Plusieurs repères publics permettent d'évaluer l'impact d'un bâtiment : le certificat PEB pour l'énergie, le Mobiscore pour les déplacements, la certification BREEAM pour une évaluation d'ensemble. Sur Ecco Nova, l'Ecco Score les combine avec des critères sociaux et de gouvernance pour noter chaque projet immobilier. Sa grille est publiée, et il ne mesure ni le risque, ni le rendement.
Pourquoi mesurer l'impact d'un bâtiment ?
Selon le Conseil de l'Union européenne, les bâtiments représentent dans l'Union environ 40 % de l'énergie consommée et 36 % des émissions de gaz à effet de serre liées à l'énergie. La Commission européenne estime que 85 à 95 % des bâtiments actuels seront encore debout en 2050 (fiche de la Commission sur les bâtiments, en anglais). La rénovation compte donc autant que la construction neuve.
La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, révisée en 2024, prévoit des bâtiments neufs à émissions nulles à partir de 2030, dès 2028 pour les bâtiments publics. Elle vise un parc immobilier à émissions nulles en 2050.
Les régions belges fixent leurs propres étapes. En Flandre, l'obligation de rénovation impose à l'acheteur d'un logement au label E ou F d'atteindre au moins le label D. Depuis l'adaptation des règles fin 2025, il dispose pour cela de six ans après l'achat. À Bruxelles, chaque logement devra afficher au plus 275 kWh/m² par an d'ici le 1er janvier 2033, selon Bruxelles Environnement. Ces règles évoluent : vérifiez-les sur le site de la région concernée.
“Un bon PEB ne suffit pas à juger un projet immobilier. Un coliving bien situé peut marquer des points sur la mobilité et l'inclusion sociale, avec une performance énergétique moyenne. La grille oblige à regarder chaque critère séparément, et elle est publiée pour que chacun puisse refaire le calcul.
Les repères publics à connaître
Énergie : le certificat PEB, ou EPC en Flandre
Le certificat de performance énergétique classe un logement selon sa consommation théorique d'énergie primaire, en kWh par mètre carré et par an. Il est établi par un certificateur agréé et doit être disponible dès la mise en vente ou en location.
Chaque région a son échelle, de A++ à G en Wallonie, de A+ à F en Flandre. Une même lettre ne désigne donc pas la même performance d'une région à l'autre. Le portail de l'énergie en Wallonie et la page de la Flandre sur les certificats EPC (en néerlandais) détaillent chaque système.
Mobilité : le Mobiscore
Le Mobiscore, développé par l'administration flamande, note de 0 à 10 l'accessibilité d'une adresse en Flandre ou à Bruxelles. Il tient compte de la distance aux transports en commun et aux services du quotidien, comme les écoles, les commerces ou les soins de santé. Plus le score est élevé, plus les déplacements courants peuvent se faire sans voiture.
C'est un outil de sensibilisation, parfois critiqué pour avantager les zones urbaines. La Wallonie n'a pas d'équivalent officiel. Le calculateur Mobiscore (en néerlandais) permet de tester une adresse.
Évaluation d'ensemble : BREEAM et les autres certifications
BREEAM, créée en 1990 par le BRE au Royaume-Uni, évalue un bâtiment sur une dizaine de thèmes, dont l'énergie, l'eau, les matériaux, le transport, la santé et l'écologie du site. L'évaluation est menée par un évaluateur indépendant sous licence, puis certifiée par un tiers. Le résultat est un pourcentage de crédits, converti en niveau :
- Pass dès 30 %
- Good dès 45 %
- Very Good dès 55 %
- Excellent dès 70 %
- Outstanding dès 85 %
Le site officiel de BREEAM (en anglais) présente la méthode. D'autres certifications existent, comme LEED, HQE ou DGNB. L'Union européenne propose aussi le cadre Level(s) pour évaluer la durabilité des bâtiments.
Social et gouvernance : des repères moins normalisés
L'impact social d'un bâtiment n'a pas de certificat unique, mais des repères existent. La mise en location via une agence immobilière sociale (AIS) en Wallonie et à Bruxelles, ou via une woonmaatschappij en Flandre, ouvre des logements à des ménages aux revenus modestes.
Côté gouvernance, l'agrément comme société coopérative ou comme entreprise sociale est accordé par le ministre fédéral de l'Économie. Il encadre notamment les droits des associés et la distribution des bénéfices.
L'Ecco Score, critère par critère
Sur Ecco Nova, chaque projet immobilier reçoit un Ecco Score, calculé selon une grille publiée. La grille additionne des points sur huit critères : type de construction, mobilité, performance énergétique, gestion de l'eau, méthode de construction, certification BREEAM, impact social et gouvernance. Quand le bâtiment est certifié BREEAM, la certification remplace les critères de mobilité, d'énergie, d'eau et de méthode, qu'elle évalue déjà.
