Verschillende publieke referenties helpen om de impact van een gebouw te beoordelen: het energieprestatiecertificaat (EPC) voor energie, de Mobiscore voor verplaatsingen, de BREEAM-certificering voor een totaalbeoordeling. Op Ecco Nova combineert de Ecco-score ze met sociale en governancecriteria om elk vastgoedproject te beoordelen. Het beoordelingsrooster is openbaar, en de score meet noch het risico, noch het rendement.
Waarom de impact van een gebouw meten?
Volgens de Raad van de Europese Unie zijn gebouwen in de Unie goed voor ongeveer 40% van het energieverbruik en 36% van de energiegerelateerde broeikasgasuitstoot. De Europese Commissie schat dat 85 tot 95% van de huidige gebouwen in 2050 nog zal bestaan (factsheet van de Commissie over gebouwen, in het Engels). Renovatie telt dus even zwaar als nieuwbouw.
De Europese richtlijn betreffende de energieprestatie van gebouwen, herzien in 2024, voorziet dat nieuwe gebouwen vanaf 2030 emissievrij zijn, en overheidsgebouwen al vanaf 2028. Ze mikt op een emissievrij gebouwenbestand in 2050.
De Belgische gewesten leggen hun eigen stappen vast. In Vlaanderen verplicht de renovatieverplichting de koper van een woning met label E of F om minstens label D te behalen. Sinds de aanpassing van de regels eind 2025 heeft hij daarvoor zes jaar na de aankoop. In Brussel moet elke woning uiterlijk op 1 januari 2033 een energieprestatie van maximaal 275 kWh/m² per jaar halen, volgens Leefmilieu Brussel. Deze regels veranderen: controleer ze op de website van het betrokken gewest.
“Een goed EPC volstaat niet om een vastgoedproject te beoordelen. Een goed gelegen coliving kan punten scoren op mobiliteit en sociale inclusie, met een gemiddelde energieprestatie. Het rooster verplicht ons om elk criterium afzonderlijk te bekijken, en het is openbaar zodat iedereen de berekening kan overdoen.
De publieke referenties die u moet kennen
Energie: het EPC of EPB-certificaat
Het energieprestatiecertificaat deelt een woning in volgens haar theoretisch primair energieverbruik, in kWh per vierkante meter per jaar. Het wordt opgesteld door een erkende energiedeskundige en moet beschikbaar zijn zodra de woning te koop of te huur wordt aangeboden.
Elk gewest heeft zijn eigen schaal, van A++ tot G in Wallonië, van A+ tot F in Vlaanderen. Dezelfde letter staat dus niet voor dezelfde prestatie in elk gewest. De pagina van Vlaanderen over EPC's en de energieportaalsite van Wallonië (in het Frans) lichten elk systeem toe.
Mobiliteit: de Mobiscore
De Mobiscore, ontwikkeld door de Vlaamse overheid, geeft een adres in Vlaanderen of Brussel een score van 0 tot 10 voor bereikbaarheid. Hij houdt rekening met de afstand tot het openbaar vervoer en tot dagelijkse voorzieningen, zoals scholen, winkels of zorg. Hoe hoger de score, hoe meer dagelijkse verplaatsingen zonder auto kunnen.
Het is een sensibiliseringsinstrument, dat soms kritiek krijgt omdat het stedelijke gebieden zou bevoordelen. Wallonië heeft geen officieel equivalent. Met de Mobiscore-calculator kunt u een adres testen.
Totaalbeoordeling: BREEAM en andere certificeringen
BREEAM, in 1990 in het Verenigd Koninkrijk opgericht door BRE, beoordeelt een gebouw op een tiental thema's, waaronder energie, water, materialen, vervoer, gezondheid en de ecologie van de site. De beoordeling gebeurt door een onafhankelijke beoordelaar met licentie en wordt daarna door een derde gecertificeerd. Het resultaat is een percentage aan credits, omgezet in een niveau:
- Pass vanaf 30%
- Good vanaf 45%
- Very Good vanaf 55%
- Excellent vanaf 70%
- Outstanding vanaf 85%
De officiële website van BREEAM (in het Engels) stelt de methode voor. Er bestaan ook andere certificeringen, zoals LEED, HQE of DGNB. De Europese Unie stelt bovendien het Level(s)-kader voor om de duurzaamheid van gebouwen te beoordelen.
