Hoe financiert u een vastgoedproject in België?

Een vastgoedproject wordt meestal in drie lagen gefinancierd: het eigen vermogen van de projectontwikkelaar, een bankkrediet dat het grootste deel van de kosten dekt, en soms een achtergestelde lening, ook mezzaninefinanciering genoemd, als de bank niet het hele verschil dekt. Die lening wordt na de bank terugbetaald. Daarom ligt de rente hoger. Ze kan het deel van het eigen vermogen dat in het project vastligt kleiner maken, zonder het kapitaal van de projectvennootschap open te stellen. Co-Invest, een kapitaalinbreng naast de projectontwikkelaar, is een andere weg. Elke laag heeft haar eigen rang, kostprijs en voorwaarden. De juiste combinatie hangt af van de marge van het project, de verkoop en wat de bank aanvaardt.

Kerncijfers

• 5% - minimaal eigen vermogen van de projectontwikkelaar, op de totale projectkost
• € 150.000 - minimumbedrag van een campagne
• € 5 miljoen - Europees plafond per projecteigenaar over twaalf maanden
• 174 - campagnes sinds 2016

Hoe is de financiering van een vastgoedproject opgebouwd?

De financiering van een vastgoedproject brengt verschillende bronnen samen. Ze worden terugbetaald in een volgorde die vooraf vastligt. De bank leent het grootste deel en komt als eerste aan de beurt. Het eigen vermogen van de projectontwikkelaar komt als laatste. Daartussen kan een achtergestelde lening het verschil dichten dat de bank niet dekt.

Dat mechanisme geldt voor elk project. Onze pagina over projectfinanciering beschrijft het voor energie, vastgoed en kmo's. Een vastgoedproject heeft zijn eigen kenmerken. De grond wordt gekocht vóór er inkomsten zijn. De verkoopopbrengst komt in schijven binnen. En de bank kijkt even goed naar de verkoop van het project als naar de financiële gezondheid van de projectontwikkelaar.

“

Onze lening komt na de bank, dat is het principe. Een vastgoedproject wordt terugbetaald met de verkoop. Daarom kijken we eerst naar de marge, naar de verkoopprijs tegenover de lokale markt en naar de stand van de verkoop. Pas daarna komen de zekerheden.

Wat de bank meestal vraagt

Een bank die een vastgoedproject financiert, legt haar voorwaarden per dossier vast. Meestal gaat het om vier punten.

1. Een inbreng van de projectontwikkelaar. De bank financiert niet de volledige projectkost. Ze verwacht een deel eigen vermogen. Hoe groot dat deel is, hangt af van haar beleid, van het project en van de projectontwikkelaar.
2. Een niveau van voorverkoop. Bij een project dat bestemd is voor verkoop, hangt de eerste opname van het krediet vaak af van een aantal of een bedrag aan verkopen die al getekend zijn.
3. Zekerheden in eerste rang. De bank neemt meestal een hypotheek of een hypothecair mandaat op de grond en de gebouwen, soms aangevuld met andere waarborgen.
4. Opnames volgens de werf. De middelen worden in fasen vrijgemaakt, naargelang de werken vorderen.

Die drempels verschillen van bank tot bank en worden per project onderhandeld.

Waarom er een verschil te financieren blijft

Een deel van de uitgaven komt vóór de verkoop: de grond, de studies, de vergunningen en de eerste werken. Voor een woning die op plan wordt verkocht, beperkt de wet Breyne het voorschot van de koper tot 5% van de totale prijs. Het saldo wordt betaald naargelang de werken vorderen. De wet legt ook een waarborg ten gunste van de koper op. De website van de notarissen legt die regels uit op de pagina over kopen op plan of in aanbouw.

Tussen de inbreng die de bank vraagt en het eigen vermogen waarover de projectontwikkelaar beschikt, blijft soms een verschil. De projectontwikkelaar kan er ook voor kiezen om niet al zijn eigen vermogen in één project vast te leggen. Een achtergestelde lening kan de financiering dan aanvullen. Ze kan helpen om ruimte te houden voor andere projecten, als de economie van het project de kostprijs ervan kan dragen.

