WAAROM INTERESSANT?

Projectontwikkelaar

NESO is een hotelgroep die eind 2024 werd opgericht en gevestigd is in Parijs en Marseille.

De groep houdt zich bezig met drie activiteiten: de investering in en aankoop van hotelvastgoed, vastgoedontwikkeling en de dagelijkse uitbating van hotels. 

EEN GEDISCIPLINEERDE INVESTERINGSSTRATEGIE

De investeringsstrategie van NESO steunt op vier pijlers:

1. Markten met een sterke en duurzame vraag
   NESO richt zich in de eerste plaats op Parijs en de grote Franse steden met een structureel sterke vraag naar hotelovernachtingen, waaronder Marseille, Lyon, Bordeaux, Nice en Normandië.
2. Activa met herontwikkelingspotentieel
   De groep investeert in bestaande hotels of gebouwen die kunnen worden herbestemd tot hotels, zowel door de verwerving van het vastgoed als van de handelszaak. De focus ligt voornamelijk op het drie- en viersterrensegment, waar een sterke herpositionering mogelijk is.
3. Een eigen en onderscheidende dealflow
   NESO geeft de voorkeur aan off-marketopportuniteiten die via haar netwerk worden opgespoord, zoals panden van families die deze al lange tijd in bezit hebben, overdrachtsdossiers en activa die onderbenut zijn of waarin onvoldoende werd geïnvesteerd.
4. Een duidelijk afgebakend marktsegment
   De groep richt zich op transacties met een waarde tussen 5 en 25 miljoen euro, een marktsegment dat een aantrekkelijk potentieel voor waardecreatie biedt en waar de concurrentie van institutionele investeerders relatief beperkt blijft.

TRACKRECORD

Tot op heden heeft NESO de financiering van drie verrichtingen gestructureerd en veiliggesteld via zijn activiteit NESO Invest, die investeerders samenbrengt rond hotelovernames, voor een totale investering van 21 miljoen euro en 118 kamers. Zijn activiteit NESO Hotels staat vervolgens in voor de uitbating, onder eigen merk of voor rekening van derde merken.

De groep verzorgt momenteel de overname van een driesterrenhotel in Normandië. Het etablissement is het voorwerp van een uitbreidings- en opwaarderingsprogramma, parallel met de uitrol van een Normandische versie van het concept van de « Chambre Habitée ».

EEN HORECAPARTNER

Voor het project waarop deze financiering betrekking heeft, is NESO een samenwerking aangegaan met Christophe Juville, een gerenommeerde ondernemer uit Marseille die actief is in de horecasector. Hij zal meewerken aan de ontwikkeling en uitbating van het horecaconcept en tevens bijdragen aan de uitwerking van de identiteit en de artistieke visie van het hotel.

Christophe Juville heeft maar liefst vijfentwintig jaar ervaring in de horeca. Op 24-jarige leeftijd opende hij zijn eerste zaak. Vervolgens richtte hij SPOK op en bouwde het uit tot een netwerk dat inmiddels twintig jaar bestaat en vandaag een veertigtal franchisenemers telt, verspreid over zestien Franse steden. Door voort te bouwen op dit succes heeft hij intussen een portefeuille van horecazaken uitgebouwd in Parijs en Marseille, waaronder Figures, Salto Bar, Poissonnerie Kennedy en Lolo Cave à manger.

Ontdek in deze video het parcours van chef Christophe Juville, restauratiepartner van het project: video-interview (enkel in het Frans). Video gerealiseerd door het kanaal Victoire Terrade.

MANAGEMENT

NESO kan bogen op een team dat de drie pijlers van het project dekt: investeringen, hotelontwikkeling en horeca.

Richard Lebon, Algemeen directeur 

Richard Lebon werkte zo'n tien jaar bij Turenne en MARK Capital. Daar stond hij in voor de uitbating van meer dan tien hotels, gaande van het Mercure Nice Notre-Dame (198 kamers) tot Le Champlain in La Rochelle (39 kamers). Daarnaast was hij betrokken bij meer dan € 600 miljoen aan investeringen in de hotel- en vastgoedsector. Hij zette fondsenwervingen op, structureerde overnames en leidde de herstructurering en de latere verkoop van Pershing Hall in Parijs. Zijn sterkte ligt in zijn tweeledige expertise: enerzijds de uitbating van onafhankelijke hotels en anderzijds de structurering van complexe vastgoedtransacties, waarbij financiering, investeringen, bouwwerken en operationele prestaties op elkaar worden afgestemd.

