Azur Estates - Filsdorf

Project van Business and management consulting S.à r.l. gefinancierd door ECCO NOVA FINANCE SRL/BV

Azur Estates - Filsdorf
Azur Estates - Filsdorf
Azur Estates - Filsdorf
Financiering 2.400.000€ van 2.400.000€ Het maximaal beoogde bedrag van deze campagne is 2.400.000€ 100%
Label Met zekerhe(i)d(en)
Jaarlijkse interestvoet 7,00% Looptijd3 jaar

Type Vastgoed Status Afgesloten

Plaats FILSDORF Eerste betaling 01/03/2024

Einddatum van de campagne 13/02/2023 Risico 1 2 3 4 5

Dit project werd succesvol gefinancierd.

SENIOR LENING

DIT IS EEN AANBOD VOOR EEN SENIOR LENING

In tegenstelling tot de opportuniteiten die in het algemeen op Ecco Nova worden aangeboden, is deze lening niet achtergesteld bij een banklening, maar vervangt deze, en het geniet daarom dezelfde soort hypotheekgaranties als die welke door banken worden gehanteerd.

U geniet dus een voorkeursrang, wat betekent dat nagenoeg alle opbrengsten van de verkoop zullen worden besteed aan de terugbetaling van de toegekende lening.
 
Dit is een van de redenen waarom het risico wordt beoordeeld op 2/5.

DE PROJECTONTWIKKELAAR

DE BETROKKEN ONDERNEMINGEN

  • Arnor Investments S.A. is de holdingsmaatschappij van de Azur Estates groep, die voor 100% in handen is van Roberto Bergonzi. 
  • De Azur Estates groep, met hoofdkantoor in Luxemburg en met een historische activiteit in Spanje (Alicante, Ibiza, Menorca en Marbella), werd in 1989 opgericht door Roberto Bergonzi en wordt geleid door Alfredo Pérez García op groepsniveau en Pascal Peigneux in Luxemburg. De hoofdactiviteit van de groep is de ontwikkeling van residentieel vastgoed, met name in het hogere kwaliteitssegment. 
  • FUTINEY SàRL is een SPV die in 2020 werd opgericht voor een specifiek vastgoedproject in Filsdorf, Luxemburg. Het doel is om een boerderij te verbouwen, uit te breiden en te renoveren tot een woongebouw met 5 wooneenheden en een commerciële ruimte. 
  • Azur Real Estate S.A. is een Luxemburgse onderneming binnen de Azur Estates groep, die als hoofddoel heeft de kantoren van het Luxemburgse hoofdkantoor van de groep onder te brengen in het onroerend goed “Les Brasseries de Neudorf” gelegen te Rue de Neudorf 268 in Luxemburg Stad. Het bedrijf werd opgericht in 2021. 
  • Business and Management Consulting SàRL is een Luxemburgse onderneming in oprichting, waarvan de activiteit bestaat in het verkrijgen van financiering van derden. 

INTERVIEW

MANAGEMENT & AANDEELHOUDERSCHAP

Roberto Bergonzi 

Roberto Bergonzi is sinds 1985 actief in vastgoedinvesteringen en -ontwikkeling, voornamelijk in Spanje, maar ook in Frankrijk, Italië en Canada. Roberto was rechtstreeks verantwoordelijk voor de bouw van meer dan 3.000 wooneenheden en was actief betrokken bij de aankoop en ontwikkeling van verschillende woningbouwprojecten. Als oprichter heeft hij een uitgebreide ervaring opgedaan in alle fasen van een vastgoedproject, van de aankoop van grond tot de marktanalyse, alsook het toezicht op en de coördinatie van architecten, ingenieurs, landmeters, advocaten en makelaars.

Alfredo Pérez García

Voordat hij in 2016 bij de groep Azur Estates in dienst trad als Managing Director, was  Alfredo Pérez García 23 jaar lang lid van het advocatenkantoor Garrigues Abogados y Asesores Tributarios in Valencia en Alicante, waarvan 10 jaar als partner gespecialiseerd in fusies, overnames, herstructureringen en splitsingen. Alfredo behaalde een masterdiploma in economie van de universiteit van Alicante.

