INTRODUCTIE

FL Projects is een Waals vastgoedontwikkelingsbedrijf dat in 2010 werd opgericht door mevrouw France Lecrenier. Het project "Résidence du Chapelier" omvat de grondige renovatie van een bestaand gebouw uit de jaren 1950 en de verhoging met twee verdiepingen in CLT, met het oog op de ontwikkeling van een complex van 8 appartementen met terrassen en een beveiligde fietsenstalling met 200 plaatsen op de begane grond voor de stad Luik.

FL Projects is op zoek naar een lening van € 500.000 om dit project gedeeltelijk te financieren. Deze financiering is gestructureerd in 2 aanbiedingen:

• Aanbod nr. 1: een Coup de pouce-lening van € 200.000 met een gewestelijke garantie van 30% van het kapitaal en een belastingkrediet (onderwerp van dit aanbod).

De inschrijvingen openen op woensdag 28 juni 2023 om 12.00 uur.

• Aanbod nr. 2: een gestandaardiseerde lening van €300.000.

De inschrijvingen gaan open op vrijdag 30 juni 2023 om 12.00 uur.

DE PROJECTONTWIKKELAAR

FL Projects is een Waals vastgoedontwikkelingsbedrijf dat in 2010 werd opgericht door mevrouw France Lecrenier. FL Projects ontwikkelt voornamelijk residentiële projecten op menselijke schaal. 

De referenties van het bedrijf zijn onder andere: 

Remouchamps :

• Project in aanbouw. 
• Herstructurering van een huis uit 1920 door het te integreren in een nieuw gebouw om 9 appartementen en een professionele ruimte te creëren. 
• Oplevering eind 2024.

Embourg - Rue Bataille :

• Bouw van een gebouw met 10 appartementen, inclusief de renovatie van een dorpswoning. 
• Project is voltooid en volledig verkocht.

Angleur - Rue de Tillf : 

• Aankoop van de grond en ontwikkeling van de vergunning voor de bouw van 15 appartementen. 
• Project werd verkocht vóór de bouw. 

Herstal : 

• Aankoop van grond en ontwikkeling van bouwvergunning voor de bouw van 20 huizen en 49 appartementen. 
• Project werd verkocht met bouwvergunning (verkavelingsvergunning)

Embourg - Rue Pierre Henvard :

• Sloop van een vervallen woning en bouw van een appartementengebouw met 3 wooneenheden. 
• Oplevering juli 2023. 

HET PROJECT

Het project “Résidence du Chapelier” bestaat uit de grondige renovatie van een bestaand gebouw uit de jaren 1950 en de uitbreiding van twee verdiepingen (CLT) tot een geheel van 8 appartementen met terras en een commerciële ruimte.

De renovatiewerken zullen voornamelijk betrekking hebben op de sloop en heropbouw van de voorgevel en de uitbreiding in volume van de eerste drie verdiepingen.  Deze renovatie omvat onder meer de vervanging van de kozijnen, de installatie van warmtepompen en vloerverwarming en dubbele stromingsventilatie. Het bestaande gebouw wordt bovendien in de hoogte uitgebreid met 2 verdiepingen. Deze uitbreiding zal gerealiseerd worden met CLT-kruislaaghout als dragende structuur.

De residentie zal bestaan uit 5 verdiepingen. Op het gelijkvloers bevindt er zich een commerciële ruimte die reeds verkocht is aan de Stad Luik. Op de eerste, tweede en derde verdieping zijn steeds een één slaapkamer-appartement met terras langs de straat alsook een 2 tot 3 slaapkamer-appartement met een ruim terras voorzien. De vierde verdieping zal bestaan uit een ruim appartement met 3 slaapkamers en een terras van 30m². Op de vijfde verdieping wordt een appartement met 2 slaapkamers en een rooftop terras van 50m² voorzien. Bovendien zal in elke wooneenheid extra natuurlijk licht gecreëerd worden via een lichtkoepel.

LOCATIE

Het project profiteert van een uitstekende ligging in het stadscentrum van Luik, in een gebied dat volop in ontwikkeling is (Grand Poste, Fiacre, Hôtel de Copis, Ilot Madelaine). Het is omringd door een verscheidenheid van winkels, restaurants, onderwijs- en vrijetijds voorzieningen. Ook openbaar vervoer is op wandelafstand van de toekomstige “Résidence du Chapelier”.