 

Alexandre Mancin, Operationeel directeur 

Alexandre Mancin bouwde zijn carrière uit in grootschalige vastgoedontwikkeling bij Compagnie de Phalsbourg, Unibail-Rodamco-Westfield en MARK Capital.  In de voorbije tien jaar begeleidde hij de herstructurering van meer dan 100.000 m² aan vastgoed en beheerde hij € 150 miljoen aan investeringsuitgaven (CAPEX) voor prestigieuze projecten, waaronder de winkelgalerij van 66 Champs-Élysées, de jachthaven Mareterra in Monaco en het Lightwell-gebouw in La Défense. Hij is nauw betrokken bij de aansturing van het volledige ontwerp- en uitvoeringstraject. Zo kan hij in elke fase de technische, architecturale en operationele keuzes kritisch beoordelen, tot in de kleinste details. Op die manier wordt gewaarborgd dat het hotel volgens de beoogde kwaliteitsnormen kan worden uitgebaat en dat het NESO-concept op een coherente manier wordt uitgerold.

 

Christophe Juville, Horecapartner  

Christophe Juville is al vijfentwintig jaar actief in de horecasector in Marseille en Parijs. Als restauranthouder en conceptontwikkelaar opende hij een veertigtal horecazaken, waaronder SPOK, Poissonnerie Kennedy en Figures, en kent hij de horecamarkt in Marseille door en door. Zijn sterkte schuilt in de omvang van zijn netwerk, zijn uitstekende reputatie binnen de horecasector en zijn vermogen om het F&B-concept van het project uit te dragen. Als boegbeeld van dit onderdeel van het project zal hij bijdragen aan de uitstraling van het volledige hotel en vanaf de opening zorgen voor een sterke zichtbaarheid bij zowel de pers als het publiek in Marseille.

EEN UITBATER DIE DE ECCO-INVESTEERDERS AL KENNEN

Richard Lebon heeft de operatie voor Esteem Marseille, die in 2025 via Ecco Nova werd gefinancierd, gestructureerd toen hij ontwikkelingsdirecteur was bij de groep Esteem. Hij is ook te zien in de video's van deze investeringscampagne.

Beide projecten staan volledig los van elkaar en beconcurreren elkaar niet. Esteem Marseille betreft twee bestaande en reeds operationele Best Western-hotels in de zakenwijk La Joliette, waar de waardecreatie wordt nagestreefd door een verbetering van het beheer. Dit project daarentegen betreft de herbestemming van een gebouw tot een onafhankelijk hotel aan de Vieux-Port, gericht op een ander cliënteel en volgens een andere planning, met onder meer een bouwperiode van twee jaar. Een investering in het ene project heeft dan ook geen invloed op het andere.

HET CONCEPT "CHAMBRE HABITÉE"

Aan de Vieux-Port (oude haven) rolt NESO zijn kenmerkende "Chambre Habitée"-concept uit: een premiumpositionering die gebaseerd is op verregaande personalisatie. Daarmee onderscheidt het hotel zich van de gestandaardiseerde hotelketens en ondersteunt het de waardecreatie van het project.

De onderstaande beelden tonen de architecturale en decoratieve intentie van het project. Het gaat om sfeerbeelden en niet om foto's van het etablissement, dat nog gerealiseerd moet worden.

Het hotel is ontworpen als een echte pied-à-terre in de stad, met een unieke sfeer en een eigen identiteit voor elke kamer. Vóór aankomst of bij het inchecken kan de gast verschillende aspecten van zijn verblijf personaliseren, zoals de keuze van de kussens, de geurbeleving in de kamer, de koffie- of theeselectie, de aangeboden dranken en bepaalde extra attenties. De kamer wordt vervolgens volgens die voorkeuren ingericht, zodat de gast bij aankomst meteen het gevoel krijgt een plek binnen te stappen die speciaal voor hem is voorbereid.

Het concept steunt ook op een subtiele enscenering van menselijke aanwezigheid, via voorwerpen en details die de indruk wekken dat de kamer al een eigen verhaal vertelt: een opengeslagen boek, een zorgvuldig gekozen plaat, een jas die klaar hangt, een zorgvuldig uitgekozen vintagevoorwerp of een kleine verrassing die in een lade verborgen ligt. Deze elementen creëren een levendige, warme en authentieke sfeer, als tegenhanger van de gestandaardiseerde aanpak van de traditionele hotelsector. Deze premiumpositionering, gebaseerd op personalisatie en het gevoel van verbondenheid met de ruimte, vormt een van de belangrijkste kenmerken van het merk NESO en van zijn economische model.

