Succès

INTRODUCTION

LE PORTEUR DE PROJET

OBC BV (OSTEND BUILDING CAENEN) est une société de promotion immobilière active principalement à la Côte belge. Fondée en 2011 par Steven Soetaert et Grégory Caenen, la société développe des projets résidentiels, essentiellement composés d’appartements neufs, en portant une attention particulière à la localisation, à l’architecture et à la qualité des projets développés.

OBC est membre du groupe Caenen, groupement d’agents immobiliers, créé il y a 60 ans, ayant une forte présence et notoriété à la côte Belge (11 agences et une cinquantaine de collaborateurs). 

IMMOBILIËN PROMOTIE EN BELEGGINGEN (IPROBEL) est une société foncière créée en 1992 et reprise en 2006 par la société Sealine Invest, détenue par Steven Soetaert et Grégory Caenen. L'objectif de cette société consiste à investir dans des immeubles et terrains pour ensuite octroyer un droit de superficie à un promoteur immobilier (principalement OBC) qui se chargera de la construction/vente du projet. Dans le cadre de cette offre, IPROBEL est codébiteur du prêt.

Durant ses dix premières années d’activité, OBC BV a principalement développé des projets résidentiels de taille limitée, comptant jusqu’à 15 appartements. Cette approche lui a permis de diversifier progressivement son portefeuille tout en conservant une capacité de financement essentiellement basée sur ses propres moyens.

OBC a livré 18 projets immobiliers, représentant 171 unités à la Côte belge. Le promoteur ambitionne de poursuivre sa croissance avec la livraison de 8 projets supplémentaires d’ici 2028, représentant un total de 122 unités.

COLLABORATION

OBC a déjà fait appel aux Ecco-investisseurs en novembre 2022 dans le cadre du financement de la Résidence Evelyne, un projet de 18 appartements à Ostende. Cette campagne, d’un montant de 600.000 €, a été intégralement remboursée anticipativement fin 2025.

MANAGEMENT

La société OBC est représentée par Steven Soetaert (administrateur de la société) et s’appuie, au niveau du management opérationnel sur Grégory Caenen et Jonas Simoen, actionnaires de la société :

Grégory Caenen    

Grégory Caenen est à la tête du Groupe Caenen depuis 1993. Il est également CEO et propriétaire de Groep Caenen Holding NV et président du conseil d’administration de Groep Caenen Capital Fund NV.

Steven Soetaert  

Steven Soetaert est actif en tant que développeur de projets au sein du Groupe Caenen, ainsi que gérant de la société de promotion OBC (Ostend Building Caenen). Steven est titulaire d'un diplôme en économie appliquée et d'un master en finance de la Vlerick Business School. Il est actif dans le secteur immobilier depuis dix ans.

Jonas Simoen   

Jonas Simoen est titulaire d’un diplôme en gestion d’entreprise et est actif dans l’immobilier depuis 13 ans. Au sein du Groep Caenen, il travaille depuis 10 ans comme développeur de projets et comme responsable des nouvelles constructions et de la vente d’OBC BV.

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous l’organigramme d’OBC, société emprunteuse dans le cadre de cette offre de financement :

PRÉSENTATION DU PROJET

OBC sollicite les Ecco-investisseurs afin de compléter ses fonds propres pour financer 5 projets immobiliers en cours de construction (pour un total de 80 unités), dont voici les caractéristiques : 

• La Résidence Mond’eau : Situé à Nieuwpoortlaan 14 (8660 La Panne), il s’agit d’un projet immobilier comprenant 34 appartements, 2 surfaces commerciales et 50 places de parking.
• La Résidence Sea Drive : Situé à Elisabethlaan 210 (8400 Ostende), il s’agit d’un projet immobilier comprenant 20 appartements, 2 maisons et 21 places de parking. 
• La Résidence Hermes : Situé à Nieuwpoortsesteenweg 50 (8400 Ostende), il s’agit d’un projet immobilier comprenant 11 appartements et 7 places de parking. 
• La Résidence Mayfair : Situé à Ijzerstraat 11 (8400 Ostende), il s’agit d’un projet immobilier de 5 appartements. 
• La Résidence Central Boulevard : Situé à 96 Alfons Pieterslaan (8400 Ostende), il s’agit d’un projet immobilier de 5 appartements et 1 surface commerciale.

LOCALISATION

Les projets financés sont situés à Ostende et à La Panne, deux communes de la Côte belge. À l’exception de la Résidence Mond’eau, située à La Panne, l’ensemble des projets concernés par le financement se trouvent à Ostende.

