SEUIL DE RÉUSSITE

Le porteur de projet

Neybor est une société de coliving fondée en 2020 et basée à Bruxelles. A l’origine de l’entreprise, Harold, Matthieu, Claire et Nicolas partent du constat que le logement urbain tel que nous le connaissons est arrivé à la limite de son potentiel. Ensemble, grâce à leurs retours d’expérience personnelle dans des villes et pays différents, en Belgique en Angleterre, en Suisse et au Vietnam, ils imaginent Neybor avec cette idée prometteuse que partager des espaces, des moments et des ressources pourrait bien être une façon naturelle de répondre à la densification urbaine croissante que connaissent la plupart des villes européennes. 

« Neybor : un vivre-ensemble au design pas comme les autres »

Neybor est une entreprise intégrée verticalement, ceci permettant de maîtriser l’ensemble de la chaine de valeur : 

D'une part, les chefs de projet, architectes d’intérieur, ouvriers, menuisiers et décorateurs se chargent de l'ensemble du processus de planification, de rénovation, de construction de mobilier sur mesure et de l’aménagement des bâtiments.

D’autre part, une fois le projet terminé, une deuxième équipe s’occupe de la commercialisation, du marketing, de la vente et de la gestion des locataires. La gestion du portefeuille immobilier de Neybor est fortement supportée par la technologie intégrée à tous les niveaux - gestion de projet, digitalisation des consommations et des accès, automatisation des processus de vente, d’onboarding des locataires et de l’expérience de la communauté. Neybor incarne un réel engagement envers la qualité, la durabilité et l'innovation.

ORGANIGRAMME

Neybor est un groupe composé de sociétés hébergeant les immeubles, de sociétés opérationnelles ou encore d’une société holding immobilière. 

• Neybor Group SA est la société faitière du groupe dont la fonction est de détenir le holding immobilier et les sociétés de services. Neybor Group a été constituée en janvier 2022 avec un capital souscrit de 5.558.000 € par ses 4 fondateurs et 2 investisseurs privés. Neybor Group a pour principale activité financière d’octroyer des prêts à Neybor Holding et Neybor Services. 

• Neybor Holding SA est une société holding dont l’objet principal est de détenir des participations dans les différentes sociétés de projets (SPV), principales propriétaires des bâtiments de coliving et smart living détenus en portefeuille. Grâce aux prêts reçus de Neybor Group, Neybor Holding assure l’apport en fonds propres nécessaire au développement de nouveaux projets portés par ses filiales.  

• Neybor Services SRL est une société opérationnelle fondée en mars 2020 dont les activités sont liées à la prospection (sourcing), la conception des plans, la coordination des travaux de rénovation, le design du mobilier et des meubles, la décoration intérieure des bâtiments et la gestion locative des occupants. En décembre 2022, Neybor Services a fait l’acquisition de la société Robin Menuiserie.

• Robin Menuiserie SPRL est une société opérationnelle de fabrication de meubles sur mesure (cuisine, meubles de rangement, bibliothèques, meubles intégrés,…) pour les besoins des activités de Neybor. 

Partenaires

Depuis sa création, Neybor s’est entouré de partenaires stratégiques permettant à l’entreprise de se différencier et d’offrir une expérience client (locataires) de qualité. Parmi ces partenaires, on peut notamment citer :

• Base Design pour la conception de l’identité visuelle et plateforme web. 
• Demain, la plateforme d’art en ligne dédiée aux artistes locaux émergents. Demain expose de nombreuses œuvres au sein des bâtiments de Neybor. 
• TERO, le restaurant bruxellois dont les produits sont issus majoritairement de leur propre potager bio et de leur ferme d’élevage. Des aliments sains et de qualité, toujours dans le respect du bien-être animal et de l’environnement, utilisés lors d’événements pour la communauté Neybor.
• Hococo pour les solutions digitalisées de gestion locative et séjours de moyenne durée. 

Retrouvez l’ensemble des partenaires de Neybor sur la section dédiée de leur site internet. 

MANAGEMENT

Les 4 fondateurs sont impliqués dans la gestion quotidienne de Neybor, chacun occupant un rôle propre à ses compétences professionnelles acquises en entreprise ou lors de leur parcours universitaire. 