Pascal Peigneux

Pascal Peigneux trad in juni 2022 toe tot de groep Azur Estates als Managing Director in Luxemburg en Head of Finance van de groep, nadat hij 7 jaar Deputy Group Treasurer was voor Telenet International Finance. Pascal heeft een masterdiploma in finance behaald aan de Solvay Brussels School of Economics and Management en een diploma in finance van de HEC Liège. De voorbije 30 jaar werkte Pascal in de treasury-afdeling van Blue Chips in België en Luxemburg waar hij naast het kas- en risicobeheer betrokken was bij transacties op de schuldkapitaalmarkt en de onderhandelingen over bilaterale en multilaterale leningen. Hij heeft ook in de banksector gewerkt op het gebied van relatiebeheer en op de financiële markten.

Tijdens zijn loopbaan heeft hij de kans gehad om in multiculturele omgevingen te werken en een hoofdrol te spelen in projecten met teams en partnerschappen uit verschillende continenten.

ORGANIGRAM

Het organigram van de groep Azur Estates is hieronder weergegeven:

VASTGOEDPORTEFEUILLE

De groep  Azur Estates ontwikkelt momenteel 7 woonprojecten, waarvan 5 op het eiland Ibiza (Marés, The Moli Diamonds, Vadella views, Vadella Hills en Salma Villa), 1 op het eiland Menorca (Arenal Beach) en 1 aan de Spaanse Middellandse Zeekust in Corvera (Eco Green). Momenteel worden er 5 van de 7 projecten op de markt gebracht (Vadella Views, Vadella Hills, Arenal Beach, Marès en Eco Green). Deze projecten bestaan uitsluitend uit residentiële activa. De groep is ook van plan om in de nabije toekomst 2 toekomstige projecten in Spanje te ontwikkelen: Cala Blanca en Benahavis.    

Sinds de oprichting van de groep werden er 44 projecten met tot 323 eenheden opgeleverd. De groep werkt in de residentiële vastgoedsector aan de Spaanse Middellandse Zeekust (bijvoorbeeld in Torrevieja, Guardamar of Elche) en is vanaf het decennium 2010 vooral actief op de Balearen (Ibiza en Menorca). De strategie van de groep bestaat er vandaag in hoogwaardige appartementen of villa's aan te bieden op ideale locaties, waarbij rekening wordt gehouden met het milieu en de plaatselijke spelers worden bevoordeeld. 

Nu wil de groep zijn geografisch gebied diversifiëren door nieuwe projecten te ontwikkelen in Luxemburg. In dit kader heeft de groep in december 2021 een kantoorruimte aangekocht in het gebouw "Les Brasseries de Neudorf" gelegen te rue de Neudorf 268 in Luxemburg-stad.

FINANCIËLE RESULTATEN

De financiële staten voor de vennootschap FUTINEY SàRL, die het project Filsdorf uitvoert, zijn hieronder opgenomen: 

 

31/12/2021

31/08/2022*

Voorraad gronden

€ 981.411

€ 980.845

Voorraad gebouwen

€ 152.119

€ 152.255

Eigen vermogen

€ 59.203

€ 55.643

Banklening BDL

€ 720.739

€ 0

Schulden jegens de aandeelhouders

€ 318.000

€ 1.088.705

Nettoresultaat

€ -6.683

€ -10.243

*Volgens de directie zal de situatie op 30/09/2022 vergelijkbaar zijn met die op 31/08/2022 omdat het project "Filsdorf" op 30/09/2022 nog niet van start is gegaan (start van de werkzaamheden gepland voor het eerste kwartaal van 2023). 

In 2021 en 2022 is het negatieve nettoresultaat voornamelijk te wijten aan diverse vergoedingen (rekeningkosten, boekhoudingskosten, enz.) en bankrente, wat normaal is voor een onderneming waarvan de verkoop nog niet gestart is. Er zal echter winst worden gemaakt op de verkoop van de verschillende projecteenheden.

