Investeren in een kot betekent een kamer of studio kopen om die tijdens de studies aan een student te verhuren. Het rendement berekent u zoals voor elke huurwoning, maar enkele posten drukken het sterker: zomermaanden zonder huur als de huurovereenkomst tien maanden loopt, meubelen die u moet aankopen en vervangen, huurders die vaker wisselen en de conformiteitsvereisten. De regels hangen af van het gewest: kwaliteitsnormen en gemeentelijke regels in Vlaanderen, een vrijwillig label in Brussel, een verhuurvergunning in Wallonië, en in elk gewest een eigen studentenhuurovereenkomst. De huur van een gemeubeld kot wordt bovendien in twee delen belast: een deel voor de woning en een deel voor de meubelen.
“Een kot vraagt meer opvolging dan een klassiek appartement: een huurder die vaak wisselt, een gemeubelde woning die onderhoud vraagt en regels die per gewest verschillen. Reken die tijd en die kosten mee vóór u koopt.
Wat is een kot en wie huurt het?
Een kot is een woning die aan een student verhuurd wordt zolang die studeert. Het kan gaan om een kamer met gedeelde keuken en sanitair, een kamer met eigen sanitair of een studio. Het wordt meestal gemeubeld verhuurd.
Volgens de Kotkompas-studie telt België ongeveer 525.000 studenten in het hoger onderwijs, van wie ongeveer 83.000 in Gent en 56.500 in Leuven. Dezelfde studie raamt de gemiddelde huur van een kot, lasten inbegrepen, op 610 euro per maand in Vlaanderen, 695 euro in Brussel en 535 euro in Wallonië. Een studio is duurder dan een kamer: in Vlaanderen gemiddeld 700 euro per maand, lasten inbegrepen, tegenover 490 euro voor een kamer. Contracten van twaalf maanden blijven de norm, maar een deel van de studenten huurt voor een kortere periode.
Welk rendement mag u van een kot verwachten?
De berekening is dezelfde als voor elke woning: de jaarhuur gedeeld door de totale investering, aankoopkosten inbegrepen. Onze pagina over huurrendement berekenen legt de methode uit en bevat een simulator. Bij een kot wegen vier posten zwaarder door.
- De maanden zonder huur. Bij een huurovereenkomst van tien maanden, van september tot juni, ontvangt u in de zomer geen huur. Twee maanden zonder huur komen overeen met 17% van de jaarhuur.
- De meubelen. U koopt ze aan en vervangt ze vaker dan in een klassieke woning.
- Het verloop van huurders. Een student blijft zolang hij studeert, soms maar één jaar. Advertenties, bezoeken, plaatsbeschrijvingen en opknapwerk komen vaker terug.
- De lasten en de conformiteit. De lasten zijn vaak in de huur inbegrepen: ligt het verbruik hoger dan voorzien, dan is het verschil voor u. Daarbij komen de controles en werken die het gewest of de gemeente oplegt.
Een voorbeeld met illustratieve bedragen: een studio in Vlaanderen, gekocht voor 120.000 euro en verhuurd voor 500 euro per maand zonder lasten.
| Hypothese | Huurovereenkomst van 12 maanden | Huurovereenkomst van 10 maanden |
|---|---|---|
| Totale investering (prijs € 120.000, registratiebelasting € 14.400, kosten € 3.000) | € 137.400 | € 137.400 |
| Huur voor een jaar (€ 500 per maand zonder lasten) | € 6.000 | € 5.000 |
| Brutorendement | 4,37% | 3,64% |
In dit voorbeeld daalt het brutorendement door twee maanden zonder huur van 4,37% naar 3,64%, nog vóór de lasten, de meubelen en de belasting.