Sociaal en governance: minder gestandaardiseerde referenties
Voor de sociale impact van een gebouw bestaat geen uniek certificaat, maar er zijn wel referenties. Verhuur via een sociaal verhuurkantoor in Brussel of Wallonië, of via een woonmaatschappij in Vlaanderen, stelt woningen open voor gezinnen met een bescheiden inkomen.
Voor governance kent de federale minister van Economie de erkenning als coöperatieve vennootschap of als sociale onderneming toe. Die erkenning legt onder meer regels op voor de rechten van de vennoten en de uitkering van de winst.
De Ecco-score, criterium per criterium
Op Ecco Nova krijgt elk vastgoedproject een Ecco-score, berekend volgens een openbaar beoordelingsrooster. Het rooster telt punten op voor acht criteria: bouwtype, mobiliteit, energieprestatie, waterbeheer, bouwmethode, BREEAM-certificering, sociale impact en governance. Als het gebouw BREEAM-gecertificeerd is, vervangt de certificering de criteria mobiliteit, energie, water en bouwmethode, die ze al beoordeelt.
Het totaal wordt per niveau gelezen. Het is geen percentage en kan boven 100 uitkomen. De minimumdrempel voor vastgoedprojecten is 60 punten. De Ecco-score staat op de campagnepagina van elk vastgoedproject. Energieprojecten en kmo's worden met andere roosters beoordeeld.
De simulator hieronder neemt het rooster over. Vertrek van een voorbeeld en pas daarna de criteria aan om te zien hoe de punten oplopen.
Wat verandert dit voor u?
De Ecco-score en het risiconiveau zijn twee onafhankelijke lezingen:
- Het risiconiveau, van 1 tot 5, gaat over het terugbetalingsvermogen van de projecteigenaar.
- De Ecco-score gaat over het gebouw en het project.
Een project kan een hoge score halen en toch een hoog risico inhouden, en omgekeerd.
De Ecco-score is geen label, geen certificering en geen maatstaf voor afstemming op de Europese taxonomie: het is een eigen beoordelingsrooster van Ecco Nova. De publieke gegevens die het gebruikt, zoals het EPC of de Mobiscore, kan iedereen zelf controleren.
Lees vóór u investeert ook het blad met Essentiële Beleggingsinformatie van het project. Ons artikel EBI, KID, prospectus: hoe leest u de documentatie voor u investeert? helpt u op weg.
Investeren brengt risico's met zich mee, waaronder geheel of gedeeltelijk verlies van het kapitaal, dat niet gegarandeerd is. Raadpleeg de informatie voor klanten of neem contact op met het team als u een vraag hebt over een project of over het rooster.
Veelgestelde vragen
Alle beleggingen brengen een risico op kapitaalverlies met zich mee. Hoewel het onmogelijk is om dit risico volledig uit te sluiten, kun je het verminderen door een voorzichtige en gediversifieerde aanpak:
- Diversifieer je investeringen: Verdeel je kapitaal over verschillende projecten en sectoren om de impact van een eventuele wanbetaling te beperken.
- Analyseer de risicoscore: Elk project krijgt een score op basis van onze evaluatiemethode. Houd rekening met deze score voordat je investeert.
- Raadpleeg de belangrijkste documenten: Lees zorgvuldig het blad met Essentiële Beleggingsinformatie en de bijlage waarin de beoordeling van de specifieke risico's van het project worden beschreven.
- Beleg voorzichtig: Besteed slechts een fractie van je beschikbare spaargeld en zorg ervoor dat je inzet overeenkomt met je risicotolerantie.
Een goed begrip van risico en effectieve diversificatie zijn essentieel voor het optimaliseren van je beleggingsportefeuille.
Elk project dat via Ecco Nova wordt gefinancierd, ondergaat een uitgebreide analyse voordat het aan investeerders wordt aangeboden. Deze beoordeling is gebaseerd op technische, financiële en kwalitatieve criteria, wat resulteert in een risiconiveau variërend van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).
Hoe wordt deze score bepaald?
- We analyseren een reeks objectieve criteria met betrekking tot de financiële gezondheid van de projectontwikkelaar, eventuele garanties, de prestaties van de sector en andere factoren die specifiek zijn voor het project.
- Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 en wordt gewogen op basis van het belang ervan.
- De eindscore die aan het project wordt toegekend, is het resultaat van een gedetailleerde berekening volgens een methodologie die wordt beschreven op onze pagina met informatie voor klanten.
Waar kan ik informatie vinden over risico's?
- Risicosamenvatting op de projectpagina: Een overzicht van het risiconiveau is direct beschikbaar op de pagina voor elk project.
- Details in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie: Elk project heeft een document met de kenmerken van de financiering, de bijbehorende risico's en de risicoscore.
- Specifieke bijlage: Een bijlage bij het EBI bevat berekening die is gebruikt om de risicoscore vast te stellen, met een beoordeling van elk criterium.
Wat de risicoscore niet weergeeft:
De risicoscore is geen garantie voor terugbetaling en weerspiegelt niet de exacte waarschijnlijkheid van kapitaalverlies. Het is een indicator waarmee investeerders de degelijkheid van het project kunnen beoordelen op basis van de geanalyseerde criteria.
Een optimale aanpak tot investeren :
Beleggen brengt altijd risico's met zich mee, waaronder een volledig of gedeeltelijk verlies van kapitaal. We raden beleggers aan hun portefeuille te diversifiëren en niet meer dan 10% van hun beschikbare vermogen te beleggen in participatieve financieringsmogelijkheden.
Ga voor meer informatie over onze risicobeoordeling en scoringsmethodologie naar onze pagina met klantinformatie.
De Ecco Score een evaluatie-tool dat door Ecco Nova is ontwikkeld om de milieu-, sociale en governance-impact (ESG) te meten van vastgoedprojecten die via ons platform worden gefinancierd.
We hebben deze tool ontwikkeld om meer transparantie te garanderen en beleggers te helpen de niet-financiële waarde van de voorgestelde projecten beter te begrijpen. Door criteria op het gebied van duurzaamheid, sociale impact en innovatief bestuur te integreren, maakt de Ecco Score het mogelijk om investeringskansen te identificeren die deel uitmaken van een meer verantwoorde aanpak.
Hoe wordt de Ecco-score berekend?
De Ecco Score is gebaseerd op acht analysecriteria, gegroepeerd rond de drie ESG-pijlers:
- Milieu: beoordeelt de milieukwaliteit van het project, rekening houdend met energie-efficiëntie, mobiliteit, grondstoffenbeheer (water, materialen), bouwtype (renovatie, verdichting) en eventuele certificeringen.
- Sociaal: houdt rekening met het welzijn van de bewoners, de aanleg van groene ruimten en het aanbieden van accommodatie via sociale huisvestingsagentschappen.
- Governance: beloont innovatieve managementmodellen, met name die met coöperatieve structuren of die transparantie en participatie van belanghebbenden bevorderen.
Elk criterium krijgt een specifieke score en de vereiste minimumdrempels worden gedetailleerd weergegeven in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie dat bij elk project is gevoegd. Een visuele samenvatting is ook beschikbaar op de projectpresentatiepagina.
Waarom is de Ecco-score nuttig voor investeerders?
Als investeerder biedt de Ecco Score je een vereenvoudigde manier om de ESG-dimensie van een vastgoedproject te lezen. Hiermee kun je kansen vergelijken op basis van hun impact en je beleggingsstrategie sturen op basis van je overtuigingen.
Dankzij deze indicator zet Ecco Nova zich in voor de financiering van zinvolle projecten, waarbij puur financiële transacties worden uitgesloten (bijv. de verkoop van onroerend goed zonder energierenovatie) en de voorkeur wordt gegeven aan projecten die duurzaamheids- en innovatiecriteria bevatten.
Voor meer details over onze waarderingsmethodologie verwijzen we naar het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) en de bijlage.
Risicowaarschuwing
De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en brengen het risico met zich mee van geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. Zij vallen niet onder het depositogarantie- of beleggerscompensatiestelsel. Het ontvangen rendement is onderworpen aan de bevrijdende roerende voorheffing van 30% voor natuurlijke personen met fiscale woonplaats in België.
Wij raden u aan om voor elk project het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) door te nemen, waarin de risico's en kenmerken van de investering worden beschreven. Beoordeel zorgvuldig of dit type investering aansluit bij uw profiel en persoonlijke situatie.