De grond: inbreng in geld of inbreng in natura

De grond is vaak de eerste uitgave van de projectontwikkelaar en een groot deel van zijn eigen vermogen. Brengt hij de grond in natura in de projectvennootschap in, en niet in geld, dan schrijft het Wetboek van vennootschappen en verenigingen als algemene regel een verslag van een bedrijfsrevisor over die inbreng voor. Welke waarde de bank aan de grond toekent in de inbreng van de projectontwikkelaar, bepaalt ze zelf. Die waarde kan verschillen van de inbrengwaarde. Stel de vraag vroeg, vóór u het financieringsplan opstelt.

Achtergestelde lening, mezzanine, quasi-eigen vermogen: waarover gaat het?

Die drie termen beschrijven dezelfde laag van de financiering: een schuld die na het bankkrediet en vóór de aandeelhouders wordt terugbetaald. Ze kost meer dan de bank, omdat de kredietgever meer risico neemt. Ze blijft een schuld, met een rente, een looptijd en een aflossingsschema.

Er is sprake van een achtergestelde lening als de kredietgever contractueel aanvaardt dat hij na andere schuldeisers wordt terugbetaald. Mezzanine verwijst naar dezelfde tussenpositie, tussen de seniorschuld van de bank en het eigen vermogen. Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA, herinnert eraan dat een achtergestelde schuldeiser aan het einde van de lijst van schuldeisers komt en voor dat risico een hogere rente ontvangt. Dat staat op de pagina over de verschillende soorten obligaties.

Er is sprake van quasi-eigen vermogen omdat die schuld economisch een rol speelt die dicht bij eigen vermogen ligt: ze draagt de verliezen na het eigen vermogen en vóór de bank. Juridisch staat ze niet in dezelfde rang als eigen vermogen. De projectontwikkelaar moet ze op de vervaldag terugbetalen, met de rente. De bank beslist volgens haar eigen beleid of ze een achtergestelde lening meetelt in de inbreng die ze vraagt.

Contractuele achterstelling of hypotheek in tweede rang

Bij Ecco Nova treedt de bank meestal op als senior schuldeiser, met de eerste zekerheden. De financiering van Ecco Nova komt daarna, op twee manieren.

• De contractuele achterstelling. Een overeenkomst met de bank legt de volgorde van terugbetaling vast. Ze kan bepalen dat de achtergestelde lening pas wordt terugbetaald als het bankkrediet is terugbetaald, ook als haar vervaldag al bereikt is.
• De hypotheek in tweede rang. De lening is gewaarborgd door een hypotheek op het goed, ingeschreven na die van de bank. Bij een gedwongen verkoop wordt eerst de bank betaald uit de opbrengst, daarna de kredietgever in tweede rang uit wat overblijft.

Afhankelijk van het dossier kunnen andere zekerheden worden onderhandeld. De rang en de zekerheden van elke lening staan in het blad met essentiële beleggingsinformatie van de campagne. Onze pagina over participatief investeren in vastgoed legt die rang uit vanuit het standpunt van de investeerders.

Eigen vermogen, bank, achtergestelde lening of Co-Invest: wat kost elke bron?

Hoe later een financieringsbron wordt terugbetaald, hoe meer ze kost. Het bankkrediet is de goedkoopste bron, omdat het als eerste wordt terugbetaald en gewaarborgd is. Het eigen vermogen loopt het meeste risico: het wordt alleen vergoed als het project een marge oplevert.

Deze tabel beschrijft algemene situaties. De werkelijke voorwaarden hangen af van elke bank, elk project en elk contract.

