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LE PORTEUR DE PROJET

FBG PROJECTS est une société de développement immobilier fondée en 2019 par Fabrice Bourgeois, actif dans ce domaine depuis près de 30 ans.

FABRICE BOURGEOIS

Fabrice Bourgeois, par le biais de FBGO INVEST, est l’actionnaire principal et administrateur de la société. Il exerce également la fonction de “Directeur du Développement des projets résidentiels” au sein d’un important groupe belge.

Fort de près de 30 ans d’expérience au sein de la même maison, Fabrice Bourgeois développe des projets immobiliers pour son propre compte depuis maintenant 10 ans, via la société FBGO INVEST et ses différentes filiales.

RÉFÉRENCES

FBG PROJECTS a participé à la réalisation de nombreux projets avec succès parmi lesquels :

1. Arsène Matton 

Ce projet, localisé Chaumont-Gistoux, rue Arsène Matton 18 à 30, consistait en la réalisation en intérieur d’îlot d’un clos privé de 7 maisons dont 2 villas 4 façades, 4 maisons 3 façades, et 1 maison 2 façades avec voirie privée. Le terrain a été acquis sous condition d'obtention du permis de construire en juin 2015. 

Les travaux ont commencé durant le 4ème trimestre 2017 et se sont terminés en mars 2020. Globalement le projet a coûté 1.593.000 EUR et a dégagé une marge de 565.000 EUR.

2. O-Braine 

Ce projet, localisé à Braine L’Alleud, chaussée d’Ophain 185 consistait en la réalisation d’un immeuble de 7 appartements (3 chambres, 2 salle de bains et un grand balcon) avec 6 box de garages et 7 caves en intérieures avec +/-1.000m² de superficie développée hors sols. La résidence comprend également des parkings extérieurs, un beau jardin commun, et 290m² de sous-sols.

En février 2018, le terrain a été acquis et le permis d’urbanisme obtenu. Le projet a été mené à bien par FBG Projects d’août 2019 jusqu’en octobre 2021. Globalement ce projet a coûté 1.965.000 EUR et a généré 545.000 EUR de marge.

3. Clos du Verger 

Ce projet, localisé à à Waterloo, chaussée de Bruxelles 628, consistait en la réalisation en intérieur d’îlot d’un clos privé de 8 maisons (4 villas 4 façades et 4 maisons 3 façades) avec voirie privée équipée mais également d’un immeuble de 2 appartements duplex de 2 et 3 chambres à front de rue avec 2 box de garage pour les appartements.

Finalisé en juin 2024, le projet a coûté 4.075.000 EUR et a généré une marge de 1.275.000 EUR. Les préventes du projets ont permis l’auto-financement des travaux.

4. Aulnaie 

Il s’agit d’un projet localisé à Wavre, Allée de l’Aulnaie 9-11, de 2 villas 4 façades contemporaines avec leur toit plat, de grandes baies vitrées ainsi que des terrasses couvertes, le tout dans un endroit exclusif à Wavre (bois du Val).

Ce terrain a été acheté sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis d’urbanisme pour la construction de 2 maisons. Une des deux maison a été construite en mars 2020 et a trouvé preneur en juin 2020. Le terrain avec permis d’urbanisme pour la construction de la deuxième maison est toujours en possession du patrimoine privé du porteur de projet.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme du groupe dont FBG PROJECTS fait partie, limité aux sociétés liées à l'offre de financement en cours :

• Fabrice Bourgeois est a la tête des opérations. Il administre et gère FBGO INVEST, qui est principalement une société foncière qui acquiert les terrains des projets à développer.
• Barbara Gonzalez, épouse de Fabrice Bourgeois, est administrateur de La Biosphère et veille au bon déroulement des opérations du magasin.
• FBG Projects est une société de promotion immobilière, filiale à 100% de FBGO Invest. Son activité consiste à développer des projets, faire construire et commercialiser les quote-part constructions.
• Immolabiosphère est une société foncière dans laquelle le foncier du projet La Biosphère est logé. 
• La Biosphère est l’entité qui exploite et détient le fonds de commerce du magasin bio du même nom, actuellement situé Boulevard du Centenaire 8, à Chaumont-Gistoux et qui prendra possession des lieux au sein du nouveau complexe immobilier dans la même commune, chaussée de Huy .

PRÉSENTATION DES PROJETS

FBG PROJECTS dispose actuellement d’un portefeuille diversifié de 3 projets en cours de développement :

1. Lanzi

Le propriétaire actuel, Monsieur Lanzi s’est associé avec Fabrice Bourgeois pour ce projet localisé à Chaumont-Gistoux, Chaussée de Huy 197-199, qui permettra de démolir et reconstruire 4 surfaces commerciales ainsi que 11 appartements. Le permis est libre de tous recours, le projet attend simplement la liquidation des stocks de marchandises du propriétaire actuel (quincaillerie). Le lancement des travaux est prévu pour dans le courant du premier trimestre 2026. 