HET PROJECT

Het vastgoedproject “Filsdorf” bestaat uit de grondige renovatie van een oude boerderij tot 5 wooneenheden, een commerciële ruimte en parkeergelegenheid. Daartoe heeft de vennootschap FUTINEY SàRL op 27 oktober 2021 het te renoveren pand en al zijn toebehoren verworven. Het project zal op de markt worden gebracht zodra de werkzaamheden in het eerste kwartaal van 2023 beginnen.

Het complex zal bestaan uit 5 wooneenheden en een winkel. De details van de nettowoonoppervlakte, de terrasoppervlakte en het aantal kamers per kavel worden hieronder weergegeven:

Eenheid

Beschrijving

Netto bewoonbare oppervlakte (m²)

Oppervlakte terras (m²)

Aantal kamers

Kavel 1

Gerenoveerde bestaande woning

258

 

5

Kavel 2

Triplex

200

64

4

Kavel 3

Winkel

139

 

 

Kavel 4

Appartement 3 kamers

119

35

3

Kavel 5

Appartement 1 kamer

102

15

1

Kavel 6

Nieuwe woning

192

 

4

Totaal

 

1.010

114

 

Daarnaast wordt het project aangevuld met 6 overdekte en 7 buitenparkeerplaatsen.

In dit stadium is het project gevalideerd door de Service des Sites et Monuments Nationaux en zijn de bouw- en wegenvergunningen verkregen bij de bevoegde autoriteiten. 

De beoogde energieprestatie van het gebouw is equivalent aan een EPB A, die met name zal worden bereikt door de plaatsing van zonnepanelen op het dak. Bovendien maakt de strategische ligging van Filsdorf het mogelijk om met de fiets naar het centrum van Luxemburg-stad te gaan. 

LIGGING

Het project is gelegen te Dräikantonstrooss 21 in Filsdorf, in het kanton Remich, ongeveer 18 km ten zuidoosten van het centrum van Luxemburg-stad.

De gemeente Filsdorf ligt dicht bij de snelwegen A13 en A3, die een verbinding met Frankrijk en Duitsland in 10 minuten mogelijk maken. Het project is ook gelegen tegenover de bushalte "Filsdorf, Wäschbour" die wordt bediend door de lijnen 424 en 431, die het centrum van Filsdorf in 15 tot 20 minuten verbinden met het treinstation Luxemburg-Stad en het treinstation van Remich aan de Duitse grens.

DEELNEMENDE PARTIJEN

  • MBA SARL-S: architectenbureau;
  • Cushman & Wakefield: taxatieverslag;
  • EUROCAUTION: verlener van financiële voltooiingswaarborg;
  • DC Project Management: bijstand aan de bouwheer.

FINANCIËLE INDICATOREN

Het project "Filsdorf" dat wordt ontwikkeld door de groep Azur Estates, vergt een totale investering van € 5.080.135. Het budget voor deze operatie omvat de kosten van de aankoop van de grond en de te renoveren hoeve, de totale kosten van de grote renovatie- en bouwwerkzaamheden, alsmede diverse vergoedingen, waaronder onvoorziene kosten, beheersvergoedingen en financiële kosten, maar niet de verkoopcommissies en de commissies van Ecco Nova.

Budget voor het project "Filsdorf"

Aankoopkosten van de grond en de te renoveren hoeve 

€ 2.121.187 

Kosten van de werken (grote renovatie en bouw)

€ 2.197.240

Diverse vergoedingen (met inbegrip van onvoorziene uitgaven, beheers- en financiële kosten, maar exclusief verkoopcommissies en commissies van Ecco Nova)

€ 761.708

Totaal

€ 5.080.135

Voor het opstellen van het budget is uitgegaan van de volgende veronderstellingen:

  • Kostprijs van de aankoop van de grond en de te renoveren hoeve in verhouding tot de grondoppervlakte: € 1.607/m²
  • Gemiddelde kostprijs van de werkzaamheden in verhouding tot de totale geplande brutogrondoppervlakte: € 1.955/m²

Financieringsbronnen voor het project "Filsdorf"