OBC et le Groupe Caenen disposent d’une connaissance approfondie de ce marché, soutenue par leur présence historique, leur ancrage local et leur réseau commercial. OBC s’est notamment imposée comme un acteur important du développement immobilier à Ostende au cours des dix dernières années, avec 11 projets réalisés dans la commune.

Le prix de vente moyen des quatre projets ostendais financés, représentant 44 unités, s’élève à 3.567 €/m², soit un niveau cohérent avec le prix de vente moyen du dernier projet livré par OBC à Ostende, qui s’établissait à 3.533 €/m².

HISTORIQUE & PLANNING

PARTIES PRENANTES

• Banque : BNP PARIBAS 
• Gestion de projet : Wynver (projet Mond’eau)
• Constructeur (Gros-Œuvre) : Bryon Bouwbedrijf (projet Mond’eau) / DSV CROP Bouwonderneming (projet Sea Drive)
• Agence Immobilière : Caenen
• Bureau d’architecture : A1AR (projet Mond’eau) / arQIArchitectuurstudio (projet Sea Drive)

DURABILITÉ

Dans le cadre de l’analyse du présent projet, Ecco Nova a particulièrement apprécié les aspects ESG suivants : 

• Les appartements devraient présenter un score PEB A les rendant plus économes en énergie et moins dépendant des fluctuations des prix de l’énergie. 
• Les résidences disposent d’infrastructures favorisant la mobilité douce, dont des locaux vélos. À titre d’exemple, le projet Sea Drive prévoit un local vélo permettant le stationnement de 50 vélos.
• Les résidences disposent d’un Mobiscore moyen de 8,7/10, attestant d’une très bonne accessibilité aux services, transports et équipements du quotidien.
• Les projets intègrent des systèmes de pompes à chaleur. Le projet Mond’eau prévoit notamment une pompe à chaleur géothermique destinée au chauffage, à la production d’eau chaude sanitaire et au refroidissement passif.
• Les projets prévoient des dispositifs de gestion des eaux pluviales, notamment via des citernes de récupération d’eau de pluie et des bassins tampons. Pour Mond’eau, le permis prévoit une citerne d’eau de pluie de 10.000 litres et un bassin tampon de 16.600 litres.
• Les projets s’inscrivent dans des tissus urbains existants à Ostende et à La Panne, contribuant à la rénovation et à la densification de sites déjà urbanisés.

Afin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés. 

BUDGET & FINANCEMENT

Le budget global des 5 projets est estimé à 24.823.133 € et la valeur de vente visée à 30.352.750 €. La marge brute prévisionnelle globale (hors frais financier et de commercialisation) est estimée à 6.756.347 €, soit 29 %, avec un taux de préventes global d’environ 47 %.

Les fonds levés seront utilisés pour compléter les fonds propres requis dans le cadre de ces projets. Les sources de financement pour ces 5 projets sont reprises ci-dessous :

Le montant effectivement tiré sur les crédits bancaires pourrait évoluer en fonction de l’avancement de la commercialisation (Loi Breyne).

Les frais financiers liés à l’opération resteront entièrement à charge du porteur de projet et ont été intégrés dans le budget.

INDICATEURS FINANCIERS

Sur la base de la valeur vénale estimée des 5 projets financés et du total des dettes prévues, nous obtenons un ratio loan-to-value de 75%.

Dans le cadre de cette offre, les Ecco-Investisseurs disposeront d’un second rang sur les 2 principaux projets développés (Mond’eau & Sea Drive). En tenant compte uniquement de ces 2 projets, le LTV est évalué à 76%.

Ce « Loan to Value » est intégré dans le calcul de risque que vous pouvez retrouver en annexe de la Fiche d’Informations Clés.

Résumé du projet

ÉTATS FINANCIERS

ACTIF DU PORTEUR DE PROJET

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultats selon la situation comptable au 31/12/2025 d’OBC.

PASSIF DU PORTEUR DE PROJET

Au 31/12/25, le passif se compose principalement de : 

• Capitaux propres pour 2.446k (16% du Passif) 
• Endettement pour 12.517k (84% du Passif), composé principalement de :
  • Prêts d’investisseurs (subordonnés) pour 3.574,9k ;
  • Crédits bancaires BNP pour 1.223k ;
  • Acomptes reçus pour 6.265k (Loi Breyne). 

