OFFRE SENIOR

LE PORTEUR DE PROJET

STRAK PROJECT BV est une société de promotion immobilière créée en 2008 et détenue à 100 % par Ignace Schelstraete.

La société est active dans le développement de projets immobiliers résidentiels, principalement des immeubles à appartements de petite et moyenne taille. Les projets développés par STRAK PROJECT sont généralement situés en Flandre orientale, à proximité de Zelzate, où la société dispose d’un ancrage local important.

Depuis sa création, STRAK PROJECT a réalisé environ 14 projets immobiliers, dont notamment :

• La résidence Bottega – 18 appartements et un rez commercial à Zelzate.
• La résidence Carpinus – 10 appartements à Wachtebeke.
• La résidence East View – 7 appartements à Zelzate.

Ces projets illustrent le positionnement de STRAK PROJECT : des projets résidentiels de taille maîtrisée, développés sur des marchés locaux connus du promoteur.

MANAGEMENT

Le management de la société est porté par Ignace Schelstraete, actionnaire à 100% de la société Strak Project.

Ignace Schelstraete

Ignace Schelstraete est actif depuis plus de 30 ans dans le secteur immobilier, ayant débuté sa carrière à l’âge de 22 ans dans une société de construction. Il a ensuite exercé une activité indépendante en suivi de projets pour un bureau d’architectes, avant d’occuper une fonction de conducteur de chantier chez Ollevier Keuken en Bad à Knokke.

Cette expérience lui a permis de développer une connaissance pratique du secteur de la construction, de la coordination de chantier et du développement de projets immobiliers résidentiels.

Parallèlement à ses activités de promotion immobilière, Ignace Schelstraete a également développé, via la société Stak, une activité dans le mobilier haut de gamme pour cuisines et salles de bain. Depuis décembre 2024, Stak a développé cinq collections de cuisines et de meubles de salle de bain. Ces collections sont présentées dans trois points de vente situés à Gand, Knokke et Anvers. Cette activité permet au groupe de conserver en interne une partie du savoir-faire lié au mobilier sur mesure, notamment pour les cuisines et meubles de salle de bain intégrés dans ses propres projets immobiliers. 

ORGANIGRAMME

Ignace Schelstraete est actionnaire à 100% des sociétés Strak Project & Strak Contemporary and Modern Building. 

La société Strak Contemporary and Modern Building est la société acquéreuse du foncier relatif au projet 7 Noord, financé partiellement via la présente offre.

Lors de l’acquisition du foncier, Strak Contemporary and Modern Building conclura une renonciation au droit d’accession au profit de la société Strak Project, promoteur du projet.

PRÉSENTATION DES PROJETS

La présente offre vise à financer partiellement deux projets immobiliers distincts : 21 Noord à Evergem et 7 Noord à Assenede.

Résidence 21 Noord – Evergem

Le projet 21 Noord est situé Eeklostraat 21 à Evergem, au nord de Gand. Il consiste en la démolition d’un bâtiment existant et la reconstruction d’un immeuble résidentiel.

Le projet porte sur la réalisation d’un ensemble de 11 unités, comprenant :

• 7 appartements ;
• 2 surfaces commerciales ;
• 2 bureaux ou espaces de pratique professionnelle.

Le site bénéficie d’une localisation résidentielle, à proximité du centre du village et des commodités. Le projet est structuré via un droit de superficie. Dans ce cadre, une partie de la contrepartie foncière est prévue sous forme d’échange portant sur une surface commerciale et un appartement.

Le promoteur a déjà engagé environ 155.000 € de fonds propres dans le projet, principalement au titre des frais d’architecte, des charges d’urbanisme et des frais de démolition.

Le budget global des travaux est estimé à environ 3,125 millions d’euros. STRAK PROJECT a déjà transmis des devis et contrats pour environ 1,75 million d’euros, couvrant notamment les travaux de démolition, terrassement, caves, gros œuvre, menuiseries extérieures, toiture, chapes et ascenseur.

Au stade de l’analyse, le projet 21 Noord présente un taux de préventes d’environ 45 %, tenant compte des unités déjà prévendues et des unités reprises dans l’échange foncier. 

Le démarrage des travaux de construction est prévu en septembre 2026.

Résidence 7 Noord – Assenede

Le projet 7 Noord est situé à Assenede. Il porte sur le développement d’une résidence de 15 appartements.