De regels per gewest
Een kot is een woning: de normen voor veiligheid, gezondheid en uitrusting gelden in alle gewesten. Elk gewest voegt er eigen regels aan toe, waaronder een studentenhuurovereenkomst. In alle drie de gewesten hebt u in principe een vergunning nodig om koten in te richten in een huis of om het aantal woningen in een gebouw te verhogen, ook zonder werken. Die regels kunnen wijzigen: controleer ze bij uw gewest of uw gemeente vóór u koopt.
In Vlaanderen: kwaliteitsnormen, conformiteitsattest en kotlabel
Een kamer is in principe bestemd voor één persoon en moet een individuele wastafel met warm water hebben. De gemeente kan bijkomende eisen opleggen. Ze kan ook een conformiteitsattest verplicht maken, dat standaard tien jaar geldig is, of het Vlaams kotlabel uitreiken en beslissen het te verplichten.
De studentenhuurovereenkomst geldt voor een student die ingeschreven is in het voltijds onderwijs en voor wie het kot een tweede verblijf is. Ze eindigt automatisch op de einddatum, zonder stilzwijgende verlenging, en de verhuurder mag ze niet vroegtijdig opzeggen. De huurwaarborg bedraagt maximaal twee maanden huur. Alle kosten en lasten zijn in de huurprijs inbegrepen, behalve het verbruik van water, energie en telecommunicatie als het contract dat uitdrukkelijk bepaalt.
In Brussel: normen van de Huisvestingscode en een vrijwillig label
Brussel legt geen verhuurvergunning op, maar elke huurwoning moet voldoen aan de normen voor veiligheid, gezondheid en uitrusting van de Brusselse Huisvestingscode. Brussel Huisvesting reikt een vrijwillig kwaliteitslabel voor studentenwoningen uit, dat vijf jaar geldig is. Daarvoor zijn onder meer een studentenhuurovereenkomst en een geldig EPB-certificaat nodig.
De Brusselse studentenhuurovereenkomst geldt alleen als het contract dat uitdrukkelijk vermeldt. De student kan ze op elk moment opzeggen met een opzegtermijn van twee maanden. De verhuurder kan ze alleen op de einddatum beëindigen, met een opzegging van minstens drie maanden.
In Wallonië: verhuurvergunning en studentenhuurovereenkomst
Een collectieve woning, waar huurders die geen gezin vormen een leefruimte of sanitair delen, mag alleen verhuurd worden met een verhuurvergunning (permis de location). Dat geldt ook voor een individueel kot van maximaal 28 m² bewoonbare oppervlakte. De gemeente reikt de vergunning uit op basis van een conformiteitsattest van een erkende onderzoeker, en ze is vijf jaar geldig. Er bestaan uitzonderingen, onder meer als de verhuurder zelf in het gebouw woont en er hoogstens twee woningen verhuurt, aan maximaal vier huurders. Verhuren zonder vergunning kan leiden tot strafrechtelijke sancties of een administratieve boete.
De Waalse studentenhuurovereenkomst loopt één jaar, tenzij de partijen een kortere duur afspreken, bijvoorbeeld tien maanden. De student kan ze vroegtijdig opzeggen met een opzegtermijn van twee maanden. Die opzegging moet uiterlijk op 15 maart gebeuren. Behalve in bepaalde gevallen betaalt hij dan een vergoeding van drie maanden huur. De verhuurder kan ze niet vroegtijdig opzeggen. De huurwaarborg bedraagt maximaal twee maanden huur, en de onroerende voorheffing mag niet aan de student worden doorgerekend.
De fiscaliteit van een gemeubeld kot
De huur van een gemeubeld kot dat een particulier aan een student verhuurt, wordt in twee delen belast.
- Het deel voor de woning volgt de algemene regel: de belasting is gebaseerd op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%, en niet op de huur. Dat bedrag wordt bij uw andere inkomsten opgeteld.
- Het deel voor de meubelen is een roerend inkomen. Na een forfaitaire kostenaftrek van 50% wordt het belast tegen 30%.