HET PROJECT

Concreet bestaat het project uit de aankoop en de herbestemming van een iconisch gebouw op een toplocatie. Het pand bevindt zich aan de Cours d'Estienne d'Orves 15 in Marseille, op slechts 150 meter van de Vieux-Port.

Het project omvat de ontwikkeling van een hoogwaardig viersterren-lifestylehotel met 24 kamers, aangevuld met een restaurant met 70 zitplaatsen op de gelijkvloerse verdieping en een terras aan de Cours d'Estienne d'Orves. De waardecreatie berust op de volledige herpositionering van het gebouw en de uitbating van een geïntegreerd hotel-restaurantconcept, met als doel een verkoop tegen 2031.

Sfeerbeeld van het restaurant. Het gaat om sfeerbeelden en niet om foto's van het etablissement, dat nog gerealiseerd moet worden.

De volgende drie elementen zorgen ervoor dat de uitvoering van het project wordt veiliggesteld:

• Een definitieve bouwvergunning zonder hangende beroepsprocedures. Een onherroepelijke bouwvergunning. De vergunning betreft de transformatie van een pand tot hotel en restaurant, uitgebaat als voor het publiek toegankelijke inrichting. De vloeroppervlakte gaat van 1.113 m² bestaand naar 1.160 m² na afbraak van 60 m² en creatie van 107 m²: het grootste deel van het programma steunt dus op het bestaande bouwwerk.
• Een bouwbudget dat steunt op concrete referenties. Het budget werd opgesteld door een kostendeskundige op basis van de aannemingscontracten die werden afgesloten voor het naastgelegen gebouw, dat vergelijkbare kenmerken vertoont. Daarnaast werd reeds een aanbesteding georganiseerd voor de ontmantelingswerken, die onmiddellijk na de aankoop van start kunnen gaan.
• Een ontwerp- en uitvoeringsteam met een grondige kennis van het dossier. Baldassari Sibourg en SITB stelden de bouwvergunning voor dit project samen en werden geselecteerd op basis van hun rechtstreekse ervaring met het naastgelegen gebouw, een vrijwel identiek gebouw dat inmiddels is opgeleverd.

HET PAND: EEN ICONISCH GEBOUW

Het project krijgt vorm in een gebouw met een rijke geschiedenis. Het werd gebouwd in 1868 en huisvestte meer dan een eeuw lang de hoofdzetel van de krant La Marseillaise. Het gebouw heeft een totale oppervlakte van 1.160 m², verdeeld over vijf verdiepingen. Er worden 24 hotelkamers voorzien van 18 tot 40 m² en een restaurant van 180 m² op de gelijkvloerse verdieping. 

LIGGING

Marseille – een onmisbare bestemming voor toerisme en zakenreizen

Het hotel ligt op een steenworp van de Vieux-Port (oude haven), aan de Cours d'Estienne d'Orves, een van de meest aantrekkelijke locaties van Marseille. Dit autovrije plein met zijn vele terrasjes, bars en handelszaken is een levendige ontmoetingsplaats die zowel door inwoners als bezoekers wordt gewaardeerd.

• Op 150 meter van de Oude Haven, in het hart van een bruisende wijk met bars, restaurants en winkels.
• Een terras dat rechtstreeks uitgeeft op de Cours d'Estienne d'Orves, een drukbezocht autovrij plein.
• Openbaar vervoer en de belangrijkste toeristische bezienswaardigheden op wandelafstand.
• Een hotelmarkt met zowel vrijetijds- als zakentoerisme, die het hele jaar door bezoekers aantrekt.

MARKT

Marseille is uitgegroeid tot een van de meest gegeerde bestemmingen van Frankrijk, waar de vraag sneller groeit dan het hotelaanbod. Om de positie van het hotel binnen deze markt te beoordelen, worden drie kernindicatoren gebruikt:

• De bezettingsgraad: het percentage kamers dat gedurende een bepaalde periode daadwerkelijk wordt verkocht. Deze indicator weerspiegelt de aantrekkingskracht van het hotel.
• De ADR (Average Daily Rate): de gemiddelde prijs van een bezette kamer gedurende een bepaalde periode.
• De RevPAR (Revenue Per Available Room): de omzet per beschikbare kamer, een indicator die zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs combineert.