Waarom een achtergestelde lening meer kost dan de bank

De achtergestelde kredietgever wordt na de bank betaald. Verkoopt het project minder goed of trager dan gepland, dan loopt hij het risico niet volledig te worden terugbetaald, vóór de bank. Zijn rente vergoedt dat risico. Bij Ecco Nova hangt de rente van een lening af van de risicoscore van het project, op een schaal van 1 tot 5. Elk niveau komt overeen met een rentevork, en het kredietcomité legt de precieze rente binnen die vork vast. De rentevorken worden minstens elke drie maanden herzien en staan in het deel over de methode van onze informatie voor klanten. Een project met score 5 wordt niet gefinancierd zoals het is: het bedrag of de looptijd moet omlaag, anders wordt het geweigerd.

Voor de projectontwikkelaar is de vraag eenvoudig: kan de marge van het project die kostprijs dragen? Zo niet, dan is een achtergestelde lening niet het juiste instrument.

Wat een campagne via Ecco Nova kost

Naast de rente voor de investeerders betaalt de projecteigenaar Ecco Nova een commissie van 4 tot 7% van het opgehaalde bedrag, met een minimum van 3.000 euro. Hij draagt die commissie volledig. Een bijkomende commissie geldt als hij de verdeling van de terugbetalingen aan de investeerders aan Ecco Nova toevertrouwt. Die kosten staan in het deel over de kosten van onze informatie voor klanten. Daarbij komen de kosten van de gekozen structuur, bijvoorbeeld die van de notariële akte voor een hypotheek.

Hoe Ecco Nova een vastgoedproject financiert

Ecco Nova leent aan projectontwikkelaars via campagnes die aan zijn gemeenschap van ongeveer 15.000 leden worden voorgesteld. De lening is meestal achtergesteld ten opzichte van het bankkrediet. Vóór de campagne doorloopt het dossier een financiële analyse, een risicoscore, een Ecco Score en de beslissing van het kredietcomité.

Ecco Nova is een Belgisch platform, opgericht in 2016 in Luik en sinds november 2023 door de FSMA vergund als crowdfundingdienstverlener. Sinds 2016 haalden 174 campagnes samen 140 miljoen euro op voor projecten in hernieuwbare energie, vastgoed en kmo's. De meeste campagnes nemen de vorm aan van obligaties die worden uitgegeven door Ecco Nova Finance, de ad-hocentiteit van het platform. Het opgehaalde geld wordt aan de projecteigenaar uitgeleend, en elk project zit in een apart compartiment. Sommige campagnes, zoals de gewestelijke leningen, nemen de vorm aan van een rechtstreekse lening aan het bedrijf.

Voor een vastgoedproject gaat de achtergestelde lening van 150.000 euro tot 5 miljoen euro, over 2 tot 5 jaar. Ze kan de bouw na het verkrijgen van de vergunning financieren, een zware renovatie, de voorfinanciering van de verkoop, de herfinanciering van eigen vermogen of een aanvulling op het bankkrediet. De formules, bedragen en looptijden staan in ons aanbod voor bedrijven.

De criteria voor een projectontwikkelaar

Een dossier voor een vastgoedproject komt in aanmerking als het aan vier voorwaarden voldoet. Ze staan op onze pagina met de criteria om in aanmerking te komen.

• Het project beschikt over alle vergunningen en toelatingen die nodig zijn voor de uitvoering.
• De projectontwikkelaar kan drie afgewerkte vastgoedprojecten voorleggen, met een gecumuleerde omzet van meer dan 5 miljoen euro.
• Zijn eigen vermogen dekt minstens 5% van de totale investeringskost van het project.
• Het project haalt een Ecco Score van minstens 60.

Ook het Europese kader legt een grens op. Verordening (EU) 2020/1503 geldt voor aanbiedingen van maximaal 5 miljoen euro per projecteigenaar, berekend over twaalf maanden.

De analyse, de Ecco Score en het kredietcomité

Elk dossier wordt eerst door een investment manager en daarna door een analist onderzocht. Het kredietcomité beslist. De analyse gaat over de marge van het project, de verkoopprijs tegenover de lokale markt, de stand van de verkoop, de financiële gezondheid en de schuldenlast van de projectontwikkelaar, de scenario's voor terugbetaling en de beschikbare zekerheden. De gebruikte gegevens zijn bij de toekenning van de lening hoogstens drie maanden oud. Het resultaat is een risicoscore van 1 tot 5, die de rentevork bepaalt.