Bepaalt de huurovereenkomst het deel voor de meubelen niet, dan wordt het geacht 40% van de huur te bedragen. Een voorbeeld: bij een huur van 500 euro per maand bedraagt dat deel 2.400 euro per jaar. Na de forfaitaire aftrek wordt 1.200 euro belast tegen 30%. Dat is 360 euro vóór de gemeentelijke opcentiemen, bovenop de belasting op het kadastraal inkomen.
Deze regels gelden voor een particulier die een kot aan een student verhuurt. Het principe van de belasting in twee delen wordt uitgelegd op Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA. Deze informatie is algemeen en is geen fiscaal advies.
Een kot kopen of investeren in een studentenresidentie
Een kot rechtstreeks kopen is niet de enige manier om in studentenhuisvesting te investeren. De tabel vergelijkt drie formules, zonder ze te rangschikken.
| Criterium | Een kot kopen | Fractioneel vastgoed in een residentie | Beursgenoteerde GVV gespecialiseerd in studentenhuisvesting |
|---|---|---|---|
| Wat u bezit | Een woning, in volle eigendom | Uw deel in een project dat al verhuurde koten aankoopt | Aandelen van een beursgenoteerde vennootschap |
| Startbedrag | De prijs van het kot en de aankoopkosten | Vanaf € 250 bij Ecco Nova | De prijs van een aandeel |
| Beheer | Door uzelf, of uitbesteed aan een vastgoedkantoor | Toevertrouwd aan een beheerder | Verzorgd door de vennootschap |
| Inkomsten | De huur, min de lasten en de belasting | Volgens de voorwaarden van elk project, beoogd rendement niet gegarandeerd | Dividenden, variabel |
| Verkoop | Wanneer u wilt, in enkele maanden | Geen verkoop vóór de exit van het project | Op de beurs, op elk moment, tegen de dagkoers |
| Belangrijkste risico's | Leegstand, wanbetaling, werken, verkoopprijs | Leegstand, verkoopprijs, geheel of gedeeltelijk verlies van het kapitaal | Koersschommelingen, geheel of gedeeltelijk verlies van het kapitaal |
Voorbeeld van een afgesloten campagne: Chick & Kot, het eerste project in fractioneel vastgoed van Ecco Nova, gaat over dertien koten in de studentenresidentie Chick & Kot Carré, in hartje Luik. De residentie telt 81 gemeubelde koten, elk met een eigen keuken en sanitair. Het project haalde 1,25 miljoen euro op bij de Ecco-Investeerders, vanaf 250 euro. De campagnepagina stelt het project voor. Zoals bij elke investering is het kapitaal niet gegarandeerd, en het geld blijft geïnvesteerd tot de exit van het project.
Vóór u een kot koopt: wat u moet controleren
Controleer minstens deze punten vóór u een compromis tekent.
- De stedenbouwkundige situatie: het aantal koten moet gedekt zijn door een vergunning. Vraag er het bewijs van vóór u tekent.
- De voorwaarden om te verhuren: conformiteitsattest of kotlabel als de gemeente die oplegt, verhuurvergunning in Wallonië, brandveiligheid en energieprestatiecertificaat.
- De huurprijs voor dit type kot in de buurt, en de gebruikelijke duur van de huurovereenkomsten, tien of twaalf maanden.
- De vraag, die verschilt van stad tot stad en van wijk tot wijk: afstand tot de campus en het openbaar vervoer, aantal koten dat al aangeboden wordt.
- De lasten en het reglement van de mede-eigendom, als het kot deel uitmaakt van een appartementsgebouw.
- De gemeentebelastingen: sommige gemeenten belasten koten, bijvoorbeeld als tweede verblijf.
- De tijd die het beheer vraagt, of de kosten van een vastgoedkantoor.
Investeren in vastgoed via Ecco Nova
Ecco Nova is een Belgisch platform, opgericht in 2016 in Luik en sinds november 2023 door de FSMA vergund als crowdfundingdienstverlener. Het biedt leningen aan vastgoedprojecten aan, vanaf 500 euro voor de meeste projecten, en projecten in fractioneel vastgoed, vanaf 250 euro.
