LES BIENS COMMUNAUX – LA RUCHE DES BAYARDS

Projet par LES BIENS COMMUNAUX SCRL/CVBA

LES BIENS COMMUNAUX – LA RUCHE DES BAYARDS
LES BIENS COMMUNAUX – LA RUCHE DES BAYARDS
LES BIENS COMMUNAUX – LA RUCHE DES BAYARDS
Financement 153.000€ sur 200.000€ Le montant maximum visé par cette campagne est de 250.000€ 76%
Label Prêt Coup de pouce
Taux d'intérêt annuel 1,50%
Taux brut equivalent 5,82% Rendement brut équivalent calculé en tenant compte de l’avantage fiscal.
Durée10 ans

Type PME Durable Statut Ouverte

Lieu Liège Premier paiement 01/08/2023

Fin de campagne 09/09/2022 Risque 1 2 3 4 5
Investissez

REMARQUES SUR LE PRÊT COUP DE POUCE

CETTE CAMPAGNE "PRÊT COUP DE POUCE" OFFRE AUX INVESTISSEURS ÉLIGIBLES UN CRÉDIT D’IMPÔT ANNUEL DE 4% LES QUATRE PREMIÈRES ANNÉES DU PRÊT PUIS 2,5% LES ANNÉES SUIVANTES SUR LE SOLDE RESTANT DÛ DU PRÊT AINSI QU'UNE GARANTIE RÉGIONALE DE 30% DU MONTANT DÛ EN CAPITAL SOUS LA FORME D'UN CRÉDIT D'IMPÔT UNIQUE.

 

CES AVANTAGES SONT CONDITIONNÉS PAR PLUSIEURS CRITÈRES, EN PARTICULIER LE FAIT D'ÊTRE UN CITOYEN DISPOSANT D'UNE RÉSIDENCE FISCALE EN WALLONIE.

LA NOTE D'INFORMATION N'A DONC ÉTÉ RÉDIGÉE QU'EN FRANÇAIS. 

Les non-résident, les personnes morales et les citoyens disposant d'une résidence fiscale en Région Bruxelles-Capitale ou en Flandre qui désireraient investir ne pourront pas bénénéficier d'un crédit d'impot ou d'une garantie régionale. 

Les coopérateurs de la SCRL LES BIENS COMMUNAUX ne sont pas éligibles aux avantages fiscaux de ce prêt coup de pouce. 

TAUX BRUT EQUIVALENT

Cette campagne "PRÊT COUP DE POUCE" offre aux investisseurs éligibles un crédit d’impôt. 

Le taux équivalent annuel brut est de 5,82%*. De plus, le prêteur dispose d'une garantie régionale de 30% du montant dû en capital sous la forme d'un crédit d'impôt unique.

Le crédit d’impôt est un dispositif fiscal visant à diminuer le montant de l’impôt. Le crédit d’impôt vient donc s’imputer sur le montant brut de l’impôt à payer par le contribuable. Si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus (ou la totalité si le contribuable n’est pas imposable) donne lieu à un remboursement par l’administration fiscale. Le crédit d'impôt est donc remboursable dans la mesure où il dépasse le montant de l'impôt.

*Taux équivalent annuel brut calculé en tenant compte de l’avantage fiscal hors frais administratifs de 15 euros. Téléchargez la note de calcul.

LE PORTEUR DU PROJET

La Coopérative Les Biens communaux a été fondée en 2016 par une trentaine d'actrices et d'acteurs de la vie associative liégeoise. Face à l’augmentation sensible des prix immobiliers dans le centre-ville de Liège, la création de la Coopérative visait à répondre à la difficulté du monde associatif et des petites structures créatives à trouver des espaces de travail à prix accessible.

S’y ajoutait le désir de susciter des collaborations entre acteurs de la vie sociale locale, en fabriquant des lieux de travail communs, mais aussi la volonté de participer à la renaissance des quartiers denses liégeois, notamment en privilégiant des opérations de rénovation d’immeubles laissés à l’abandon.

La Coopérative se présente aujourd’hui comme un partenaire des acteurs associatifs, du secteur créatif et de l’économie sociale pour développer les projets immobiliers pérennes dont ils ont besoin. Elle compte environ 500 coopérateurs.

PRÉSENTATION DU PROJET

HISTORIQUE & DESCRIPTION DU PROJET "LA RUCHE DES BAYARDS"

A l’origine, différents acteurs de la vie liégeoise (notamment l'asbl Urbagora, le bureau de design NN Studio, le bureau d’architecture Substra) ont voulu s'unir pour créer une ruche associative, un espace pour les entreprises de nature à développer la vie du quartier dans lequel elle s’implanterait.

Avec la création de la «ruche associative et créative des Bayards», la coopérative LES BIENS COMMUNAUX s’attaque à la réhabilitation d’un chancre urbain identifié comme tel depuis plusieurs décennies dans divers documents de planification : une ancienne usine d'abord (au numéro 67 de la rue des Bayards, ancienne armurerie devenue garage automobile, désaffectée dans les années ’90), mais aussi un immeuble de logement insalubre (numéro 69).

