SUCCÈS ET PROLONGATION

LE PORTEUR DE PROJET

Le Groupe Weiss, opérateur-investisseur indépendant basé à Paris depuis 2007, a été fondé par Julien Weiss. Depuis 2008, le groupe Weiss a développé les activités d'investissement et de promotion immobilière, ainsi que la partie gestion et l'hôtellerie/ restauration.

Depuis sa création, le groupe Weiss a réalisé une trentaine d'opérations. Aujourd'hui, le groupe gère plus de 100.000 m² d'immobilier à travers la France. Son expertise se distingue par la restructuration d'actifs prime à Paris, suivie de leur revente à des institutionnels ou des utilisateurs. 

Exemples du Track Record du groupe Weiss.

La présente offre vise à refinancer partiellement les fonds propres investis par SASU Groupe Weiss Holding dans la SPV SAS 24 Mogador, une société de projet au sein du groupe Weiss qui a été créée pour le projet 24 Mogador.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous une partie de l’organigramme du groupe Weiss :

• Julien Weiss est l’unique actionnaire de Groupe Weiss Holding. Fort de plus de 15 ans d'expérience dans le secteur immobilier à Paris et ses environs, Julien a su développer une expertise reconnue.
• Groupe Weiss Holding est la société mère de plusieurs SPV (Sociétés à Projet Unique) dédiées au développement de projets immobiliers en France.
• SAS 24 Mogador est une société de projet (SPV) spécialement dédiée au projet objet de la présente offre. Cette société appartient à 62,5% à Groupe Weiss Holding. Le deuxième actionnaire de la SPV est Eximium, un holding d’investissement familial, qui gère des investissements dans des sociétés cotées et non côtées, ainsi que dans l’immobilier pour plus de 500 millions d’euros. 

PRÉSENTATION DU PROJET

Présentation de l’immeuble 24 MOGADOR

Le projet 24 Mogador consiste en une rénovation lourde d’un immeuble de bureaux situé au 24 rue de Mogador, dans le 9ème arrondissement de Paris. Ce bâtiment de 1.183 m² en R+6, avec une façade historique de style Haussmannien, a vu ses travaux de rénovation achevés en 2022. 

Le projet de rénovation du 24 Mogador a été réalisé sous la direction de l'architecte Axel Schoenert, reconnu pour son expertise en réhabilitation de bâtiments historiques et en création d’espaces de bureaux modernes. 

Sous sa direction, le bâtiment a bénéficié d'une transformation complète, incluant le remplacement des installations de chauffage et de climatisation, la mise en place d’un système de ventilation double flux, et la réfection intégrale des installations électriques. L’ensemble des menuiseries a été remplacé, et les façades ont été soigneusement ravalées, redonnant au bâtiment son caractère d'origine tout en améliorant ses performances thermiques et acoustiques.

Axel Schoenert a également veillé à ce que le bâtiment soit conforme aux normes actuelles d’accessibilité pour les Personnes à Mobilité Réduite (PMR), avec l’installation d’un ascenseur, et aux exigences de sécurité incendie. Les espaces de travail ont été optimisés grâce à l'aménagement de plateaux libres et traversants, et l'esthétique du bâtiment a été rehaussée par la mise en valeur de l’espace sous coupole et de l’escalier principal. Enfin, le hall d’entrée a été entièrement réaménagé, offrant un espace accueillant et fonctionnel pour les occupants. 

Depuis début 2023, l’immeuble est entièrement loué à Morning, une entreprise spécialisée dans le coworking, sur la base d’un bail de 10 ans dont 9 ans fermes. Morning est une entreprise certifiée B Corp. 

Le groupe Weiss sollicite aujourd'hui les Ecco-investisseurs pour un refinancement partiel des fonds propres investis dans le projet 24 Mogador. Ce refinancement permettra au groupe de libérer une partie des fonds alloués à cette opération.

LOCALISATION

Le projet est situé au 24 rue de Mogador, 75009 Paris, dans le 9ème arrondissement, une zone dynamique et prisée de la capitale française. Le bâtiment de bureaux se trouve à proximité de plusieurs sites emblématiques de Paris, tels que l’Opéra Garnier et les Galeries Lafayette.