De toeristische markt van Marseille kent een sterke groei. In 2024 registreerde de stad zo'n 19,5 miljoen overnachtingen, een stijging van 20%. In juli 2026 werd Marseille bovendien de populairste Franse stad op het boekingsplatform Booking, vóór Parijs (La Provence, 20 juli 2026). In 2025 bedroegen de investeringen in de Franse hotelsector bijna € 2,9 miljard, terwijl voor 2026 een groei van de RevPAR in Europa tussen 1 en 3% (*) wordt verwacht. De onderstaande tabel toont de positie van het project ten opzichte van zijn rechtstreekse concurrenten.

STRATEGIE

Een uitzonderlijk pand, twee inkomstenbronnen: het hotel en het restaurant vullen elkaar aan om de inkomsten te spreiden en te consolideren. 

Er werd bewust gekozen voor een voorzichtige positionering, met een beoogde RevPAR van € 155 (in jaar 4), die lager ligt dan die van de directe concurrenten. Daardoor blijft er ruimte om de kamerprijzen op termijn verder te verhogen. Na een bouw van twee jaar zal het hotel zijn deuren openen in 2029. Vervolgens zal de uitbating geleidelijk toenemen tot de beoogde kruissnelheid is bereikt. De onderstaande tabel geeft de vooropgestelde uitbatingscijfers weer, van de opening tot aan kruissnelheid.

DUURZAAMHEID

In het kader van de analyse van dit project waardeerde Ecco Nova in het bijzonder de volgende ESG-aspecten:

• De grondige renovatie van een historisch gebouw uit 1868 in het stadscentrum, de voormalige zetel van La Marseillaise, dat wordt herbestemd in plaats van gesloopt.
• Een topligging die een verblijf met een beperkte mobiliteitsimpact mogelijk maakt, aangezien alles te voet of met het openbaar vervoer bereikbaar is (150 meter van de Vieux-Port). 
• Een sterke lokale verankering, dankzij een uitbater uit Marseille en de creatie van lokale werkgelegenheid.
• Specifieke begeleiding bij de optimalisatie van het energieverbruik van het gerenoveerde gebouw, in samenwerking met Newable. 
• Een hergebruikstrategie voor bestaande bouwelementen, zowel in situ (onder meer voor bepaalde decoratieve elementen) als ex situ voor onderdelen die nog in goede staat verkeren.
• Een beoogde BREEAM-certificering "Very Good". 

Voor meer informatie over de Ecco Score voor dit project download de bijlage met het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie.

BUDGET & FINANCIERING

Het project vertegenwoordigt een totale investering van € 10.200.000, opgedeeld als volgt:

Het werkkapitaal dient onder meer voor de betaling van de schuldendienst tijdens de bouwfase en zorgt ervoor dat de beschikbare cashflow tussen € 200.000 en € 300.000 blijft. 

Het project wordt als volgt gefinancierd:

Het eigen vermogen wordt ingebracht door verschillende aandeelhouders (zie "Co-investering"). De kapitaalronde is reeds ver gevorderd: er zijn al investeerders gevonden voor € 2,5 miljoen. 

De bankfinanciering is voorzien over een looptijd van 15 jaar, tegen een variabele rente (Euribor 3M + 1,8%), met een aflossingsvrije periode van 24 maanden voor het kapitaal, die de volledige bouwfase dekt.

Crédit Agricole Alpes Provence, een toonaangevende bank, heeft haar deelname aan de bankfinanciering van het project inmiddels goedgekeurd. De structurering van het resterende deel van de financiering bevindt zich momenteel in de laatste fase. 

FINANCIËLE INDICATOREN

De onderstaande tabel geeft de belangrijkste rendabiliteitsindicatoren van het project weer, volgens het door Ecco Nova weerhouden basisscenario, dat als meest waarschijnlijke scenario uit de verschillende onderzochte mogelijkheden naar voren kwam. 

Het businessplan weerspiegelt de verwachte evolutie van de uitbating, vanaf de bouwfase (2027-2028) tot de gestabiliseerde uitbating in 2031. De bedragen zijn uitgedrukt in duizenden euro.

SAMENVATTING VAN HET PROJECT

FINANCIERINGSAANBOD

De onderneming wenst bij de Ecco-investeerders een fondsenwerving op te halen (co-investering) van maximaal € 1.050.000, bestemd voor de financiering van de aankoop en de herbestemming van het gebouw aan de Cours d'Estienne d'Orves 15 in Marseille.