Eigen vermogen (Equity)

€ (278.813)

Bedrag voorverkoop (VEFA)

€ 2.958.948

Ecco Nova

€ 2.400.000

Totaal

€ 5.080.135

De marktwaarde na ingrijpende renovatie- en bouwwerkzaamheden wordt door de groep Azur Estates geschat op € 7.457.220 (exclusief parkeerplaatsen). Deze waarde is gebaseerd op de volgende marketingveronderstellingen:

  • € 7.200/m² voor alle wooneenheden behalve het appartement met 1 slaapkamer; 
  • € 7.300/m² voor het appartement met 1 slaapkamer;
  • € 5.500/m² voor de handelsruimte.

Marktwaarde en financiële indicatoren voor het project "Filsdorf" 

Marktwaarde van het project

€ 7.457.220

Marktwaarde / Verwachte nettowoonoppervlakte

€ 6.989/m²

Geschatte brutomarge*

€ 2.508.252

Geschatte brutomarge (%)

50,7%

Geschatte nettomarge (incl. kosten Ecco Nova)

€ 1.915.585

Geschatte nettomarge (%) 

38,0%

Loan-to-Value (project)**

71,9%

Loan-to-Value (zekerheden)***

63,0%

Financieringsgraad

100,0%

*Vóór financiële kosten, beheersvergoedingen, vergoedingen van Ecco Nova, belastingen en andere uitgaven. 

**De Loan-to-Value (project) wordt verkregen door de som van de voorverkopen (VEFA) en de fondsenwerving via Ecco Nova te delen door de marktwaarde van het project. 

***De Loan-to-Value (zekerheden) wordt verkregen door de som van het bedrag van de voorverkopen (VEFA) en de fondsenwerving via Ecco Nova te delen door de som van de marktwaarde van het project en het bedrag van de hypothecaire inschrijving in tweede rang (€ 1.000.000) op de begane grond van de kantoren gelegen te rue de Neudorf 268 in Luxemburg-Stad.

PLANNING

 De planning van het project is als volgt: 

  • 13 mei 2020: oprichting van de vennootschap FUTINEY SARL;
  • 05 oktober 2021: toekenning van de vergunning;
  • 27 oktober 2021: aankoop grond;
  • 30 januari 2022; aankoop van FUTINEY SARL door Arnor Investments SA (80%) en een derde partner (20%);
  • December 2022: lancering van de financieringscampagne op het platform Ecco Nova;
  • 1e kwartaal 2023: voorziene start van de werken voor het project "Filsdorf";
  • 1e kwartaal 2023: begin van de geplande verkoopperiode voor het project "Filsdorf";
  • Eind 2024: voorziene einde van de werken voor het project "Filsdorf";
  • December 2025: voorziene terugbetaling van de lening. 

MARKTANALYSE

De Luxemburgse residentiële vastgoedmarkt heeft sterke troeven, die worden ondersteund door gunstige macro-economische indicatoren. Volgens het Nationaal Instituut voor Statistiek en Economische Studies van het Groothertogdom Luxemburg (het "Statec") heeft Luxemburg een groeiende bevolking (645.397 inwoners in januari 2022, d.w.z. +1,7% ten opzichte van januari 2021), een groeiend BBP (+1,6% in het tweede kwartaal van 2022 ten opzichte van het tweede kwartaal van 2021) en een beroepsbevolking van 473.478 werknemers (+3,6% in het tweede kwartaal van 2022 ten opzichte van het tweede kwartaal van 2021), bestaande uit 252.161 inwoners en 221.317 grenspendelaars in het tweede kwartaal van 2022.     

Deze economische indicatoren hebben geleid tot een totale stijging van de huizenprijzen met 11,5% tussen het tweede kwartaal van 2021 en 2022, vergeleken met stijgingen van +14,5% en +13,9% in respectievelijk de jaren 2020 en 2021. 