Découvrez leurs courtes biographies ci-dessous :

Claire Sallets

• Architecte diplômée de La Cambre ULB
• + 5 ans expérience en architecture à Zurich, Suisse
• 33 ans
• Architecture & Design au sein de Neybor 

Harold van Schevensteen

• Ingénieur diplômé de l’Université d'Oxford
• + 4 ans expérience Trading de matières premières et services financiers à Londres
• 32 ans
• CFO et COO au sein de Neybor

Nicolas Kunkera

• Architecte diplômé de La Cambre ULB
• Expérience au sein des bureaux Suisses Mazza Pokora, Bauman & Roserens & E2A
• 35 ans
• Architecture, Construction et sourcing au sein de Neybor

Matthieu Ghins

• Économiste, diplômé de l'UCL & Maastricht University
• Ex-marketing L’Oréal à Bruxelles et Manuchar au Vietnam
• 35 ans
• Marketing & Commercial au sein de Neybor

PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Le succès de Neybor se traduit par la taille et la qualité de son portefeuille immobilier. Depuis leur création en 2020, Neybor a développé 14 projets de coliving et smart living représentant 142 locataires. 4 projets sont en cours de développement et 56 occupants viendront s’ajouter à la communauté existante, représentant près de 200 locataires. 

D’ici 5 ans, Neybor ambitionne un portefeuille immobilier de 500 locataires.  

Parmi les principaux indicateurs du portefeuille immobilier on notera :

• 142 occupants
• 100% Taux occupation dès l’ouverture (jour 1) 
• Revenu locatif annuel de 1,5 millions EUR (projection 2023)
• + 150 demandes/ mois (liste attente) 
• Localisations prisées 

Via ce lien, retrouvez l'ensemble des références actuelles de NEYBOR. 

PRÉSENTATION DES PROJETS

Afin de répondre à la demande croissante et poursuivre le développement de son portefeuille immobilier, Neybor conçoit et rénove en profondeur les 3 bâtiments suivants : 

• Goulet Louise : Situé dans l'un des quartiers les plus recherchés de Bruxelles, Goulet Louise présente 11 studios individuels haut de gamme dans un bâtiment rénové avec soin. L’étude PEB annonce une performance moyenne au niveau B. La demande pour des logements de qualité dans cette zone ne cesse de croître, offrant ainsi un potentiel de revenus attractif. Les travaux ont déjà débuté (gros œuvre achevé) et seront terminés d’ici Q1 2024.
• Parc Royal : Au cœur du quartier historique de Bruxelles, le projet Parc Royal présente 4 studios individuels et 2 appartements deux/trois chambres. L’objectif de PEB pour ce projet est un niveau B/C. Ce projet offre une occasion rare de vivre dans un bâtiment rénové, tout en étant entouré d'un riche patrimoine culturel. Neybor anticipe une demande soutenue de la part d'une clientèle exigeante qui apprécie à la fois le charme de l'ancien et le confort moderne. Les travaux commenceront en juillet 2023 et seront terminés pour Q2 2024.
• Parc Duden : Niché à proximité du magnifique Parc Duden, ce projet présente 8 appartements deux/trois chambres et représente une occasion unique d'offrir aux résidents un cadre de vie exceptionnel, alliant nature et commodités urbaines. L’objectif de PEB pour ce projet est un niveau B/C. Neybor prévoit une forte demande pour ces logements bien conçus dans un quartier très demandé par les jeunes, attirant ainsi des locataires à la recherche d'un mode de vie équilibré. Les travaux commenceront en septembre 2023 et seront terminés pour Q3 2024.

LOCALISATION

Les différents projets s’insèrent dans des micro-quartiers centraux et agréables où l’on retrouve une certaine diversité sociale ainsi qu’une offre culturelle abondante. Comme son nom l’indique, Neybor (inspiré de Neighbor, voisin en anglais américain) propose avant tout d’intégrer un quartier en plus d’habiter un logement. 

Les projets présentés sont situés dans les quartiers prisés de Forest (Parc Duden) et du cœur historique de Bruxelles (Parc Royal et Goulet Louise).  

