Azur Estates - Filsdorf

Projet par Business and management consulting S.à r.l. financé par ECCO NOVA FINANCE SRL/BV

Azur Estates - Filsdorf
Azur Estates - Filsdorf
Azur Estates - Filsdorf
Financement 2.400.000€ sur 2.400.000€ Le montant maximum visé par cette campagne est de 2.400.000€ 100%
Label Avec sûreté(s)
Taux d'intérêt annuel 7,00% Durée3 ans

Type Immobilier Statut Cloturée

Lieu FILSDORF Premier paiement 01/03/2024

Fin de campagne 13/02/2023 Risque 1 2 3 4 5

Ce projet a été financé avec succès.

OFFRE SENIOR

CECI EST UNE OFFRE DE PRÊT SENIOR

Contrairement aux opportunités généralement proposées sur Ecco Nova, ce prêt n’est pas subordonné à un crédit bancaire mais le remplace et bénéficie donc du même type de garanties hypothécaires que celles pratiquées par les banques.

Vous bénéficiez donc d’un rang préférentiel, cela signifie que la quasi totalité du fruit des ventes sera dédiée au remboursement du prêt octroyé.  
 
C’est l’une des raisons pour lesquelles le risque est évalué à 2/5. 

LE PORTEUR DU PROJET

LES SOCIÉTÉS IMPLIQUÉES

  • Arnor Investments S.A est la société holding du groupe Azur Estates, détenue à 100% par Roberto Bergonzi.
  • Le groupe Azur Estates, ayant son siège social au Luxembourg et présent historiquement en Espagne (Alicante, Ibiza, Minorque et Marbella), a été fondé en 1989 par Roberto Bergonzi et est dirigé par Alfredo Pérez García au niveau du groupe et Pascal Peigneux au Luxembourg. L’activité principale du groupe est le développement immobilier d’actifs résidentiels, en particulier sur le segment haut de gamme.
  • FUTINEY S.à r.l. est un SPV ayant été constitué en 2020 pour un projet immobilier spécifique à Filsdorf au Luxembourg. L’objectif est de transformer, d’agrandir et de rénover une ferme en un immeuble résidentiel comprenant 5 unités de logements et un commerce. 
  • Azur Real Estate S.A. est une société luxembourgeoise au sein du groupe Azur Estates, dont l’objectif principal est de détenir les bureaux du siège luxembourgeois du groupe au sein de l’actif immobilier « Les Brasseries de Neudorf » situé au 268 rue de Neudorf à Luxembourg-Ville. L’entreprise a été créée en 2021. 
  • Business and Management Consulting S.à r.l. est une société luxembourgeoise en cours d’enregistrement dont l’activité consiste à obtenir des financements auprès de tiers. 

INTERVIEW

MANAGEMENT & ACTIONNARIAT

Roberto Bergonzi 

Roberto Bergonzi est actif depuis 1985 dans l’investissement et la promotion immobilière, essentiellement en Espagne mais également en France, en Italie et au Canada. Roberto est responsable directement de la construction de plus de 3000 unités résidentielles et a participé activement à l’acquisition et au développement de projets résidentiels. En tant que fondateur, il a acquis une grande expérience dans toutes les étapes d’un projet immobilier, de l´acquisition de terrains à l´analyse du marché en passant par la supervision et la coordination d´architectes, d’ingénieurs, de topographes, d’avocats et d’agents immobiliers.

Alfredo Pérez García

Avant de rejoindre le groupe Azur Estates en 2016 en tant que Managing Director, Alfredo Pérez García a été membre du cabinet d’avocats Garrigues Abogados y Asesores Tributarios à Valence et Alicante pendant 23 ans, dont 10 ans en tant qu’associé spécialisé en fusions, acquisitions, restructurations et scissions. Alfredo est titulaire d’un master en économie de l’Université d’Alicante.

Pascal Peigneux

Pascal Peigneux a rejoint le groupe Azur Estates en tant que Managing Director au Luxembourg et responsable du financement du groupe en juin 2022 après avoir été pendant 7 ans Deputy Group Treasurer pour Telenet International Finance. Pascal est titulaire d’un master en finance de la Solvay Brussels School of Economics and Management et d’une licence en finance d’HEC Liège.  Au cours des 30 dernières années, Pascal a travaillé dans le département de la trésorerie de Blue Chips en Belgique et au Luxembourg où, outre la gestion de trésorerie et la gestion des risques, il a été impliqué dans des transactions sur le marché des capitaux d'emprunt et dans la négociation de prêts bilatéraux et multilatéraux. Il a également travaillé dans le secteur bancaire dans la gestion des relations avec les entreprises et sur les marchés financiers.

