Nouveauté

CO-INVEST

DÉCOUVREZ LE CO-INVEST D’ECCO NOVA

Le co-invest vous permet d’investir aux côtés d’un promoteur expérimenté et de participer à la marge bénéficiaire de son projet. 

En conséquence, à l’instar d’un investissement en capital, votre prêt sera rémunéré à la fin, une fois le projet terminé.  

Dans un contexte de forte hausse des taux d’intérêts, le co-invest offre la flexibilité dont les promoteurs ont besoin en n’étant pas tenus par un échéancier de paiement annuel des intérêts.

Cette méthode de rémunération permet de mieux refléter la réalité de la promotion immobilière dont le bénéfice n’est généré qu’à la fin. 

De la même manière, l’échéance de remboursement dépendra de la durée réelle du projet.

CETTE FLEXIBILITÉ OFFERTE EST LOGIQUEMENT RÉCOMPENSÉE PAR UN RENDEMENT POTENTIELLEMENT PLUS ÉLEVÉ QUE DANS LE CAS D’UN PRÊT SUBORDONNÉ CLASSIQUE À DURÉE ET TAUX D’INTÉRÊT FIXES COMME PRATIQUÉ HABITUELLEMENT SUR ECCO NOVA. 

Enfin, cette flexibilité accrue n’enlève rien à l’obligation du porteur de projet de mener le projet à bien selon la trajectoire anticipée, en termes de budget et de planning notamment.

C’est la raison pour laquelle ce type d’opération fera l’objet d’un surveillance accrue de ses performances à travers un reporting régulier validé par Ecco Nova et des partenaires externes. 

Pour offrir une compréhension claire de l'impact potentiel de la durée et des performances réelles du projet sur le rendement final, une étude de sensibilité est mise à disposition dans la documentation de chaque projet.

Investir via le Co-Invest comporte des risques, en particulier sur la performance finale de votre investissement. Consultez la fiche d’information clés.

Emprunteur

LE PORTEUR DE PROJET

Invest & Corporate, I&C en abrégé, est une société holding active depuis plus de 20 ans dans le domaine de l’immobilier et de la construction durable. I&C, au travers ses différentes filiales, exerce à la fois le métier de constructeur (Timberteam) et de promoteur immobilier (Eco-Résidences ©).

Timberteam : Timberteam est une entreprise de construction spécialisée dans la construction en bois massif CLT avec une approche durable et écologique. Les réalisations de l’entreprise concernent des bâtiments publics (écoles, crèches, bureaux, entrepôt, business center, vestiaires, sanitaires, club house, annexes), des maisons unifamiliales, des rehausses et penthouse et des Eco-Résidences. 

Eco-Résidences © : Eco-Résidences est le nom commercial déposé par le groupe I&C pour l’activité de promotion immobilière qui consiste à développer, construire et commercialiser des appartements, penthouses, commerces et bureaux selon un concept novateur. Les Eco-Résidences sont des constructions Carbone 0 (CO2 positif) en panneaux multicouches entièrement constitués de bois massif lamellé collé croisé (CLT). Cette technique apporte de nombreux avantages notamment écologiques (isolant thermique, Q-Zen, châssis équipés de triple vitrage), durables (solide, résistant au feu, au risque sismique et au temps) et confortable (gain d’espaces habitables, ventilation mécanique centralisée double flux). 

La société I&C et ses différentes filiales ont récemment déménagé dans des nouveaux bureaux rue de Tilff à Liège (Angleur).

ACTIONNARIAT & MANAGEMENT

I&C est dirigé par Pierre Berryer qui est entouré d’une équipe aux multiples compétences. Depuis quelques années, Paul-Henri Berryer, le fils de Pierre a rejoint le groupe familial et œuvre au développement de l’activité (recherche de nouvelles opportunités) et à la gestion des finances du groupe. 

Leurs CV peuvent être synthétisés comme suit :


Pierre Berryer, 59 ans

  • Gradué en comptabilité
  • Indépendant et entrepreneur (depuis ses 19 ans)
  • Création de Beraco Informatic (sa première société) en 1986 et revente en 1992
  • Création de Invest & Corporate SA en 2002 dont il est administrateur délégué et actionnaire à 82%. Les 18% restant sont détenus par la Société Bati+ elle-même détenue à 99% par Pierre Berryer.  
  • Création de TimberTeam SA en 2012, détenue à 44% par Invest & Corporate SA et à 37,50% par Pierre Berryer. Le solde des parts est entre-autres détenu par Noshaq. 