 COMPTE DE RESULTATS DU PORTEUR DE PROJETS

Au 31/12/25, la société OBC a réalisé un chiffre d’affaires de + de 8 Mio d’euros, dont 4.991k pour la Résidence Evelyne (projet financé partiellement via Ecco Nova). 

Sur les deux dernières années, OBC a généré un peu plus d’1 Mio d’euros de bénéfices après impôts.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

La société OBC, porteur de projets, sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 2.000.000 €, réparti en deux offres, pour compléter ses fonds propres dans le cadre de la construction de 5 projets immobiliers (pour un total de 80 unités).

La présente offre porte sur un montant d’1.000.000 €.

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés selon le schéma suivant :

La durée du prêt octroyé à OBC est de 36 mois à compter du 15/06/2026.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 8,75% par an.

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire de second rang sur le projet Mond’eau à La Panne, à concurrence de 100.000 € en principal, augmentés de 10.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts, ainsi qu’un mandat hypothécaire à concurrence de 900.000 € en principal, augmentés de 90.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts ;
• Une inscription hypothécaire de second rang sur le projet Sea Drive à Ostende, à concurrence de 100.000 € en principal, augmentés de 10.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts, ainsi qu’un mandat hypothécaire à concurrence de 900.000 € en principal, augmentés de 90.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts ;
• L’engagement d’IPROBEL en qualité de codébiteur solidaire et indivisible ;
• L’engagement d’affecter les prix de vente des unités au remboursement du prêt Ecco Nova, après remboursement de la banque senior ;
• L’interdiction de constituer des sûretés complémentaires sur les biens du projet sans accord préalable d’ECCO NOVA FINANCE.

Les sûretés hypothécaires d’Ecco Nova Finance sont constituées en tenant compte de la priorité de BNP Paribas Fortis, qui intervient comme banque senior dans le financement des projets. En cas de conversion des mandats hypothécaires de BNP Paribas Fortis en inscriptions hypothécaires, Ecco Nova Finance s’engage, si nécessaire, à consentir une cession ou convention de rang afin que BNP Paribas Fortis conserve un rang prioritaire sur les sûretés concernées.

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de cette campagne, Ecco Nova a réalisé une revue limitée portant principalement sur les projets Mond’eau et Sea Drive, les deux projets les plus significatifs du portefeuille financé, sur lesquels les Ecco-Investisseurs disposeront d’une sûreté hypothécaire.

Les éléments suivants ont notamment été analysés :

• les permis de construire ; 
• les garanties Loi Breyne ; 
• les listings et preuves de préventes ; 
• les contrats fermes et définitifs liés au gros œuvre ; 
• les conventions de prêts subordonnés ; 
• les crédits bancaires liés aux deux projets ; 
• La situation comptable au 31/12/25 d’IPROBEL & OBC ;
• Les plans financiers ;
• les actes d’achat et renonciations au droit d’accession.

RISQUES

Ci-dessous nous reprenons l'intitulé des risques repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

1. Risques liés aux projets
2. Risques liés au secteur
3. Risques de défaut
4. Risque de baisse, de retard ou d’absence de retour sur investissement
5. Risque de défaillance de la plateforme
6. Risque d’illiquidité de l’investissement
7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Les détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

APERÇU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

• Promoteur expérimenté à la Côte Belge : OBC est actif depuis 2011, avec 18 projets livrés représentant 171 unités, principalement à la Côte belge. Faisant partie du Groupe Caenen, le Porteur de Projets bénéficie de l’expérience et du réseau du Groupe Caenen, actif depuis 60 ans à la Côte Belge, avec 11 agences. De plus, 4 des 5 projets sont situés à Ostende, où OBC a déjà réalisé 11 projets au cours des dix dernières années.
• Financement d’un portefeuille diversifié de 5 projets avec un bon niveau de commercialisation : l’offre finance 5 projets immobiliers en cours, représentant 80 unités, affichant un taux de préventes global d’environ 47%, ce qui contribue à réduire le risque commercial. 

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

• Le financement porte sur un portefeuille de plusieurs projets immobiliers, exposés aux risques classiques de construction, de coûts, de délais et de commercialisation.
• OBC présente un passif important, lié au développement simultané de plusieurs projets immobiliers. Au 31/12/2025, les dettes s’élèvent à 12.517k €, soit 84 % du passif. Ce niveau doit toutefois être nuancé, dès lors que 6.265k € correspondent à des acomptes reçus dans le cadre de ventes sous Loi Breyne. Ces montants ne constituent pas des dettes financières à rembourser, mais reflètent des préventes et l’obligation future de livrer les unités vendues. L’endettement financier se compose principalement de prêts d’investisseurs subordonnés pour 3.575k € et de crédits bancaires BNP pour 1.223k €.
• Les frais financiers liés à l’opération sont entièrement à charge du porteur de projet et dépendent notamment des résultats d’autres promotions immobilières.