De opgehaalde middelen worden ingebracht als eigen vermogen in de vennootschap SAS 15 CDEO, samen met andere investeerders. Het totale eigen vermogen van het project bedraagt € 3.600.000. De SAS bezit de handelszaak, terwijl een dochtervennootschap in de vorm van een SCI eigenaar is van het gebouw. Het onderstaande schema geeft de structuur van de transactie weer in het geval dat het maximale bedrag van de fondsenwerving wordt opgehaald.

VERGOEDING VAN DE AANDEELHOUDERS

Er wordt onderscheid gemaakt tussen preferente aandelen en gewone aandelen. Afhankelijk van de behaalde prestaties voorziet de structuur in een preferentiële prestatievergoeding ("promote") ten gunste van de projecteigenaar NESO.

Dit mechanisme treedt pas in werking zodra een minimaal rendement is bereikt. Zolang het intern rendement (IRR) van het project lager blijft dan 10%, komen alle opbrengsten volledig toe aan de investeerders. Pas boven deze drempel ontvangt NESO een oplopend aandeel in de meeropbrengst volgens deze schijven:

• 15% van de meeropbrengst tussen 10% en 12,5% IRR;
• 20% van de meeropbrengst tussen 12,5% en 15% IRR;
• 25% van de meeropbrengst boven 15% IRR.

In het doelscenario, waarbij het project in 2031 wordt verkocht tegen een waarde van € 12.705.608, verloopt de verdeling van de opbrengst als volgt:

Op een geïnvesteerd eigen vermogen van € 3.600.000 ontvangen alle investeerders samen dus ongeveer € 7.352.331, wat neerkomt op een nettowinst van ongeveer € 3.752.331. Indien het maximale bedrag van de fondsenwerving wordt opgehaald, zullen de investeerders van Ecco Nova samen 28,3% van deze winst ontvangen. 

BEOOGD RENDEMENT EN EQUITY MULTIPLE

Aangezien het om een kapitaalinvestering gaat, zijn zowel de looptijd als het rendement variabel. Ze zijn afhankelijk van de resultaten van de uitbating en van het tijdstip waarop het project wordt verkocht (de zogenaamde exit). Het beoogde jaarlijkse rendement wordt geschat op 15% over een streefperiode van 5 jaar. Dit stemt overeen met de interne rendementsvoet (IRR) voor de investeerders van Ecco Nova, met andere woorden de discontovoet waarbij de netto contante waarde van alle kasstromen van het project gelijk is aan nul.

Ecco Nova volgt deze indicator bijzonder nauwgezet bij projecten waarvan de looptijd onzeker is, omdat deze rekening houdt met alle inkomende en uitgaande kasstromen en dus ook met de tijdswaarde van geld.

De equity multiple geeft weer hoeveel een investeerder terugontvangt voor elke geïnvesteerde euro. Voor deze investering wordt een equity multiple van 2,01× nagestreefd. Een investering van € 1.000 zou in dat geval resulteren in een terugbetaling van ongeveer € 2.011, bestaande uit de oorspronkelijke inleg plus een meerwaarde van € 1.011. Het beoogde rendement en de vermelde equity multiple zijn na aftrek van de kosten van Ecco Nova, de beheervergoedingen van NESO en de promote.

WANNEER ONTVANGT DE INVESTEERDER EEN RENDEMENT?

Bij deze investering worden geen periodieke interesten uitgekeerd. Zowel het geïnvesteerde kapitaal als het rendement worden in één keer uitgekeerd bij de verkoop van het project. De voorlopige planning ziet er als volgt uit: de aankoop van het gebouw en de start van de bouwwerken in 2027, de opening van het hotel en het restaurant eind 2028, gevolgd door drie boekjaren waarin de uitbating geleidelijk op kruissnelheid komt. De verkoop van het project is gepland voor 2031.

Tijdens de eerste twee jaar wordt het gebouw gerenoveerd en genereert het geen uitbatingsinkomsten. De schuldendienst gedurende deze periode wordt gedekt door het werkkapitaal dat bij de closing werd voorzien. De beoogde looptijd van vijf jaar is een richttermijn en geen contractuele vervaldatum. Het effectieve tijdstip van de verkoop zal afhangen van de uitbatingsresultaten en de marktomstandigheden.

Het voorlopige tijdschema van de verrichting, van de structurering tot de geplande verkoop, ziet er als volgt uit.

GEVOELIGHEIDSANALYSE

De rendabiliteit van het project hangt voornamelijk af van de verkoopprijs bij de exit. Die wordt op haar beurt bepaald door de EBITDAR-multiple die bij de verkoop wordt toegepast en door het behaalde uitbatingsniveau. De onderstaande tabel toont de IRR voor de investeerders van Ecco Nova in functie van deze twee parameters. In het doelscenario wordt uitgegaan van een EBITDAR-multiple van 11,38× voor het hotel en een EBITDAR conform het businessplan, wat resulteert in een beoogd intern rendement van 15%.