La levée de fonds Ecco Nova permettra de compléter les fonds propres nécessaires à l’acquisition du foncier du projet, en complément d’un crédit bancaire. 

Un permis libre de tout recours a déjà été octroyée pour ce permis. Il n’y a donc plus de risque de développement sur ce projet.

Au stade de l’analyse, trois preuves de préventes ont été reçues, représentant environ 20 % des unités du projet. Les unités concernées ont été vendues à un prix conforme ou supérieur au business plan transmis. 

LOCALISATION

Les deux projets sont situés en Flandre orientale, dans un périmètre proche de Zelzate, au nord de Gand. Ils s’inscrivent pleinement dans la zone d’activité historique de STRAK PROJECT, dont le siège social est situé à Zelzate.

Cette proximité géographique constitue un élément important du dossier : STRAK PROJECT développe ses projets dans un marché local connu. Le promoteur bénéficie ainsi d’un ancrage local fort, d’une connaissance directe du tissu résidentiel et d’un réseau de partenaires actif dans la région. 

Les deux projets réalisés se situent à moins de 10 kilomètres du siège social.

Les deux projets disposent chacun d’un Mobiscore d'environ 7, ce qui reflète une accessibilité correcte aux équipements, services et infrastructures de mobilité.

HISTORIQUE & PLANNING

21 Noord

• Octroi du PU : Avril 2025 ;
• Droit de superficie : janvier 2026 ;
• Démolition : 1^er trimestre 2026 ;
• Accord bancaire obtenu pour le financement de la construction : Mai 2026 ;
• Lancement prévu des travaux : Septembre 2026 ;
• Prévision de la livraison du projet : Fin 2028.

7 Noord

• Octroi du PU (libre de tout recours) : Octobre 2024 ;
• Acquisition du foncier : Juin 2026 ;
• Accord bancaire obtenu pour le financement de la construction : Mai 2026 ;
• Lancement prévu des travaux : Octobre 2026 ;
• Prévision de la livraison du projet : 1^er semestre 2029.

PARTIES PRENANTES

Des parties prenantes au projet 21 Noord sont repris ci-dessous : 

• Banque : Belfius
• Ingénierie (stabilité) : Arqus Engineering 
• Expert Immobilier : Troostwijk Roux Expertises
• Bureau d’architecture : Sofie Ooms Architecten
• Gros oeuvre : Lippens Bouw

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants : 

• Les deux projets s’inscrivent dans des tissus résidentiels existants en Flandre orientale et contribuent à la densification de sites déjà urbanisés.
• Les projets disposent d’un Mobiscore moyen d'environ 7/10, reflétant une bonne accessibilité aux services, équipements et infrastructures de mobilité du quotidien.
• Les résidences prévoient des infrastructures favorisant la mobilité douce, notamment des locaux vélos. Le projet 7 Noord prévoit également une place pour voiture partagée.
• Le projet 7 Noord prévoit l’installation de 15 pompes à chaleur, soit une pompe à chaleur par logement, destinées au chauffage et au refroidissement des appartements.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés. 

BUDGET & FINANCEMENT

STRAK Project sollicite les Ecco Investisseurs pour un montant de 600.000 EUR. Les fonds seront utilisés de la manière suivante :

• Financement partiel de l’acquisition du foncier pour le projet 7 Noord : 350.000 EUR ;
• Financement partiel de la construction du projet 21 Noord : env. 100.000 EUR ; 
• Remboursement du crédit lié à un bien afin de permettre la prise d’une sureté hypothécaire en 1^er rang : env. 90.000 EUR ;
• Le solde sera alloué au paiement des frais liées à la levée de fonds et la constitution des sûretés.

Le budget global des projets 7 Noord & 21 Noord est estimé à 10.162.760 € et la valeur de vente visée à 11.405.970 €. La marge brute prévisionnelle globale (hors frais financier et de commercialisation) est estimée à 2.091.350 €, soit 22%.

Les deux projets seront financés de la manière suivante : 

Le montant effectivement tiré sur les crédits bancaires pourrait évoluer en fonction de l’avancement de la commercialisation (Loi Breyne).

Le crédit bancaire pour la construction du projet 7 Noord n’a pas encore été octroyé, le chiffre étant repris ci-dessus étant une estimation. 

Les frais financiers liés à l’opération resteront entièrement à charge du porteur de projet et ont été intégrés dans le budget.