C’est en 2017, après un appel au financement citoyen qui a récolté 120 000 EUR que le choix des Biens Communaux s’est porté sur cet ancien bâtiment industriel de la rue des Bayards (numéro 67). Le bâtiment présentait les avantages d’être peu onéreux pour la surface proposée, de se situer au cœur d’un quartier déclaré ‘priorité de rénovation urbaine’ et de se trouver à proximité de l'un des futurs arrêts du tram de Liège. Accessoirement, le bâtiment offre une position stratégique à l’entrée d’un îlot idéal pour accueillir des logements et entreprises au milieu d’un espace vert. 

En 2018, la coopérative a eu l’opportunité d’acheter le jardin accolé à l’immeuble, ce qui augmentait non seulement le potentiel du bâtiment, mais aussi sa valeur de marché.

Dans ce projet, le rez-de-chaussée et le 1er étage conservent leur affectation industrielle originale, ce qui permet de réduire grandement les coûts, alors que les 2ème et 3ème étages sont transformés en bureaux. Les caves ont été entièrement vidées et transformées en entrepôt de stockage pour vélo avec monte-charge spécifique. 

Les travaux pour la réalisation des ateliers (rez-de chaussée et 1er étage) sont terminés et c’est l’ASBL Pro Vélo, qui développe des solutions personnalisées pour faciliter et renforcer la transition vers le vélo, qui y a installé son atelier pour les entretiens, réparations et location de Vélocité. L'inauguration de l'atelier a eu lieu le jeudi 24 mars 2022 en présence du bourgmestre de Liège, Willy Demeyere.

La présente demande de financement concerne la deuxième phase des travaux pour réhabiliter le 2ème et 3ème étage du bâtiment (rue des Bayards, 67 à Liège). Les travaux ont débuté en Avril 2022 et sont prévus de se terminer fin septembre 2022. 

Il est prévu que ces étages soient, entres autres, occupés par l’ASBL urbAGORA, la Coopérative d’Energie Liégoise Citoyenne CoopERLiC, l’ASBL Le GRACQ (Groupe de Recherche et d’Action des Cyclistes Quotidiens).

Par ailleurs, Les Biens Communaux a signé un accord préalable au compromis pour l’achat de l’immeuble voisin (le numéro 69). Dans un premiers temps, la coopérative prévoit de louer cette surface à des artisans pour qu’ils y installent leurs ateliers. Dans un second temps, il est prévu d’y construire une annexe du numéro 67, ce qui permettra d’élargir la surface disponible partageant toutes les infrastructures (escaliers, toilettes, douches chaudière, etc) déjà installées. 

L’intérieur de l’îlot contient des espaces particulièrement intéressants pour envisager le développement de ce projet. En collaboration avec différentes associations et entreprises, la coopérative envisage de faire l’acquisition d’un ensemble de hangars pour y installer des activités économiques et artistiques. Avec ce nouvel élargissement, l’ensemble atteindra une échelle suffisante pour recréer une dynamique professionnelle dans le quartier et faire vivre de petits commerces. La coopérative a d’ailleurs comme projet à terme d’installer une surface horeca, de manière à développer la vie sociale et attirer les visiteurs.  

LES SPECIFICITES DU PROJET ‘LA RUCHE DES BAYARDS’

La coopérative apporte une attention particulière aux enjeux de mobilité — et donc aux alternatives à la voiture individuelle. Le choix qui a été fait d’acquérir le bâtiment n’est pas étranger, par exemple, à la localisation prochaine d’un arrêt de tram sur le quai, à quelques centaines de mètres. La coopérative est également attentives aux perspectives de réouverture d’un point d’arrêt SNCB place Vivegnis (à une dizaine de minutes à pied). Mais surtout, Les Biens Communaux a prévu toutes les facilités pour que les travailleurs qui prendront bientôt possession du site puissent se déplacer à vélo (espace généreux de rangement sécurisé, accessible par un large passage et douches mutualisées). La sensibilisation de nos usagers à ces solutions alternatives restera pour nous une préoccupation constante, notamment dans un souci de respect du voisinage.

C’est donc d’abord dans un choix de localisation (versus les logiques de l’étalement urbain) que la coopérative fonde le caractère écologique de sa démarche.

Celle-ci est cependant aussi affirmée dans la conception du projet lui-même, tant au niveau fonctionnel que constructif :

