Groepsaankoop van vastgoed: waarom u de meerwaarde bij de aankoop maakt

In vastgoed ontsnappen de meeste rendementsfactoren aan de investeerder: de rente, de inflatie, de evolutie van de markt. De aankoopprijs daarentegen valt te onderhandelen. Een groepsaankoop bestaat erin verschillende investeerders samen te brengen om panden in lot aan te kopen en voorwaarden te verkrijgen die een individuele koper doorgaans niet krijgt.

Dat is het principe van Immo Nova: vanaf 250 € toegang tot collectief onderhandelde vastgoedoperaties, zonder zelf voor het beheer te moeten zorgen. Voor het project Chick & Kot in Luik bracht een nieuwe onderhandeling met de verkoper de korting op 15 %. Investeren houdt risico's in, waaronder het geheel of gedeeltelijk verlies van het kapitaal.

“ In vastgoed kies je de rente, de inflatie of de markt niet. De aankoopprijs wél. Daar creëer je marge voor de investeerder — en daar onderhandelen we. Quentin Sizaire Medeoprichter van Ecco Nova LinkedIn-profiel ↗

De enige hefboom die de investeerder echt in de hand heeft

Wanneer u in huurvastgoed investeert, hangt een groot deel van de vergelijking niet van u af. De rentevoeten bepalen de kostprijs van het krediet. De inflatie beïnvloedt de indexering van de huurgelden. De evolutie van de markt bepaalt de verkoopwaarde. Geen van die parameters stuurt u vanuit uw zetel.

De aankoopprijs vormt de uitzondering. Het is het enige punt waarop een investeerder echt kan handelen vóór hij zich engageert. Een pand onder zijn marktwaarde kopen levert twee concrete effecten op: het huurrendement ten opzichte van het geïnvesteerde kapitaal ligt meteen hoger, en het verschil tussen de betaalde prijs en de waarde van het pand vormt een veiligheidsmarge bij verkoop. Dat is een klassiek principe van vastgoedbeleggen. Het is geen garantie op winst: de waarde van een pand kan ook dalen, en het rendement hangt af van factoren die onzeker blijven.

Wat een groepsaankoop is, en hoe ze de krachtsverhouding verandert

Een particulier die een pand koopt, onderhandelt alleen, over één transactie. Een collectief onderhandelt over een volume. Daarin schuilt het hele verschil. Door enkele honderden investeerders samen te brengen om panden in lot aan te kopen, verkrijgt men een onderhandelingsgewicht dat een individuele koper niet heeft: een lagere eenheidsprijs en betere aankoopvoorwaarden.

Bij Immo Nova is dit mechanisme gestructureerd via een specifieke projectvennootschap. De Ecco-Investeerders schrijven in op een obligatie en worden daardoor onrechtstreeks blootgesteld aan de aangehouden panden. Het verhuurbeheer wordt toevertrouwd aan één enkele beheerder: er is geen zoektocht naar huurders of dagelijkse opvolging. Het kapitaal financiert de aankoop van een reëel actief, dat al bestaat en verhuurd is — een logica van primaire markt, waarbij het geld rechtstreeks naar het project gaat.

Chick & Kot: een korting van 15 % via onderhandeling

Chick & Kot is het eerste project van Immo Nova. Het gaat om een nieuwe studentenresidentie van 81 koten (EPC A), in hartje Luik, opgeleverd in 2024 en sinds de ingebruikname voor 100 % verhuurd — een bezettingsgraad die geen garantie voor de toekomst inhoudt.

Korting van 15 % via onderhandeling
koten aangekocht voor 145 000 € in plaats van 170 000 € excl. btw

Die korting is een feit, vastgelegd bij de aankoop. Ze moet onderscheiden worden van het rendement van het project, dat een streefcijfer blijft: het beoogde jaarlijkse rendement wordt geschat op 6 % bruto, uitgedrukt als interne rendementsvoet (IRR), voor een beoogde equity multiple van 1,6x over een horizon van 8 jaar, volgens de hypotheses in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie. Het project is toegankelijk vanaf 250 € en krijgt een risicoscore van 2 op 5 volgens de interne methodologie van Ecco Nova. De campagne is verlengd tot 31 juli 2026.