ECCO SCORE

Als crowdlendingplatform dat gespecialiseerd is in de financiering van zinvolle projecten, zijn we ons bewust van de milieu-impact van de vastgoedprojecten die we financieren. Daarom zijn we verheugd om onze “Ecco Score” vastgoed te presenteren.

Door onze “Ecco Score” te gebruiken, kunt u eenvoudig de meest duurzame vastgoedprojecten op ons platform identificeren. Wij zijn van mening dat dit potentiële investeerders zal helpen weloverwogen en verantwoorde investeringsbeslissingen te nemen.

Hieronder presenteren wij de ECCO SCORE voor het project "Résidence du Chapelier":

Hieronder worden de belangrijkste ESG-elementen van dit project besproken. Voor meer informatie over de berekening van de ECCO SCORE van het project nodigen wij u uit de bijlage bij de Informatienota te downloaden door hier te klikken.

ENVIRONMENT

• Een grondige renovatie en uitbreiding van een momenteel leegstaand gebouw is gepland. Dit omvat onder meer de vervanging van kozijnen, de installatie van warmtepompen, vloerverwarming en dubbele stromingsventilatie.
• De residentie is gelegen in het stadscentrum van Luik, dicht bij tram-, trein- en busverbindingen.
• Er wordt een beveiligde fietsenruimte voorzien in de residentie.
• De projectontwikkelaar streeft naar een aanzienlijke verbetering van de energieprestaties met een vooropgestelde EPB-waarde A.
• De uitbreiding van het gebouw met 2 verdiepingen zal gerealiseerd worden met CLT-kruislaaghout als dragende structuur.

SOCIAL

• Voor het welzijn van de bewoners wordt er extra natuurlijk licht gecreëerd dankzij lichtkoepels in alle wooneenheden.

FIETSENSTALLING

Op 9 juni 2023 verwierf de Stad Luik de gelijkvloerse verdieping en de verdieping -1 van het project FL Projects. Het is de bedoeling om er een beveiligde fietsenstalling met 200 plaatsen te ontwikkelen.

Afbeelding ter illustratie

Zoals vermeld in een artikel in "todayinliege", is de bouw van een ondergrondse fietsenstalling een prioritaire actie in het "Plan stratégique transversal" (PST) , dat deel uitmaakt van het "Politique urbaine intégrée" (PIV).

"De aankoop van € 325.000 werd mogelijk gemaakt dankzij het werk van de verschillende departementen van de stad. Nu begint de implementatiefase, met een studie van de projecten en verbeteringen die nodig zijn om ervoor te zorgen dat deze parkeerplaats, waar fietsers reikhalzend naar uitkijken, zo goed mogelijk aan hun verwachtingen voldoet", aldus de autoriteiten.

PLANNING

De projectplanning is als volgt:

• 20/12/2019 – Aankoop gebouw Rue de l’Université 20, 4000 Luik
• Zomer 2020 – Sloopwerken binnenshuis door de onderneming LOISEAU
• 10/12/2021 – Toekenning van de bouwvergunning
• 09/06/2023 – Ondertekening authentieke akte met de Stad Luik voor de verkoop van het gelijkvloers
• 28/06/2023 – Campagne ECCO NOVA (Coup de Pouce lening)
• 30/06/2023 – Campagne ECCO NOVA (Gestandaardiseerde lening)
• 07/08/2023 – Start ruwbouw/ metselwerken (gevel, vloeruitbreidingen, lift- en trapschachten,...)
• Februari 2024 – Opbouw van CLT uitbreiding
• Maart 2024 – Start van werkzaamheden dak en installatie van het buitenschrijnwerk
• Mei 2024 – Speciale technieken
• Vanaf augustus 2024 – Werkzaamheden voor de oplevering
• 1e kwartaal 2025 – Oplevering appartementen
• 01/07/2026 – Kapitaalaflossing van de Gestandaardiseerde lening
• 01/07/2027 – Kapitaalaflossing van de Coup de Pouce lening