IRR – investeerders Ecco Nova

Equity Multiple Investeerder Ecco Nova

Hoewel het restaurant bijna 45% van de beoogde omzet vertegenwoordigt, is de bijdrage ervan aan de winstmarge bewust beperkt. Het restaurant is in de eerste plaats bedoeld als ondersteuning van de hotelactiviteit en levert een aanvullende, gecontroleerde marge (6,9 procentpunt van de totale EBITDAR-marge van 36,4%). Het grootste deel van de rendabiliteit wordt dan ook behaald door het hotel, dat structureel hogere marges genereert. Het restaurant blijft wel essentieel voor het behalen van het beoogde rendement: wanneer de prestaties aanzienlijk onder het businessplan blijven, kan het interne rendement (IRR) met meerdere procentpunten dalen. 

Ook op het vlak van de financiering is gekozen voor een voorzichtige aanpak. De schuldgraad blijft beperkt tot ongeveer 50% van de door CBRE geschatte waarde van € 13,3 miljoen, waardoor de impact op het eigen vermogen in minder gunstige scenario's wordt afgezwakt. Het uiteindelijke rendement blijft echter rechtstreeks afhankelijk van de omstandigheden op het ogenblik van de verkoop.

Raadpleeg het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) voor meer details over de risico's. Beleggen houdt risico's in, waaronder het risico op een gedeeltelijk of volledig verlies van het geïnvesteerde kapitaal. De vermelde rendementen zijn bruto rendementen en worden niet gegarandeerd.

ANALYSE UITGEVOERD DOOR ECCO NOVA

Als onderdeel van de analyse van deze financieringscampagne heeft NESO Ecco Nova een reeks documenten verstrekt (zie onderstaande opsomming). Ecco Nova heeft deze documenten onderzocht en daarnaast verschillende vraag- en antwoordsessies georganiseerd met de projecteigenaar.

• Een gedetailleerd businessplan en een gedetailleerde raming van de bouwkosten (voorontwerpfase)
• Het waarderingsverslag van CBRE Hotels (juni 2026)
• De bouwvergunning, die definitief is en niet langer vatbaar voor beroep
• De historiek en de jaarrekeningen van de horecavennootschappen van de uitbater
• Referenties en het trackrecord van het hotelteam van NESO
• De beoogde kapitalisatietabel
• Documentatie met betrekking tot de bankfinanciering, waarvan de structurering momenteel wordt afgerond
• KYC-elementen

RISICO'S

Hieronder vindt u de lijst met risico's vermeld in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI). Voor meer informatie over elk van deze risico's en hun gevolgen, nodigen wij u uit om het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI) te raadplegen.

1. Risico’s verbonden aan projecten
2. Risico’s verbonden aan de sector
3. Risico op wanbetaling
4. Risico op verlaging, vertraging of ontbreken van rendement op investeringen
5. Risico op faillissement van het platform
6. Liquiditeitsrisico van investeringen
7. Andere risico's

Onze analyse resulteert in een risiconiveau 4. De details van deze score zijn terug te vinden in de bijlage van het blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).

OVERZICHT

DE STERKE PUNTEN 

• Toplocatie – een van de meest gegeerde locaties in Marseille. Op slechts 150 meter van de Vieux-Port bevindt dit iconische gebouw zich op een uitzonderlijke toplocatie die nauwelijks nog te evenaren is.
• Een project dat klaar is om van start te gaan. De bouwvergunning is definitief en niet langer vatbaar voor beroep. Ook de sloop- en asbestverwijderingswerken zijn reeds toegewezen.
• Een hotelmarkt met een groot tekort aan capaciteit. Marseille kampt met een tekort aan hotelkamers, terwijl het toerisme blijft groeien. In juli 2026 werd de stad op het boekingsplatform Booking zelfs de populairste bestemming van Frankrijk, vóór Parijs.
• Een geschatte waarde die hoger ligt dan de totale investeringskost. Volgens de waardering van CBRE bedraagt de waarde van het project na voltooiing € 13,3 miljoen, of ongeveer € 554.000 per kamer, tegenover een totale investeringskost van € 10,2 miljoen. Deze waardering is een schatting bij oplevering en vormt geen garantie voor de uiteindelijke verkoopprijs in 2031.
• Een team met diepgaande lokale expertise. Samen beschikken de partners over 50 jaar ervaring en een sterke verankering in Marseille. Het restaurant wordt uitgebaat door een van de meest gerenommeerde horecapartners van de stad, die ook persoonlijk in het project investeert, naast het NESO-team met aantoonbare operationele ervaring in de hotelsector.
• Een voorzichtige financieringsstructuur. De schuldfinanciering bedraagt slechts 50% van de door CBRE geraamde waarde na de werken, heeft een looptijd van 15 jaar en voorziet in een aflossingsvrije periode van 24 maanden, die de volledige duur van de werkzaamheden dekt. Deze structuur helpt het geïnvesteerde kapitaal te beschermen in minder gunstige scenario's.
• Een co-investering van € 400.000, waarvan € 200.000 persoonlijk wordt ingebracht door Christophe Juville. Daarmee worden de belangen van de exploitant afgestemd op die van de investeerders gedurende de volledige looptijd van het project.