  • Volumétrie. Dans la conception générale du projet, il a été choisi, avec le bureau d’architectes (Substra), une approche basée d’abord sur une étude fine de la meilleure exploitation possible des volumétries et structures existantes, permettant de proposer un projet qui ne modifie qu'à la marge le bâtiment existant et développe celui-ci par l’adjonction de structures en bois, une matière complémentaire clairement identifiée : chaude, isolée mais aussi et surtout renouvelable, démontable et réutilisable.
  • Techniques. Au sein de cette nouvelle spatialité réorganisée, les architectes ont conçu les systèmes techniques du bâtiment (électricité, réseaux, fluides,…) dans le but de garantir polyvalence et évolutivité des lieux sans obsolescence précoce ni indisponibilité. Ainsi, tous les réseaux sont intégrés aux espaces de manière apparente, facilitant les interventions à réaliser le cas échéant. Le système porteur et technique intègre la possibilité de cloisonner et décloisonner facilement une série d’espaces voués à évoluer. L’évolution même du projet au-delà de son emprise actuelle est également anticipée avec des possibilités de connexions laissées en attente ou des potentiels d’extensions (un ascenseur, ou un étage supplémentaire) ou de redéploiement anticipés et intégrés.
  • Isolation. Du point de vue énergétique et thermique, l’objectif du projet est d’arriver à un bilan neutre en carbone. Pour ce faire, la première démarche a été de travailler sur l’isolation du bâtiment. Ainsi, les espaces dédiés aux bureaux font l’objet d’une isolation performante adaptée aux spécificités de toutes les parois (châssis, toitures, sols et façades - sud (arrière) par l’extérieur et nord (avant) par l’intérieur) en respectant un maximum la nature du bâtiment et de son contexte. De même l’atelier, même s’il ne fait l’objet d’aucune exigence normative, a lui aussi bénéficié d’amélioration ciblées de son isolation dès que cela était techniquement possible et pertinent (châssis, toitures, sols sur terre-plein (hors caves) et façades par l’intérieur.
  • Chauffage. La seconde approche a été de s’orienter vers un système de chauffage ne recourant à aucun combustible fossile, soit l’usage des pompes-à chaleur (permettant de chauffer en hiver mais aussi de refroidir en été, au besoin) couplé à l’installation d’une unité de production d’électricité photovoltaïque couvrant tous les besoins du bâtiment (chauffage mais aussi ventilation, éclairage et consommation d’appareils). Pour mener à bien la mise en œuvre de cette installation, la coopérative prendra à sa charge tous les investissements liés à l’équipement du bâtiment à l’exception de l’installation photovoltaïque qui devrait être assurée par la coopérative énergétique Cooperlic.
  • Microgrid. Le partenariat qui est actuellement en cours de discussion avec Cooperlic ne se limite pas à la seule installation photovoltaïque à usage local : le lancement d’un projet pilote de distribution locale d’énergie verte à échelle du quartier (microgrid) est également envisagée, afin de de valoriser les grandes surfaces de toiture dont la coopérative dispose.
  • Assainissement. Du point de vue de la gestion et de l’assainissement de l’eau, le bâtiment a fait face à des difficultés particulières : en raison de l’affaissement du sous-sol minier du quartier, les égouts de la rue accusent aujourd’hui un problème de contre-pente et de refoulement vers les immeubles en cas de fortes pluies. Le bâtiment souffrait de problèmes chroniques de refoulements de boues d’égouts au niveau des caves. Cette situation non traitée dans le temps a engendré une pollution par 25m3 de boues qu’il a fallu collecter, évacuer et traiter. Il a fallu revoir intégralement le réseau d’égouttage privé en intégrant des dispositifs particuliers visant à éviter ces refoulements et garantir un usage sain des sous-sols. Ces actions ont eu un impact positif sur les propriétés voisines qui étaient régulièrement inondées par le bâtiment laissé à l’abandon.
  • Eau de pluie. Parallèlement à ces actions d’urgence, la coopérative a investi dans une citerne de récupération des eaux de pluie de 5000 litres qui a été installée dès les premiers temps du projet, permettant de soulager la charge sur le réseau d’assainissement collectif mais également à valoriser l’eau de pluie dans le réseau des WC et dès lors diminuer également la pression sur les ressources en eaux potabilisées.
  • Expérimentation. La coopérative prévoit enfin certaines démarches plus expérimentales et participatives, surtout au niveau du jardin que la coopérative envisage comme un lieu d’expérience collective ouverte sur le quartier. 

L’EQUIPE

L’équipe d’origine s’est constituée autour d’un groupe d’acteurs de l’économie locale. Elle s’est au fil du temps élargie à des coopérateurs sympathisants du projet et à des connaissances qui ont été invitées en raison de leurs compétences.

Les administrateurs sont :

  • François Schreuer, administrateur délégué et membre fondateur : coordinateur de l’asbl urbAgora, très actif depuis des années dans le secteur associatif liégeois. 
  • Nicolas Bebronne, administrateur et membre fondateur : Designer et co-fondateur de l’agence de design NN Studio
  • Pierre Geurts, administrateur et membre fondateur : Designer et co-fondateur de l’agence de design NN Studio
  • Benoît Bouchat, administrateur et trésorier : Une longue expérience dans la gestion financière et actif dans diverses associations liégeoises. 
  • Noémie Drouguet, administratrice : Enseignante à l’ULiège (muséologue), habitante du quartier de saint-Léonard qui abrite la ruche des Bayards, gestionnaire du projet de la Porte-aux-oies
  • Maud Leloutre, administratrice : Ingénieure, travaille à l’Université de Liège dans l’administration des Ressources Immobilières, sur les thématiques liées au développement durable et à la préservation des ressources. 
  • Augustin Fortuné, administrateur : habitant du quartier saint-Léonard et architecte. Gestionnaire du projet de la Porte-aux-oies
  • Pascal Noé, administrateur : architecte
  • ASBL Pro Vélo, représentée par Sébastien Biet, administrateur : Pro Velo asbl accompagne vers une mobilité active et facilite la transition vers le vélo. L’association vient d’installer son atelier à la ruche des Bayards
  • ASBL Urbagora, représentée par Maxime Petit Jean, administrateur : association qui promeut le débat sur les questions urbaines. 