De Ecco Score vult die analyse aan. Het is het instrument dat Ecco Nova heeft ontwikkeld om de impact van een vastgoedproject op milieu, maatschappij en bestuur te meten. De score steunt op acht criteria, gegroepeerd in drie pijlers. Milieu gaat onder meer over energie-efficiëntie, mobiliteit, het beheer van grondstoffen, het type bouw en certificeringen. Maatschappij gaat over het welzijn van de bewoners, groene ruimten en woningen die aan een sociaal verhuurkantoor worden toevertrouwd. Bestuur gaat over beheersmodellen, coöperatieve structuren, transparantie en de inspraak van belanghebbenden. De Ecco Score meet de impact, niet het financiële risico: hij vervangt de financiële analyse niet. De berekening staat in een bijlage bij het blad met essentiële beleggingsinformatie. Louter financiële verrichtingen, zoals aankoop en doorverkoop zonder energierenovatie, komen niet in aanmerking.

Van aanvraag tot campagne

Het traject telt zeven stappen, van het indienen van het dossier tot de uitbetaling van de middelen. Ze staan in de veelgestelde vragen hieronder. Voor een projectontwikkelaar zijn drie momenten belangrijk.

1. Het voorstel van voorwaarden. Na de analyse stelt Ecco Nova een bedrag, een looptijd, een rente, een rang en zekerheden voor. De bank moet de achterstelling of de hypotheek in tweede rang meestal aanvaarden. Betrek haar er dus vroeg bij.
2. Het blad met essentiële beleggingsinformatie. Het beschrijft uw vennootschap, het project, het financieringsplan, de risico's, de zekerheden en de rang van de lening. Volgens de Europese verordening stelt de projecteigenaar het op. Het platform ziet erop toe dat het duidelijk, correct en volledig is. U staat in voor de juistheid van de informatie.
3. Het einde van de campagne. Elke campagne heeft een succesdrempel en een maximumbedrag, die vooraf met u worden afgesproken. Wordt de drempel niet gehaald, dan kan de campagne worden verlengd. Anders worden de investeerders terugbetaald. Een geslaagde campagne is nooit vooraf zeker.

Uw verplichtingen tijdens de looptijd van de lening

Een financiering via Ecco Nova verbindt u tegenover veel investeerders, niet tegenover één kredietgever. Die verplichtingen lopen tot de laatste terugbetaling.

• Betalen volgens het aflossingsschema. De rente en het kapitaal zijn verschuldigd op de data die in het contract staan.
• Informeren. Tijdens de hele looptijd van de lening houdt u de investeerders via het platform op de hoogte van de vooruitgang van het project en van elke gebeurtenis die de terugbetaling kan beïnvloeden.
• Uitstel vragen, niet opleggen. Dreigt er vertraging, dan analyseert Ecco Nova de situatie samen met u. Uitstel is alleen mogelijk als de investeerders het goedkeuren via een stemming. Weigeren ze, dan zet Ecco Nova de stappen om de lening op te zeggen en de middelen terug te vorderen, ook door de zekerheden uit te winnen.

Die regels staan in het deel over de opvolging van vertragingen van onze informatie voor klanten. De investeerders die u geld lenen, vallen niet onder de depositogarantie. Het kapitaal is niet gegarandeerd: zij kunnen hun investering geheel of gedeeltelijk verliezen. Daarom bestaan die verplichtingen.

Wat u voorbereidt voor u een dossier indient

Met een volledig dossier is een correcte analyse van bij het begin mogelijk. Het bevat wat de bank al vraagt, en wat dient om de investeerders te informeren.