Au cours de son parcours professionnel, il a eu l'occasion de travailler dans des environnements multiculturels et de jouer des rôles clés dans des projets impliquant des équipes et des partenariats de plusieurs continents.

ORGANIGRAMME

L'organigramme du groupe Azur Estates est présenté ci-dessous :

PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Le groupe  Azur Estates développe actuellement 7 projets résidentiels, dont 5 sont situés sur l’île d’Ibiza (Marés, The Moli Diamonds, Vadella views, Vadella Hills et Salma Villa), 1 sur l’île de Minorque (Arenal Beach) et 1 sur la côte méditerrannéenne espagnole à Corvera (Eco Green). 5 des 7 projets sont en cours de commercialisation (Vadella views, Vadella Hills, Arenal Beach, Marès et Eco Green). Ces projets sont uniquement composés d’actifs résidentiels. Le groupe prévoit également de développer dans un futur proche 2 futurs projets en Espagne : Cala Blanca et Benahavis   

Depuis la création du groupe, 44 projets, comprenant jusqu’à 323 unités, ont été livrés. Présent dans le secteur résidentiel sur la côte méditerrannéenne espagnole (par exemple à Torrevieja, Guardamar ou Elche), le groupe est devenu actif principalement dans les îles Baléares (Ibiza et Minorque) à partir de la décennie 2010. La stratégie du groupe est aujourd’hui de proposer des appartements ou des villas haut-de-gamme idéalement situés, en tenant compte de l’environnement et en privilégiant les acteurs locaux. 

Aujourd’hui, le groupe souhaite diversifier sa zone géographique en développant de nouveaux projets au Luxembourg. Dans ce cadre, en décembre 2021, le groupe a fait l’acquisition d’un plateau de bureaux au sein de l’actif immobilier « Les Brasseries de Neudorf » situé au 268 rue de Neudorf à Luxembourg-Ville.

RÉSULTATS FINANCIERS

Les états financiers de la société de projet FUTINEY S.à r.l. qui porte le projet Filsdorf sont présentés ci-dessous : 

 

31/12/2021

31/08/2022*

Stock terrain

981.411 €

980.845 €

Stock immeuble

152.119 €

152.255 €

Fonds propres

59.203 €

55.643 €

Prêt bancaire BDL

720.739 €

0 €

Dettes envers les actionnaires

318.000 €

1.088.705 €

Résultat net

- 6.683 €

- 10.243 €

*D’après le management, la situation au 30/09/2022 est semblable à celle du 31/08/2022 du fait que le projet « Filsdorf » n’a pas commencé au 30/09/2022 (début des travaux prévu pour le premier trimestre 2023). 

En 2021 et 2022, le résultat net négatif est principalement dû à des honoraires divers (frais de compte, honoraires comptables, etc.) ainsi qu’à des intérêts bancaires, ce qui est normal pour une société dont les ventes n'ont pas encore commencé. Prochainement, des bénéfices seront générés suite à la vente des différentes unités du projet. 

LE PROJET

Le projet immobilier "Filsdorf" consiste à rénover lourdement une ancienne ferme pour la convertir en 5 unités résidentielles, un commerce et des parking.

Pour ce faire, la société FUTINEY S.à r.l. a acquis le bien à rénover ainsi que toutes ses dépendances le 27 octobre 2021. La commercialisation du projet est prévue dès le début des travaux au 1er trimestre 2023. 

Vous trouverez ci-dessous les détails des surfaces habitables nettes, des surfaces de terrasses ainsi que du nombre de chambres par lot :

Unité

Description

Surface habitable nette (m²)

Surface terrasse (m²)

Nombre de chambres

Lot 1

Maison existante rénovée

258

 

5

Lot 2

Maison Triplex

200

64

4

Lot 3

Commerce

139

 

 

Lot 4

Appartement 3 chambres

119

35

3

Lot 5

Appartement 1 chambre

102

15

1

Lot 6

Maison neuve

192

 

4

Total

 

1.010

114

 

En outre, 6 parkings intérieurs et 7 parkings extérieurs viendront compléter le projet.