Op basis van de transacties die het Statec tussen de tweede kwartalen van 2021 en 2022 heeft waargenomen, lag de gemiddelde prijs van een nieuw appartement in het Groothertogdom Luxemburg (€ 9.064/m²) 6,5% hoger dan die van een bestaand appartement (€ 8.513/m²). Deze gemiddelde prijs wordt sterk beïnvloed door de oppervlakte en de afstand tot Luxemburg-stad:

Bestaande appartementen, Appartementen in aanbouw

Bron : Kadasterkosten, berekend door STATEC – waarnemingspost voor huisvesting, de transacties van 1 juli 2021 tot 30 juni 2022:

Nota: de zone Capellen-Mersch heeft ook betrekking op de kantons Capellen en Mersch. De zone Oost komt overeen met de kantons Echternach, Grevenmacher en Remich. Tenslotte omvat de zone Noord de kantons Clervaux, Diekirch, Redange, Vianden en Wiltz.

Bestaande appartementen, Appartementen in aanbouw

Bron: Kadasterkosten, berekend door STATEC – waarnemingspost voor huisvesting, de transacties van 1 juli 2021 tot 30 juni 2022.

In de regio Filsdorf, in het oosten van het Groothertogdom Luxemburg, is het aanbod op de woningmarkt aanzienlijk toegenomen. Volgens het Observatoire de l'Habitat werden in 2021 in de gemeente Dalheim, waarvan Filsdorf deel uitmaakt, 59 aanbiedingen geregistreerd, d.w.z. +103% ten opzichte van 2020 (waarin 29 aanbiedingen werden geregistreerd) en +222% ten opzichte van 2019 (waarin 9 aanbiedingen werden geregistreerd). 

Deze toename van het aanbod ging gepaard met een stijging van de gemiddelde geadverteerde prijzen in lopende euro's van 3.667 EUR/m² in 2010 naar 7.515 EUR/m² in 2021, d.w.z. een jaarlijkse stijging van 6,7% over deze periode. Deze gemiddelde prijs is echter lager gebleven dan de in 2021 aangekondigde prijzen in bepaalde aangrenzende gebieden in het oosten van Luxemburg, zoals Remich (8.219 EUR/m²), Mondorf-les-Bains (9.090 EUR/m²) of Contern (10.698 EUR/m²). 

Op basis van de zoekertjes die in november 2022 op de website athome.lu zijn gepubliceerd, bedraagt de gemiddelde vraagprijs voor nieuwe huizen en appartementen met een oppervlakte van meer dan 100 m² in een straal van 10 km rond Dalheim ongeveer 7.700 EUR/m².

De Luxemburgse woningmarkt staat nu echter voor nieuwe uitdagingen als gevolg van de stijgende rentevoeten en de toenemende inflatie (jaarlijks percentage van 6,9% in oktober 2022 volgens het Statec), wat met name in de nieuwbouwsector tot uiting komt in een jaarlijkse variatie van +13,9% in de bouwprijsindex in april 2022: 

EVOLUTIE VAN DE BOUWPRIJSINDEX, 2010 – 2022

Jaarlijkse variatie in %

Bron: STATEC, enquête bouwprijzen

Deze stijging werd met name veroorzaakt door de jaarlijkse variatie in de kosten van dakwerken (+17,5% in april 2022 vergeleken met april 2021), afwerking (+14,6% in april 2022 vergeleken met april 2021) en structurele werkzaamheden (+14,1% in april 2022 vergeleken met april 2021).

FINANCIERINGSAANBOD EN ZEKERHEDEN

Azur Estates doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van 2.400.000 euro voor de gedeeltelijke financiering van zijn vastgoedproject “Filsdorf”, dat bestaat uit de grondige renovatie van een oude boerderij om deze om te vormen tot 5 wooneenheden, een commerciële ruimte en parkeerplaatsen.

De fondsen die als onderdeel van deze campagne worden opgehaald, zullen door BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL uitgeleend worden aan de projectonderneming (SPV) FUTINEY SàRL en aan Azur Real Estate SA volgens het onderstaand schema: 

De looptijd van de aan BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL verstrekte lening is 36 maanden vanaf 01/03/2023.