Paul-Henri Berryer, 31 ans

  • IFAPME Menuiserie/Chef d’entreprise à Liège et stagiaire Timberteam depuis 2013.
  • Employé par Bati+ en 2016.
  • Actionnaire dans la société Bati+ depuis 2017.
  • Administrateur dans toutes les sociétés du groupe.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme du groupe Invest & Corporate, limité aux sociétés liées à la présente offre de financement :

Outre Timberteam & I&C présentés ci-dessus, vous trouverez une brève description des autres sociétés concernées par la présente offre ci-dessous :

  • Coverteam : société emprunteuse dans le cadre de cette offre, mise place afin de structurer le financement d’opérations de promotion immobilière dont le projet Eco-Résidence Concorde et le projet Eco-Résidence QR.
  • Tilt : SPV dédiée à la réalisation du projet immobilier « Eco-Résidence Concorde ». Cette société détient un immeuble situé boulevard de la Sauvenière 115, 4000 Liège.

RÉFÉRENCES

Depuis plusieurs années, Timberteam (Maitre d’œuvre) et I&C, au travers ses différentes sociétés de projet (Maitre d’ouvrage) ont développé plus de 100 unités résidentielles.

On citera parmi leurs références les Eco-résidences suivantes :

 

 # unités

Livraison

Eco-Résidence Leopold

12 appartements
1 Penthouse
3 commerces

2019

Eco-Résidence Coronmeuse

11 appartements

2019

Eco-Résidence Erpent

11 appartements

2020

Eco-Résidence Méan

13 appartements
1 Penthouse
1 bureau
1 commerce

2021

Eco-Résidence H2O (Verviers)

34 appartements

Statut : En cours de finition – 17 appartements vendus/livrés (50%)

Eco-Résidence Clou Doré

9 appartements

Statut : En cours de construction – 5 appartements vendus (55%)

Eco-Résidence QR

24 appartements

1 bureau

Financé en 2023 par Ecco Nova ;

Statut depuis le lancement de campagne :

Obtention du PU ;

Démolition effectuée ;

Crédit bancaire obtenu avec Belfius ;

En cours de préventes.

Eco-Résidence Légia

14 appartements + 1 crèche

PU obtenu ;

En cours de vente

Eco-Résidence Erpent 599

6 appartements + 1 commerce

PU obtenu ;

Démolition effectuée ;

Commerce vendu.

Eco-Résidence Cointe

4 appartements + 6 maisons

PU obtenu

Toutes les références du groupe peuvent être consultées sur leurs différents sites www.timberteam.net et www.eco-residence.be

Projet

Présentation du projet

Le 02/02/2024, la SA Invest & Corporate a conclu une convention d’acquisition de 100% des actions de la SA Tilt, propriétaire d’un immeuble situé boulevard de la Sauvenière 115, 4000 Liège dans le but de réaliser le projet immobilier « Eco-Résidence Concorde ».

Il s’agit de la reconversion de l’ancien cinéma Concorde en 12 appartements neufs et Q-Zen, ainsi qu’un commerce, tout en conservant la structure historique. Les résidents auront également un parking privé, ainsi qu’une cave privative.

Le promoteur vise à conserver la fondation existante ainsi qu’une partie du gros œuvre. La construction se fera via la technique de construction en panneaux de CLT (Cross-Laminated Timber), qui repose sur l’utilisation de panneaux en bois de grandes dimensions, constitués de planches lamellées-croisées-collées, à usage structurel. Ainsi, murs, planchers et toitures, mais aussi cages d’escalier et d’ascenseur seront en panneaux de bois massif.

Tels qu’envisagé, après modification du PU existant*, ce projet immobilier prévoit en 2 blocs sur 5 étages :

  • une surface commerciale de 269 m², un local compteur au rez-de-chaussée ;
  • 2 appartements 2 chambres avec terrasse au 1er étage du bloc A et 1 appartement 2 chambres avec terrasse au 1er étage du bloc B;
  • 2 appartements 2 chambres avec terrasse au 1er étage du bloc A et 1 appartement 2 chambres avec terrasse au 2ème étage du bloc B;
  • 2 appartements 2 chambres avec terrasse au 1er étage du bloc A et 1 appartement 2 chambres avec terrasse au 3ème étage du bloc B;
  • 1 appartement 3 chambres avec terrasse au 4er étage du bloc A ;
  • 1 appartement 1 chambre de 67 m² avec terrasse au 5ème étage du bloc A.
  • 1 duplex 3 chambres avec terrasse au 5/6ème étage du bloc A.