A ce stade, le projet a été validé par le Service des Sites et Monuments Nationaux et les autorisations de bâtir et de permission de voirie ont été obtenues auprès des autorités compétentes. 

La performance énergétique prévue du bâtiment est l’équivalent d’un PEB A, qui sera notamment obtenue grâce à l’installation de panneaux photovoltaïques en toiture. De plus, la localisation stratégique de Filsdorf permet un usage du vélo jusqu’au centre de Luxembourg-Ville. 

LOCALISATION

Le projet est situé au 21 Dräikantonstrooss à Filsdorf, dans le canton de Remich, à environ 18 Km au Sud-Est du centre de Luxembourg-Ville.

La commune de Filsdorf se trouve à proximité des autoroutes A13 et A3, permettant de rejoindre la France et l’Allemagne en 10 minutes. Le projet est également localisé en face de l’arrêt de bus « Filsdorf, Wäschbour » desservi par les lignes 424 et 431, qui relient en 15 à 20 minutes le centre de Filsdorf à la gare de Luxembourg-Ville et à la gare de Remich, au bord de la frontière allemande.

PARTIES PRENANTES

  • MBA S.à r.l.-S : Bureau d’architecture ;
  • Cushman & Wakefield : Rapport d’évaluation immobilière ;
  • EUROCAUTION : Fournisseur de l’assurance garantie financière d’achèvement ;
  • DC Project Management : Assistance à la Maîtrise d'Ouvrage.

INDICATEURS FINANCIERS

Le projet « Filsdorf », développé par le groupe Azur Estates, nécessite un investissement total de 5.080.135 €. Le budget de cette opération comprend le coût d’acquisition du terrain et de la ferme à rénover, le coût total des travaux de rénovation lourde et de construction ainsi que les honoraires divers, incluant les imprévus, les frais de gestion et les frais financiers hors commissions de vente et commissions Ecco Nova.

Budget pour le projet « Filsdorf »

Coût d’acquisition du terrain et de la ferme à rénover 

2.121.187 € 

Coût des travaux (rénovation lourde et construction)

2.197.240 €

Honoraires divers (incl. Imprévus, frais de gestion et frais financiers hors commissions de vente et commissions Ecco Nova)

761.708 €

Total

5.080.135 €

Les hypothèses prises pour le budget sont les suivantes :

  • Coût d'acquisition du terrain et de la ferme à rénover par rapport à la surface de terrain : 1.607 €/m²
  • Coût moyen des travaux par rapport à la surface brute totale projetée : 1.955 €/m²

Sources de financement pour le projet « Filsdorf »

Fonds propres (Equity)

(278.813) €

Montant des préventes (VEFA)

2.958.948 €

Ecco Nova

2.400.000 €

Total

5.080.135 €

La valeur de vente vénale après les travaux de rénovation lourde et de construction est estimée par le groupe Azur Estates à 7.457.220 € (hors parkings). Cette valeur est basée sur les hypothèses de commercialisation suivantes :

  • 7.200 €/m² pour toutes les unités résidentielles hormis l’appartement 1 chambre ; 
  • 7.300 €/m² pour l’appartement 1 chambre ;
  • 5.500 €/m² pour le commerce.

Valeur de vente vénale et indicateurs financiers pour le projet « Filsdorf » 

Valeur de vente vénale du projet

7.457.220 €

Valeur de vente vénale / Surface habitable nette projetée

6.989 €/m²

Marge brute estimée *

2.508.252 €

Marge brute estimée (%)

50,7%

Marge nette estimée

1.915.585 €

Marge nette estimée (%) (incluant les frais Ecco Nova)

38,0%

Loan-to-Value (projet)**

71,9%

Loan-to-Value (sûretés)***

63,0%

Taux de couverture du financement

100,0%

* Avant frais financiers, frais de gestion, frais Ecco Nova, impôt et taxes et autres frais 

**La Loan-to-Value (projet) est obtenue en divisant la somme du montant des préventes (VEFA) et de la levée de fonds via Ecco Nova par la valeur de vente vénale du projet.

 ***La Loan-to-Value (sûretés) est obtenue en divisant la somme du montant des préventes (VEFA) et de la levée de fonds via Ecco Nova  par la somme de la valeur de vente vénale du projet et du montant de l’inscription hypothécaire en second rang (1.000.000 € XXX) sur le rez-de-chaussée de bureaux situé 268 rue de Neudorf à Luxembourg-Ville. 