Loan-to-value des sûretés hypothécaires

Dans le cadre de cette offre, Ecco Nova a analysé le niveau de couverture du financement sur la base des biens immobiliers pris en sûretés hypothécaires en premier rang.

Le ratio loan-to-value présenté ci-dessous est calculé en comparant le montant maximum du financement Ecco Nova à la valeur vénale estimée des biens donnés en garantie. Il ne s’agit donc pas d’un ratio calculé sur la valeur des projets financés, mais bien sur la valeur des actifs immobiliers apportés en sûreté.

Résumé du projet

ÉTATS FINANCIERS

ACTIF DU PORTEUR DE PROJET

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultats selon la situation comptable (provisoire) au 31/12/2025 de Strak Project.

Les principaux éléments de l’actif sont :

• Des stocks (appartements finis ou projets immobiliers en cours) pour 3.528k EUR ;
• Des créances (clients) pour 1.031k et des créances intra-groupe pour env. 827k ;
• Les valeurs disponibles apparaissent négatives dans la situation comptable provisoire, en raison de paiements qui n’avaient pas encore été attribués à la date de l’extraction. Ce point a été clarifié avec le comptable de la société, qui a confirmé qu’il s’agit principalement d’affectations et de reclassements comptables, sans impact significatif sur le résultat.

PASSIF DU PORTEUR DE PROJET

Selon la situation comptable provisoire au 31/12/25 reçue, le passif est composé de 25% de capitaux propres et de 75% de dettes.

L’endettement se compose majoritairement de crédits bancaires (env. 3.350k).

 COMPTE DE RESULTATS DU PORTEUR DE PROJETS

Sur ces 3 derniers exercices, STRAK PROJECT est bénéficiaire. La situation comptable provisoire au 31/12/25 donne le bénéfice de l’exercice avant impôt, l’impôt n’ayant pas encore été calculé.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société STRAK PROJECT, porteur de projets, sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 600.000 € pour :

• Financement partiel de l’acquisition du foncier pour le projet 7 Noord : 350.000 EUR ;
• Financement partiel de la construction du projet 21 Noord : env. 100.000 EUR ; 
• Remboursement du crédit lié à un bien afin de permettre la prise d’une sureté hypothécaire en 1er rang : env. 90.000 EUR ;
• Le solde sera alloué au paiement des frais liées à la levée de fonds et la constitution des sûretés.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à STRAK PROJECT est de 36 mois à compter du 01/07/2026. 

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 9% par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Inscription hypothécaire en 1er rang de 100.000 EUR en principal, 10.000 EUR d’accessoires & 3 années d’intérêts sur les 3 biens immobiliers suivants :
  • Staatsbaan 89, 9991 Adegem ;
  • Staatsbaan 91, 9991 Adegem ;
  • Molenstraat 34, 9950 Lievegem.
• Mandat hypothécaire sur le solde en principal et 50.000 EUR d’accessoires sur les 3 biens décrits ci-dessus.
• Codébition de la société Strak Contemporary and Modern Building.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, STRAK PROJECT a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une revue limitée de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client.

Liste des documents reçus :

• Compromis pour l’acquisition du foncier du projet 7 Noord
• Copie du projet de RDA pour le foncier du projet 7 Noord
• Expertise du foncier du projet 7 Noord
• Mail de confirmation de la banque Belfius pour la construction et la garantie d'achèvement du projet 21 Noord
• Convention pour l’octroi d’un droit de superficie sur le foncier du projet 21 Noord
• Les permis de construire des projets 7 Noord et 21 Noord
• Preuve de 3 préventes pour le projet 7 Noord et 2 préventes pour le projet 21 Noord
• Le plan financier des projets 7 Noord et 21 Noord
• Le rapport d’expertise des 3 biens pris en garantie ainsi que celui du projet 21 Noord
• Les actes d’acquisition et copie des contrats de location des biens pris en garantie
• Le détail des paiements effectués en fonds propre sur le projet 21 Noord
• Devis/contrats reçus couvrant le gros œuvre fermé du projet 21 Noord 