Les surfaces des 9 appartements 2 chambres sont compris entre 86 et 101 m².

Les surfaces des 2 appartements 3 chambres (dont le duplex) sont compris entre 130 m² et 161 m².

La résidence comportera 7 emplacements de parking (avec rampe d’accès), 13 caves, 2 ascenseurs et un local vélo au sous-sol.

*Le PU existant porte sur la réalisation de 4 appartements 1 chambre, 6 appartements 2 chambres, 2 appartements 3 chambres et le commerce.

LOCALISATION

Le projet est situé Boulevard de la Sauvenière 115, 4000 Liège.

Le projet bénéficie d'une excellente situation en plein centre-ville de Liège, dans un quartier en plein redéveloppement (Grand Poste, Fiacre, hôtel de Copis, ilot Madeleine).

Il est entouré d'une variété de commerces, de restaurants, d'infrastructures éducatives et de loisirs. Les transports en commun (dont le Tram de Liège) sont également à distance à pied de la future « Eco-Résidence Concorde ».

HISTORIQUE & PLANNING

  • Juin 2018 : Acquisition par la SA Tilt de l’immeuble, auparavant le cinéma Concorde, inauguré dans les années 1970 et qui était le premier complexe cinématographique de Liège. Il avait fermé en 1997 lors de l’inauguration du Kinépolis à Rocourt.
  • Octobre 2018 : Obtention du PU (PU/85744C) pour transformer et agrandir le cinéma Concorde en un commerce et 12 logements.
  • 2019 – 2023 : Pour des raisons familiales, les actionnaires historiques du projet décident de ne pas réaliser le projet et l’immeuble est mis en vente.
  • Août 2023 : Prorogation du PU (PU/85744C)  jusqu’en Décembre 2025.
  • Décembre 2023 : Accord de la banque partenaire pour la prorogation du crédit ayant permis l’acquisition de l’immeuble, ainsi qu’un nouveau crédit pour la construction du projet.
  • Février 2024 : Conclusion d’une convention de cession de la totalité des actions de la société TILT entre les actionnaires historiques (les vendeurs) et Invest & Corporate afin d’y réaliser le projet « Eco-Résidence Concorde ».
  • Mars 2024 : Lancement de la campagne de financement sur Ecco Nova.
  • Q2 2024 (prévisionnel) : Lancement des travaux.
  • Q4 2025 – Q1 2026 (prévisionnel) : Fin des travaux.
  • Q4 2026 - Q2 2027 (prévisionnel) :
    • Achèvement du projet « Eco-Résidence Concorde » étant entendu par la passation de l’acte authentique relatif à la vente de la dernière unité du Projet ;
    • Calcul des intérêts rémunératoires, à percevoir par les Ecco-Investisseurs, sur base de la marge bénéficiaire nette d’impôt des sociétés obtenue grâce à la réalisation du projet.

Le calendrier est fourni à titre indicatif et peut varier légèrement en fonction des contraintes opérationnelles liées au projet et de la rapidité de la levée de fonds d'Ecco Nova.

PARTIES PRENANTES

  • Architecte : Qbrik Architectes ;
  • Gestionnaire du projet : Invest & Corporate SA ;
  • Constructeur : Timberteam ;
  • Bureau en stabilité : BE Mosan ;
  • Responsable PEB : Jérôme Collette ;
  • Coordinateur sécurité-santé : Safe Tech ;
  • Bureau d’expertise : Bureau d’expertise immobilière GEXHAM ;
  • Banque : Belfius.
ECCO SCORE

DURABILITÉ

ECCO SCORE D’ECCO NOVA

En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets donneurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C’est pourquoi nous sommes ravis de vous présenter notre "Ecco Score" immobilier.

En utilisant notre "Ecco Score", vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous sommes persuadés que cela aidera les candidats-investisseurs à prendre des décisions d'investissement plus éclairées et responsables.

Le crowdlending rime avec transparence et confiance, c’est pourquoi nous avons mis en ligne notre charte éthique que vous pouvez découvrir ici.