PLANNING

Le planning de ce projet est le suivant : 

  • 13 mai 2020 : Création de la société FUTINEY S.à r.l. ;
  • 05 octobre 2021 : Octroi du permis ;
  • 27 octobre 2021 : Acquisition du foncier ;
  • 30 janvier 2022 : Achat de FUTINEY S.à r.l. par Arnor Investments S.A. (80%) et un associé tiers (20%) ;
  • Décembre 2022 : Lancement de la campagne de financement sur la plateforme Ecco Nova ;
  • 1er trimestre 2023 : Début des travaux prévu pour le projet « Filsdorf » ;
  • 1er trimestre 2023 : Début de la période de commercialisation prévu pour le projet « Filsdorf » ;
  • Fin 2024 : Fin des travaux prévu pour le projet « Filsdorf » ;
  • Décembre 2025 : Remboursement prévu du prêt. 

ANALYSE DE MARCHé

Le marché résidentiel luxembourgeois présente de forts atouts, porté par des indicateurs macroéconomiques favorables. Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques du Grand-Duché de Luxembourg (le « Statec »), le Luxembourg compte un nombre croissant d’habitants (645.397 habitants en janvier 2022, soit +1,7% par rapport à janvier 2021), un PIB en augmentation (+1,6% au deuxième trimestre 2022 par rapport au deuxième trimestre 2021) et une population active de 473.478 salariés (+3,6% au deuxième trimestre 2022 par rapport au deuxième trimestre 2021), composée de 252.161 résidents et de 221.317 frontaliers au deuxième trimestre 2022.     

Ces indicateurs économiques se sont traduits par une hausse globale des prix de logements de 11,5% entre le deuxième trimestre 2021 et 2022, comparé à des hausses de +14,5% et +13,9% sur les années 2020 et 2021 respectivement. 

Sur base des transactions observées par le Statec entre les deuxième trimestres 2021 et 2022, le prix moyen d’un appartement neuf au Grand-Duché du Luxembourg (9.064 €/m²) a été 6,5% plus élevé que celui d’un appartement existant (8.513 €/m²). Ce prix moyen est fortement influencé par sa superficie et sa distance par rapport à Luxembourg-Ville :

En ce qui concerne la zone de Filsdorf, située dans la partie Est du Grand-Duché du Luxembourg, le marché résidentiel a vu son offre augmenter de manière significative. En effet, d’après l’Observatoire de l’Habitat, 59 offres ont été recensées en 2021 sur la commune de Dalheim, dont Filsdorf fait partie, soit +103% par rapport à 2020 (qui a comptabilisé 29 offres) et +222% par rapport à 2019 (qui a recensé 9 offres). 

Cette augmentation de l’offre s’est accompagnée d’une hausse des prix moyens annoncés en euros courant de 3.667 EUR/m² en 2010 à 7.515 EUR/m² en 2021, soit une augmentation annuelle de 6,7% sur cette période. Ce prix moyen est resté toutefois inférieur à ceux annoncés en 2021 dans certaines zones voisines de la partie Est du Luxembourg comme Remich (8.219 EUR/m2), Mondorf-les-Bains (9.090 EUR/m²) ou Contern (10.698 EUR/m²). 

Sur base des annonces publiées sur le site athome.lu en novembre 2022, le prix moyen annoncé pour des maisons et appartements neufs avec une surface de plus de 100 m² dans un rayon de 10 km de Dalheim se situe aux alentours de 7.700 EUR/m².

Néanmoins, le marché résidentiel luxembourgeois fait aujourd’hui face à de nouveaux défis dans un contexte de hausse des taux et de plus forte inflation (taux annuel de 6,9% en octobre 2022 selon le Statec), ce qui s’est notamment traduit dans le neuf par une variation annuelle de +13,9% de l’indice des prix de la construction en avril 2022 :

Cette hausse est notamment portée par la variation annuelle des coûts de travaux de toiture (+17,5% en avril 2022 par rapport à avril 2021), de parachèvement (+14,6% en avril 2022 par rapport à avril 2021) et de gros-œuvre (+14,1% en avril 2022 par rapport à avril 2021).