À quelques minutes à pied, les gares Saint-Lazare et Haussmann – Saint-Lazare offrent des connexions pratiques vers la banlieue et d'autres régions. Le 24 rue de Mogador bénéficie ainsi d'un emplacement privilégié au cœur de Paris, offrant un accès facile aux commodités, aux transports, et à un cadre de vie agréable, riche en culture.

HISTORIQUE & PLANNING

• 17/12/2020 – Acquisition de l’immeuble de Bureau 24 rue de Mogador
• 01/10/2021 - Lettre de ville de Paris - Direction de l'Urbanisme
• Q1 2022 – Q4 2022 – Travaux de rénovation
• 05/01/2023 – La prise d’effet du Bail Morning
• 06/08/2024 – Visite des lieux par Ecco Nova
• 29/08/2024 – Début de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova
• Exit :
• Juin 2025 – Commercialisation du bien - vente à un utilisateur
• ou
• Septembre 2025 – Commercialisation du bien - vente à un investisseur

PARTIES PRENANTES

• Porteur de projet : SAS 24 MOGADOR
• Caution : Julien Weiss
• Architecte : AXEL SCHOENERT ARCHITECTES
• Travaux de rénovation : Thomann-Hanry, Alazard, etc.
• Locataire : Morning
• Banque : CAISSE D’EPARGNE

DURABILITÉ

Dans le cadre du développement et de la rénovation du projet immobilier 24 MOGADOR, le Porteur de projet a porté une attention particulière aux aspects ESG suivants :  

• Rénovation importante d'un immeuble Haussmannien
• Une localisation centrale idéale tant d’un point de vue stratégique qu’en termes de mobilité
• Un local à vélos dans le bâtiment
• Amélioration de la performance énergétique avec une consommation estimée à 70 kWh/m²/an (PEB A)
• Ils ont récupéré quelques objets lors de la rénovation (les anciennes crémones). 
• Il y a un « Morning Café » au rez-de-chaussée 
• Le locataire de l'immeuble est Morning, une entreprise certifiée B Corp

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou  téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

SCENARIOS DE VENTE

Le Porteur de projet propose deux scénarios de vente :

1. INVESTISSEUR

Il s'agit de vendre le bâtiment à un investisseur qui reprendrait le bail actuel avec Morning. Ecco Nova a élaboré un plan de trésorerie spécifique à ce scénario, que vous pouvez consulter en détail dans le document suivant.

Le Porteur de projet prévoit une vente en septembre 2025. Selon ce scénario, une marge de 3.994.000 € est attendue. Cette marge sera distribuée aux actionnaires de la SPV selon la répartition siuivante: 

• 62,5% Groupe Weiss Holding 
• 37,5% Eximium 

Avec le remboursement du compte courant et la marge nette, Groupe Weiss Holding devrait être (largement) en mesure de rembourser le prêt d'Ecco Nova.

2. UTILISATEUR

Il s'agit de vendre le bâtiment à un utilisateur qui l'acquerra pour son propre usage. Dans ce cas, une indemnité équivalente à un an de loyer devra être versée à Morning, calculée sur la base du loyer en vigueur l'année de la vente. Ecco Nova a également préparé un plan de trésorerie pour ce scénario, que vous pouvez consulter en détail dans le document suivant.

Le Porteur de projet prévoit une vente en juin 2025. Groupe Weiss prévoit de répercuter l’indemnité de Morning sur l’acquéreur. Selon ce scénario, une marge de 4.426.000 € est attendue. Cette marge nette sera distribuée aux actionnaires de la SPV selon la répartition suivante:

• 62,5% Groupe Weiss Holding 
• 37,5% Eximium 

Avec le remboursement du compte courant et la marge nette, Groupe Weiss Holding devrait être (largement) en mesure de rembourser le prêt d'Ecco Nova.

ÉTUDE DE MARCHÉ

A partir de différentes analyses de marché chez Statista, Knight Frank, Amalpha, Cushman & Wakefield et JLL, on constate que le yield (rendement brut) est passé de 3,15% à 4,25% depuis un an pour les immeubles de bureaux de la région parisienne (quartier central des affaires - QCA). 

