Comment financer une promotion immobilière en Belgique ?

Une promotion immobilière se finance en général en trois couches : les fonds propres du promoteur, un crédit bancaire qui couvre la plus grande part du coût, et parfois une dette subordonnée, aussi appelée mezzanine, quand la banque ne couvre pas tout l'écart. Cette dette est remboursée après la banque, ce qui explique un taux plus élevé. Elle peut réduire les fonds propres à immobiliser, sans ouvrir le capital de la société de projet. Le Co-Invest, un apport en capital aux côtés du promoteur, est une autre voie. Chaque couche a son rang, son coût et ses contraintes. Le bon assemblage dépend de la marge du projet, de sa commercialisation et de ce que la banque accepte.

Chiffres clés

• 5 % - fonds propres minimum du promoteur, rapportés au coût total du projet
• 150 000 € - montant minimum d'une campagne
• 5 M€ - plafond européen par porteur de projet sur douze mois
• 174 - campagnes menées depuis 2016

Comment se compose le financement d'une promotion immobilière ?

Le financement d'une promotion réunit plusieurs sources, remboursées dans un ordre fixé à l'avance. La banque prête la plus grande part et passe en premier. Les fonds propres du promoteur passent en dernier. Entre les deux, une dette subordonnée peut combler l'écart que la banque ne couvre pas.

Ce mécanisme vaut pour tout projet, et notre page sur le financement de projet le décrit pour l'énergie, l'immobilier et les PME. Une promotion a ses particularités. Le terrain s'achète avant tout revenu. Les ventes rentrent par tranches. Et la banque regarde la commercialisation du projet autant que la solidité du promoteur.

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Notre prêt passe après la banque, c'est le principe. Ce qui rembourse une promotion, ce sont les ventes. Nous regardons donc d'abord la marge, le prix de vente par rapport au marché local et l'état de la commercialisation. Les sûretés viennent ensuite.

Ce que la banque demande en général

Une banque qui finance une promotion fixe ses conditions dossier par dossier. Elles portent en général sur quatre points.

1. Un apport du promoteur. La banque ne finance pas tout le coût du projet. Elle attend une part de fonds propres, dont le niveau dépend de sa politique, du projet et du promoteur.
2. Un niveau de préventes. Pour un projet destiné à la vente, le premier tirage du crédit est souvent conditionné à un nombre ou à un montant de ventes déjà signées.
3. Des sûretés de premier rang. La banque prend en général une hypothèque, ou un mandat hypothécaire, sur le terrain et les constructions, parfois complétés par d'autres garanties.
4. Des tirages au fil du chantier. Les fonds sont libérés par étapes, au rythme de l'avancement des travaux.

Ces seuils varient d'une banque à l'autre et se négocient pour chaque projet.

Pourquoi un écart reste à financer

Une partie des dépenses vient avant les ventes : le terrain, les études, les permis et les premiers travaux. Pour un logement vendu sur plan, la loi Breyne limite l'acompte de l'acheteur à 5 % du prix total et prévoit que le solde soit payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Elle impose aussi une garantie au profit de l'acheteur. Le site des notaires détaille ces règles sur sa page consacrée à l'achat sur plan ou en construction.

Entre l'apport que la banque exige et les fonds propres dont le promoteur dispose, il reste parfois un écart. Le promoteur peut aussi choisir de ne pas immobiliser tous ses fonds propres dans une seule opération. Une dette subordonnée peut alors compléter le financement. Elle peut permettre de préserver la capacité à mener d'autres opérations, si l'économie du projet en absorbe le coût.

Le terrain : apport en argent ou apport en nature

Le terrain est souvent la première dépense du promoteur et une part importante de ses fonds propres. Quand il l'apporte en nature à la société de projet, plutôt qu'en argent, le Code des sociétés et des associations impose en règle générale un rapport d'un réviseur d'entreprises sur cet apport. La valeur que la banque retient pour le terrain dans l'apport du promoteur relève de sa propre analyse : elle peut différer de la valeur d'apport. Posez la question tôt, avant de bâtir le plan de financement.

Dette subordonnée, mezzanine, quasi-fonds propres : de quoi parle-t-on ?

Ces trois termes désignent la même couche du financement : une dette remboursée après le crédit bancaire et avant les actionnaires. Elle coûte plus cher que la banque, parce que le prêteur prend plus de risque. Elle reste une dette, avec un taux, une durée et un échéancier.

