LE PORTEUR DE PROJET

Accès Habitat est un promoteur immobilier wallon créé en 2018, actif principalement en province de Namur. La société conçoit et commercialise des immeubles résidentiels neufs, en intégrant la construction, la vente et le financement des projets au sein d'une même société, aux côtés de la société BULL ML, détenant les participations d’Accès Habitat et propriétaire des fonciers de différents projets.

Accès Habitat se distingue par : 

• Un configurateur 3D développé en interne permettant aux acquéreurs de personnaliser leur logement et de visualiser directement l’impact de leurs choix sur le prix.
• Une attention particulière portée à l’acoustique, aux matériaux et à la performance énergétique des logements, à des prix de vente inférieurs à la moyenne du marché wallon.

Depuis sa création : Accès Habitat a livré 5 projets résidentiels :

• Aura : projet de 28 appartements, idéalement situé en bord de Meuse, à Maizeret, à proximité de Namur.
• Le Quintessence : projet de 31 logements à Maizeret. 
• La Résidence de la Montagne : projet de 10 logements situé à Huy.
• Urséa : Résidence de 7 appartements de deux chambres, située au cœur d’Andenne.
• Urbanéco : projet de 16 logements situé à Andenne. 

MANAGEMENT

Accès Habitat et BULL ML sont administrées par Melvin Lecoq.

Melvin Lecoq  

Après des études en finance à l’Université de Montréal, Melvin Lecoq est revenu en Belgique avec l’objectif de développer une activité de promotion immobilière résidentielle. Issu d’une famille d’entrepreneurs, il fonde Accès Habitat avec ses parents en 2018.

Il s’appuie aujourd’hui sur une équipe de 9 personnes actives notamment dans la commercialisation des projets, le suivi de chantier et la gestion administrative.

Melvin Lecoq détient 100% des actions d’Accès Habitat, via la SRL BULL ML.

COLLABORATIONS

En 2019, Accès Habitat a lancé une campagne de financement participatif de 350.000 EUR sur Ecco Nova pour le financement du projet Le Quintessence à Maizeret. Les Ecco-Investisseurs ont été remboursé anticipativement en mars 2022, à la livraison du projet.

PRÉSENTATION DES PROJETS

La présente campagne vise à financer quatre opérations immobilières situées à Andenne et Vezin : Borea, Leuzéa, Terrasses de l’Ours et Carrier.

Borea

Leuzéa

Terrasses de l’Ours

BULL ML, société mère d’Accès Habitat détient le foncier pour ces quatre projets. Pour les projets Borea et Terrasses de l’Ours, un acte de constitution d’un droit de superficie a été réalisé lors de l’acquisition des biens pour permettre à Accès Habitat de construire sur le foncier détenu par BULL ML. Un acte séparé va avoir lieu pour le projet Leuzéa. 

Accès Habitat et BULL ML ont donc déjà engagé une partie de leurs fonds propres dans ces différentes opérations, notamment via l’acquisition des fonciers. La levée de fonds Ecco Nova permettra de refinancer partiellement ces fonds propres, afin de reconstituer de la trésorerie disponible pour poursuivre le développement d’autres projets portés par le groupe.

Les trois projets de promotion immobilière (Leuzéa, Boréa et Terrasses de l’ours) disposent chacun d’un permis d’urbanisme octroyé et libre de tout recours. Ils bénéficient par ailleurs d’un financement bancaire déjà obtenu.

Le projet Boréa affiche actuellement un taux de commercialisation de 40 % et le projet Terrasses de l'Ours de 94 %. 

Notez que la commercialisation se traduit par des conventions de réservations et non des préventes au sens de la Loi Breyne. En effet, Accès Habitat construit ses projets et perçoit le fruit de la vente lors de la livraison. Il n’empêche que ces convention sont engageantes à hauteur de 10% si une rupture se produit selon certaines conditions. Les candidats acquéreur ont également la possibilité d’apporter des personnalisations à l’unités qu’ils achètent via les corps de métiers mobilisés sur les chantier d’Accès Habitat. Ces modifications sur mesure sont dès lors facturés par les corps de métier directement aux candidats acquéreurs, ce qui matérialise leur engagement. 

LOCALISATION

Les quatre projets se situent à Andenne ou à proximité, ville de la province de Namur établie en bord de Meuse, entre Namur et Liège.

• Gare d'Andenne, à proximité des projets, sur la ligne Namur-Liège et accès direct à la N90.
• Commerces, écoles et services de proximité dans un tissu urbain établi.
• Cadre résidentiel recherché par les primo-acquéreurs et les investisseurs locatifs de la région namurois

PLANNING

DURABILITÉ

Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants :

• Performance énergétique PEB A minimum visée sur les trois projets de construction neuve.
• Infrastructures de mobilité douce : locaux à vélos et bornes de recharge électrique.
• Gestion intelligente des eaux pluviales, avec infiltration prioritaire à la parcelle.
• Toiture végétalisée et installation photovoltaïque sur le projet Terrasses de l'Ours.
• Densification du tissu urbain existant et limitation de l’étalement urbain.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

BUDGET & FINANCEMENT

Les quatre projets nécessitent un investissement total de 11.009.371 €, réparti comme suit.