De brutorentevoet (d.w.z. vóór aftrek van roerende voorheffing indien van toepassing) van de lening bedraagt 7,00% per jaar.

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verlenen de ondernemingen van de Azur Estates groep (BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL, FUTINEY SàRL, Azur Real Estate SA en Arnor Investments SA) aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

  1. Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag van €2.400.000 in hoofdsom op het onroerend goed Futiney (de boerderij van Filsorf). 
  2. Een hypothecaire inschrijving in tweede rang voor een bedrag van €1.000.000 in hoofdsom op het gebouw van Azur Real Estate (kantoorgebouw genaamd Les Brasseries de Neudorf in Luxemburg-Stad). 
  3. De achterstelling van huidige en toekomstige aandeelhoudersvorderingen binnen FUTINEY SàRL en Azur Real Estate.
  4. Pandrecht op de vorderingen van BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL ten aanzien van Futiney en Azur Real Estate.
  5. Pandrecht in eerste rang op vorderingen uit verzekeringspolissen van Futiney.
  6. Pandrecht in tweede rang op vorderingen uit verzekeringspolissen van Azur Real Estate SA.
  7. Pandrecht inzake de aandelen van Arnor Investments S.A. in Futiney S.à.r.l.
  8. Een garantieverklaring volgens het Luxemburgs recht waarbij Arnor Investment SA zich jegens Futiney SàRL verbindt om aan Futiney SàRL, door middel van een voorschot in rekening-courant of eigen vermogen, een financiering ter beschikking te stellen indien het bedrag dat voorzien werd voor de voltooiing van het vastgoedontwikkelingsproject (Boerderij Filsdorf) overschreden wordt.

Raadpleeg de informatienota voor meer details.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

In het kader van de analyse van deze campagne werden de volgende elementen door Ecco Nova beoordeeld: 

  • De akte van aankoop van het onroerend goed in teken van het project te Filsdorf door de vennootschap Futiney SàRL 
  • Het business plan van het te financieren project 
  • De bouwvergunning verkregen door het gemeentebestuur van Dalheim 
  • Alle plannen met betrekking tot de bouwvergunning 
  • Bevestiging van de begroting van de bouwkosten door DC Project Management in het kader van haar projectmanagementdiensten 
  • Het organigram van de Azur Estates groep 
  • Curriculum Vitae van Roberto Bergonzi, voor 100% aandeelhouder van de holding ArnorInvestments N.V. en de CV’s van de managers in kaderposities 
  • Een taxatierapport van Cushman & Wakefield opgesteld in januari 2022 waarin de verkoopwaarde van de boerderij van Filsdorf in de huidige staat wordt bevestigd 
  • Een taxatierapport van het bedrijf “Architecture et Environement” waarin de verkoopwaarde van het pand “les brasseries de Neudorf” in de huidige staat  wordt bevestigd 
  • Bevestiging uit meerdere externe bronnen van de verwachte verkoopprijs van de te ontwikkelen eenheden van het Filsdorf-project 
  • Het jaarrapport (jaar 2021) van de holding Arnor Investments SA.
  • De recente boekhoudkundige situatie van Futiney SàRL.

RISICO's

WIJ RADEN U AAN ALLEEN BEDRAGEN UIT TE LENEN DIE EEN DEEL VAN UW BESCHIKBARE SPAARGELD VORMEN EN UW RISICO TE MINIMALISEREN DOOR UW LENINGEN ZOVEEL MOGELIJK TE SPREIDEN.

 

DE GEDETAILLEERDE RISICO'S ZIJN TE RAADPLEGEN IN DE INFORMATIENOTA, TE DOWNLOADEN OP DEZE PAGINA.

We analyseren de belangrijkste technische en financiële criteria. Elk criterium krijgt een score van 1 tot 5 die wordt gewogen op basis van zijn belang. Ons analysekader legt uit hoe we ze hebben geëvalueerd. Tot slot bepalen we een “risicoscore” die kan variëren van 1 (zeer laag risico) tot 5 (zeer hoog risico).

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, onderliggend actief en de Investeerders.  