Nous vous présentons ci-dessous l’Ecco Score lié à l’offre actuelle:

Dans le cadre du développement et de la construction du projet immobilier Eco-Résidence Concorde, le Porteur de Projets est attentif aux aspects ESG suivants :

Environnement :

  • Excellente situation en plein centre-ville de Liège ;
  • Reconversion d’un ancien cinéma en résidence à appartements ;
  • Local vélo au sous-sol de la résidence ;
  • Le constructeur Timberteam est spécialisé en construction de bâtiments Q-Zen en structure de bois massif ;
  • Utilisation de la technique de construction en panneaux de CLT (« Cross-Laminated Timber ») qui repose sur l’utilisation de panneaux en bois de grandes dimensions, constitués de planches lamellées-croisées-collées, à usage structurel. Ainsi, murs, planchers et toitures, mais aussi cages d’escalier et d’ascenseur sont en panneaux de bois massif.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

CHIFFRES

Budget & Financement

Le projet Eco-Résidence Concorde nécessite un financement de 4.362.000 €, sur base du budget à financer repris ci-dessous.

Budget

 

%

Montant (€)

Acquisition du terrain et du bâtiment (incluant frais de développement)

30%

1.292.519 €

Coût total des travaux

55%

2.398.417 €

Honoraires divers, imprévus, frais de gestion* & frais financiers**

15%

671.064 €

 

100%

4.362.000 €

* Outre des frais de gestion, une commission sur chaque vente (3% du prix de vente) sera perçue par Invest & Corporate, en charge de la commercialisation de ce projet (non-repris dans le budget à financer, cette commission étant perçue au moment de chacune des ventes).

**Les frais financiers comprennent un estimatif des frais financiers bancaires et des commissions d’Ecco Nova.

Le projet sera financé de la manière suivante :

Sources de financement

 

%

Montant

 Apport d'Invest & Corporate SA

2%

94.000 €*

 Prêt de Coverteam SRL (à la suite de la réception des fonds d'Ecco Nova Finance)

32%

1.400.000 €*

 Crédits bancaires

66%

2.868.000 €

(750.000€ relatif à l’acquisition du bâtiment et 2.118.000€ relatif à la construction du projet)

TOTAL

100%

4.362.000

* L’apport d’Invest & Corporate SA sera de 94.000€, dans l’hypothèse où le montant maximal de la Levée de fonds est atteint, montant éventuellement augmenté de la différence entre le montant maximal de la levée de fonds et le montant effectivement levé à l’issue de la levée de fonds.

Cet apport est évalué à une valeur inférieure à la valeur comptable de l’avance en compte courant de l’actionnaire (608.145,73€) sur base de la situation au 31/12/23. La méthode d’évaluation de cet apport de 94.000€ est décrite en Annexe de la Fiche d’Informations Clés.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité du projet. La marge brute visée du projet est de 34%.

Rentabilité escomptée

Valeur vénale (établi sur base du rapport d’expertise de Gexham)

5.414.600 €

Total des frais (hors frais de financement, commission sur vente et de gestion

4.041.921,92 €

Marge brute visée

1.372.679 €

Marge brute visée (%)

34 %

RÉSUMÉ DU PROJET

Résumé du Projet Eco-Résidence Concorde

Promoteur

La SA Tilt

Localisation

Boulevard de la Sauvenière 115, 4000 Liège

Programme

Reconversion de l’ancien cinéma Concorde en 12 appartements neufs et Q-Zen, ainsi qu’un commerce, tout en conservant la structure historique.

Ecco Score

86

Permis urbanisme

Octobre 2018 : Obtention du PU (PU/85744C) pour transformer et agrandir le cinéma Concorde en un commerce et 12 logements.

Août 2023 : Prorogation du PU (PU/85744C)  jusqu’en Décembre 2025.

Une modification de ce PU va être sollicité par la SA Tilt afin de réaliser 9 appartements 2 chambre / 1 appartement 1 chambre au lieu des 6 appartements 2 chambre / 4 appartements 1 chambre du PU actuel.

Statut commercialisation au moment du lancement de campagne

0%

Coût foncier (incluant frais de développement)

1.292.519 €

Coût construction

2.396.758 €

Soit coût construction / m²

1.045€/m²

Valeur vénale

5.414.600 €

Soit une valeur de vente moyenne / m2

3.481€/m²

Marge brute visée

34%

Rendement cible

13%

Durée cible

3 ans

Analyse du marché

La carte ci-dessous reprend la localisation et le prix de vente/m² de 5 projets immobiliers liégeois, dont le projet Eco-Résidence Concorde.

RENDEMENT CIBLE

Dans le cadre de cette offre, la durée et le taux d’intérêt annuel sont variables, fonction des performances financières et de la date d’achèvement du projet « Eco-Résidence Concorde », porté par la SA Tilt. Cet investissement est donc assimilable à un investissement en fonds propres, soit du co-investissement avec Invest & Corporate SA.

Le rendement cible de l’opération est estimé à 13% et la durée cible est estimée à 3 ans.