On parle de dette subordonnée quand le prêteur accepte, par contrat, d'être remboursé après d'autres créanciers. Le terme mezzanine désigne la même position intermédiaire, entre la dette senior de la banque et les fonds propres. Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA, rappelle qu'un créancier subordonné figure à la fin de la liste des créanciers et perçoit un intérêt plus élevé pour ce risque, sur sa page consacrée aux différentes sortes d'obligations.

On parle de quasi-fonds propres parce que, sur le plan économique, cette dette joue un rôle proche des fonds propres : elle subit les pertes après eux et avant la banque. Juridiquement, elle n'est pas au même rang que des fonds propres. Le promoteur doit la rembourser à l'échéance, avec les intérêts. C'est la banque qui décide, selon sa politique, si elle tient compte d'un prêt subordonné dans l'apport qu'elle exige.

Subordination contractuelle ou hypothèque de second rang

Chez Ecco Nova, la banque intervient le plus souvent en dette senior, avec les premières sûretés. Le financement Ecco Nova vient ensuite, de deux façons.

• La subordination contractuelle. Une convention conclue avec la banque fixe l'ordre de remboursement. Elle peut prévoir que le prêt subordonné ne soit remboursé qu'une fois le crédit bancaire remboursé, même si son échéance est atteinte.
• L'hypothèque de second rang. Le prêt est garanti par une hypothèque sur le bien, inscrite après celle de la banque. En cas de vente forcée, la banque est payée en premier sur le prix, puis le prêteur de second rang sur ce qui reste.

D'autres sûretés peuvent être négociées selon le dossier. Le rang et les sûretés de chaque prêt figurent dans la fiche d'informations clés de la campagne. Notre page sur l'investissement participatif immobilier explique ce rang du point de vue des investisseurs.

Fonds propres, banque, dette subordonnée ou Co-Invest : que coûte chaque source ?

Plus une source de financement est remboursée tard, plus elle coûte cher. Le crédit bancaire est la source la moins chère, parce qu'il passe en premier et qu'il est garanti. Les fonds propres sont les plus exposés : ils ne sont rémunérés que si l'opération dégage une marge.

Ce tableau décrit des situations générales. Les conditions réelles dépendent de chaque banque, de chaque projet et de chaque contrat.

Pourquoi la dette subordonnée coûte plus cher que la banque

Le prêteur subordonné est payé après la banque. Si la promotion se vend moins bien ou plus lentement que prévu, c'est lui qui risque de ne pas être remboursé en entier, avant la banque. Son taux rémunère ce risque. Chez Ecco Nova, le taux d'un prêt dépend du score de risque attribué au projet, sur une échelle de 1 à 5. Chaque niveau correspond à une fourchette de taux, et le comité de crédit fixe le taux exact dans cette fourchette. Les fourchettes, revues au moins tous les trois mois, sont publiées dans la section méthodologie de notre information aux clients. Un projet classé 5 n'est pas financé tel quel : son montant ou sa durée doivent être réduits, sinon il est refusé.

Pour le promoteur, la question est simple : la marge du projet absorbe-t-elle ce coût ? Si ce n'est pas le cas, la dette subordonnée n'est pas le bon outil.

Ce que coûte une campagne via Ecco Nova

En plus des intérêts versés aux investisseurs, le porteur de projet paie à Ecco Nova une commission de 4 à 7 % du montant levé, avec un minimum de 3 000 €. Il la supporte entièrement. Une commission complémentaire s'applique s'il confie à Ecco Nova la ventilation des remboursements aux investisseurs. Ces coûts sont détaillés dans la section sur les coûts de notre information aux clients. S'y ajoutent les frais propres à la structure choisie, par exemple ceux de l'acte notarié d'une hypothèque.

Comment Ecco Nova finance une promotion immobilière

Ecco Nova prête à des promoteurs grâce à des campagnes proposées à sa communauté d'environ 15 000 membres. Le prêt est le plus souvent subordonné au crédit bancaire. Avant la campagne, le dossier passe par une analyse financière, un score de risque, un Ecco Score et la décision du comité de crédit.

Ecco Nova est une plateforme belge créée en 2016 à Liège, agréée depuis novembre 2023 par la FSMA en tant que prestataire de services de financement participatif. Depuis 2016, 174 campagnes ont réuni 140 millions d'euros pour des projets d'énergie renouvelable, d'immobilier et de PME. La plupart des campagnes prennent la forme d'obligations émises par Ecco Nova Finance, l'entité ad hoc de la plateforme. L'argent réuni est prêté au porteur de projet, et chaque projet est logé dans un compartiment distinct. Certaines campagnes, comme les prêts régionaux, prennent la forme d'un prêt direct à l'entreprise.