1. Risico's eigen aan de uitgevende instelling ECCO NOVA FINANCE

  • Risico op gedeeltelijke of niet volledige terugbetaling van het aan ECCO NOVA FINANCE geleende kapitaal en/of van de contractueel overeengekomen rente in geval van wanbetaling door FUTINEY SARL en Azur Real Estate SA.
  • Risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies als gevolg van insolventie van ECCO NOVA FINANCE

2. Risico's verbonden aan de aangeboden beleggingsinstrumenten, specifiek voor de betreffende aanbieding

  • Specifieke risico’s verbonden aan FUTINEY SARL 
    • Risico's verbonden aan de stijgende bouwkosten in de vastgoedsector
    • Risico’s verbonden aan de bouw 
    • Risico’s verbonden aan de situatie op de vastgoedmarkt
    • Risico’s met betrekking tot de deelnemende partijen 
    • Verzekering en niet-verzekerde risico’s
    • Risico verbonden aan de schuldenlast van FUTINEY SARL
    • Risico verbonden aan het feit dat het project "Filsdorf" het eerste is van de groep Azur Estates in Luxemburg
    • Risico verbonden aan de stijgende rentevoeten
  • Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
    •  Bullet-lening 
    • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
    • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop
  • Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
    • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
    • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
    • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgezet kan leiden tot verlies van kansen

Onze analyse komt tot de conclusie dat het risiconiveau 2 is. De details van deze score worden uiteengezet in de bijlage bij deze informatienota.

SAMENVATTING

STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

  • Een hoogwaardig renovatieproject, dat zich onderscheid van de nieuwe projecten die gewoonlijk in Luxemburg worden voorgesteld. Het project heeft tot doel een oude boerderij te renoveren tot 5 appartementen en 1 commerciële ruimte. 
  • Een project op menselijke schaal uitgevoerd door een ervaren projectontwikkelaar (+300 ontwikkelde eenheden) dat profiteert van een ideale locatie, in het centrum van Filsdorf in het zuidoosten van Luxemburg op de grens met Duitsland en Frankrijk. Het treinstation Luxemburg-Stad is gemakkelijk bereikbaar met het openbaar vervoer. 
  • Een financieringsaanbod dat profiteert van reële zekerheden: een hypothecaire inschrijving in rang 1 op het te renoveren boerderijgebouw (Filsdorf), een pandrecht op 80% van de aandelen van de vennootschap Futiney SàRL die het project draagt en een hypothecaire inschrijving in rang 2 op het kantoorgebouw van de groep Azur Estates genaamd “Les Brasseries de Neudorf” gelegen aan de Rue de Neudorf 268 in Luxemburg-Stad. 

AANDACHTSPUNTEN IN VERBAND MET DE PROJECTONTWIKKELAAR, ZIJN PROJECT EN HET AANBOD

  • Een complex financieringspakket in verband met de aanwezigheid van verschillende entiteiten en effecten. De via Ecco Nova opgehaalde middelen zijn namelijk gebruikt worden om een lening te verstrekken aan BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL en deze vervolgens te verstrekken aan FUTINEY SàRL en Azur Estate S.A. Deze financieringsregeling kan u terugvinden onder de rubriek “Financieringsaanbod en zekerheden”. 
  • De projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid de lening vervroegd af te lossen.

MODALITEITEN

FINANCIERING VOOR DIT PROJECT VINDT PLAATS VIA ECCO NOVA FINANCE, HET FINANCIERINGSVEHIKEL VAN ECCO NOVA.

 

De rol van Ecco Nova Finance is om leningen te verstrekken aan projectontwikkelaars op basis van de fondsen die zijn opgehaald bij investeerders, die zelf bepalen welke projectontwikkelaar ze willen financieren. Het rendement op hun investering is uitsluitend overeenkomstig het rendement dat de projectontwikkelaar biedt uit hoofde van de lening die door het vehikel wordt verstrekt. Elke lening die aan eenzelfde projectontwikkelaar wordt toegekend, is ondergebracht in een apart compartiment in de activa van Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance staat geen mutualisatie van risico's toe tussen de verschillende leningen die het verstrekt en ze mag niet worden verward met een collectief beleggingsorganisme zoals een gemeenschappelijk beleggingsfonds of Beleggingsvennootschap met Veranderlijk Kapitaal (BEVEK). Raadpleeg onze FAQ voor meer informatie over Ecco Nova Finance.