Cette augmentation a un impact négatif sur la valorisation des immeubles de bureaux. Avec un rendement, la valorisation se calcule de la manière suivante : 

Valeur de l'immeuble de bureaux = Loyer annuel / rendement brut (yield)

La valeur d'expertise se base sur un yield (rendement) pour l'investisseur acquéreur de 3,75% ce qui s'explique par l'excellente localisation et le niveau de finition du bâtiment.  

Toutefois, outre la tendance à l'augmentation des rendements, nous constatons une forte hausse des loyers dans cette région. Le loyer actuel de Morning est relativement bas en comparaison avec ce que l'on observe sur le marché.

BUDGET & FINANCEMENT

Le projet 24 rue de Mogador représente un investissement total de 41.044.024  €, réparti de la manière suivante : 

Au moment de l'acquisition, l'immeuble était encore loué pour plusieurs mois. Après la rénovation, Morning a pris l'immeuble en location. Morning dispose d'une période de franchise de loyer de 14 mois et le loyer annuel est actuellement fixé à 845,35 €/m², avec indexation annuelle selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Le contrat avec Morning a une durée de 10 ans, avec une période ferme de 9 ans.

Le projet a été financé de la manière suivante : 

Les deux actionnaires du SPV, SAS 24 MOGADOR, ont tous deux investi dans le projet par le biais d'un compte courant. Au 31/12/2023, ces comptes courants s'élèvaient à 13.541.551 €, dont 3.442.187 € investis par Groupe Weiss Holding et 10.099.364 € par Eximium.

La banque, la Caisse d'épargne, a prêté 28.850.000 € à la SPV pour financer en partie l'achat et les travaux de rénovation du projet.

Pour refinancer partiellement ses fonds propres, Groupe Weiss Holding fait appel aux Ecco-Investisseurs pour un montant de 2.000.000 €. 

INDICATEURS FINANCIERS

24 Mogador a un taux d’occupation de 100%. Un prix de 1.500.000 €/an ou 797 €/m²/an a été convenu avec Morning en 2023, avec une indexation annuelle. Avec un yield (rendement) de 3,68%, une valeur de 45.130.000 € est attendue lors de la vente à un investisseur, selon l'expertise de BPCE.

La marge brute visée du projet est de 23%.

Sur la base de la valeur vénale estimée de l’actif et du total des dettes prévues dans le cadre du projet, nous obtenons un ratio loan-to-value de 89 %.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

RÉSUMÉ DU PROJET

ETATS FINANCIERS - EMPRUNTEUR

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et 31/12/2023.

Au 31/12/2023, 75% de l’actif de la société est composé de Comptes courants intergroupe (filiales). 16% de l’actif est composé des immobilisations financières. 

PASSIF

Les fonds propres au 31/12/2023 s’élèvent à 18% du passif (ratio de solvabilité). 81% du passif est composé des dettes d’associés filiales toutes détenues par l’associé unique (soit SAS Groupe Weiss et SNC Foncière Weiss). 

COMPTE DE RÉSULTAT

La vente d'une filiale du Groupe Weiss Holding a eu lieu en 2023. Un bénéfice après impôts de 1.450.816 € a été réalisé au 31/12/2023.

ETATS FINANCIERS - SPV

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et 31/12/2023.

Au 31/12/2023, 97% de l’actif de la société est composé de stock et commandes en cours d’exécution (soit l’immeuble de bureau au 24 rue de Mogador). 

PASSIF

En tenant compte du compte courant de Groupe Weiss Holding, les fonds propres recalculés au 31/12/2023 s’élèvent à (1)% du passif (ratio de solvabilité). Compte tenu de la franchise incluse dans le bail de 14 mois, aucun revenu n'a été perçu en 2022 et 2023.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

Groupe Weiss Holding fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 2.000.000 € pour refinancer partiellement les fonds propres investis dans le projet 24 rue de Mogador. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne serviront au Porteur de projet à générer des liquidités qui lui permettront de se positionner sur d’autres acquisitions stratégiques, en attendant d’avoir vendu le bien objet du présent projet. Les fonds seront prêtés selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé est de 24 mois à compter du 01/10/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 10,50 % par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Nantissement des comptes courants d’associés, Groupe Weiss Holding, dans la SAS 24 MOGADOR, à hauteur de 3.442.187 €.
• Nantissement sous seing privé des titres de la SAS 24 MOGADOR détenus par l’emprunteur (62,5% des titres de la SAS 24 MOGADOR).
• Caution solidaire et indivisible de Julien Weiss à concurrence du montant de 2.000.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, le Porteur de projet a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. Une rencontre a été organisée entre le Porteur de projet et l’équipe de Ecco Nova au préalable d’une visite du bâtiment qui s’est tenue le mardi 6 aout 2024 pendant les jeux olympiques. 