Durabilité

Nous vous présentons ci-dessous l'ECCO SCORE des 3 projets de Neybor liés à l’offre actuelle :

Afin d'en savoir plus sur l'ECCO SCORE de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l'annexe de la note d'information en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Les projets présentés nécessitent un investissement total de 7.750.420 € dont le budget par catégorie de coût est présenté ci-après : 

*Inclus les intérêts bancaires jusqu’à l’ouverture des smartliving, les frais financiers de la 1^ère année de la présente offre et la commission perçue par Ecco Nova. 

Les projets présentés seront financés de la manière suivante : 

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des projets. 

*Hors frais de financement et frais de gestion.

** le ratio « loan-to-value » est calculé en divisant la somme des prêts (loans) par la valeur vénale des projets (Value). 

Ces indicateurs sont intégrés dans le scoring de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Note d'Information.

ÉTATS FINANCIERS

Les tableaux ci-dessous donnent un aperçu du bilan (actif & passif), ainsi qu'une vue consolidée tenant compte des filiales de NEYBOR GROUP SA, au 31/05/2023. La société a été constituée en janvier 2022 et n’a pas encore publié ses comptes annuels relatifs à l’année 2022. 

ACTIF 

Etant la société faîtière du groupe, l’actif de NEYBOR GROUP SA est composé à 95% de participations et prêts octroyés à Neybor Holding et Neybor Services, le solde de l’actif étant composé de placements de trésorerie.

L’actif consolidé est principalement constitué des immeubles détenus par les filiales de NEYBOR GROUP SA (soit 88% de l'actif consolidé).

PASSIF 

Le passif de NEYBOR GROUP SA au 31/05/2023 est repris ci-dessous :

Disposant de fonds propres comptable consolidés à concurrence de 4.711.758 €, le ratio de solvabilité consolidé est de 23,3% au 31/05/2023. 

On retrouve 2 sources principales dans l'endettement consolidé du groupe au 31/05/2023 :

• Un prêt long terme octroyé par Finance&Invest.Brussels (2.500.000 €) à Neybor Group SA ;
• Des crédits bancaires pour 12.510.726 € aux filiales de Neybor Group SA.

COMPTE DE RÉSULTAT 

Au 31/05/2023, le chiffre d'affaires consolidé est de 1.586.622 €, composé principalement des travaux réalisés par NEYBOR SERVICES pour les immeubles détenus (env. 1.000.000 €). NEYBOR SERVICES prenant en charge les travaux de rénovation et les facturant aux sociétés du groupe détenant les immeubles. 

NEYBOR SERVICES coordonne donc les travaux (sous-traité à divers corps de métier), étant le principal poste de coûts du groupe avec les frais RH (les 2 étant repris dans NEYBOR SERVICES).

L'autre principal poste du chiffre d'affaires concerne les revenus locatifs générés par les sociétés du groupe détenant les immeubles de coliving (env. 450.000 €).

PROJECTION FUTURE

NEYBOR GROUP a présenté un plan démontrant sa capacité à rembourser le capital (à l’échéance des 48 mois du prêt) de la présente offre via soit : 

• Un refinancement à terme ;
• La vente d’unités de coliving de filiales de NEYBOR GROUP à des investisseurs qui confieraient alors la gestion locative à Neybor Services. 

NEYBOR GROUP a également présenté un plan démontrant sa capacité à rembourser les intérêts de la présente offre grâce aux cash-flow générés via les revenus locatifs des projets en cours de développement et financés via la présente offre.

OFFRE DE FINANCEMENT

Neybor sollicite les Ecco-investisseurs pour le financement partiel de trois projets de coliving et la poursuite de sa croissance pour un montant total maximum de 1.750.000 €.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à NEYBOR GROUP SA selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à NEYBOR GROUP SA est de 48 mois à dater du 01/09/2023. Étant donné le planning prévisionnel des trois projets présentés (Goulet Louise, Parc Duden, Parc Royal), les fonds levés seront également utilisés pour soutenir la croissance de Neybor tout au long de la durée de prêt et donc pour financer d’autres projets. 

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier) du prêt est de 8% l’an. 

ANALYSE D'ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, Neybor a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client. Notre Investment Manager s’est rendu sur place à Ixelles pour rencontrer les porteurs de projets et visiter les bureaux de Neybor. 