BETROKKEN PARTIJEN

• Projectontwikkelaar : FL PROJECTS
• Architect : Atelier d’Architecture de Lavaux
• Vastgoed makelaar : CD Consult
• Onafhankelijk expertisebureau voor stabiliteit en structuur: LEMAIRE Ingénieurs en HECK B.
• Expertisebureau EPB: A2bw
• Veiligheidscoördinatie: SAFETECH
• Stad Luik: Beheerder van het gelijkvloers en -1 verdieping

BEGROTING & FINANCIERINGSSTRUCTUUR

Het project Résidence du Chapelier, ontwikkeld door FL PROJECTS, behoeft een totale investering van € 2.794.181. Deze begroting omvat zowel de aankoop van het gebouw, de sloopwerken binnenshuis, de constructiekosten, diverse honoraria, onvoorziene kosten als de financiële kosten. De onderstaande tabel geeft de verschillende kosten van de projectbegroting weer.

De onderstaande tabel geeft de verschillende financieringsbronnen van het vastgoedproject Résidence du Chapelier weer.

*Op 9 juni werd een authentieke akte door de Stad Luik ondertekend voor de verkoop van het gelijkvloers ter waarde van € 325.000. 

**Afhankelijk van het uiteindelijke bedrag van de banklening, kan het geld dat wordt opgehaald door FL Projects gebruikt worden om andere vastgoedprojecten te ontwikkelen. 

FINANCIËLE INDICATOREN

In de onderstaande tabel worden de belangrijkste indicatoren in verband met de winstgevendheid van het project Résidence du Chapelier gepresenteerd. Het verwachte brutomarge van het vastgoedontwikkelingsproject is 37,25%. Dit brutomarge is berekend aan de hand van de prijzen die opgesteld zijn door CD Consult voor de verkoop van de woningen, en de begroting van het project exclusief de financieringskosten.

Aan de hand van het onafhankelijke schattingsplatform voor vastgoed, genaamd Price Hubble, bekomen we een lagere marktwaarde voor dit project. Het gemiddelde van de schatting die Price Hubble maakt en de prijzen die CD Consult opgesteld heeft, geeft nog steeds een bruto marge dat boven 20% ligt.

*Zonder financiële kosten en beheerskosten

De omzet van het vastgoedontwikkelingsproject wordt geschat op € 3.395.000. De som van de in totaal op te halen fondsen via de crowdlending campagne van Ecco Nova en de lening bij de bank bedraagt € 2.345.000. Aan de hand van de geschatte marktwaarde en de totale schulden die worden verstrekt in het teken van het vastgoedontwikkelingsproject bekomen we een “loan to value” ter waarde van 69,1%.

Deze “loan to value” is geïntegreerd in de risicoscore die u kunt vinden in de bijlage bij de Informatienota.

FINANCIËLE ANALYSE

FL PROJECTS BV is de Projectontwikkelaar van het vastgoedproject Résidence du Chapelier. De onderstaande tabellen geven een overzicht van de activa, passiva en resultatenrekening volgens de boekhoudkundige situatie per 31/12/2022.

ACTIVA

Op 31/12/2022 bestaan de activa van FL PROJECTS voor 18% uit materiële vaste activa en voor 82% uit vlottende activa, waarvan 88% voorraden en bestellingen in uitvoering. Deze voorraden en bestellingen in uitvoering omvatten de gebouwen en terreinen in stock voor projecten in ontwikkeling door de vastgoedontwikkelaar.

PASSIVA

Met een eigen vermogen van € 331.278,62, bedraagt de solvabiliteitsratio van FL PROJECTS 8% per 31/12/2022. Onder de schulden vinden we voornamelijk bankschulden (85%) in verband met lopende projecten.

RESULTATENREKENING

FL PROJECTS behaalde in het boekjaar 2022 een winst na belasting ter waarde van € 377.378,79. De omzet van de onderneming komt voort uit de de verhuur van onroerende goederen, de verkoopopbrengsten van vastgoedprojecten en de verkoop van de merkwinkel La Maroquinerie in Luik. 

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze fondsenwervingscampagne heeft FL INVEST Ecco Nova voorzien van een reeks documenten die hieronder opgesomd zijn. Voor het schrijven van deze nota is een kort nazicht van deze documenten gehouden en zijn er vraag- & antwoordsessies gehouden met de opdrachtgever. Het team van Ecco Nova heeft de Projectontwikkelaar ontmoet en een deel van het team is ter plaatse geweest om het gebouw te bekijken. 