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Promoteur expérimenté avec un ancrage local fort : STRAK PROJECT est actif depuis 2008 et a réalisé environ 14 projets immobiliers, principalement en Flandre orientale. Le management est assuré par Ignace Schelstraete, actif depuis plus de 30 ans dans le secteur immobilier et de la construction.
• Sûretés hypothécaires : l’offre bénéficie d’une inscription hypothécaire en premier rang, complétée par un mandat hypothécaire, sur trois biens immobiliers donnés en garantie. Sur base des expertises reçues, la valeur vénale des biens pris en sûreté s’élève à 858k €, soit un loan-to-value de 70 % par rapport au montant maximum financé de 600k €.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• Risques classiques liés au développement immobilier : les projets restent exposés aux risques habituels de construction, notamment les risques de coûts, de délais et de commercialisation. Le projet 21 Noord doit démarrer en septembre 2026 pour une livraison prévue fin 2028, tandis que la livraison de 7 Noord est prévue au premier semestre 2029.
• Financement bancaire de la construction du projet 7 Noord : au moment du lancement de l’offre, le financement bancaire relatif à la construction du projet 7 Noord n’est pas encore sécurisé, la présente levée visant principalement à financer l’acquisition du foncier du projet. Ce point est partiellement mitigé par le fait que STRAK PROJECT collabore de longue date avec Belfius, qui intervient déjà dans le financement de l’acquisition du terrain.
• Dépendance au dirigeant principal : STRAK PROJECT repose fortement sur son dirigeant, Ignace Schelstraete, qui pilote l’essentiel des projets. Cette concentration constitue un point d’attention, notamment en cas d’indisponibilité ou de développement simultané de plusieurs projets.

Résumé

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 20.000 €.

FACTULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement sans indemnités de remploi.

Le Porteur de Projet est tenu de rembourser le prêt par anticipation, en tout ou en partie, au fur et à mesure de la mainlevée des sûretés consécutive aux ventes réalisées. Le montant à rembourser anticipativement correspond à 97% du produit de chaque vente concernée.

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, STRAK PROJECT octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire de premier rang pour un montant de 100.000 EUR en principal, 10.000 EUR à titre d’accessoires sur les biens immobiliers suivants :
  • Le bien immobilier situé Staatsbaan 89 boîte 001, à Maldegem, cinquième division / Adegem 1, cadastré sous la section A, numéro 784/Z P0000, pour une superficie de deux cent septante et un mètres carrés (271 m²).
  • Le bien immobilier situé Staatsbaan 91 et 91+, à Maldegem, cinquième division / Adegem 1, cadastré sous la section A, numéros 784M2 P0000 et 784N2 P0000, pour une superficie de trois cent nonante-neuf mètres carrés (399 m²).
  • Le bien immobilier situé Molenstraat 34, à Lievegem, quatrième division / Waarschoot, cadastré sous la section C, numéros 1374/A/3 P0000 et 1374/C/3 P0000, pour une superficie de sept cent quarante et un mètres carrés (741 m²).
• Un mandat hypothécaire pour un montant de 500.000 EUR en principal, 50.000 EUR à titre d’accessoires et trois années d’intérêts, devant être payés de plein droit au taux d’intérêt visé à l’article 4 pour l’inscription à effectuer, sur les biens immobiliers mentionnés ci-dessus.
• Cession au profit d’ECCO NOVA FINANCE du bénéfice des polices d’assurance incendie et de toutes les créances indemnitaires relatives aux immeubles hypothéqués et, plus généralement, à tous les biens donnés en garantie. En conséquence, ECCO NOVA FINANCE sera autorisée à percevoir, en lieu et place du Porteur de Projet — et, le cas échéant, du Garant — toutes indemnités généralement quelconques à cet égard, notamment les indemnités de dommages, indemnités d’assurance, etc.
• L’engagement de STRAK CONTEMPORARY AND MODERN BUILDING (Garant) en qualité de codébiteur solidaire et indivisible, à titre de garantie pour les montants dus à ECCO NOVA FINANCE par le Porteur de Projet.
• L’engagement du Porteur de Projet de ne constituer, sans l’accord exprès, préalable et écrit d’ECCO NOVA FINANCE, aucune garantie complémentaire au profit de tiers en plus des garanties précitées.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 400.000 €, au terme de la période de souscription.
2. La constitution des suretés.
3. L’obtention par ECCO NOVA FINANCE de la preuve de l’accord relatif au crédit bancaire pour l’achat de 7 Noord, ainsi que de l’accord relatif au crédit bancaire et à la garantie d’achèvement de Belfius pour la construction de 21 Noord. 
4. La réception d'une copie de l'extrait de casier judiciaire vierge de la SRL Strak Project (KYC).

Ces conditions seront levées au plus tard le 15/07/2026.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
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• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -5958.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.