PARTENAIRES DU PROJET

Dans la recherche d’opérateurs pour occuper les espaces mis à disposition, la coopérative a privilégié ceux qui sont susceptibles d’amener dans le projet des activités compatibles avec cet objectif (comme l'atelier de mécanique vélo qui occupera le sous-sol, le RDC et le premier niveau) mais aussi complémentaires entre elles, afin de favoriser la création d’une plus-value sociale et économique sur le site lui-même et à l’échelle du quartier.

LES BIENS COMMUNAUX a également privilégié la collaboration avec des entreprises locales pour la réhabilitation du site et y est jusqu’à présent parvenu pour l’ensemble des postes : 

  • Substra : architecture (Liège) 
  • Lhoest frères : dépollution (Liège) 
  • Van de Capelle : toiture (Aubel) 
  • BSP Construction : entreprise générale (Liège), dont les sous-traitants étaient également localisés sur Liège et alentours : 
  • Beaujean : menuiseries et finitions intérieures (Grivegnée) 
  • Duchaine : vitrages (Chênée) 
  • Enersol : HVAC (Battice)

VISION ET Stratégie

VISION, STRATEGIE DE DEVELOPPEMENT ET PROJETS FUTURS DE LES BIENS COMMUNAUX

Avant même de parler des caractéristiques du bâti lui-même, c’est cette ambition de requalification urbaine qui est centrale dans la démarche de Les Biens Communaux, avec une volonté affirmée d’intervenir dans les quartiers urbains anciens (qui se retrouve par ailleurs dans l’autre projet porté par la coopérative, le Jardin de la Porte-aux-Oies) étant convaincus que ces quartiers ont besoin, pour revivre, d’opérations de ce type, qui intéressent peu les acteurs de la promotion, qui sont trop lourdes à porter par des particuliers et qui sont trop nombreuses pour les moyens dont disposent les pouvoirs publics. En ce qui concerne la rue des Bayards, la coopérative s’inscrit de surcroît dans la suite de l’opération «ZIP-QI» que la Ville (avec le soutien de la Région) a portée pendant de longues années. 

Répondant à l’appel d’un groupe d’habitants du quartier, la Coopérative a pu acquérir fin 2020 le dernier terrain bâtissable du cœur d’Outremeuse — l’un des quartiers de la ville qui compte le moins d’espaces verts, publics, mais aussi privés. Cette acquisition a été rendue possible, malgré l’intérêt de plusieurs promoteurs immobiliers, par l'importante mobilisation citoyenne qui a permis de rassembler 150 000 € en moins de cinq jours. L'objectif est d’y créer un jardin public ainsi qu’une salle de quartier et des bureaux/locaux associatifs dans le petit bâtiment déjà présent sur le site.

Au printemps 2021, un concours destiné aux jeunes architectes a été lancé afin de sélectionner l’auteur de projet qui réalisera la transformation des lieux, en commençant par rénover le bâtiment. Un jury rassemblant usagers du quartiers, pouvoirs publics, experts extérieurs et maître d’ouvrage a finalement sélectionné le bureau d'architectes Traumnovelle pour prendre en charge le projet.

Ce projet sera réalisé en deux phases. D’abord, il s’agit de rénover le petit bâtiment situé en fond de parcelle (et de lui ajouter un étage) pour y créer une salle polyvalente à l’usage du quartier ainsi que des espaces de bureaux. Ensuite, il s’agira, en partenariat avec la Ville de Liège dont le Collège a confirmé l’implication dans le projet, de réaliser le jardin lui-même, sur base d’un travail participatif avec les habitants et associations du quartier (actuellement en cours).

Un appel à projets a été lancé en Mai 22 pour trouver une ou plusieurs structure(s) associative(s), coopérative(s), culturelle(s), sociale(s), éducative(s), créative(s) ou faisant partie de l’économie sociale qui occupera les lieux. A ce stade, les discussions sont assez avancées avec une structure qui s’implanterait dans les lieux. 

Le bâtiment répondra aux normes d’isolation les plus récentes. Il disposera d’une installation photovoltaïque en toiture, de la récupération des eaux de pluie et sera chauffé par une pompe-à-chaleur, permettant la maîtrise de ses coûts énergétiques.

La livraison est envisagée pour le premier semestre 2023, en cas d’obtention du permis d’urbanisme dans les délais prévus. Une seconde étape verra l’aménagement du jardin lui-même, grâce au soutien de la Ville de Liège. Ce jardin sera pensé pour permettre une diversité d’usages, pour l’agrément des habitants du quartier, mais aussi pour les associations et écoles des environs.

ANALYSE FINANCIERE & UTILISATION PROJETEE DES FONDS

Au 31/12/21, la coopérative a investi 732.297,11€ réparti comme suit :

  • Acquisition Bâtiment rue des Bayards ;
  • Acquisition d’un terrain rue Saint Léonard ;
  • Acquisition du Jardin Porte aux Oies ;
  • Travaux en 2021 pour la Phase 1 de la réhabilitation du Bâtiment rue des Bayards ;
  • Divers frais d’architecte pour les projets portés par Les Biens Communaux.   