Liste des documents reçus :

• Une présentation du groupe Weiss
• Une présentation du projet 24 Mogador
• Le plan financier du projet (2 scenarios de vente)
• L’attestation d’acquisition & l’acte d’acquisition du bâtiment
• Le bail avec Morning
• Un descriptif technique de Axel Schoenert
• Le diagnostic de performance énergétique
• Un rapport d’expertise immobilière de BPCE
• Une copie de la convention de prêt bancaire (Caisse d’Epargne et de Prévoyance Hauts de France)
• La preuve d'encaissement des loyers réels
• Un tableau du patrimoine immobilier du groupe Weiss
• Une situation comptable des sociétés Groupe Weiss Holding et 24 Mogador au 31/12/2022 et 31/12/2023
• Les éléments KYC: carte identité du représentant legal des sociétés, extrait de casier judiciaire, statuts, etc.  

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d'illiquidité de l'investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERCU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Le projet 24 Mogador consiste en une rénovation lourde qui améliore considérablement la performance énergétique du bâtiment. Les travaux de rénovation ont déjà été réalisés et le bâtiment a été entièrement loué à Morning, une entreprise spécialisée dans le coworking (entreprise certifiée B Corp) pour 9 ans fermes. 
• Localisation triple A dans le 9eme arrondissement de Paris.
• L'architecte du priojet, Axel Schoenert, est bien connu à Paris et possède une solide expérience en matière de rénovation durables d'immeubles de bureaux. 
• La caution personnelle de M. Julien Weiss.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• Les fonds levés serviront à rembourser partiellement ses fonds propres, où les fonds seront utilisés pour développer d'autres projets.
• Le groupe Weiss est exclusivement exposé au marché immoblier de bureaux en île-de-France.
• La société de projet (SPV) dispose d'une niveau d'endettement élevé (LTV = 89%). 
• La valeur d'expertise se base sur un rendement pour l'investisseur acquéreur relativement élevé dans le contexte actuel des taux d'intérêt. Néanmoins ceci s'explique par l'excellente localisation et le niveau de finition du bâtiment.  

DÉTAILS

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

SUBORDINATION & RANG

Le prêt octroyé à Groupe Weiss Holding est un prêt subordonné. Il est de facto de rang inférieur aux prêts bancaires assortis de sûretés hypothécaires.

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé du Porteur de projet ou toute autre forme de prêt des actionnaires du Porteur de projet. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés du Porteur de projet et actionnaires du Porteur de projet qu’une fois l’intégralité du prêt remboursé à ECCO NOVA FINANCE.

FACULTÉ ET OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ 

Le Porteur de projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement. 

Le Porteur de projet aura l'obligation de rembourser anticipativement totalement le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE à la vente de l’actif objet du projet, soit l’immeuble situé à 24 rue de Mogador, 75009 Paris appartenant à sa filiale SAS 24 MOGADOR. Le remboursement aura lieu au plus tard le lendemain de l’acte authentique (asset deal) ou de la convention de cession des parts (share deal). 

Consultez la Fiche d'Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails. 

SÛRETÉS

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Nantissement des comptes courants d’associés, Groupe Weiss Holding, dans la SAS 24 MOGADOR, à hauteur de 3.442.187 €.
• Nantissement sous seing privé des titres de la SAS 24 MOGADOR détenus par l’emprunteur (62,5% des titres de la SAS 24 MOGADOR).
• Caution solidaire et indivisible de Julien Weiss à concurrence du montant de 2.000.000 € en principal à majorer des intérêts et des frais.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds:

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 25/09/2024 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Groupe Weiss Holding SASU seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 1.500.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 09/10/2024 à 23h59.

2. La matérialisation des sûretés mentionnées ci-dessus. 

3. L’obtention d’une mise à jour de l’évaluation préparée par BPCE pour une valeur minimale de 44 million d’euros pour l’immeuble du 24 rue de Mogador à Paris. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -8223.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.