• De verkregen vergunningen en toelatingen.
• Het financieringsplan: totale kost, eigen vermogen en de samenstelling ervan, bankkrediet en de voorwaarden, gevraagd bedrag.
• Het standpunt van uw bank over een achtergestelde lening of een hypotheek in tweede rang.
• Het bouwbudget en de planning van de werf.
• De prijslijst van de verkoop, vergeleken met de lokale markt, en de stand van de voorverkoop.
• De verwachte marge, met scenario's voor een tragere verkoop of lagere prijzen.
• Uw referenties: afgewerkte projecten, omzet, team.
• De gegevens voor de Ecco Score: beoogde energieprestatie, mobiliteit, materialen, certificeringen.

Onze referenties tonen de bedrijven en projecteigenaars die al via Ecco Nova werden gefinancierd.

Alternatieven en combinaties

Een achtergestelde lening is niet altijd het juiste antwoord. Afhankelijk van de marge en de planning van het project kunnen andere oplossingen ze vervangen of aanvullen.

• Meer eigen vermogen. Een vennoot of een partner brengt kapitaal in, in ruil voor een deel van het resultaat.
• Co-Invest. Ecco Nova kan een kapitaalinbreng naast de projectontwikkelaar samenbrengen, van 1 tot 5 miljoen euro over 2 tot 5 jaar, voor een nieuwbouwproject. Er is geen vaste rente: de investeerders krijgen een deel van de marge. Ze kennen vooraf een doelrendement en een gevoeligheidsanalyse. Het werkelijke rendement is pas aan het einde van het project bekend.
• Een gefaseerd project. Een eerste fase wordt gestart en verkocht, en helpt daarna de volgende fase te financieren.
• Meer voorverkoop vóór de start. Dat kan het te financieren verschil verkleinen, maar de planning wordt langer.

Onze gids over crowdfunding in België, voor investeerders en projecteigenaars legt uit hoe financiering via een platform werkt. Ook een vastgoedontwikkelaar die nog geen ervaring heeft met crowdfunding, vindt er de basis.

Fondsen ophalen via Ecco Nova creëert een schuld tegenover investeerders: de vervaldagen liggen vast in het contract, uitstel vraagt hun akkoord en de afgesproken zekerheden kunnen bij wanbetaling worden uitgewonnen.

Veelgestelde vragen over de financiering van een vastgoedproject

De antwoorden hieronder komen uit onze FAQ voor projecteigenaars en voor investeerders. Ze gaan over de bedragen, de criteria, de kosten, de stappen, de afloop van een campagne, de Ecco Score en Co-Invest. Elk onderwerp komt ook hoger op deze pagina aan bod.

Selecteer de bijbehorende vragen in de FAQ-module van de website. In het CMS worden ze in het Frans geselecteerd; de Nederlandse versie verschijnt automatisch.

• Voor welke ondernemingen zijn de financieringsdiensten van Ecco Nova bedoeld?
• Welke bedragen kan ik ophalen via Ecco Nova?
• Wat zijn de criteria om in aanmerking te komen voor financiering via Ecco Nova?
• Welke kosten zijn verbonden aan een campagne op Ecco Nova?
• Wat zijn de verschillende stappen om fondsen op te halen via Ecco Nova?
• Wat gebeurt er als het gewenste bedrag niet wordt opgehaald?
• Waarom is de Ecco Score een belangrijke indicator voor vastgoedinvesteringen?
• Wat is Co-Invest?

Bronnen: Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA (https://www.wikifin.be/nl/sparen-en-beleggen/beleggingsproducten/obligatie/wat-zijn-de-verschillende-soorten-obligaties), notaris.be, pagina over kopen op plan of in aanbouw en de wet Breyne (https://www.notaris.be/node/157), Wetboek van vennootschappen en verenigingen (inbreng in natura), Verordening (EU) 2020/1503 betreffende Europese crowdfundingdienstverleners voor bedrijven (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/NL/TXT/?uri=CELEX:32020R1503, artikelen 1, 5 en 23, overweging 51), register van de crowdfundingdienstverleners van de FSMA (https://www.fsma.be/nl/party/ecco-nova), klanteninformatie, criteria, aanbod en FAQ voor projecteigenaars van Ecco Nova.

Hebt u een vraag over de financiering van uw vastgoedproject?

Waarschuwing over de risico’s