ANALYSE DU MARCHÉ IMMOBILIER BELGE : TENDANCES 2023 ET PERSPECTIVES

Dans un contexte marqué par l'évolution des taux d'intérêt et l'augmentation des coûts de construction, la dynamique du secteur immobilier, et par extension du crowdlending immobilier, semble confrontée à des défis inédits. 

Dans l'analyse qui suit, préparée par nos analystes avec la même rigueur que celle appliquée à l'évaluation des opportunités que nous proposons, nous offrons un panorama détaillé et transparent du marché immobilier en 2023. Cette démarche s'inscrit dans notre mission d'accompagner nos investisseurs vers des choix d'investissement plus informés et diversifiés.

1. INTRODUCTION

L'année 2023 a marqué un tournant pour le marché immobilier belge, témoignant d'une période de transformation majeure. Ce changement est caractérisé par une stabilisation des coûts de construction après une hausse soutenue depuis 2020, ainsi qu'une évolution notable des comportements d'achat chez les investisseurs et les particuliers. Cette analyse approfondie explore les principaux mouvements du marché et leurs implications pour l'avenir du secteur immobilier en Belgique.

2. STABILISATION DES COÛTS DE CONSTRUCTION EN 2023

Le secteur de la construction a observé une augmentation remarquable des coûts, de 27% depuis 2020, culminant avec une stabilisation au premier trimestre de 2023. Cette stabilisation se reflète dans les chiffres de l'Indice I-21 publiés à partir de janvier 2021. Il s’agit d’un indicateur reflétant l'évolution des prix de plusieurs catégories de matériaux de construction. Depuis la 1ère hausse de taux de la BCE en juillet 2022, l’indice a augmenté de 3% pour se stabiliser entre novembre et janvier 2023. La publication mensuelle de la Mercuriale est devenue un outil indispensable pour le suivi de ces tendances.

3. IMPACT SUR LES PRIX DES LOGEMENTS

L'augmentation des coûts de construction a eu un impact direct et significatif sur le prix de l'immobilier neuf en Belgique. 

En 2023, nous observons une hausse moyenne annuelle du prix d'un appartement de +1,6% (264.792 €).

Le prix des maisons s’est quant à lui stabilisé avec une hausse de seulement 1,1% pour une maison (322.780 €) contre 7 et 8% respectivement entre 2020 et 2021 et entre 2021 et 2022.

4. FOCUS SUR LE RÉSIDENTIEL NEUF

Le marché résidentiel neuf, le focus d’Ecco Nova, a montré des signes de stabilisation des prix au quatrième trimestre de 2023, une conséquence directe des décisions d'augmentation des taux par la Banque centrale européenne et d'autres banques centrales. Cette période de stabilisation s'est traduite par une évolution minime des prix sur le marché de la construction neuve, marquant un ralentissement après des années de hausse rapide.

Comme on l’observe, nous ne constatons en 2023 pas de diminution significative des prix. C’est un paramètres à suivre de près en 2024 puisqu’il indique que l’an dernier,  les promoteurs ont résisté à la tentation de réduire le prix de vente et leurs marges pour accélérer les transactions. 

5. RALENTISSEMENT DES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES

Le baromètre des notaires, constitué par la collecte des données 3 à 4 mois avant la signature des acte permet de présenter une situation récente et à jour du secteur immobilier belge.

Il montre une baisse annuelle de 15,2% des ventes en 2023 par rapport à 2022. C’est baisse est à relativiser dans la mesure où le nombre de transactions en 2021 et 2022 était particulièrement élevé. 

Le volume de transactions est donc revenu à un niveau proche du rythme de croisière connu dans la période précédant la période particulière Covid/post Covid comme l’illustre le graphe suivant.

Notons également que la Flandre détient les trois quarts des ventes d’appartements neufs.

6. TAUX D’INTÉRÊT : TOUJOURS PAS DE RETOUR SOUS LES 2 %

L'évolution des taux d'intérêt a marqué une période significative de changement pour le secteur immobilier. 

Entre mars 2018 et mars 2022, les taux ont presque triplé, passant sous les 2% à près de 4% dans certains cas, reflétant une tendance globale vers le resserrement monétaire. 

Début 2024, le baromètre des taux d'Immotheker-Finotheker indique un taux moyen de 3,23% pour un prêt de 20 ans à taux fixe. 