Alleen een kot kopen of investeren via Immo Nova

Criterium	Rechtstreekse aankoop van een kot	Immo Nova — Chick & Kot
Instapbedrag	~145 000 tot 170 000 € per kot	vanaf 250 €
Prijsonderhandeling	alleen, over één eenheid	collectief, over een lot (korting van 15 %)
Verhuurbeheer	zelf te verzorgen	uitbesteed aan één enkele beheerder
Spreiding	geconcentreerd op één pand	aandeel in een geheel van koten
Aan te gaan krediet	ja, doorgaans	neen, persoonlijk
Liquiditeit	verkoop van een fysiek pand	geen secundaire markt ; aanhouden tot de voorziene uitstap
Horizon	vrij	beoogde horizon van 8 jaar
Kapitaalrisico	ja, verlies mogelijk	ja, geheel of gedeeltelijk verlies mogelijk

Wat een groepsaankoop niet doet

Een betere instapprijs vermindert het risico, maar heft het niet op. Een groepsaankoop garandeert noch het rendement, noch de verkoop, noch het behoud van de waarde van de panden in de tijd. De prestatie van het project zal afhangen van de verhuuractiviteit en de waardering van de activa, twee elementen die niet gegarandeerd kunnen worden. Er bestaat geen georganiseerde secundaire markt voor dit project: de investering is bedoeld om aangehouden te worden tot de voorziene uitstap, en de werkelijke looptijd zal afhangen van de marktomstandigheden op dat ogenblik. Ten slotte gaat het, zoals bij elke investering via Ecco Nova, niet om een spaarproduct: het geïnvesteerde kapitaal is niet gegarandeerd en kan geheel of gedeeltelijk verloren gaan.

Veelgestelde vragen

Waarom zegt men dat u de meerwaarde in vastgoed bij de aankoop maakt?

Omdat de aankoopprijs de enige parameter is die een investeerder in de hand heeft vóór hij zich engageert. De rente, de inflatie en de evolutie van de markt ondergaat men. Kopen onder de marktwaarde verhoogt het huurrendement ten opzichte van het kapitaal en creëert een marge tussen de betaalde prijs en de waarde van het pand. Die marge kan de investeerder beschermen bij verkoop, zonder een winst te garanderen: de waarde van vastgoed kan ook dalen, en het rendement hangt af van onzekere factoren. De aankoopprijs vermindert het risico, maar heft het niet op.

Hoe investeert u samen in een huurpand via Immo Nova?

Met Immo Nova investeert u in een huurpand zonder het alleen te kopen of te beheren. Meerdere investeerders financieren de aankoop samen, via een projectvennootschap, en verdelen de blootstelling aan het actief naar rato van hun aandeel. Concreet schrijven de Ecco-Investeerders in op een obligatie: zij worden onrechtstreeks blootgesteld aan de panden en hun resultaten, zonder verhuurbeheer. Zo krijgt u toegang tot collectief onderhandeld huurvastgoed met een lager instapbedrag, vanaf 250 € voor Chick & Kot. Het gaat niet om timesharing of deeltijds gebruik: u koopt geen gebruiksperiode, maar investeert onrechtstreeks in de opbrengst van verhuurde panden. Investeren houdt een risico op kapitaalverlies in.

Hoe werkt de groepsaankoop bij Immo Nova?

Immo Nova brengt enkele honderden investeerders samen om panden in lot aan te kopen. Dat volume geeft een onderhandelingskracht die een individuele koper niet heeft, waardoor een lagere eenheidsprijs en betere aankoopvoorwaarden mogelijk worden. Voor Chick & Kot bracht een onderhandeling de korting op 15 % ten opzichte van de aangegeven prijs. Het project is gestructureerd via een projectvennootschap; de investeerders schrijven in op een obligatie en het verhuurbeheer wordt toevertrouwd aan één enkele beheerder. Het kapitaal financiert de aankoop van een reeds verhuurd, reëel actief.

Kunt u uw investering in Immo Nova verkopen wanneer u wilt?

Neen. Er bestaat geen georganiseerde secundaire markt voor dit project. De investering is bedoeld om aangehouden te worden tot de voorziene uitstap, met een beoogde horizon van 8 jaar. De werkelijke looptijd zal afhangen van de marktomstandigheden op het ogenblik van de uitstap en is niet gegarandeerd. Dit punt is belangrijk om te beoordelen vóór u investeert: de ingezette bedragen zijn niet op elk moment beschikbaar. De uitstapvoorwaarden worden toegelicht op de projectpagina en in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

Vanaf welk bedrag kunt u in Chick & Kot investeren?

De investering is toegankelijk vanaf 250 €. Het beoogde jaarlijkse rendement van het project wordt geschat op 6 % bruto (IRR) over een horizon van 8 jaar, volgens de hypotheses in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie. De campagne is verlengd tot 31 juli 2026, behoudens vervroegde afsluiting indien het maximumbedrag wordt bereikt. Investeren houdt risico's in, waaronder het geheel of gedeeltelijk verlies van het kapitaal. De volledige kenmerken, risico's en hypotheses staan in het blad met Essentiële Beleggingsinformatie, te downloaden op de campagnepagina.

Investeren houdt risico's in, waaronder het geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal. De via Ecco Nova aangeboden investeringen zijn geen spaarproducten en vallen niet onder het depositogarantiestelsel. Dit vormt geen beleggingsadvies.