Ces divers investissements ont été financés via : 

  • Capital souscrit via environ 500 coopérateurs : 299.443,29€ (au 31/12/21) ;  
  • Un crédit amortissable sur 20 ans de 250.000€ de Belfius qui avait permis d’acquérir en 2017 le bâtiment rue des Bayards ;
  • Un crédit amortissable sur 20 ans de 252.000€ de Belfius pour les travaux de la Phase 1 du bâtiment rue des Bayards. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne permettront de financer la Phase 2 des travaux de la Ruche des Bayards qui consiste à réhabiliter une ancienne usine (au numéro 67 de la rue des Bayards) et transformer ce bâtiment en espace de travail/bureaux pour des petites structures créatives. Cette 2ème phase vise l’aménagement des étages 2 et 3 du site. Cette 2ème phase a été budgétée à 480.000€ et est prévue d'être financée via la présente levée de fonds et une intervention de W.Alter, le partenaire financier de projets d’économie sociale et coopérative en Wallonie, avec laquelle la coopérative a un accord conditionné pour ce financement. L'intervention de W.Alter serait un apport en capital de 125.000€ et un prêt de 125.000€ (soit un total de 250.000€). 

Les projets de Les Biens Communaux s’articulent autour des constats suivants : 

Face à l’augmentation sensible des prix immobiliers dans le centre-ville de Liège, la Coopérative vise à répondre à la difficulté du monde associatif et des petites structures créatives à trouver des espaces de travail à prix accessible. S’y ajoute le désir de susciter des collaborations entre acteurs de la vie sociale locale, en fabriquant des lieux de travail communs, mais aussi la volonté de participer à la renaissance des quartiers denses liégeois, notamment en privilégiant des opérations de rénovation d’immeubles laissés à l’abandon.

Pour le projet de « la Ruche des Bayards », Les Biens Communaux sont donc propriétaires d’un bâtiment en cours de réhabilitation. La coopérative louera ensuite les lieux à une série d’acteurs identifiés.

Ayant déjà été réhabilité, le sous-sol, le rez-de-chaussée et le 1er étage sont actuellement loués à l’ASBL Pro Vélo qui occupe les lieux depuis Mars 2022. 

La même approche est anticipée pour le projet du Jardin de la Portes aux Oies dans le quartier Outre-Meuse de Liège (actuellement en cours de développement). 

Une situation de l’actif, du passif et du compte de résultat à fin 21 sont présentées ci-dessous. 

Analyse de l'actif - LES BIENS COMMUNAUX
    2021 % 2020 %
Frais d'établissement 20 -    €       
Actif Immobilisés 21/28 733 297,11  €  92% 469 734,98  €  99%
Immobilisations incorporelles 21 -    €    -    €   
Immobilisations corporelles 22/27 732 297,11  €    469 734,98  €   
Immobilisations financières 28 1 000,00  €       
Actifs circulants 29/58 63 673,37  €  8% 2 624,60  €  1%
Créances à plus d'un an 29 -    €       
Stock et commandes en cours d'exécution 30/36 -    €       
Créances à un an au plus 40/41 54 747,86  €       
Placements de trésorerie 50/53 -    €       
Valeurs disponibles 54/58 8 389,40  €    2 624,60  €   
Comptes de régularisation 490/1 536,11  €       
TOTAL ACTIF 20/58 796 970,48  €    472 359,58  € 

 

 

 

Analyse du passif - LES BIENS COMMUNAUX
    2021 % 2020 %
Capitaux Propres 10/15 299 443,29 €  38% 205 159,50 €  43,4%
Capital  10 435 500,00 €    308 500,00 €   
Autre 11-12-13        
Résultat reporté 14 -   136 056,71 €    -   103 340,50 €   
Subside en capital 15        
Provisions et impôts différés 16 -   €  0 -   €  0%
Dettes 17/49 497 527,19 €  62% 267 200,08 €  57%
Dettes à long terme  17 461 770,79 €    221 521,07 €   
Dette à long terme échéant dans l'année 42 11 750,28 €    10 524,41 €   
Dettes financières 43 -   €    -   €   
Dettes commerciales 44 3 017,52 €    3 608,08 €   
Dette fiscales, salariales et sociales 45 -   €    -   €   
Autres Dettes 47/48 20 978,51 €    30 240,00 €   
Comptes de régularisation 492/493 10,09 €   1 306,52 €   
TOTAL PASSIF 10/49 796 970,48 €    472 359,58 €   

 

Analyse du compte de résultat - LES BIENS COMMUNAUX
    2021 2020
Ventes et prestations 70/76A 2 800,00 €  7 366,00 € 
Chiffre d'affaires 70 2 800,00 €   
Autres produits d'exploitation 71/74   7 366,00 € 
Approvisionnements, marchandises, services et biens divers 60/61 19 084,38 € 6 063,88 € 
Frais de personnel 62 -   €  -   € 
Amortissements et réductions de valeur 63 6 646,45 €  6 368,74 € 
Autres charges d'exploitation  64 3 476,68 €  21 690,83 €
Bénéfice (perte) d'exploitation 9901 -   26 407,51 €  -   26 757,45 € 
Produits financiers 75 -   €  -   € 
Charges financières 65 6 308,70 €  5 366,42 € 
Bénéfice (perte) de l'exercice avant impôt 9903 -   32 716,21 €  -   32 123,87 € 

Les projections financières futures élaborées par la coopérative sont annexées à la note d’information, téléchargeable sur la présente page. 