DE AANDACHTSPUNTEN 

• De rendabiliteit hangt in belangrijke mate af van de geleidelijke opstart van het restaurant, dat goed is voor ongeveer 45% van de beoogde omzet. De prestaties van het restaurant zijn bepalend voor het behalen van het beoogde rendement. Deze keuze is bewust gemaakt: de restaurantuitbating wordt toevertrouwd aan Christophe Juville, die al vijfentwintig jaar actief is in de horecasector en bovendien persoonlijk in het project investeert. Het belangrijkste aandachtspunt betreft de afstemming van dit concept op de schaal van de Marseillaanse markt. Daarom wordt de ontwikkeling ervan nauw opgevolgd en wordt uitgegaan van voorzichtige groeiveronderstellingen.
• Het rendement is sterk afhankelijk van het exitscenario, met name van de uiteindelijke verkoopprijs en het tijdstip van de verkoop. Een langere investeringsduur, een uitbating die onder de verwachtingen blijft of een lagere exitmultiple kunnen het rendement aanzienlijk verminderen.
  
• NESO is een jonge onderneming, opgericht eind 2024. Hoewel het team kan bogen op aantoonbare ervaring in de hotelsector en vastgoedontwikkeling, heeft het als beheermaatschappij nog geen volledig traject van de aankoop, herbestemming en verkoop van een project afgerond.
  
• De bankfinanciering (€ 6,6 miljoen) en een aantal contractuele documenten (zoals het aandeelhouderspact en de beheersmandaten) moeten nog worden afgerond. Crédit Agricole heeft zich reeds positief opgesteld, maar voor ongeveer 50% van de bankfinanciering moet nog een overeenkomst met een tweede bank worden gesloten. 
  
• Een vertraging van de bouwwerken kan gevolgen hebben voor de financieringsstructuur, aangezien de schuldendienst tot aan de ingebruikname van het hotel uit de beschikbare kasmiddelen wordt betaald. Het vooropgestelde tijdschema is echter bewust voorzichtig opgesteld en omvat reeds een buffer van zes maanden. Bovendien wordt gedurende deze periode een minimale kaspositie van € 200.000 tot € 300.000 voorzien.
  
• Het project omvat omvangrijke renovatiewerken (voor € 4,2 miljoen) aan een gebouw uit 1868. De kostenraming werd opgesteld in de APS-/APD-fase door een bouwkostendeskundige, op basis van de reeds gegunde aannemingscontracten voor het naastgelegen gebouw.
• De evolutie van de rente en de marktomstandigheden in 2031 kunnen een invloed hebben op de uiteindelijke verkoopwaarde van het project. 

DETAILS

Het gaat om een deelneming in het kapitaal (aankoop van aandelen) van minimaal € 500 en maximaal € 500.000.

OPSCHORTENDE VOORWAARDEN

De obligaties worden uitgegeven onder de volgende opschortende voorwaarden:

• Het bereiken van de succesdrempel van de Fondsenwerving, d.w.z. € 700.000, aan het einde van de Inschrijvingsperiode;
• Toetreding tot het definitieve aandeelhoudersovereenkomst ;
• Het verkrijgen van alle bijdragen die nodig zijn voor de kapitaalverhoging die gepland is voor de uitvoering van het project, namelijk € 6.600.000 ;
• Het verkrijgen van alle benodigde inbreng voor de geplande kapitaalverhoging ter uitvoering van het project, namelijk € 3.600.000.

