27 RUE GRAND PRIEURÉ
Projet par Grand Prieuré 27 SAS financé par ECCO NOVA FINANCE
SUCCÈS, PROLONGATION ET FRAIS OFFERTS
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LE PORTEUR DE PROJET
Foncière Renaissance est une société française fondée en 2014 par Eric Bendavid et dédiée à l’investissement et à la gestion d’actifs immobiliers.
Foncière Renaissance regroupe 4 collaborateurs et 3 types d’activités afin de maitriser l’ensemble de la chaîne de valeur : Investissement, Asset Management et Property Management. Foncière Renaissance s’est spécialisée dans l’immobilier tertiaire et son patrimoine net est aujourd’hui supérieur à 60M€.
1. Investissement
L’Investissement inclut les phases suivantes : le sourcing des immeubles, la coordination et la réalisation de la due diligence, la recherche et la négociation des financements, la négociation des promesses et actes d’achat, la structuration juridique et fiscale menant à la réalisation de l’acquisition. Chaque projet d’acquisition se fait en concertation avec l’équipe d’Asset Management pour garantir la cohérence des stratégies proposées.
2. Asset Management
Foncière Renaissance gère son propre patrimoine immobilier et le patrimoine d’investisseurs institutionnels. Ainsi, la Foncière identifie et met en œuvre des stratégies adaptées à chaque actif.
- Sur les actifs « Core + », Foncière Renaissance s’emploie à la sécurisation ou l’amélioration du revenu locatif. Elle mène également des études en vue d’améliorer les caractéristiques techniques et les performances énergétiques des actifs, précise le positionnement stratégique des actifs et gère les revenus locatifs. Enfin, elle assure le suivi des risques financiers, juridiques et commerciaux.
- Sur les opérations « value-added » (développement et restructuration d’actifs), Foncière Renaissance assure le pilotage de l’opération de restructuration (définition des besoins, appels d’offres architectes, validation des marchés travaux, dépôt des autorisations administratives, suivi et réception des travaux…). Le projet lié à l'offre actuelle fait partie des projets de cette catégorie dite « value-added » ou, en français « avec création de valeur » .
3. Property Management
En parallèle de l’activité d’Asset Management, Foncière Renaissance assure la gestion locative et technique des immeubles. Elle gère les travaux d’entretien et d’amélioration, la rénovation et le réaménagement des bâtiments afin que les immeubles répondent toujours aux besoins des utilisateurs. La Foncière coordonne, par ailleurs, la mise en œuvre des adaptations locatives, réalise les audits environnementaux, et maintient les standards en matière de politique d’efficacité énergétique.
L’internalisation du Property Management assure une relation privilégiée avec les différents intervenants et en particulier avec les locataires et garantit ainsi, une gestion proactive des immeubles.
RÉFÉRENCES
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ORGANIGRAMME
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MANAGEMENT
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PRÉSENTATION DU PROJET
27 rue Grand Prieuré est un projet de rénovation et de transformation d’un immeuble initialement à usage mixte (17% commercial, 41% bureau & 42% résidentiel) en immeuble 100% à usage de bureaux.
L’acquisition a eu lieu en mars 2022 et le permis de construire a été obtenu en mai 2024 afin de rendre l’immeuble 100% commercial, de porter la surface utile à 1.786m2 (1.548m2 à l’origine) et de réaliser des travaux de rénovation lourde notamment en vue de l’obtention du label BREEAM Very Good.
Visuels 3D du projet projeté
Les travaux de rénovation lourde concernent :
- Installation d’un ascenseur PMR desservant tous les étages ainsi qu'un autre ascenseur PMR pour l’accès aux locaux vélos.
- Création de nouveaux planchers au-dessus de la courette centrale existante pour maximiser l’espace à chaque niveau.
- Aménagement d’un patio végétalisé au dernier étage (R+6) pour un cadre de travail collaboratif inspirant.
- Rehaussement et remplacement de la verrière côté cour, incluant la création d'une place centrale en cœur de bâtiment.