Les principales hypothèses du plan financier sont reprises ci-dessous :

HYPOTHÈSES – COMPTE DE RÉSULTAT

  • Au 31/12/21, Les Biens Communaux affiche une perte reportée de 136.056,71€. Cette perte reportée s’explique par l’absence de loyers perçus (la coopérative ne perçoit des revenus locatifs que depuis Mars 2022) et les frais inhérents au développement du projet de la « Ruche des Bayards ».
  • Le plan financier prévoit un vide locatif de 10% malgré que les discussions à l’heure actuelle de LBC avec ses partenaires font attendre que l’ensemble des espaces sera loué. 

HYPOTHÈSES – INVESTISSEMENTS 

  • Le montant repris dans le plan financier pour la Phase 2 des travaux Rue des Bayards est le devis et le métré détaillé de l’entrepreneur qui a été signé. Il est clair que l’augmentation du prix des matériaux pourrait toujours avoir une incidence négative, cependant les prix qui ont été communiqués sont tous issus de devis de fournisseurs. L’architecte de LBC a veillé à ce que toutes les commandes de matériaux soient déjà réalisées. De plus l’entrepreneur ayant déjà réalisé la phase 1 et ayant déjà effectué les études de stabilité, LBC ne s’attend pas à de grosses surprises. Le travail consiste en effet seulement à construire un étage et à isoler un espace entièrement en béton à nu. Il semble donc que la marge de sécurité ayant été prise de 5% est prudente. 
  • Jardin de la Portes aux Oies : Un partenariat avec la Ville de Liège, dont le Collège a confirmé l’implication dans le projet, dans le cadre de la réalisation du jardin, sur base d’un travail participatif avec les habitants et associations du quartier (actuellement en cours).
  • Les Biens Communaux a signé un accord préalable au compromis pour l’achat de l’immeuble voisin (le numéro 69) qui représente un investissement de 105.000€.

HYPOTHÈSES - FINANCEMENT

  • En 2022 et 2023, Les Biens Communaux vont recourir au dispositif Brasero de W.Alter pour lequel la coopérative a un accord conditionné.  Il s’agit d’un apport en capital de 200 000 euros maximum, sous forme de prise de participation au capital à hauteur de 1€ pour 1€ apporté par les coopérateurs. Ce financement pourrait faire l’objet d’une sortie à terme (entre le 6ème et le 10ème exercice) à convenir en bonne intelligence entre W.Alter et LBC et sous réserve de maintien de ratio de solvabilité et liquidité minimum. L’objectif de ce partenaire public étant de participer au développement de la coopérative.
    • En 2022, il s’agit du financement de la Phase 2 des travaux pour le projet de la « Ruche des Bayards » (voir ci-dessus) ;
    • En 2023, Les Biens Communaux a un accord conditionné avec W.Alter pour le financement des travaux du projet du Jardin de la Portes aux Oies (mix d’apport en capital et crédit pour un total de 150.000€) sous réserve d’une levée de fonds citoyenne en capital de 100.000€.
  • Actuellement, selon les cash-flow projetés, la piste de remboursement privilégiée pour les instruments de placement offert serait un refinancement à long terme en 2032 qui permettrait de faire mieux coïncider la durée du prêt avec ce type d’opération immobilière.  Le risque majeur de cette piste étant de ne pas trouver de source(s) de financement pour ce refinancement. 

DUE DILIGENCE

Ecco Nova a analysé les éléments suivants dans le cadre du Due Diligence de Les Biens Communaux :

  • Comptes annuels 2021 de Les Biens Communaux ; 
  • Plan financier de la coopérative ;
  • Récapitulatif des marges de sécurité prise par la coopérative dans le cadre de « La Ruche des Bayards » ;
  • Le bail commercial conclu avec l’ASBL Pro Vélo ;
  • Accord écrit de W.Alter pour un financement maximum de 400.000 € ;
  • Déclaration initiale PEB pour « La Ruche des Bayards » ;
  • Détail du budget établi par BSP pour les travaux (phase 2) de « La Ruche des Bayards » ;
  • Copie de l’octroi du PU/91065 G du 30/11/21 pour transformer un bâtiment industriel en ruche associative et créative, situé rue des Bayards 67 à 4000 Liège ;
  • Attestation du Notaire concernant l’acquisition de l’entrepôt rue des Bayards 67 ;
  • Présentation détaillée des projets développés par la coopérative. 

Après analyse du dossier par l'analyste projet, la demande de financement a été présentée à l'équipe. 

Ecco Nova a émis un avis favorable pour la levée de fonds de 250.000 € pour, entre autres, les raisons suivantes :

  • Caractère durable de la proposition de valeur
  • Stratégie réfléchie afin de répondre à la difficulté du monde associatif et des petites structures créatives à trouver des espaces de travail à prix accessible.
  • Équipe pluridisciplinaire impliquant toute une série de citoyens et organisations de la Cité Ardente actifs dans différents domaines propices au développement de ce type de projet : Architecture, communication, finance, administration, encrage local.
  • Capitaux propres conséquents afin de permettre à la coopérative de poursuivre son développement.
  • Etat d’avancement « La Ruche des Bayards » financé par la présente offre
    • Identification des futurs locataires des lieux ;
    • Phase 1 finalisée, l’ASBL Pro Vélo occupant les lieux depuis Mars 2022.