Pour une promotion, le prêt subordonné va de 150 000 € à 5 millions d'euros, sur 2 à 5 ans. Il peut financer la construction après obtention du permis, une rénovation lourde, le préfinancement des ventes, le refinancement de fonds propres ou un complément au crédit bancaire. Les formules, montants et durées sont présentés dans notre offre pour les entreprises.

Les critères d'éligibilité pour un promoteur

Un dossier de promotion est recevable s'il remplit quatre conditions, publiées sur notre page des critères d'éligibilité.

• Le projet dispose de tous les permis et autorisations nécessaires à sa réalisation.
• Le promoteur justifie de trois promotions immobilières achevées, pour un chiffre d'affaires cumulé de plus de 5 millions d'euros.
• Ses fonds propres couvrent au moins 5 % du coût total d'investissement du projet.
• Le projet atteint un Ecco Score d'au moins 60.

Le cadre européen fixe aussi une limite. Le règlement (UE) 2020/1503 s'applique aux offres de 5 millions d'euros au plus par porteur de projet, calculés sur douze mois.

L'analyse, l'Ecco Score et le comité de crédit

Chaque dossier est instruit par un investment manager, puis par un analyste, et tranché par le comité de crédit. L'analyse porte sur la marge du projet, le prix de vente par rapport au marché local, l'état de la commercialisation, la solidité et l'endettement du promoteur, les scénarios de remboursement et les sûretés disponibles. Les données utilisées ont au plus trois mois au moment de l'octroi du prêt. Le résultat est un score de risque de 1 à 5, qui détermine la fourchette de taux.

L'Ecco Score complète cette analyse. C'est l'outil conçu par Ecco Nova pour mesurer l'impact environnemental, social et de gouvernance d'un projet immobilier. Il repose sur huit critères, regroupés en trois piliers. L'environnement couvre notamment l'efficacité énergétique, la mobilité, la gestion des ressources, le type de construction et les certifications. Le social couvre le bien-être des occupants, les espaces verts et les logements confiés à une agence immobilière sociale. La gouvernance couvre les modes de gestion, les structures coopératives, la transparence et la participation des parties prenantes. L'Ecco Score mesure l'impact, pas le risque financier : il ne remplace pas l'analyse financière. Sa note de calcul figure en annexe de la fiche d'informations clés. Les opérations purement financières, comme l'achat-revente sans rénovation énergétique, ne sont pas retenues.

De la demande à la campagne

Le parcours compte sept étapes, de la soumission du dossier au versement des fonds. Elles sont reprises dans les questions fréquentes ci-dessous. Pour un promoteur, trois moments comptent.

1. La proposition de conditions. Après l'analyse, Ecco Nova propose un montant, une durée, un taux, un rang et des sûretés. La banque doit en général accepter la subordination ou l'hypothèque de second rang : associez-la tôt.
2. La fiche d'informations clés. Elle décrit votre société, le projet, le plan de financement, les risques, les sûretés et le rang du prêt. Le règlement européen prévoit qu'elle soit rédigée par le porteur de projet, la plateforme veillant à ce qu'elle soit claire, correcte et complète. Vous répondez de l'exactitude des informations.
3. La fin de la campagne. Chaque campagne a un seuil de réussite et un montant maximum, convenus avec vous à l'avance. Si le seuil n'est pas atteint, la campagne peut être prolongée. À défaut, les investisseurs sont remboursés. Une levée n'est jamais acquise d'avance.

Vos engagements pendant la durée du prêt

Un financement via Ecco Nova vous engage envers de nombreux investisseurs, pas envers un seul prêteur. Ces engagements durent jusqu'au dernier remboursement.

• Payer selon l'échéancier. Les intérêts et le capital sont dus aux dates prévues par le contrat.
• Informer. Pendant toute la durée du prêt, vous tenez les investisseurs informés de l'avancement du projet, via la plateforme, et de tout événement qui peut affecter le remboursement.
• Demander un report, pas l'imposer. Si un retard s'annonce, Ecco Nova analyse la situation avec vous. Un report n'est possible que si les investisseurs l'approuvent par un vote. S'ils le refusent, Ecco Nova engage les démarches pour résilier le prêt et recouvrer les fonds, y compris par l'exercice des sûretés.