L’évolution de l’inflation et de la politique monétaire est certainement un élément à suivre en 2024 car la hausse des taux hypothécaire a retardé de nombreuses transactions. Une baisse des taux, anticipé par certains acteurs économiques et financiers, comme le montre un regain de dynamisme des bourses, aura un impact direct sur le dynamisme du marché immobilier en Belgique. Cette tendance est confirmée par certains de nos clients qui observent une reprise de la demande.

7. MAINTIEN DU POUVOIR D'ACHAT VIA L'INDEXATION DES SALAIRES

Notons que, dans un contexte inflationniste, le mécanisme belge d'indexation des salaires, basé sur l'indice santé, a joué un rôle crucial dans le maintien du pouvoir d'achat des ménages. 

Cette indexation, qui est passée de 3,58% en janvier 2022 à 11,08% en janvier 2023, a permis d'ajuster les revenus en fonction de l'inflation, garantissant ainsi que les travailleurs conservent leur pouvoir d'achat réel malgré la hausse des coûts de vie. En janvier 2024, les salaires ont vu une augmentation supplémentaire de 1,48%, reflétant les efforts continus pour préserver le bien-être économique des citoyens dans un environnement de prix volatil.

Le maintien du pouvoir d’achat est positif dans le contexte du marché immobilier bien que moins prépondérant par rapport aux taux d’intérêt évoqué au chapitre précédent.

8. FOCUS SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER LUXEMBOURGEOIS

Le Luxembourg a connu une contraction notable de son activité immobilière entre 2022 et 2023, avec une chute spectaculaire des ventes d'appartements en construction de 72,5%. 

Cette baisse d'activité a poussé le gouvernement à prendre des mesures exceptionnelles notamment fiscales, afin de redynamiser le marché.

Ces interventions gouvernementales soulignent la gravité de la situation et l'engagement des autorités à soutenir le secteur face à un ralentissement économique et à un environnement de taux en hausse. 

La capacité du marché à rebondir dépendra largement de l'efficacité de ces mesures et de l'évolution des conditions macroéconomiques.

9. PERSPECTIVES ET SOLUTIONS POUR DYNAMISER LE MARCHÉ

Face aux défis actuels, plusieurs stratégies sont envisagées pour revitaliser le marché immobilier. La diminution attendue des taux d'intérêt, couplée à une simplification des procédures d'octroi de permis de construire, figure parmi les mesures clés proposées pour stimuler le secteur. En outre, une réforme fiscale ciblant les primo-acquéreurs, notamment par une harmonisation de la TVA et des droits d'enregistrement, ainsi qu'une baisse de la TVA pour les projets de démolition-reconstruction, sont suggérées comme leviers pour encourager l'investissement et l'accessibilité au logement. Ces initiatives visent à répondre aux besoins des investisseurs et des acquéreurs, en créant un environnement plus favorable au développement immobilier.

10. CONCLUSION

L'année 2023 a marqué un point de pivot pour le marché immobilier belge, caractérisée par une stabilisation des coûts de construction contrastée par un ralentissement des transactions immobilières. Face à ces défis, Ecco Nova identifie une voie d'opportunité en valorisant les projets immobiliers qui respectent des critères élevés de durabilité et d'efficacité énergétique, comme le démontre notre Ecco Score.

Notre concentration sur des biens immobiliers neufs ou rénovés, stratégiquement situés et performants sur le plan énergétique, vient répondre aux besoins structurels de logement dans certaines régions. Cette approche s'harmonise avec les attentes des investisseurs qui cherchent à concilier rendement et durabilité.

En résumé, malgré les fluctuations du secteur immobilier et financier, l'engagement d'Ecco Nova pour le financement de projets immobiliers performants demeure inébranlable. 

Nous restons déterminés à sélectionner et présenter des projets d'investissement rigoureusement examinés, en intégrant toutes les informations révélées dans cette analyse. Notre objectif est de détailler avec transparence les opportunités et risques associés à chaque projet, afin de proposer un rendement attractif qui soit en parfaite harmonie avec notre mission et nos principes fondamentaux.

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Sources :

• Indice des prix à la consommation.
• Mercuriale, https://economie.fgov.be/fr
• Baromètre des notaires
• Trends Tendances, Xavier ATTOUT, 25/01/24
• Baromètre Realo & Matexi, 02/01/24
• Statbel