VÉRIFICATION DES OBJECTIFS DE DEVELOPPEMENT DURABLE

L’activité de Les Biens Communaux s’inscrit dans les objectif de développement durable des nations unies (ODD ou SDG) suivants :

  • 9. Industrie, innovation & Infrastructures : en particulier la cible 9.1 - Mettre en place une infrastructure de qualité, fiable, durable et résiliente, y compris une infrastructure régionale et transfrontière, pour favoriser le développement économique et le bien-être de l’être humain, en mettant l’accent sur un accès universel, à un coût abordable et dans des conditions d’équité.
  • 11. Villes et communautés durables : en particulier la cible 11.3 - D’ici à 2030, renforcer l’urbanisation inclusive et durable pour tous et les capacités de planification et de gestion participatives, intégrées et durables des établissements humains dans tous les pays.

RISQUES

IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE NE PRÊTER QUE LES MONTANTS CORRESPONDANTS À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS PRÊTS AU MAXIMUM.

LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA NOTE D'INFORMATION À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

  • Risques liés à l’émetteur
    • Risque lié à location des espaces développés 
    • Risques liés à la réhabilitation des projets développés 
    • Endettement et solvabilité de la coopérative
    • Gouvernance
  • Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
    • Faculté de remboursement anticipé
    • Non liquidité 
    • Subordination liée au Prêt Coup de Pouce
    • Prêt Bullet 
  • Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
    • Risque de perte partielle de capital
    • Risques de défaut ou de différé de paiement des intérêts
    • Risques liés à la perte de l’avantage fiscal
    • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de cette note d’information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS 

  • La coopérative peut compter sur une équipe pluridisciplinaire, étant composé d’une multitude d’acteurs locaux de différents secteurs et du milieu associatif liégeois. Elle a mobilisé plus de 500 coopérateurs, pour un total de capital souscrit de 435.500€ (au 31/12/21) qui ont permis d’acquérir le bâtiment rue des Bayards et le jardin Portes aux oies ;
  • L’état d’avancement de « La Ruche des Bayards ». En effet, la 1ère phase des travaux de « La Ruche des Bayards » s’est achevée début 2022, l’ASBL Pro Vélo louant désormais le rez-de-chaussée et le premier étage. Les travaux de la 2ème phase ont débuté en Avril 2022 et sont prévus de se terminer à fin septembre 2022, qui consiste en la réhabilitation du 2ème et 3ème étage du bâtiment. Les locataires pour le 2ème et 3ème étage ont été identifiés, faisant pour la plupart partie intégrante du développement de ce projet.  
  • La mission de la coopérative qui vise à répondre à la difficulté du monde associatif et des petites structures créatives à trouver des espaces de travail à prix accessible. S’y ajoute le désir de susciter des collaborations entre acteurs de la vie sociale locale, en fabriquant des lieux de travail communs, mais aussi la volonté de participer à la renaissance des quartiers denses liégeois, notamment en privilégiant des opérations de rénovation d’immeubles laissés à l’abandon.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET ET DE SA LEVEE DE FONDS

  • Le Prêt Coup de Pouce est subordonné, tant aux dettes existantes qu'aux dettes futures de l'emprunteur. Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser anticipativement le Prêt Coup de Pouce.
  • Une approche de financement basée sur le financement d’entreprise de type ‘corporate finance’ plutôt que ‘project finance’. Généralement, les projets immobiliers, proposés sur Ecco Nova, se font via des SPV, c’est-à-dire une société spécifique pour la réalisation du projet. Ici, LBC compte développer tous ses projets dans la même entité. Par contre, cette approche permettra à terme de diversifier les risques liés au projet « La Ruche des Bayards » étant donné que la coopérative vise à développer un portefeuille de projets immobiliers de ce type en Région Liégeoise.
  • Selon les cash-flow projetés, le remboursement du présent prêt se ferait via un refinancement long terme en 2032 qui permettrait de faire mieux coïncider la durée du prêt avec ce type d’opération immobilière.  

MODALITÉS

CETTE SOCIÉTÉ EST ÉLIGIBLE AU PRÊT COUP DE POUCE, INCITANT FISCAL DESTINÉ À FACILITER LE FINANCEMENT DES PME WALLONNES.

Afin d'éxécuter en une seule opération l'ensemble des remboursements des investisseurs, la date de paiement des échéances correpondra à celle reprise dans votre titre de créance Ecco Nova en dérogation du tableau généré par la SOWALFIN.

LES NON-RÉSIDENT, LES PERSONNES MORALES ET LES CITOYENS DISPOSANT D'UNE RÉSIDENCE FISCALE EN RÉGION BRUXELLES CAPITALE OU EN FLANDRE QUI DÉSIRERAIENT INVESTIR NE POURRONT PAS BÉNÉNÉFICIER D'UN CRÉDIT D'IMPOT OU D'UNE GARNATIE RÉGIONALE.