Lijst met ontvangen documenten:

• Financieel plan van het project waarin de winstgevendheid van het project wordt beschreven
• Aankoopakte van het gebouw van 20/12/2019
• Stedenbouwkundige vergunning voor het project Résidence du Chapelier
• Boekhoudkundige situatie van FL PROJECTS per 31/12/2022, evenals een recente boekhoudkundige situatie per 31/03/2023
• Taxatierapport van het onroerend goed met renovatiewerken, opgesteld op 24/03/2023 door CHATELAIN XPERT
• Evaluatierapport van het onroerend goed in toenmalige status, opgesteld op 27/03/2019 door GUDRUN XPERT
• Bewijs van eigen inbreng ter waarde van € 200.000
• Intentieverklaring van de bank
• Kostenramingen voor 52% van de constructiekosten voorzien in het financieel plan
• EPB dossier
• Dienstverleningscontract gesloten met de makelaar, CD Consult
• Kopie van het aandelenregister van FL PROJECTS

FINANCIERINGSAANBOD

FL PROJECTS doet een beroep op de Ecco-investeerders voor een totaalbedrag van € 500.000 voor de gedeeltelijke herfinanciering van eigen vermogen geïnvesteerd in zijn vastgoedproject te Rue de l’Université 20, 4000 Luik en de verhoging in werkkapitaal van FL PROJECTS. Het vastgoedproject bestaat uit de grondige renovatie van het onroerend goed tot 8 appartementen en een commerciële ruimte.

De financiering via ons Ecco Nova platform wordt aangeboden als een Coup de Pouce lening voor Waalse burgers ter waarde van € 200.000 en een gestandaardiseerde lening ter waarde van € 300.000. Dit aanbod heeft betrekking op Crowdlending.

*De berekening van de jaarlijkse equivalent bruto rente houdt rekening met het belastingvoordeel. Dit belastingvoordeel bedraagt de eerste 4 jaren 4,0% (start vanaf het jaar van verstrekking van de lening) en 2,5% daarna. 

RISICO'S

Beschrijving van de belangrijkste risico’s, specifiek voor de betrokken aanbieding, en hun potentieel effect op de uitgevende instelling, de eventuele garant, eventueel onderliggend instrument en de investeerders.

• Specifieke risico’s verbonden aan FL PROJECTS:
  • Risico’s met betrekking tot de schuldenlast van FL PROJECTS

• Specifieke risico’s verbonden aan het project Résidence du Chapelier
  • Risico’s verbonden aan de toename van de bouwkosten in de vastgoedsector
  • Risico’s verbonden aan de bouw van een vastgoedproject
  • Risico’s in verband met de situatie op de vastgoedmarkt
  • Risico’s verbonden aan betrokken partijen
  • Verzekerings- en niet verzekerde risico’s
  • Risico's met betrekking tot andere vastgoedprojecten van FL PROJECTS

• Belangrijkste risico’s verbonden aan het aangeboden beleggingsinstrument
  • Bullet lening
  • Mogelijkheid tot vervroegde terugbetaling
  • Afwezigheid van zekerheden
  • Risico’s verbonden aan het ontbreken van een liquide openbare markt en de beperkingen op verkoop

• Deze risico’s kunnen de solvabiliteit en de liquiditeit van de uitgever beïnvloeden waardoor de investeerders worden blootgesteld aan de volgende potentiële effecten:
  • Risico van gedeeltelijk of volledig verlies van kapitaal
  • Risico van wanbetaling of uitgestelde rentebetalingen
  • Elke stijging van de rentevoet tijdens de periode waarin de geïnvesteerde fondsen worden vastgehouden kan leiden tot een verlies van kansen

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 3. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van de Informatienota.

SAMENVATTING

DE STERKE PUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Het vastgoedontwikkelingsproject Résidence du Chapelier is ideaal gelegen in het stadscentrum van Luik en omvat een grondige renovatie. De combinatie van de ideale locatie, een grondige renovatie met een vooropgestelde EPB-waarde A en een uitbreiding van het gebouw met CLT-kruislaaghout als dragende structuur leidt tot een uitstekende ECCO SCORE.
• De Loan to Value ratio waarbij de waarde van het onroerend goed na renovatie vergeleken wordt met de leningen die aangegaan zijn voor het project bedraag 69,1%. 