Les intérêts rémunératoires seront déterminés sur base de la Marge Bénéficiaire (entendue comme la marge bénéficiaire nette d’impôt des sociétés obtenue grâce à la réalisation du Projet « Eco-Résidence Concorde »).

Cette Marge Bénéficiaire sera déterminée lorsque l’ensemble des unités du Projet « Eco-Résidence Concorde » auront été vendues et lorsque l’ensemble des frais relatifs au Projet « Eco-Résidence Concorde » seront connus et comptabilisés.

En cas de surperformance, à savoir si le projet atteint un rendement supérieur à 15%, la surperformance sera répartie selon une clé de répartition de :

  • 80% au profit de Invest & Corporate SA, actionnaire de la SA Tilt ;
  • 20% au profit des investisseurs de la présente offre.

La méthode de calcul détaillée des intérêts rémunératoires se trouve en Annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

ANALYSE DE SENSIBILITÉ

L’analyse de sensibilité ci-dessous reprend le rendement cible attendu en fonction du prix de vente au m2 moyen de la promotion et de la durée du projet, sur base du budget total de la promotion (basée sur l'offre détaillée de Timberteam relative aux travaux liées à cette Eco-Résidence).

Afin d'évaluer le retour sur investissement (en EUR), l'analyse de sensibilité ci-dessous reprend le montant perçu (en EUR), tenant compte d'un investissement de 1.000 EUR, en fonction du prix de vente au m2 moyen de la promotion et de la durée du projet.

Par exemple :

  • Si le projet est réalisé en 3 ans avec un prix de vente / m2 de 3.450 EUR, vous percevrez 1.388 EUR BRUT.
  • Si le projet est réalisé en 2 ans avec un prix de vente / m2 de 3.350 EUR, vous percevrez 1.310 EUR BRUT. 
  • Si le projet est réalisé en 4 ans avec un prix de vente / m2 de 3.550 EUR, vous percevrez 1.430 EUR BRUT.

PLAN DE TRÉSORERIE

Un plan de trésorerie est disponible via ce lien afin de visualiser une projection des flux de trésorerie entrants/sortants du projet.

Offre

OFFRE DE FINANCEMENT

Les fonds levés permettront à la SRL Coverteam, le Porteur de Projets, d’octroyer à la SA Tilt un prêt de minimum 1.250.000€ et de maximum 1.400.000€ afin de réaliser le projet immobilier « Eco-Résidence Concorde ».

Le Porteur de projets versera à TILT, à cette fin, le montant de la Levée de fonds de manière à ce que les fonds reçoivent les destinations suivantes :

  • Un montant de 413.369,10 € sera alloué au remboursement partiel de l’avance en compte-courant due par TILT au Donneur de garantie, dans l’hypothèse où le montant maximal de la Levée de fonds est atteint, montant éventuellement diminué de la différence entre le montant maximal de la levée de fonds et le montant effectivement levé à l’issue de la levée de fonds ;
  • Le solde sera alloué à la réalisation du projet immobilier « Eco-Résidence Concorde ». 

La SA Tilt se verra donc octroyer les fonds par la SRL Coverteam (filiale d’Invest & Corporate SA), le Porteur de Projets, à la suite de la réception des fonds d’Ecco Nova Finance. Les différents flux, ainsi que l’organigramme des sociétés concernées par la présente offre, sont repris dans le schéma ci-dessous :   

Dans le cadre de cette offre, la durée et le taux d’intérêt annuel sont variables, fonction des performances financières et de la date d’achèvement du projet « Eco-Résidence Concorde », porté par la SA Tilt (voir section « Rendement cible »).

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

  • Un gage sur l’intégralité des actions qu’Invest & Corporate SA détient dans le capital de TILT pour garantie de toutes sommes généralement quelconques en capital, intérêts et accessoires dont le Porteur de Projets serait redevable envers ECCO NOVA FINANCE 
  • Une option d’achat des actions de TILT consentie par Invest & Corporate SA, le prix de l’option d’achat étant fixé à 1€ 
  • L’engagement d’Invest & Corporate SA de prendre en charge tout dépassement de budget du Projet Concorde auquel sera confrontée TILT, quel qu’il soit, dans le cadre de la réalisation du Projet Concorde 
  • Une cession de la créance que le Porteur de Projets détient envers TILT en vertu de la Convention de prêt visant à permettre à TILT de financer le Projet « Eco-Résidence Concorde » 
  • L’engagement de TILT de ne pas souscrire de financement additionnel aux financements bancaires portés à la connaissance d’ECCO NOVA FINANCE et de ne pas consentir de garanties additionnelles aux garanties prises par la banque en garantie de ces financements 
  • L’engagement du Porteur de projets et de TILT de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux sûretés précitées ainsi qu’aux sûretés consenties au profit de la banque au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

Analyse

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, le Porteur de Projets a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Notre équipe a également été visité le bâtiment, en compagnie du Porteur de Projets.

