Ecco Nova
Ecco Nova selecteert en analyseert elk project voordat het wordt gepubliceerd. Aan elk project wordt een risicoscore toegekend, variërend van 1 (laag risico) tot 5 (hoog risico). Deze score is gebaseerd op financiële, technische en governance criteria.
Maar hoewel deze analyse kan worden gebruikt om projecten te filteren, garandeert het niet dat er geen wanbetaling zal zijn. Het is aan elke belegger om te beoordelen welk risico hij bereid is te nemen en zijn beleggingen te diversifiëren om zijn blootstelling te beperken.
4. Raadpleging van informatie en bedenktijd
Voordat je investeert, is het essentieel om het blad met Essentiële Beleggingsinformatie van het project te raadplegen, waarin de specifieke risico's van elke kans worden beschreven.
Onwetende beleggers hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen na inschrijving, zodat ze hun verbintenis zonder kosten of boete kunnen annuleren.
We raden je aan om slechts een fractie van jouw beschikbare spaargeld te beleggen en beleggingen te diversifiëren om het risico te minimaliseren.
Ga voor meer informatie over de selectiecriteria voor projecten, de financiële risico's van investeringen en onze methodologie voor het beoordelen van risico's en rentetarieven naar onze pagina met informatie voor klanten.
Bronnen: Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA (https://www.wikifin.be/nl/belasting-werk-en-inkomen/belastingaangifte/je-inkomsten-van-onroerende-goederen/fiscaliteit-voor-0, https://www.wikifin.be/nl/woning-en-hypothecaire-lening/woonbonus-woonfiscaliteit/welke-belastingen-moet-je-betalen-voor-een en https://www.wikifin.be/nl/sparen-en-beleggen/beleggingsproducten/beleggen-vastgoed), Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat (https://www.notaris.be/wonen/aan-en-verkoop-van-een-woning/de-koop-en-kredietkosten/de-belastingen-bij-de-aankoop-van-een-woning), Vlaamse Belastingdienst (https://www.vlaanderen.be/belastingen-en-begroting/vlaamse-belastingen/registratiebelasting/verkooprecht/tarieven-in-het-verkooprecht/algemeen-tarief-in-het-verkooprecht), Waalse Overheidsdienst (https://www.wallonie.be/fr/demarches/contester-le-precompte-immobilier/faqs), Brussel Fiscaliteit (https://be.brussels/fr/impots-financement/impots-et-taxes/fiscalite-immobiliere/droits-denregistrement/abattement-sur-les-droits-de-vente), klanteninformatie en statistieken van Ecco Nova.
Waarschuwing over de risico's
De investeringen die via Ecco Nova worden aangeboden, zijn geen spaarproducten en houden een risico op geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal in. Ze vallen niet onder het depositogarantiestelsel of het beleggerscompensatiestelsel. Het ontvangen rendement is onderworpen aan de bevrijdende roerende voorheffing van 30 % voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België.
We raden u aan om voor elk project het blad met essentiële beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen, dat de risico's en de kenmerken van de investering beschrijft. Ga na of dit type investering past bij uw profiel en uw persoonlijke situatie.