Les sources de financement des 4 projets sont reprises ci-dessous :

Les 3 projets de promotion immobilière ont tous les 3 leur accord de crédit bancaire.

INDICATEURS DES PROJETS

Les indicateurs des 3 projets de promotion immobilière sont repris ci-dessous :

Les 3 projets sont de taille similaires, des résidences à taille humaine, avec un coût d’acquisition du foncier/unité maitrisé (en moyenne, moins de 30.000 € / unité). 

Les prix de vente des appartements (hors frais, hors TVA) retenus pour Borea, Leuzéa et Terrasses de l'Ours s'échelonnent entre 2.868 € et 3.091 € par m², selon le projet et le type de bien, sur un marché résidentiel namurois porté par des acquéreurs locaux et des primo-acquéreurs.

Sur la base de ces indicateurs, Accès Habitat vise une marge brute de 41% sur les 4 projets.

Le LTV global (en tenant compte des 4 projets) est de 65%, tenant compte d’un endettement global de 9.494k et d’une valeur de vente visée de 14.626k.

Résumé du projet

ÉTATS FINANCIERS

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif et du passif selon la situation comptable au 31/12/2025 et en juin 26 de la SRL Accès Habitat.

En juin 2026, l’actif est principalement composé de : 

• 1.219k de terrains et constructions, à savoir les bureaux et l’entrepôt d’Accès Habitat ;
• 2.023k de créances intra-groupe : prêt vers la SRL BULL ML pour de l’acquisition de foncier pour des projets immobiliers ;
• 1.484k de stocks de projets immobiliers ;
• 971k de créances commerciales ;
• 1.258k de valeurs disponibles.

En juin 2026, le passif est composé principalement de : 

• 2.677k de capitaux propres, soit un ratio de solvabilité de 38% ;
• 4.382k de dettes réparties comme suit : 
  • Emprunts subordonnés : 995k ;
  • Etablissements de crédit LT : 888k
  • Etablissements de crédit CT : 1.051k
  • Dettes commerciales : 374k
  • Dettes fiscales, salariales et sociales : 933k 
  • Comptes-courant : 114k 
  • Comptes de régularisation : 26k

Les emprunts subordonnés (995k) et un compte-courant (100k) seront subordonnés à la présente offre par la conclusion d’une convention inter-créanciers. 

Les comptes de résultats au 31/12/2024, 31/12/2025 et en juin 2026 sont repris ci-dessous. La rentabilité annuelle dépend fortement du stade d’avancement et du calendrier de livraison des projets immobiliers. L’activité présente donc, par nature, un caractère cyclique. Historiquement, la société a été bénéficiaire et a notamment distribué 2,5 M€ de dividendes fin 2022.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société Accès Habitat SRL, porteur des projets sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.000.000 € pour le refinancement partiel des fonds propres investis dans le cadre des projets immobiliers Boréa, Leuzéa, Terrasse de l’ours et Carrier. 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la SRL Accès Habitat selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à Accès Habitat SRL est de 24 mois à compter du 15/11/2026.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 9,5% par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• L’engagement de la SRL BULL ML en tant que codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie, des montants dus à Ecco Nova Finance par le Porteur de projets.
• L’engagement du Porteur de projet d’affecter les prix de vente des quotités des du projet  Leuzéa au remboursement du prêt consenti par Ecco Nova Finance (après remboursement de la banques ayant financé ce projets). Dans ce cadre, le Porteur de projets s’engage à donner au notaire chargé de passer les actes de ventes des biens du projet LEUZEA (soit un projet de 16 appartements et 23 parkings à Vezin) un mandat spécial et irrévocable de verser à Ecco Nova Finance le solde des prix de vente desdits appartements dès que la dette du Porteur de Projets à l’égard de la Banque, créancier hypothécaire en premier rang (Dette Senior), sera intégralement apurée.
• L’engagement du Porteur de projets de ne pas souscrire de financement additionnel (hors crédits bancaires) sur les projets financés.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, Accès Habitat a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue limitée de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Plan financier des 4 projets faisant l’objet de la demande de financement ;
• Conventions de crédit bancaire pour les projets Leuzéa, Boréa et Terrasses de l’ours ;
• Conventions de prêts et avance en compte courant des prêteurs subordonnés ;
• Etudes de sol et des terres pour les projets Leuzéa, Boréa et Terrasses de l’ours ;
• Rapport d’expertise immobilière pour le projet Terrasses de l’ours ;
• PU pour les projets Leuzéa, Boréa et Terrasses de l’ours ;
• Actes d’acquisition des 4 projets faisant l’objet de la demande de financement ;
• Copie des conventions de réservation pour les projets Boréa et Terrasses de l’ours ;
• Etats financiers au 31/12/25 de la SRL BULL ML et de la SRL Accès Habitat.