Liste des documents reçus :

  • Copie de l’acte d’acquisition du 01/06/2018 du foncier relatif à la présente offre 
  • Copie du permis d’urbanisme (PU/85744C) pour transformer et agrandir le cinéma Concorde en un commerce et 12 logements & preuve de prorogation de ce permis jusqu’en Décembre 2025 
  • Plan financier détaillé fourni par Invest & Corporate 
  • Situation comptable récente (31/12/23) de la SRL Coverteam & la SA Tilt 
  • Situation comptable au 31/12/21 et 31/12/22 de la SRL Coverteam 
  • Rapport d’expertise immobilière de GEXHAM SCS (Bureau d’Expertise Immobilière) sur le projet immobilier « Eco-Résidence Concorde » (Novembre 2023) 
  • Offre détaillée de Timberteam relative aux travaux du projet immobilier « Eco-Résidence Concorde » 
  • Convention de cession d’actions du 02/02/2024 de la SA Tilt entre les actionnaires historiques (les vendeurs) & la SA Invest & Corporate (l’acquéreur) 
  • Convention de cession des créances en compte-courant du 02/02/2024 de la SA Tilt entre les actionnaires historiques et la SA Invest & Corporate (l’acquéreur) 
  • Procès-verbal de l’Assemblée Générale Extraordinaire du 02/02/2024 qui nomme Pierre Berryer (administrateur délégué) & Bati + SA (administrateur) au conseil d’administration de la SA Tilt 
  • Convention de crédit conclue entre la SA Tilt & la banque Belfius d’un montant de 750.000 EUR destiné à financer le bien sis Boulevard de la Sauvenière, 115 à 4000 Liège 
  • Mail reprenant l’accord de Belfius pour la prorogation du crédit ci-dessus au 30/06/2026 et d’un nouveau crédit de 2.118.000 EUR pour le financement des travaux relatif au projet « Eco-Résidence Concorde »

RISQUES

Investir comporte des risques

IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE N'INVESTIR QUE LES MONTANTS CORRESPONDANT À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS INVESTISSEMENTS AU MAXIMUM.

LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA FICHE D'INFORMATIONS CLÉS À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques liés aux projets

Les risques inhérents au projet et susceptibles d’entraîner son échec peuvent concerner, sans qu’il s’agisse d’une liste exhaustive :

  • Risques liés à la construction et à la rénovation lourde : coût et disponibilité des matériaux, accessibilité du chantier, disponibilité et qualité des sous-traitants, etc 
  • Risques liés aux parties prenantes ;
  • Risques liés à un conflit d’intérêt entre la SA Tilt et la SA Timberteam ;
  • Assurance et risques non assurés ;
  • Risque lié à la non-obtention du permis d’urbanisme modificateur.

2. Risques Liés au secteur

Les risques inhérents au secteur concerné peuvent, par exemple, résulter d’une modification du contexte macroéconomique, d’une baisse de la demande dans le secteur dans lequel le projet de financement participatif intervient et de dépendances à l’égard d’autres secteurs. En particulier :

  • Risque lié à la situation du marché́ de l’immobilier qui pourrait voir évoluer les prix de vente des biens à la baisse ;
  • Risque lié au taux d’intérêt qui affecte la capacité d’emprunt des acquéreurs ce qui pourrait entraîner une diminution des prix de vente par rapport aux prévisions et/ou une durée de commercialisation plus importante.

3. Risques de défaut

Le risque que le projet ou que le porteur de projet puisse faire l’objet d’une procédure de faillite ou d’insolvabilité, et autres événements concernant le projet ou le porteur de projet susceptibles d’entraîner la perte de leur investissement pour les investisseurs peuvent être causés par divers facteurs, notamment:

  • Une (profonde) modifcation du contexte macro-économique
  • Une mauvaise gestion
  • Une manque d’expérience
  • De la fraude
  • L’inadéquation des financements par rapport à l’objectif commercial
  • Une trésorerie insuffisante

4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement

Il existe un risque que le retour sur investissement soit plus faible que prévu, qu’il soit retardé ou que le projet fasse défaut sur les paiements de capital ou d’intérêts.