Liste des documents reçus:

• Deck de présentation de Neybor mis à jour (juin 2023)
• CV des fondateurs 
• Présentation des 3 projets à financer (Business plan) 
• Pièces justificatives : actes d’acquisition, lettres de crédit bancaire, plans d’exécution, visuels 3D, rapports d’expertise des valeurs en l’état et des valeurs après-travaux …
• États financiers détaillés de l’ensemble des sociétés du groupe au 31.12.2022 et au 31.05.2023
• Convention de prêt entre Neybor Group SA et Finance&Invest.Brussels
• Plan financier des 3 projets financés partiellement via la présente offre
• Processus KYC

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs.

• Risques propres à l’émetteur ECCO NOVA FINANCE:
  • Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel des capitaux prêtés à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projet.
  • Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l’insolvabilité d’ECCO NOVA FINANCE

• Risques liés aux instruments de placement offerts, spécifiques à l’offre concernée
  • Risques spécifiques liés à Neybor:
    • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
    • Risques liés à la rénovation de biens immobiliers
    • Risques liés aux parties prenantes
    • Risques liés au manque de cadre réglementaire pour le secteur du coliving en Région de Bruxelles-Capitale
    • Risques liés à la hausse des taux d’intérêt
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Prêt Bullet
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Absence de garanties
    • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants
    • Risque de perte partielle ou totale de capital
    • Risque de retard de remboursement du capital
    • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entraîner une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3/5. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, DE SES PROJETS ET DE L’OFFRE

• Neybor est un acteur de coliving et smart living à succès qui se différencie sur le marché par le design soigné et durable,  l’efficacité énergétique et l’aménagement de qualité proposé aux occupants. L’entreprise est intégrée verticalement et intègre toute la chaîne de valeur, de la conception à la gestion locative en passant par la menuiserie 
• Neybor compte aujourd’hui 142 locataires avec un taux de remplissage de 100%. Chaque mois, Neybor reçoit + de 100 demandes de location. Pour cette raison, Neybor continue son développement. 
• Les 3 projets en cours de développement sont situés dans les zones les plus prisées de Bruxelles, offrant ainsi un potentiel significatif.
• Les 4 fondateurs Claire, Nicolas, Harold et Matthieu sont profondément impliqués dans le management stratégique et opérationnel. Leurs profils sont variés et très complémentaires (architecte, ingénieur, marketing). 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, DE SES PROJETS ET DE L’OFFRE

• Le manque de cadre réglementaire pour le secteur du coliving dans la capitale autorise aujourd’hui chaque commune individuellement de pratiquer une taxation localisée. Bien qu’encore au stade de l’idée, ces taxes visant les acteurs de coliving pourraient entraîner une diminution de la rentabilité des actifs immobiliers. 

• L’activité de coliving telle que pratiquée par Neybor nécessite des moyens financiers importants, tant sous forme de capital que sous forme de prêts. Neybor est donc dépendant des taux d’intérêts en vigueur sur le marché. 

• Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement – partiellement ou totalement - le prêt.

Détails

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 1.000 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

Dans le cadre de cette offre, ECCO NOVA FINANCE est un créancier simple ou chirographaire, ne disposant d’aucune garantie particulière (privilège, nantissement, hypothèque) lui permettant d’être payé avant les autres créanciers.

Il est entendu qu’en cas de concours entre ECCO NOVA FINANCE et d’autres créanciers chirographaires, et notamment sans y être limité, avec Finance&Invest.Brussels, il y aura égalité de traitement à due concurrence des montants prêtés, que leurs prêts soient nés avant ou après la conclusion du présent prêt.

Par contre, le remboursement du sous-jacent de cette offre est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés et actionnaires qu’une fois l’intégralité de la présente offre remboursée.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt. Consultez la note d'information pour en connaître les détails.

CONDITION SUSPENSIVE

1. Seuil de réussite

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 25/08/2023 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de NEYBOR GROUP seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.500.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 08/09/2023 à 23h59.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -4654.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Les frais administratifs sont offerts jusqu'au 16 juillet 2023 à midi, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération. Ecco Nova se réserve le droit d'offrir les frais administratifs. 
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut-être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.