Elk project wordt voorgesteld met zijn blad met essentiële beleggingsinformatie, dat de kenmerken en de risico's beschrijft. De kosten, de selectiecriteria en de methode om het risico te beoordelen staan in onze informatie voor klanten. Het percentage definitieve verliezen en het percentage lopende incidenten staan op onze pagina met statistieken. Onze pagina over investeren in vastgoed in België vergelijkt alle manieren om in vastgoed te investeren.
Het kapitaal is niet gegarandeerd: u kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Investeren houdt risico's in. U kunt uw investering geheel of gedeeltelijk verliezen.
Veelgestelde vragen vóór u in vastgoed investeert met Ecco Nova
Investeert u liever in vastgoed zonder zelf een kot te beheren? Hier vindt u de antwoorden op de vragen die het vaakst terugkomen.
FAQ — questions à sélectionner en français (la version NL s'affiche automatiquement).
FAQ
Le minimum est généralement fixé à 500€ (250€ pour l'immobilier fractionné) et le maximum à 500.000€. Cela peut néanmoins varier d’un projet à l’autre et cette information est toujours disponible dans la documentation à télécharger pour chaque projet. Une simulation peut être réalisée avant chaque souscription.
Non. L’investissement participatif implique que le capital investi est exposé aux risques du projet.
Un capital garanti signifie généralement qu’un tiers (souvent une compagnie d’assurance-crédit) prend en charge le risque de défaut en échange d’une rémunération.
Toutefois, cette approche n’est pas exempte de risques :
- Coût élevé : la garantie a un coût qui réduit le rendement pour l’investisseur.
- Fiabilité de l’assureur : en cas de crise financière ou de problème de couverture, l’assureur pourrait ne pas être en mesure d’indemniser les investisseurs.
Chez Ecco Nova, nous avons choisi une approche basée sur la transparence et la diversification plutôt que sur une assurance sur le capital investi. Nous privilégions une analyse rigoureuse des projets et l’attribution d’un score de risque détaillé, afin d’aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées.
Le rendement proposé sur notre plateforme est souvent plus élevé que celui des investissements garantis, mais les risques sont aussi plus importants. La clé reste la diversification, qui permet d’atténuer l’exposition globale aux défauts de paiement.
La durée pendant laquelle votre capital est immobilisé dépend du type d’investissement choisi.
1. Crowdlending : une durée définie dès la souscription
Lorsque vous investissez sous forme de prêt, la durée et le rendement sont clairement précisés dès la souscription. En général :
- Votre capital est immobilisé pour une durée moyenne de 5 ans chez Ecco Nova.
- Le remboursement peut se faire progressivement, avec le capital et les intérêts versés à intervalles réguliers, ou en une seule fois à l'échéance (remboursement in fine), où seuls les intérêts sont versés périodiquement et le capital est restitué en totalité à la fin de la période
- Un des risques liés à ce type d’investissement est le retard de paiement du porteur de projet. Il est donc recommandé d’investir avec prudence et de bien consulter les caractéristiques de l’offre avant de souscrire.
2. Co-Invest : une durée cible mais un horizon flexible
Dans le cas d’un investissement en capital aux côtés des promoteurs immobiliers, la durée cible est indiquée dans l’offre, mais elle peut varier en fonction de l’évolution du projet. Le rendement dépend des performances financières du projet et est influencé par la durée réelle de l’investissement.
3. Crowdloving et Crowdlisting : un horizon d’investissement long
Dans ces modèles, vous investissez en actions dans une coopérative (crowdloving) ou une entreprise cotée (crowdlisting). Contrairement au crowdlending, il n’y a pas de durée prédéfinie, et la sortie de l’investissement dépend :
- De la revente des parts ou actions (si un marché secondaire existe).