- Mise en place d’une GTB (Gestion Technique du Bâtiment) et d’une CTA (Centrale de Traitement de l’Air) pour un contrôle optimal des installations.
Le programme par niveau se décompose ainsi :
|
PROGRAMME |
|
|---|---|
|
R-2 |
Salle de sport, vestiaires & salles d’eau |
|
R-1 |
Local vélos, local ordures ménagères, local de stockage, locaux techniques |
|
RDC |
Hall d’entrée, zone d’attente, bar et espaces de vie |
|
R+1 à R+5 |
Plateaux de bureaux & salles de réunion |
|
R+6 |
Espace de travail collaboratif & patio |
LOCALISATION
Le projet se situe au n°27,rue de Grand Prieuré dans le 11e arrondissement de Paris, à proximité de la Place de la République et du Canal Saint-Martin.
Le bâtiment bénéficie d'un emplacement stratégique pour des bureaux grâce à sa proximité immédiate avec un important réseau de transport. Il est desservi par cinq lignes de métro (3, 5, 8, 9, 11) dont la ligne 5 qui permet un accès direct à 2 grandes gares (Gare du Nord et de la Gare de l'Est).
Le 11eme arrondissement est également connu pour abriter de nombreux sièges sociaux de start-ups de taille importante dont Hellopro, Blablacar, Lydia ou bien encore l’ancien incubateur The Family.
HISTORIQUE & PLANNING
-
30/03/2022 – Acquisition de l’immeuble avec 15 locataires
-
Janvier 2024 – Immeuble libre de toute occupation
-
28/05/2024 – Obtention du Permis Unique
-
28/07/2024 – Permis Unique purgé du recours des tiers
-
15/09/2024 – Lancement des travaux
-
18/10/2024 – Visite des lieux par Ecco Nova
-
13/11/2024 – Début de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova
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Exit visé: Q4 2025 – Commercialisation du bien - vente à un utilisateur ou investisseur
PARTIES PRENANTES
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PARTIES PRENANTES |
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|---|---|
|
Porteur de projet |
Grand Prieuré 27 |
|
Architecte |
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|
Bureau de contrôle |
BTP Consultants |
|
Entreprises sélectionnées pour les travaux de rénovation |
Lot Gros Œuvre : OPUS Lot Electricité : Adeqwatts Lot CVC : Adeqwatts |
|
AMO Environnement |
Advenio (Sevaia) |
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Banque senior |
Mypartnerbank |
DURABILITÉ
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BUDGET & FINANCEMENT
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INDICATEURS FINANCIERS
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ÉTUDE DE MARCHÉ
Afin de compléter l’expertise reçue par BPCE, Ecco Nova a effectué sa propre analyse de marché. Le tableau ci-dessous présente les loyers annuels par m² selon trois sources :
- Étude de Cushman & Wakefield : estimation générale pour les bureaux parisiens à 687 €/an/m² ;
- Analyse d’Ecco Nova : étude des loyers actuels pour des bureaux neufs ou rénovés dans le 11ᵉ arrondissement, avec une moyenne de 740 €/an/m² ;
- Expertise de BPCE : appliquant une hypothèse de 780 €/an/m².
La valeur de l'immeuble de bureaux est calculée selon la formule suivante :
|
|
Cushman & Wakefield |
Marché des bureaux 11ème arrondissement |
Expertise BPCE |
|---|---|---|---|
|
m² |
1.786 |
1.786 |
1.786 |
|
Loyer/m²/an (HT/HC) |
687 € |
740 € |
780 € |
|
Loyer/an (HT/HC) |
1.226.982 € |
1.321.640 € |
1.393.080 € |
|
Valorisation |
|
|
|
|
Yield 3% |
33.801.157 € |
36.408.815 € |
38.376.860 € |
|
Yield 3,5% |
28.972.420 € |
31.207.556 € |
32.894.451 € |
|
Yield 4% |
25.350.868 € |
27.306.612 € |
28.782.645 € |
RÉSUMÉ DU PROJET
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ETATS FINANCIERS – AXE CAPITAL
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OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS
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ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA
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RISQUES
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APERCU
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DÉTAILS
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