Résumé

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 20.000 €.

RANG & SUBORDINATION

Le prêt est subordonné au remboursement des crédits bancaires, lesquels bénéficient d’une priorité de remboursement en raison des sûretés constituées à leur profit.

En revanche, le remboursement de la créance résultant du présent prêt est prioritaire sur le remboursement des avances en compte courant d’associé du Porteur de projets ou tout autre forme de prêt des actionnaires du Porteur de

projets. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées aux associés du Porteur de projets et actionnaires du Porteur de projets qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée à ECCO NOVA FINANCE.

FACTULTÉ & OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement sans indemnités de remploi.

Le Porteur de Projet est tenu de rembourser le prêt par anticipation, en tout ou en partie, au fur et à mesure de la mainlevée des sûretés consécutive aux ventes réalisées, et ce après remboursement préalable de la banque senior. Le montant à rembourser anticipativement correspond à 95 % du produit de chaque vente concernée.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

• Une inscription hypothécaire de second rang sur le projet Mond’eau à La Panne, à concurrence de 100.000 € en principal, augmentés de 10.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts, ainsi qu’un mandat hypothécaire à concurrence de 900.000 € en principal, augmentés de 90.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts ;
• Une inscription hypothécaire de second rang sur le projet Sea Drive à Ostende, à concurrence de 100.000 € en principal, augmentés de 10.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts, ainsi qu’un mandat hypothécaire à concurrence de 900.000 € en principal, augmentés de 90.000 € pour accessoires et de trois années d’intérêts ;
• L’engagement d’IPROBEL en qualité de codébiteur solidaire et indivisible ;
• L’engagement d’affecter les prix de vente des unités au remboursement du prêt Ecco Nova, après remboursement de la banque senior ;
• L’interdiction de constituer des sûretés complémentaires sur les biens du projet sans accord préalable d’ECCO NOVA FINANCE.

Les sûretés hypothécaires d’Ecco Nova Finance sont constituées en tenant compte de la priorité de BNP Paribas Fortis, qui intervient comme banque senior dans le financement des projets. En cas de conversion des mandats hypothécaires de BNP Paribas Fortis en inscriptions hypothécaires, Ecco Nova Finance s’engage, si nécessaire, à consentir une cession ou convention de rang afin que BNP Paribas Fortis conserve un rang prioritaire sur les sûretés concernées.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 750.000 €, au terme de la période de souscription.
2. La constitution des suretés.

Ces conditions seront levées au plus tard le 30/06/2026.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le Porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

• ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Boulevard Frère Orban, 35A inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
• Les investissements proposés via Ecco Nova ne sont pas des produits d’épargne et comportent un risque de perte totale ou partielle du capital investi. Ils ne sont pas couverts par le système de garantie des dépôts ou d’indemnisation des investisseurs. Nous vous encourageons à consulter la fiche d’information clé sur l’investissement (KIIS) pour chaque projet, qui précise les risques et les caractéristiques de l’investissement. Veillez à évaluer si ce type d'investissement correspond à votre profil et situation personnelle.
• Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
• Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
• Conformément à l’article 3 du règlement délégué UE 2022/2119, les identifiants des offres de crowdfunding ont été mis à jour pour se conformer aux exigences de la réglementation. La référence "FCM" a été remplacée par "000" afin d'assurer que l'identifiant ne comporte que des caractères numériques. Cette mise à jour n'affecte en rien les détails des offres.
• Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

SUIVI DES PROJETS ET GESTION DES INCIDENTS

Ecco Nova assure un suivi rigoureux des remboursements et informe les investisseurs en cas de retard ou d’incident. Si une échéance n’est pas respectée, des démarches sont entamées sans délai auprès du porteur de projet. En cas de situation bloquée, les procédures de recouvrement sont enclenchées selon les modalités prévues.

Chaque incident significatif est analysé, communiqué aux investisseurs concernés, et intégré dans notre reporting trimestriel publié sur notre page Incidents. Pour en savoir plus sur nos modalités de suivi, de vote et de recouvrement, consultez notre page Informations aux clients.

DIVERS

• Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -6167.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.