RÉSUMÉ DES MODALITÉS

FONCTIONNEMENT DES PRÊTS REGIONNAUX

CONDITIONS REQUISES POUR QUE L’INVESTISSEUR PUISSE ÊTRE ÉLIGIBLE AUX AVANTAGES FISCAUX DU PRÊT COUP DE POUCE 

Pour être éligible aux avantages fiscaux du Prêt Coup de Pouce, l’investisseur remplit les conditions suivantes à la date de conclusion du prêt Coup de Pouce et durant la durée de celui-ci :

  • Le prêteur n'est pas un employé de l'emprunteur
  • si l'emprunteur est un indépendant personne physique, le prêteur n’est pas le conjoint ou le cohabitant légal de l'emprunteur et
  • si l’emprunteur est une personne morale, le prêteur, de même que son conjoint ou son cohabitant légal, n’est pas directement ou indirectement par le biais d’une autre personne morale qu’il contrôle au sens de l’article 1 : 14 du Code des sociétés et des associations, fondateur, membre, associé ou actionnaire de cette personne morale, ni n’est nommé ou n’agit en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière, liquidateur, ou en tant que détenteur d’un mandat similaire au sein de cette personne morale, ni n’intervient en tant que représentant permanent d’une autre personne morale, étant nommée ou agissant elle-même en tant qu’organe ou membre de l’organe chargé de l’administration ou de la gestion journalière de liquidateur ou une fonction analogue.
  • le prêteur n’est pas emprunteur d’un autre Prêt Coup de Pouce.

Le prêteur est assujetti à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, tel que localisé dans la Région Wallonne.

Par conséquent, les coopérateurs de la SCRL LES BIENS COMMUNAUX ne sont pas éligibles aux avantages fiscaux de ce prêt coup de pouce. 

Pour chaque année au cours de laquelle il revendique le bénéfice du crédit d’impôt, l’investisseur tiendra à disposition du Service public Fédéral Finances les éléments suivants :

  • La demande d’enregistrement et les annexes visées à l’article 2, §3 de l’Arrêté du Gouvernement wallon portant exécution du décret du 28 avril 2016 relatif au Prêt Coup de Pouce.
  • L’extrait de compte bancaire attestant du paiement annuel, par l’emprunteur au prêteur, des intérêts du prêt. 
  • Une attestation sur l’honneur émise annuellement par l’emprunteur.

Retrouvez la totalité des informations relatives à cet avantage fiscal via ce lien ou en consultant le décret relatif au Prêt Coup de Pouce.

DISPOSITIONS PRATIQUES RELATIVES AU PRÊT COUP DE POUCE

Lors de la souscription sur Ecco Nova, les investisseurs obtiendront un contrat de prêt pro-forma. Ecco Nova enregistrera les prêts auprès de la SOWALFIN.

Afin d’activer définitivement l’avantage fiscal, les investisseurs devront signer le contrat de prêt définitif émanant de la SOWALFIN. 

Les investisseurs devront également compléter et signer une attestation sur l’honneur, qui sera annexée à la demande d’enregistrement du Prêt Coup de Pouce.

Enfin, les investisseurs devront fournir une preuve du paiement de leur investissement sous la forme d'un extrait de compte permettant d'identifier le numéro de compte de l'investisseur, le numéro de compte de l'emprunteur, la date, le montant et la communication structurée du paiement à savoir la référence de la créance Ecco Nova.

Ecco Nova assurera le suivi et la gestion de ces démarches en bonne collaboration avec les investisseurs.

Dans le cas d'un prêt coup de pouce, il est nécessaire de réaliser le paiement de l'investissement via un compte bancaire au nom du prêteur.

TYPE D'INVESTISSEMENT

Il s'agit d'un "prêt coup de pouce", c'est à dire un prêt standardisé subordonné de minimum 500 € et de maximum 20.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Dans le cadre du Prêt Coup de Pouce, l’émetteur est en droit de rembourser le prêt anticipativement au moyen d’un remboursement unique et total du solde dû en principal et intérêts.

SUBORDINATION

Le Prêt Coup de Pouce est subordonné, tant aux dettes existantes qu'aux dettes futures de l'emprunteur.

CONDITION SUSPENSIVE

Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 09/09/2022 à midi, les investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de l’émetteur seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 150.000€ a été réunie, les fonds récoltés seront mis à disposition de LBC et la campagne sera prolongée jusqu’au 30/10/2022 à midi.

CRÉDIT D'IMPOT

Ce projet offre aux investisseurs éligible un crédit d'impot. Le crédit d’impôt est un dispositif fiscal visant à diminuer le montant de l’impôt. Le crédit d’impôt vient donc s’imputer sur le montant brut de l’impôt à payer par le contribuable.
 
Si le crédit d'impôt est supérieur au montant de l’impôt dû, le surplus (ou la totalité si le contribuable n’est pas imposable) donne lieu à remboursement par l’administration fiscale. Le crédit d'impôt est remboursable dans la mesure où il dépasse le montant de l'impôt.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

  • Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
  • Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

LEXIQUE

Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Pour découvrir les définitions. Rendez-vous sur notre lexique.

DIVERS

  • En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes mais des intérêts.
  • En cliquant sur "investissez" vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Nous vous envoyons dans la foulée les instructions de paiement par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables. 
  • Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
  • Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se terminer par -3070.
  • Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts en vous connectant dans la section "Mes investissements" de votre compte.
  • La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
  • Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l'ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s'élevant à 15 euros TVA comprise sont dûs à Ecco Nova par le PRETEUR pour cette opération.
  • Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova mais aussi dans la note d'information et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.

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