Dans le cadre de la présente offre, comme décrit en détail en Partie D – h), le retour sur investissement sera déterminé sur base de la marge bénéficiaire nette d’impôt des sociétés obtenue grâce à la réalisation du projet « Eco-Résidence Concorde » (voir Partie A – f).

Ce retour sur investissement est estimé à 13% (voir  infra). De même, la durée du prêt dépendra du temps de construction et commercialisation du projet. Cette durée est estimée à 3 ans.  

Le rendement et la durée du prêt réels dépendront donc de différents paramètres tels que :

  • la durée et le coût des travaux ;
  • la durée de commercialisation ;
  • les prix de vente des unités vendues ;
  • la bonne gestion du projet.

Le retour sur investissement est donc incertain, fonction des performances financières et de la durée du projet « Eco-Résidence Concorde ».

Il existe également un risque que la réalisation du projet « Eco-Résidence Concorde » ne génère pas de retour sur investissement.

Par ailleurs, il existe un risque de désaccords entre les parties sur l’évaluation des performances financières du projet et donc, du rendement auquel les investisseurs auront droit.

5. Risque de défaillance de la plateforme

Il existe un risque que la plateforme de financement participatif se retrouve dans l’incapacité temporaire ou permanente de fournir ses services.

Pour chaque Levée de fonds, un compartiment est créé au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE. Chaque financement accordé à un Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE est dès lors logé dans un compartiment distinct au sein du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE auquel correspondra un compte spécifiquement ouvert à cet effet et fera l’objet d’un traitement comptable adéquat, la comptabilité d’ECCO NOVA FINANCE étant tenue par compartiment. Cela signifie, notamment, que par dérogation aux articles 7 et 8 de la Loi hypothécaire du 16 décembre 1951, seuls les fonds logés dans le compartiment relatif au Porteur de projets seront affectés à l’exécution, par le Porteur de projets, de ses obligations envers les Investisseurs, à l’exception du reste du patrimoine d’ECCO NOVA FINANCE et, notamment, des autres compartiments.

Le risque de perte totale ou partielle du capital est donc principalement lié à l’insolvabilité éventuelle du Porteur de projets auquel l’investisseur choisit de prêter son argent par l’intermédiaire d’ECCO NOVA FINANCE dans un compartiment spécifique.

Il ne peut cependant pas être totalement exclu qu’ECCO NOVA FINANCE fasse elle-même défaut de ses obligations, en cas d’insolvabilité par exemple.

6. Risque d'illiquidité de l'investissement

Il existe un risque lié à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession. Ecco Nova n’offre pas la possibilité de revendre son ou ses obligations.

7. Autres risques

Il existe des risques que, entre autres, le porteur de projet ne contrôle pas, tels que les risques politiques et réglementaires.

Par ailleurs, les risques propres aux instruments de placement sont les suivants :

  • Risque d’absence de retour sur investissement
  • Risque de perte partielle ou totale du capital
  • Absence de diversification
  • Absence d’échéancier de remboursement
  • Subordination

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Synthèse

APERCU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

  • Un promoteur expérimenté avec un ancrage local qui maitrise toute la chaine de valeur du projet, depuis la recherche du terrain, en passant par le développement, la construction (Timberteam) jusqu’à la commercialisation.
  • Une construction « Eco-résidence » qui répond aux exigences de durabilité d’Ecco Nova d’un point de vue écologie, performance énergétique, densification urbaine et localisation.
  • Il s’agit de la première offre en co-investissement proposée sur Ecco Nova, permettant aux Ecco-Investisseurs de bénéficier d’un rendement supérieur en cas de surperformances (financières) du projet Eco-Résidence Concorde.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

  • Un montage juridique relativement complexe destiné à respecter les exigences bancaires. En effet, les fonds ne sont pas directement prêtés à la SA Tilt mais à la SRL Coverteam. La créance que Coverteam détient sur la SA Tilt sera cependant cédée au profit d'Ecco Nova Finance.
  • Dans le cadre de cette offre, la durée et le taux d’intérêt annuel sont variables, fonction des performances financières et de la date d’achèvement du projet « Eco-Résidence Concorde », porté par la SA Tilt. Cet investissement est donc assimilable à un investissement en fonds propres, soit du co-investissement avec Invest & Corporate SA.
  • Une modification du permis d’urbanisme va être sollicitée par la SA Tilt afin de réaliser 9 appartements 2 chambre / 1 appartement 1 chambre au lieu des 6 appartements 2 chambre / 4 appartements 1 chambre du PU actuel.
Modalités

IMPORTANT

MISE À JOUR DE VOTRE COMPTE 

En conformité avec le règlement (UE) 2020/1503, nous vous invitons à actualiser votre compte pour continuer à investir.