- Des performances de l’entreprise et de la distribution éventuelle de dividendes.
4. Immobilier fractionné
Votre argent reste investi jusqu'à la fin de l'opération, qui dure plusieurs années. La durée cible de chaque opération est indiquée dans sa fiche d'informations clés. Aujourd'hui, il n'est pas possible de revendre votre investissement avant la fin de l'opération.
Avant d’investir, nous vous recommandons de consulter attentivement les modalités spécifiques de chaque offre, détaillées dans la Fiche d’Informations Clés (FIC).
Investir via Ecco Nova implique un risque de perte totale ou partielle du capital. Les investissements proposés ne sont pas des produits d’épargne, ne sont pas garantis et ne bénéficient pas du système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs.
1. Risque principal : le défaut de paiement du porteur de projet
Lors d’un investissement en crowdlending, un taux d’intérêt, une durée et un schéma de remboursement sont définis contractuellement dès la souscription. Le porteur de projet s’engage à respecter ces modalités. Toutefois, il existe un risque de défaut, c’est-à-dire une incapacité du porteur à rembourser les investisseurs.
Dans les investissements en capital (Co-Invest, Crowdloving, Crowdlisting), il n’y a pas de remboursement prédéfini, et la rentabilité dépend entièrement des performances de l’entreprise ou du projet.
2. Absence de liquidité et de marché secondaire
Les investissements réalisés sur Ecco Nova ne sont pas liquides, ce qui signifie qu’ils ne peuvent pas être revendus avant l’échéance prévue. Les investisseurs doivent être prêts à immobiliser leur capital pendant toute la durée de l’investissement.
3. Analyse et gestion du risque par Ecco Nova
Ecco Nova sélectionne et analyse chaque projet avant sa publication. Un score de risque est attribué à chaque opération, allant de 1 (risque faible) à 5 (risque élevé). Cette notation repose sur des critères financiers, techniques et de gouvernance.
Toutefois, bien que cette analyse permette de filtrer les projets, elle ne garantit pas l’absence de défaut. Il appartient à chaque investisseur d’évaluer le risque qu’il est prêt à prendre et de diversifier ses investissements pour limiter son exposition.
4. Consultation des informations et délai de réflexion
Avant d’investir, il est essentiel de consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) du projet, qui détaille les risques spécifiques à chaque opportunité.
Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires après leur souscription, leur permettant d’annuler leur engagement sans frais ou pénalités.
Nous vous recommandons d’investir uniquement une fraction de votre épargne disponible et de diversifier vos placements pour minimiser les risques.
Pour en savoir plus sur les critères de sélection des projets, les risques financiers associés aux investissements et notre méthodologie d’évaluation du risque et du taux d’intérêt, consultez notre page d’information aux clients.
Chaque campagne de financement sur Ecco Nova définit deux seuils clés :
- Le seuil de réussite : montant minimum requis pour valider la levée de fonds.
- Le montant maximum de l’opération : objectif maximal pouvant être atteint.
Cas où le seuil de réussite est atteint
Si le seuil de réussite est dépassé, la campagne est validée. Selon les modalités prévues, il peut être possible de prolonger l’offre afin d’atteindre un montant plus élevé, sans dépasser le plafond maximum autorisé.
Si la campagne se clôture entre le seuil de réussite et le montant maximum, les fonds collectés sont mis à disposition du porteur de projet (sous réserve d’avoir levé les autres conditions suspensive de l’offre) et l’opération est finalisée.
Cas où le seuil de réussite n’est pas atteint
Si le montant levé reste en dessous du seuil de réussite à la date de clôture, plusieurs scénarios sont possibles :
- Prolongation de la campagne : Le porteur de projet peut demander une extension de la durée de l’offre.
- Les investisseurs déjà engagés sont informés et bénéficient d’un droit de rétractation, compte tenu du changement de l’offre.