Ces règles sont publiées dans la section sur le suivi des retards de notre information aux clients. Les investisseurs qui vous prêtent ne sont pas couverts par la garantie des dépôts. Le capital n'est pas garanti : ils peuvent perdre tout ou partie de leur investissement. C'est la raison de ces engagements.

Ce qu'il faut préparer avant de déposer un dossier

Un dossier complet permet une analyse juste dès le départ. Il réunit ce que la banque demande déjà, et ce qui servira à informer les investisseurs.

• Les permis et autorisations obtenus.
• Le plan de financement : coût total, fonds propres et leur composition, crédit bancaire et ses conditions, montant recherché.
• La position de votre banque sur une dette subordonnée ou une hypothèque de second rang.
• Le budget de construction et le planning du chantier.
• La grille des prix de vente, comparée au marché local, et l'état des préventes.
• La marge attendue, avec des scénarios de ventes plus lentes ou de prix plus bas.
• Vos références : promotions achevées, chiffre d'affaires, équipe.
• Les éléments utiles à l'Ecco Score : performance énergétique visée, mobilité, matériaux, certifications.

Nos références présentent les entreprises et les porteurs de projet déjà financés via Ecco Nova.

Alternatives et combinaisons

La dette subordonnée n'est pas toujours la bonne réponse. Selon la marge et le calendrier du projet, d'autres solutions peuvent la remplacer ou la compléter.

• Plus de fonds propres. Un associé ou un partenaire apporte du capital, en échange d'une part du résultat.
• Le Co-Invest. Ecco Nova peut réunir un apport en capital aux côtés du promoteur, de 1 à 5 millions d'euros sur 2 à 5 ans, pour une promotion neuve. Il n'y a pas d'intérêts fixes : les investisseurs reçoivent une part de la marge. Ils connaissent à l'avance un rendement cible et une étude de sensibilité, le rendement réel n'est connu qu'à la fin du projet.
• Un phasage du projet. Une première phase est lancée et vendue, puis elle aide à financer la suivante.
• Plus de préventes avant le démarrage. Elles peuvent réduire l'écart à financer, au prix d'un calendrier plus long.

Les autres solutions de financement hors banque sont comparées sur notre page sur le financement alternatif.

Lever des fonds via Ecco Nova crée une dette envers des investisseurs : les échéances sont fixées par contrat, un report suppose leur accord, et les sûretés convenues peuvent être exercées en cas de défaut.

Questions fréquentes sur le financement d'une promotion immobilière

Les réponses ci-dessous viennent de nos FAQ porteurs de projet et investisseurs. Elles portent sur les montants, les critères, les coûts, les étapes, l'issue d'une campagne, l'Ecco Score et le Co-Invest. Chaque sujet est aussi traité plus haut dans la page.

Questions à sélectionner dans le module FAQ du site.

• A quelles entreprises s'adressent les services de financement d'Ecco Nova?
• Quels montants puis-je lever via Ecco Nova?
• Quels sont les critères d'éligibilité à un financement via Ecco Nova ?
• Quels sont les couts liés à une campagne sur Ecco Nova ?
• Quelles sont les différentes étapes pour lever des fonds sur Ecco Nova ?
• Que se passe-t-il si le montant souhaité n'est pas levé ?
• Pourquoi l'Ecco Score est-il un indicateur clé pour les investissements immobiliers ?
• Qu'est-ce que le Co-Invest ?

Sources : Wikifin, le site d'éducation financière de la FSMA (https://www.wikifin.be/fr/epargner-et-investir/produits-dinvestissement/obligation/les-differentes-sortes-dobligations), notaire.be, page sur l'achat sur plan ou en construction et la loi Breyne (https://www.notaire.be/immobilier/construire-et-renover/achat-sur-plan-ou-en-construction), Institut des réviseurs d'entreprises, brochure sur l'apport en nature (https://ibr-ire.be/docs/default-source/fr/Documents/reglementation-et-publications/publications/brochures/generalites/brochure-apport-en-nature-def-2021), règlement (UE) 2020/1503 relatif aux prestataires européens de services de financement participatif pour les entrepreneurs (https://eur-lex.europa.eu/legal-content/FR/TXT/?uri=CELEX:32020R1503, articles 1, 5 et 23, considérant 51), registre des prestataires de services de financement participatif de la FSMA (https://www.fsma.be/fr/party/ecco-nova), information aux clients, critères d'éligibilité, offre et FAQ porteurs de projet d'Ecco Nova.

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