ADDENDA BIJ DE INFORMATIENOTA

OP 23 JANUARI 2023 IS EEN ADDENDUM BIJ DE INFORMATIENOTA GEPUBLICEERD.

Het doel hiervan is investeerders te informeren dat de jaarlijkse brutorentevoet die voor deze campagne wordt geboden, stijgt van 5% naar 7%.

Klik hier om het addendum bij de Informatienota van 23/01/23 te raadplegen.

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal 1.000 euro en maximaal 100.000 euro met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar beschikt over de optie om de lening vroegtijdig geheel of gedeeltelijk terug te betalen. De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de Informatienota.

ZEKERHEDEN 

Om aan al zijn verplichtingen jegens Ecco Nova Finance te voldoen, verlenen de ondernemingen van de Azur Estates groep (BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL, FUTINEY SàRL, Azur Real Estate SA en Arnor Investments SA) aan Ecco Nova Finance de volgende zekerheden:

  1. Een hypothecaire inschrijving in eerste rang voor een bedrag van €2.400.000 in hoofdsom op het onroerend goed Futiney (de boerderij van Filsorf). 
  2. Een hypothecaire inschrijving in tweede rang voor een bedrag van €1.000.000 in hoofdsom op het gebouw van Azur Real Estate (kantoorgebouw genaamd Les Brasseries de Neudorf in Luxemburg-Stad). 
  3. De achterstelling van huidige en toekomstige aandeelhoudersvorderingen binnen FUTINEY SàRL en Azur Real Estate.
  4. Pandrecht op de vorderingen van BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING SàRL ten aanzien van Futiney en Azur Real Estate.
  5. Pandrecht in eerste rang op vorderingen uit verzekeringspolissen van Futiney.
  6. Pandrecht in tweede rang op vorderingen uit verzekeringspolissen van Azur Real Estate SA.
  7. Pandrecht inzake de aandelen van Arnor Investments S.A. in Futiney S.à.r.l.
  8. Een garantieverklaring volgens het Luxemburgs recht waarbij Arnor Investment SA zich jegens Futiney SàRL verbindt om aan Futiney SàRL, door middel van een voorschot in rekening-courant of eigen vermogen, een financiering ter beschikking te stellen indien het bedrag dat voorzien werd voor de voltooiing van het vastgoedontwikkelingsproject (Boerderij Filsdorf) overschreden wordt.

Raadpleeg de informatienota voor meer details.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

Het Contract is onderworpen aan de volgende opschortende voorwaarden:

1. Als het volledige bedrag van de Fondsenwerving (zoals gedefinieerd in artikel 2 van de algemene gebruiksvoorwaarden op de ECCO NOVA-website) niet volledig is onderschreven op 13/02/2023, zullen de Investeringen die reeds op de geblokkeerde rekening op naam van de Projectontwikkelaar zijn gestort, aan de Investeerders worden terugbetaald. Als het bedrag van € 2.000.000 is opgehaald, wordt de campagne echter verlengd tot 26/02/2023.

2. De ontvangst van de documenten die vermeld staan in de informatienota Deel V, punt 2 met betrekking tot de opschortende voorwaarden door ECCO NOVA FINANCE, ten minste 2 werkdagen voordat de middelen ter beschikking worden gesteld.

WOORDENLIJST

Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Raadpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

  • Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
  • Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

  • Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
  • Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
  • De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
  • Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -0191.
  • We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
  • De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
  • Voor deze verrichting is de kredietgever geen kosten verschuldigd aan Ecco Nova (in tegenstelling tot hetgeen in de Informatienota vermeld staat). De leden die hun investering al betaald hebben met administratiekosten, zullen deze aan het einde van de campagne terug ontvangen.
  • De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.

Map