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L'OFFRE

• Track record démontré, avec cinq projets livrés en 8 ans d’existence, affichant des marges sur coût comprises, toujours au-dessus de 20%.
• Maîtrise du risque en amont et suivi opérationnel, grâce à l’acquisition des fonciers sous condition suspensive de permis, des prestataires récurrents et un reporting budgétaire hebdomadaire.
• Portefeuille concentré sur la région namuroise, avec un taux de pré-commercialisation de 40% sur les 4 projets financés.
• Affectation des prix de vente du projet Leuzéa au remboursement d’Ecco Nova Finance, après apurement de la dette bancaire de premier rang, sur la base d’un mandat irrévocable donné au notaire.

LES POINTS D'ATTENTION

• Le remboursement dépend de la bonne exécution commerciale des quatre projets financés : rythme de vente, budgets et délais de construction.
• Hypothèses de rentabilité ambitieuses, avec une marge nette moyenne sur les 4 projets analysés de 32% contre une marge nette moyenne de 24% sur les 3 derniers projets livrés.
• Remboursement dépendant de l’activité globale d’Accès Habitat, en l’absence de SPV dédiées aux projets financés, avec une capacité de remboursement qui reste donc exposée à la structure de coûts de la société, notamment aux frais de personnel et autres charges fixes.

Résumé

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 20.000 €.

RANG & CONVENTIONS INTER-CREANCIERS

Le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé du Porteur de projets ou tout autre forme de prêt des actionnaires du Porteur de projets.

Les avances et autres dettes des associés du porteur de projets ne pourront être remboursées qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

Afin d’organiser la priorité de remboursement d’ECCO NOVA FINANCE à l’égard des autres créanciers concernés, deux conventions inter-créanciers seront conclues entre :

• Le Porteur de Projets, les prêteurs subordonnés concernés et ECCO NOVA FINANCE ;
• BULL ML, en sa qualité de codébiteur du présent prêt, ACCÈS HABITAT, en sa qualité de Porteur de projets, et les prêteurs subordonnés concernés, en présence d’ECCO NOVA FINANCE. 

Ces conventions inter-créanciers auront notamment pour objet de régir la subordination des créances des prêteurs subordonnés concernés et les priorités de remboursement entre les créanciers d’ACCÈS HABITAT et de BULL ML, de manière à assurer le remboursement prioritaire d’ECCO NOVA FINANCE conformément aux termes du présent prêt.

FACULTE DE REMBOURSEMENT ANTICIPE 

Accès Habitat dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement le prêt anticipativement. 

Ce remboursement anticipé – total ou partiel – pourra intervenir à tout moment, sous réserve du respect d’une période minimale d’intérêts de six (6) mois à compter de la mise à disposition des fonds prêtés au Porteur de projets par ECCO NOVA FINANCE, et à la condition que toutes les échéances échues antérieurement aient été honorées en temps et en heure et en intégralité.

La mise en oeuvre, par Accès Habitat, de cette clause de remboursement anticipé engendrera le remboursement, par ECCO NOVA FINANCE, du même montant aux Investisseurs et ce, dès qu’ECCO NOVA FINANCE aura perçu du Porteur de projet le remboursement anticipé du prêt qu’elle lui a consenti.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPE

Le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement – totalement ou partiellement – le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE à la suite de la vente des actifs construits dans le cadre du projet LEUZEA (projet de 16 appartements et 23 parkings, situé au 432 rue de Leuze, à Vezin).

Cette obligation de remboursement anticipé ne prendra toutefois naissance qu’après remboursement intégral de la dette du Porteur de projets à l’égard de la banque ayant financé les biens concernés et disposant d’une sûreté hypothécaire ou du droit de faire inscrire une telle sûreté sur les biens donnés en garantie (la « Dette Senior »).

Après apurement intégral de la Dette Senior, le montant à rembourser anticipativement à ECCO NOVA FINANCE sera égal à 97 % du solde du prix de chacune des ventes réalisées par le Porteur de projets, après affectation prioritaire des sommes nécessaires au remboursement de la Dette Senior.

Dans ce cadre, Accès Habitat s’est engagé à donner au notaire chargé de passer les actes de ventes des biens du projet LEUZEA (soit un projet de 16 appartements et 23 parkings à Vezin) un mandat spécial et irrévocable de verser à Ecco Nova Finance le solde des prix de vente desdits appartements dès que la dette de l’Emprunteur à l’égard de la Banque, créancier hypothécaire en premier rang (Dette Senior), sera intégralement apurée.

CONDITIONS SUSPENSIVES

• L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 500.000€, au terme de la Période de souscription
• La signature des conventions inter-créanciers

Ces conditions seront levées au plus tard le 14/11/2026.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -3833.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.