Ci-dessous : les photos à gauche montrent le bâti actuel et à droite le projet projeté.

2. Bercuit 

FBGO INVEST a acheté une propriété de 19.505 m² avec une villa dans le prestigieux Golf du Bercuit à Grez-Doiceau (Vivier Hanquet 16) en 2020. Le terrain est scindé en 3 lots, un sur lequel une villa a été complètement rénovée, et deux lots non-bâtis. Un des deux lots non-bâtis est en cours de vente, une offre d'achat acceptée sans condition. La suite du projet consistera à vendre le lot avec la villa rénovée. Monsieur Bourgeois conservera le lot restant en patrimoine propre.

3. Ottignies 

Le projet localisé à Ottignies, Chaussée de la Croix et rue du Viaduc, consiste à construire 5 maisons en plusieurs phases. Le permis de construire a été délivré le 13 décembre 2022 et est libre de tous recours. Le porteur de projet a acheté le terrain de 3.776 m² en 2022.

Ci-dessous une projection 3D des maisons 3 et 4 à construire :

LOCALISATION

Les projets en cours de développement sont tous situés dans le Brabant Wallon. La carte ci-dessous illustre leurs positions stratégiques. 

INDICATEURS FINANCIERS

RÉSUMÉ DES PROJETS

ETATS FINANCIERS

ACTIF

Au 31/12/20024, l'actif de la société est principalement composé d'actifs circulants relatifs aux stocks des projets en cours de développement. 

PASSIF

Au 31/12/2024, les fonds propres recalculés s’élèvent à 75,9% du passif (ratio de solvabilité). Au 31/12/2024, FBG Projects n'avait contracté aucune dette externe. 

COMPTE DE RÉSULTAT

FBG PROJECTS étant une sociéte de promotion immobilière, son résultat fluctue en fonction de l'aboutissement des projets en cours. Créée en 2019, la société a dégagé ses première marges en 2022 sans effectuer de distribution. En effet, la société a réinjecté les marges acquise dans les projets en cours. 

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société FBG PROJECTS sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant de 250.000 EUR afin de financer son besoin en fonds de roulement nécéssaire à la poursuite de son activité de développement immobilier. 

La durée du prêt octroyé à FBG PROJECTS est de 4 ans à compter du 15/08/2025.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 4,50 % par an.

En complément du taux d'intéret annuel brut, l'investisseur bénéficiera d'un crédit d'impôt de 4% les 4 premières années fiscales et de 2,5% les années suivantes.

Garantie publique : En cas d’ouverture d’une procédure de faillite, de réorganisation judiciaire ou de dissolution ou liquidation volontaire ou forcée de l’emprunteur et pour autant que l’emprunteur ne puisse rembourser de manière définitive tout ou partie du prêt en capital, le prêteur pourra bénéficier d’un crédit d’impôt unique de 30% du montant du capital perdu définitivement.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, FBG PROJECTS a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée.

Liste des documents reçus :

• Plan de faisabilité des projets Lanzi, Bercuit, Ottignies
• Expertises pour les projets Bercuit, Ottignies
• Photos et visuels 3D des projets
• Description des projets réalisés et projetés
• CV du porteur de projet
• Éléments KYC

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le porteur de projet dispose d'une solide expérience de près de 30 ans dans le domaine de la promotion immobilière. Depuis 10 ans, il développe des projets pour son propre compte par le biais de différentes entités. 
• Les investisseurs éligibles bénéficient d'un crédit d'impôt de 4% les 4 premières années fiscales et de 2,5% les années suivantes.
• Garantie publique : En cas d’ouverture d’une procédure de faillite, de réorganisation judiciaire ou de dissolution ou liquidation volontaire ou forcée de l’emprunteur et pour autant que l’emprunteur ne puisse rembourser de manière définitive tout ou partie du prêt en capital, e prêteur pourra bénéficier d’un crédit d’impôt unique de 30% du montant du capital perdu définitivement.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Les projets en cours, comme tous les projets immobiliers sont exposés à des risques de retards de construction et de commercialisation et donc de remboursement.
• Le lancement du projet Lanzi dépend du rythme auquel le propriétaire liquide son stock (quincaillerie).

DÉTAILS

FONCTIONNEMENT DES PRÊTS REGIONAUX

DISPOSITIONS PRATIQUES 

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de Wallonie Entreprendre.

Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de Wallonie Entreprendre. 

Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova.

Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

Dans le cas d'un prêt coup de pouce, il est nécessaire de réaliser le paiement de l'investissement via un compte bancaire au nom du prêteur.

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt coup de pouce de minimum 1.000 € et de maximum 50.000 €.

SUBORDINATION

Le prêt est subordonné, tant aux dettes existantes qu’aux dettes futures de l’entreprise.

REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le prêt pourra, le cas échéant, faire l’objet d’un remboursement anticipé des fonds. 

CONDITION SUSPENSIVE

Il n'y a pas de condition suspensive pour cette offre. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30%, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère-Orban 35A, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.27
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3570.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés à télécharger sur cette page.