✅ EN TANT QUE MEMBRE EXISTANT, VOUS AVEZ JUSQU'À FIN MAI 2024 POUR CONFIRMER VOTRE IDENTITÉ.

Vous pouvez investir sans cette étape, moyennant les mises à jour suivantes de votre compte.

- Test du caractère approprié : Complétez le questionnaire pour évaluer votre adéquation à nos opportunités d'investissement.

- Capacité à supporter des pertes : Utilisez notre outil pour déterminer vos limites d'investissement.

- Définition des objectifs d'Investissement : Précisez vos ambitions pour aligner vos investissements avec vos attentes.

Les nouveaux investisseurs doivent, quant à eux, valider leur identité avant de pouvoir investir.

DÉTAILS

Ecco Nova Finance

LE FINANCEMENT DE CE PROJET EST RÉALISÉ VIA ECCO NOVA FINANCE, L'ENTITÉ AD HOC D’ECCO NOVA.

Son rôle est d'accorder des obligations aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre de l'obligation octroyé par le véhicule. Chaque obligation accordée à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différentes obligations qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre page "informations aux clients" et notre FAQ pour plus d'informations sur Ecco Nova Finance.

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation à durée et taux variables de minimum 500 € et de maximum 500.000 €.

SUBORDINATION

Le remboursement du prêt qu’octroiera COVERTEAM à la SA TILT sera subordonné au remboursement des crédits bancaires contractés par la SA TILT afin de réaliser le projet « Eco-Résidence Concorde ».

SÛRETÉS

Tous les engagements du Porteur de projets seront garantis par :

  • Un gage sur l’intégralité des actions qu’Invest & Corporate SA détient dans le capital de TILT pour garantie de toutes sommes généralement quelconques en capital, intérêts et accessoires dont le Porteur de Projets serait redevable envers ECCO NOVA FINANCE.
  • Une option d’achat des actions de TILT consentie par Invest & Corporate SA, le prix de l’option d’achat étant fixé à 1€ ;
  • L’engagement d’Invest & Corporate SA de prendre en charge tout dépassement de budget du Projet Concorde auquel sera confrontée TILT, quel qu’il soit, dans le cadre de la réalisation du Projet Concorde ;
  • Une cession de la créance que le Porteur de Projets détient envers TILT en vertu de la Convention de prêt visant à permettre à TILT de financer le Projet « Eco-Résidence Concorde » ;
  • L’engagement de TILT de ne pas souscrire de financement additionnel aux financements bancaires portés à la connaissance d’ECCO NOVA FINANCE et de ne pas consentir de garanties additionnelles aux garanties prises par la banque en garantie de ces financements ;
  • L’engagement du Porteur de projets et de TILT de ne pas constituer de garanties supplémentaires aux sûretés précitées ainsi qu’aux sûretés consenties au profit de la banque au profit de tiers sans l’accord préalable, exprès et écrit d’ECCO NOVA FINANCE.

CONDITIONS SUSPENSIVES 

Les obligations sont émises aux conditions suspensives suivantes :

  1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 1.250.000€, au terme de la Période de souscription. La date de clôture de l’offre est fixée au 07/05/2024 à 23h59, avec une extension possible jusqu’au 07/06/2024 à 23h59 si le seuil de réussite (1.250.000 €) est atteint le 07/05/2024 à 23h59 ;
  2. La mise à disposition, par TILT et I&C, du registre des actions de TILT établissant le rachat des actions de TILT par I&C ;
  3. La production, par TILT, des conventions de prêt conclues relativement au projet Concorde.
  4. La constitution de toutes les garanties visées ci-dessus. 
  5. La preuve d’acquisition des créances en compte-courant de la SA Tilt, par Invest & Corporate SA, à la suite du paiement du prix de cession.
  6. La validation par ECCO NOVA FINANCE du contrat de construction (contrat d’entreprise clé sur porte) entre TIMBERTEAM SA & Tilt relatif au projet Concorde.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

  • Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
  • Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

  • ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
  • Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
  • Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
  • Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

  • Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
  • En investissant sur Ecco Nova, vous souscrivez à une obligation. Vous n'êtes donc ni coopérateur ni actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
  • En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
  • Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
  • Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
  • Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -7848.
  • Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
  • La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
  • Les montants affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants bruts. 
  • Aucun frais n'est dû à Ecco Nova par le Prêteur pour cette opération.
  • Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
  • Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.

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