DE AANDACHTSPUNTEN VAN DE PROJECTONTWIKKELAAR, HET PROJECT EN HET AANBOD

• Momenteel is enkel de commerciële ruimte verkocht aan de Stad Luik. De 8 appartementen in ontwikkeling zijn nog niet voorverkocht. De Projectontwikkelaar liet ons echter weten dat de makelaar reeds interesse van potentiële kopers heeft ondervonden en verwacht een stijging in verkoop van zodra de bouwwerken van start zijn gegaan.
• De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om de lening vervroegd af te lossen.

MODALITEITEN

TYPE INVESTERING

Het betreft een gestandaardiseerde lening van minimaal € 500 en maximaal € 4.000 met optie tot vervroegde terugbetaling.

MOGELIJKHEID TOT VERVROEGDE TERUGBETALING

De Projectontwikkelaar heeft de mogelijkheid om geheel of gedeeltelijk de lening vervroegd terug te betalen. Raadpleeg de informatienota voor meer details. 

RANG

De terugbetaling van dit aanbod heeft voorrang op de terugbetaling van de voorschotten op de rekening-courant van de aandeelhouders of enige andere vorm van aandeelhouderslening. Bijgevolg zullen deze voorschotten en andere schulden pas terugbetaald worden aan partners en aandeelhouders nadat het huidige aanbod volledig is terugbetaald. 

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

1. Opschortende voorwaarde verbonden aan de succesdrempel van de fondsenwerving:

Als het volledige bedrag van het aanbod niet is bereikt op 30/07/2023, maar de globale succesdrempel voor de fondsenwerving van de Coup de Pouce lening en de Gestandaardiseerde lening van € 400.000 is bereikt, zal het aanbod verlengd worden tot 20/08/2023 om 23:59 uur. 

Als de algemene succesdrempel voor de fondsenwerving van de Coup de Pouce lening en de Gestandaardiseerde lening echter niet is bereikt op 30/07/2023, zullen de opgehaalde fondsen worden teruggegeven aan de investeerders. 

2. Het verkrijgen van de notariële akte voor de verkoop van het gelijkvloers en verdieping -1 aan de Stad Luik. 

ROERENDE VOORHEFFING

Ten aanzien van belastingen is er een roerende voorheffing van toepassing op de te ontvangen rente voor particulieren met een fiscale woonplaats in België. Deze belasting ter hoogte van 30% wordt ingehouden aan de bron en is bevrijdend, hetgeen wil zeggen dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor het aangeven en het innen van de belasting. U ontvangt dus het termijnbedrag na aftrek van belasting. 

U hoeft derhalve geen actie te ondernemen in het kader van uw belastingaangifte

We herinneren u eraan dat voor rechtspersonen in België geen inhouding aan de bron plaats vindt. Het is aan deze investeerders zelf om hun lening aan te geven. 

Ten slotte worden er twee opties voorgesteld ten aanzien van de investeringen van particulieren wier fiscale woonplaats niet in België gelegen is.

• Ofwel u kiest voor een voorheffing aan de bron; in dat geval is de belasting gelijk aan de Belgische fiscaal ingezetenen.
• Ofwel u geeft aan zelf verantwoordelijkheid te nemen voor het aangeven van uw leningen in het land van uw fiscale woonplaats. 

DIVERSEN

• Door te investeren via Ecco Nova, sluit u een lening af. U bent dus geen coöperatief lid noch aandeelhouder en u ontvangt geen dividend maar interest.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Nadat u uw persoonlijke gegevens heeft gecontroleerd, kunt u uw investering bevestigen. We sturen u vervolgens per e-mail de betalingsinstructies. Niets ontvangen? Controleert u voor de zekerheid ook even uw ongewenste emails.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -2904.
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw schuldvorderingen kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw schuldvordering.
• Voor de investeringshandeling is de investeerder eenmalige administratiekosten ten bedrage van € 15 inclusief BTW verschuldigd aan Ecco Nova. Ecco Nova behoudt zich het recht voor de administratieve kosten aan te bieden.
• De aflossingstabellen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in de informatienota en in de schuldvorderingen, tonen altijd bruto interestbedragen.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in de Informatienota) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in de informatienota die te downloaden is op deze pagina.