De openingsdatum van de aanbesteding is vastgesteld op 29/07/2026 om 12.00 uur. De sluitingsdatum van de aanbieding is vastgesteld op 4/09/2026 om 23.59 uur, met een mogelijke verlenging tot 30/09/2026 om 23.59 uur. Ten slotte wordt de aanbieding voortijdig beëindigd als het maximumbedrag vóór die datum wordt bereikt.

ROERENDE VOORHEFFING

WETTELIJKE INFORMATIE

• ECCO NOVA BV, gevestigd Boulevard Frère-Orban, 35, 4000 te Luik, ingeschreven bij de Kruispuntbank van Ondernemingen onder nummer BE 0649.491.214, is erkend door de FSMA en de ESMA als aanbieder van crowdfundingdiensten in overeenstemming met de Europese verordening 2020/1503.
• Om meer te weten te komen over onze diensten, inclusief de kosten, selectiecriteria voor projecten, financiële risico's, onze risicobeoordelingsmethodologie en details over de precontractuele bedenktijd, bezoekt u onze klantinformatiepagina.
• Onervaren investeerders hebben een bedenktijd van vier kalenderdagen om hun investering of interesse in het aanbod zonder consequenties in te trekken. Klik hier voor meer informatie.
• Als u een klacht heeft, raadpleeg dan ons klachtenbehandelingssysteem

OPVOLGING VAN DE PROJECTEN EN BEHEER VAN DE INCIDENTEN

Ecco Nova zorgt voor een strikt opvolging van de terugbetalingen en informeert de investeerders bij mogelijke vertragingen of problemen. Wanneer een vervaldag niet wordt nagekomen, wordt er onmiddellijk actie ondernomen tegenover de projectontwikkelaar. In geval van een vastgelopen situatie worden de invorderingsprocedures opgestart volgens de voorziene modaliteiten.

Elk belangrijk incident wordt geanalyseerd, meegedeeld aan de betrokken investeerders en opgenomen in onze driemaandelijkse rapportering die wordt gepubliceerd op onze pagina Incidenten. Wilt u meer weten over onze opvolgings-, stem- en invorderingsprocedures? Raadpleeg dan onze pagina Informatie voor klanten.

DIVERSEN

• Wilt u de definitie van een gebruikte term op deze pagina weten? Radpleeg onze woordenlijst om de term en zijn betekenis te ontdekken.
• Door op "investeren" te klikken, wordt u uitgenodigd om een ​​investering te simuleren. Na controle van uw persoonlijke gegevens kunt u uw investering bevestigen. U kunt ook een voorbeeld van uw obligatie en/of betalingsinstructies bekijken aan het einde van uw investeringsproces. We sturen u deze instructies ook per e-mail. We nodigen u uit om uw ongewenste e-mail te controleren.
• Zolang uw investering nog niet is betaald, kunt u op elk moment de bijbehorende betalingsinstructies raadplegen via het tabblad "Portefeuille" van uw gebruikersaccount.
• De bankrekening waarop u uw investering betaalt, kan per campagne tot verschillen. We vragen u om hier bedacht op te zijn.
• Voor deze campagne eindigt het rekeningnummer waarop u uw investering betaalt op -1550.
• U kunt op elk moment al uw obligaties raadplegen via het tabblad "Portefeuille" in uw gebruikersaccount. Uw obligatie is ook geïntegreerd in uw investeringsoverzicht in het tabblad "Dashboard".
• We herinneren u eraan dat u op elk moment uw obligaties kunt raadplegen door in te loggen op uw Ecco Nova account, sectie “mijn investeringen”. 
• De datum van inschrijving vindt u in de kop van uw obligatie.
• De kosten met betrekking tot dit aanbod worden beschreven in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie (EBI).
• De bedragen die worden weergegeven op Ecco Nova, maar ook in het blad met essentiële beleggingsinformatie, op uw gebruikersaccount en in de obligatie zijn altijd bruto rentebedragen.
• U kunt het terugbetalingsschema voor elke campagne bekijken zonder uw obligatie te downloaden door op de knop "tabel openen” te klikken via het tabblad "portefeuille-mijn investeringen" van uw account.
• Als de uiterlijke sluitingsdatum van het aanbod (ook in het geval van een verlenging voorzien in het blad met essentiële beleggingsinformatie) niet is verstreken, kan een campagne worden heropend na de sluiting ervan als investeerders hun investeringen annuleren tijdens de herroepingstermijn voorzien in onze algemene gebruiksvoorwaarden.

De gedetailleerde modaliteiten zijn te raadplegen in het Blad met Essentiële Beleggingsinformatie die te downloaden is op deze pagina.