- Si l’objectif n’est toujours pas atteint après la prolongation, les fonds sont intégralement remboursés aux investisseurs.
- Annulation de la campagne : Si aucune prolongation n’est demandée ou possible, les fonds sont remboursés intégralement aux investisseurs.
Ecco Nova a jusqu’ici réussi 100 % des levées de fonds réalisées sur sa plateforme.
Conditions suspensives : un critère indépendant du succès de la levée
Même si une levée de fonds atteint son seuil de réussite, l’opération peut être annulée si certaines conditions suspensives (par exemple, l’obtention d’un permis, d’un financement complémentaire, etc.) ne sont pas levées dans le délai prévu.
Dans ce cas :
- Les investisseurs sont intégralement remboursés de leur capital.
- Les frais de souscription leur sont restitués, si des frais avaient été appliqués.
- Un paiement d’intérêts peut être prévu pour couvrir la période entre le début du calcul des intérêts et l’expiration du délai de levée des conditions suspensives. Cette éventualité dépend des modalités définies dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) et le contrat obligataire.
Bronnen: Vlaanderen.be (https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/huren-en-verhuren/studentenhuisvesting-huren-of-verhuren/studentenhuurovereenkomsten, https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/veilig-gezond-en-kwaliteitsvol-wonen/woningkwaliteitsnormen/kwaliteitsnormen-voor-kamers, https://www.vlaanderen.be/lokaal-woonbeleid/woningkwaliteit/gemeentelijk-woningkwaliteitsreglement-uitwerken/conformiteitsattest-verplichten-of-de-geldigheid-ervan-beperken, https://www.vlaanderen.be/kotlabel en https://www.vlaanderen.be/omgevingsvergunning/stedenbouwkundige-handelingen/woning-opsplitsen), Brussel Huisvesting (https://be.brussels/nl/huisvesting/huren-en-verhuren/conformiteit-huurwoningen/kwaliteitslabel-voor-studentenwoningen en https://admin.be.brussels/en/bhg/document/download/2880), urban.brussels (https://urbanismeadm.irisnet.be/fr/pdf/feuillets/diviser-2016-1308.pdf), Waalse Overheidsdienst (https://www.wallonie.be/fr/demarches/obtenir-un-permis-de-location-petits-logements-kots-et-logements-collectifs, https://www.wallonie.be/fr/demarches/demander-un-permis-durbanisme en https://wallex.wallonie.be/files/pdfs/21/5046_D%c3%a9cret_relatif_au_bail_d%27habitation_01-07-2024-.pdf), Wikifin, de website voor financiële educatie van de FSMA (https://www.wikifin.be/nl/belasting-werk-en-inkomen/belastingaangifte/je-inkomsten-van-onroerende-goederen/fiscaliteit-voor-0), Test-Aankoop (https://www.test-aankoop.be/geld/belastingen/dossier/airbnb-belastingen-voor-verhuurder en https://www.test-aankoop.be/woning-energie/huren/dossier/studentenkamers), Kotkompas-studie van Diggit StudentLife en Stadim (https://diggitstudentlife.eu/sites/default/files/2026-05/Kotkompas%202026.pdf), campagnepagina van Chick & Kot en klanteninformatie van Ecco Nova.
Hebt u een vraag vóór u in een vastgoedproject investeert?
Waarschuwing over de risico's
De investeringen die via Ecco Nova worden aangeboden, zijn geen spaarproducten en houden een risico op geheel of gedeeltelijk verlies van het geïnvesteerde kapitaal in. Ze vallen niet onder het depositogarantiestelsel of het beleggerscompensatiestelsel. Het ontvangen rendement is onderworpen aan de bevrijdende roerende voorheffing van 30 % voor natuurlijke personen die fiscaal inwoner zijn van België.
We raden u aan om voor elk project het blad met essentiële beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen, dat de risico's en de kenmerken van de investering beschrijft. Ga na of dit type investering past bij uw profiel en uw persoonlijke situatie.