Le total se lit par paliers. Ce n'est pas un pourcentage, et il peut dépasser 100. Le seuil minimal appliqué aux projets immobiliers est de 60 points. L'Ecco Score figure sur la page de campagne de chaque projet immobilier. Les projets d'énergie et de PME sont évalués avec d'autres grilles.
Le simulateur ci-dessous reprend la grille. Partez d'un exemple, puis modifiez les critères pour voir comment les points se cumulent.
Ce que ça change pour vous
L'Ecco Score et le niveau de risque sont deux lectures indépendantes :
- Le niveau de risque, de 1 à 5, porte sur la capacité de remboursement du porteur de projet.
- L'Ecco Score porte sur le bâtiment et le projet.
Un projet peut obtenir un score élevé et présenter un risque élevé, et l'inverse est possible.
L'Ecco Score n'est ni un label, ni une certification, ni une mesure d'alignement sur la taxonomie européenne : c'est une grille d'analyse propre à Ecco Nova. Les données publiques qu'elle utilise, comme le certificat PEB ou le Mobiscore, peuvent être vérifiées par chacun.
Avant d'investir, lisez aussi la fiche d'informations clés du projet. Notre article FIC, DIC, prospectus : comment lire la documentation avant d'investir vous guide.
Investir comporte des risques, dont la perte partielle ou totale du capital, qui n'est pas garanti. Pour une question sur un projet ou sur la grille, consultez la page d'information aux clients ou contactez l'équipe.
Questions fréquentes
Tout investissement comporte un risque de perte en capital. Bien qu’il soit impossible de l’éliminer totalement, vous pouvez le réduire en adoptant une approche prudente et diversifiée :
- Diversifiez vos investissements : Répartissez votre capital sur plusieurs projets et secteurs pour limiter l’impact d’un éventuel défaut.
- Analysez le score de risque : Chaque projet reçoit une notation basée sur notre méthodologie d’évaluation. Prenez en compte ce score avant d’investir.
- Consultez les documents clés : Lisez attentivement la Fiche d’Informations Clés et son annexe détaillant l’évaluation des risques spécifiques au projet.
- Investissez prudemment : Ne consacrez qu’une fraction de votre épargne disponible et veillez à ce que votre engagement soit cohérent avec votre tolérance au risque.
Une bonne compréhension des risques et une diversification efficace sont essentielles pour optimiser votre portefeuille d’investissement.
Chaque projet financé via Ecco Nova fait l’objet d’une analyse approfondie avant d’être proposé aux investisseurs. Cette évaluation repose sur des critères techniques, financiers et qualitatifs qui permettent d’attribuer un score de risque allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).
Comment ce score est-il établi ?
- Nous analysons un ensemble de critères objectifs liés à la solidité financière du porteur de projet, aux garanties éventuelles, aux performances du secteur et à d’autres éléments spécifiques au projet.
- Chaque critère est noté de 1 à 5 et pondéré en fonction de son importance.
- La note finale attribuée au projet est le résultat d’un calcul détaillé, suivant une méthodologie décrite dans notre page d'information aux clients.
Où trouver les informations sur les risques ?
- Résumé des risques sur la page projet : Un aperçu du niveau de risque est disponible directement sur la page de chaque projet.
- Détails dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) : Chaque projet dispose d’un document détaillant les caractéristiques du financement, les risques associés et le scoring de risque.
- Annexe spécifique : Une annexe à la FIC expose la note de calcul ayant permis d’établir le score de risque, avec l’évaluation de chaque critère.
Ce que le score de risque ne reflète pas :
Le score de risque n’est pas une garantie de remboursement et ne reflète pas la probabilité exacte de perte en capital. Il s’agit d’un indicateur permettant aux investisseurs d’évaluer la solidité du projet en fonction des critères analysés.
Bonnes pratiques pour investir :
Investir comporte toujours des risques, y compris la perte totale ou partielle du capital. Nous recommandons aux investisseurs de diversifier leur portefeuille et de ne pas investir plus de 10 % de leurs avoirs disponibles dans des opportunités de financement participatif.
Pour plus de détails sur notre méthodologie d’évaluation du risque et du scoring, consultez notre page d'information aux clients.
Avertissement sur les risques
Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d'épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d'indemnisation des investisseurs. Le rendement perçu est soumis au précompte mobilier libératoire de 30 % pour les personnes physiques résidentes fiscales en Belgique.
Nous vous encourageons à consulter la fiche d'informations clés sur l'investissement (FIC) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l'investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.