OFFRE DE FINANCEMENT ET SURETÉS

L'emprunteur sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 2.400.000 EUR afin de financer partiellement le projet immobilier « Filsdorf » qui consiste à rénover profondément une ancienne ferme pour la convertir en 5 unités résidentielles, un commerce et des parkings. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés par BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À R.L. à la société de projet (SPV) FUTINEY S.à r.l. et à Azur Real Estate S.A. conformément au schéma repris ci-dessous : 

La durée du prêt consenti à BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À R.L. est de 36 mois à dater du 01/03/2023.

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier) du prêt est de 7,00% l’an.

Afin de respecter tous leurs engagements envers Ecco Nova Finance, les sociétés du groupe Azur Estates (BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À.R.L., FUTINEY S.à r.l. Azur Real Estate S.A. et Arnor Investments S.A) octroient à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

  1. Une inscription hypothécaire de premier rang pour un montant de 2.400.000 € en principal sur Propriété Futiney (Ferme de Filsdorf)
  2. Une inscription hypothécaire de second rang pour un montant de 1.000.000 € en principalsur l’immeuble détenu par Azur Real Estate (Plateau de bureaux dénommé les brasseries de Neudorf à Luxembourg-ville)
  3. La subordination de créances actionnaires, actuelles et futures, au sein de FUTINEY S.à r.l.et Azur Real Estate
  4. Gage sur les créances détenues par BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À.R.L envers Futiney  et Azur Real Estate
  5. Gage en premier rang sur Créances des polices d’Assurances de Futiney 
  6. Gage en second rang sur Créances des polices d’Assurances de Azur Real Estate S.A.
  7. Gage sur parts sociales de Arnor Investments S.A. dans Futiney S.à r.l.
  8. Une lettre de confort de droit luxembourgeois par laquelle Arnor Investment S.A. s’engage vis-à-vis de Futiney S.à r.l. à mettre à la disposition de Futiney S.à r.l., par voie d’avance en compte courant ou de fonds propres, tout montant qui excéderait le montant prévu pour la finalisation du projet de développement de la Propriété Futiney (Ferme de Filsdorf)

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, les éléments suivants ont été revus par Ecco Nova : 

  • L’acte d’achat du bien objet du projet à Filsdorf par la société Futiney S.à.r.l 
  • Le business plan du projet à financer 
  • L’autorisation de bâtir délivrée par l’administration communale de Dalheim 
  • L’ensemble des plans liés à l’autorisation de bâtir 
  • La confirmation du budget des couts de construction par la société DC Project Management dans le cadre de sa Mission d’Assistance à la Maîtrise d’Ouvrage 
  • L’organigramme du groupe Azur Estates 
  • Le CV de Roberto Bergonzi, actionnaire à 100% du holding Arnor Invesments S.A. et le CV des personnes clés du management 
  • Un rapport d’évaluation de Cushman & Wakefield de janvier 2022 confirmant la valeur du bien en l’état de la ferme de Filsdorf 
  • Un rapport d’évaluation par la société « Architecture et Environnement » confirmant la valeur du bien en l’état « les brasseries de Neudorf » 
  • La confirmation par différentes sources externes du prix de vente projeté des unités du projet de Filsdorf à développer 
  • Le rapport annuel (année 2021) de la société holding Arnor Invesments S.A. 
  • La situation comptable récente de la société Futiney S.à.r.l

Risques

IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE NE PRÊTER QUE LES MONTANTS CORRESPONDANTS À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS PRÊTS AU MAXIMUM.

 

LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA NOTE D'INFORMATION À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

 

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.  

1. Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE

  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance de FUTINEY S.à r.l. et d’Azur Real Estate S.A.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée

  • Risques spécifiques liés à FUTINEY S.à r.l.  
    • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
    • Risques liés à la construction
    • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
    • Risques liés aux parties prenantes
    • Assurances et risques non assurés
    • Risque lié à l’endettement de FUTINEY S.à r.l.
    • Risque lié au fait que le projet « Filsdorf » est le premier du groupe Azur Estates au Luxembourg
    • Risque lié à la hausse des taux d’intérêts
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Prêt Bullet
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 2. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

Synthèse

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SON PROJET ET DE L’OFFRE

  • Un projet de rénovation de qualité, qui diffère des nouveaux projets habituellement proposés au Luxembourg et dont le but est de reconvertir une ancienne ferme  en 5 logements et 1 commerce. 
  • Un projet à taille humaine porté par un promoteur immobilier expérimenté (+300 unités développées) qui bénéficie d’une localisation idéale, au centre du village de Filsdorf dans le Sud-Est du Luxembourg à la frontière avec l'Allemagne et la France. La gare de Luxembourg-Ville est facilement accessible en transport en commun.
  • Une offre de financement qui bénéficie de sûretés réelles, nottament une inscription hypothécaire de rang 1 sur le bâtiment de ferme à rénover (Filsdorf), un gage sur 80% des parts de la société Futiney S.à.r.l qui porte le projet et une inscription hypothécaire de rang 2 sur le plateau de bureaux du groupe Azur Estates dénommé « Les Brasseries de Neudorf » situé au 268 rue de Neudorf à Luxembourg-Ville.

LES POINTS D’ATTENTION LIÉS AU PORTEUR DE PROJET, A SON PROJET ET A L’OFFRE

  • Un montage de financement complexe lié à la présence de différentes entités et sûretés. En effet, les fonds levés sur Ecco Nova serviront à octroyer un prêt à la société BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À R.L. pour ensuite les prêter à FUTINEY S.à r.l. et à Azur Real Estate S.A.. Le schéma de financement est disponible dans la section « offre de financement et sûretés ». 
  • Le porteur de projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement le prêt. 

Modalités

LE FINANCEMENT DE CE PROJET EST RÉALISÉ VIA ECCO NOVA FINANCE, LE VÉHICULE DE FINANCEMENT D’ECCO NOVA. 

 

Son rôle est d'accorder des prêts aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre du prêt octroyé par le véhicule. Chaque prêt accordé à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différents prêts qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre FAQ pour en savoir plus sur Ecco Nova Finance.

SUPPLÉMENTS À LA NOTE D'INFORMATION

LE 23 JANVIER 2023, UN SUPPLÉMENT À LA NOTE D'INFORMATION A ÉTÉ PUBLIÉ.

Il a pour objet d’informer les investisseurs que le taux d'intérêt brut annuel offert pour cette offre passe de 5% à 7%.

Cliquez ici pour consulter le supplément à la note d'information du 23 janvier 2023.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 1.000 € et de maximum 100.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous leurs engagements envers Ecco Nova Finance, les sociétés du groupe Azur Estates (BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À.R.L., FUTINEY S.à r.l. Azur Real Estate S.A. et Arnor Investments S.A) octroient à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes : 

  1. Une inscription hypothécaire de premier rang pour un montant de 2.400.000 € en principal sur Propriété Futiney (Ferme de Filsdorf)
  2. Une inscription hypothécaire de second rang pour un montant de 1.000.000 € en principalsur l’immeuble détenu par Azur Real Estate (Plateau de bureaux dénommé les brasseries de Neudorf à Luxembourg-ville)
  3. La subordination de créances actionnaires, actuelles et futures, au sein de FUTINEY S.à r.l.et Azur Real Estate
  4. Gage sur les créances détenues par BUSINESS AND MANAGEMENT CONSULTING S.À.R.L envers Futiney  et Azur Real Estate
  5. Gage en premier rang sur Créances des polices d’Assurances de Futiney 
  6. Gage en second rang sur Créances des polices d’Assurances de Azur Real Estate S.A.
  7. Gage sur parts sociales de Arnor Investments S.A. dans Futiney S.à r.l.
  8. Une lettre de confort de droit luxembourgeois par laquelle Arnor Investment S.A. s’engage vis-à-vis de Futiney S.à r.l. à mettre à la disposition de Futiney S.à r.l., par voie d’avance en compte courant ou de fonds propres, tout montant qui excéderait le montant prévu pour la finalisation du projet de développement de la Propriété Futiney (Ferme de Filsdorf)

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

CONDITIONS SUSPENSIVES

Le Contrat est assortie de conditions suspensives cumulatives suivantes:

1. Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 13/02/2023, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom du Porteur de Projets seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 2.000.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 26/02/2023.

2. La réception par ECCO NOVA FINANCE, deux jours ouvrables au plus tôt avant la mise à disposition des fonds, des documents listés dans la note d'information à la Partie V, point 2 relative aux conditions suspensives.

LEXIQUE

Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Pour découvrir les définitions. Rendez-vous sur notre lexique.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

  • Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
  • Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

  • En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
  • En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
  • Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
  • Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -0191.
  • Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
  • La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
  • Contrairement à ce qui est mentionné dans la note d'information, aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Les membres qui ont déjà payé leurs frais seront remboursés au terme de la campagne.
  • Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

Plan