Annonces

SUCCÈS

DÉPASSEMENT DU SEUIL DE RÉUSSITE

Avec plus de 800.000 euros souscrits, le seuil de réussite de cette campagne a été dépassé.

Emprunteur

LE PORTEUR DE PROJET

Commercial Investment Group (CIG) est un groupe français de sociétés d’investissements immobiliers combinant des activités immobilières patrimoniales, de développement et de marchand de biens. Le groupe est actif dans les régions de l’Est de la France, Paris, Lyon, Nice, Nancy et Colmar. 

Depuis sa création, CIG a évolué pour concentrer ses efforts sur l'immobilier commercial. Initialement impliqué dans des opérations résidentielles et commerciales, le groupe a recentré ses activités exclusivement sur les biens commerciaux à partir de 2010. Cette réorientation a permis à CIG d’optimiser les valeurs locatives et la qualité des locataires, créant ainsi une valeur ajoutée significative pour ses investissements.

Exemples du Track Record de CIG.

La présente offre vise le financement de Commercial Investment Group Asnières (CIG Asnières), une société de projet au sein du groupe CIG qui a été créée pour le projet Eden River. 

MANAGEMENT

Le groupe compte aujourd’hui une dizaine de collaborateurs, incluant plusieurs gestionnaires d’actifs. Ces professionnels expérimentés sont en charge de la gestion quotidienne des immeubles loués, assurant une optimisation continue des performances des actifs. 

L’équipe de CIG est dirigée par Jacob Hazan.

Jacob Hazan

  • 47 ans
  • Diplômé en expertise comptable
  • Maître en droit des affaires
  • Fondateur en 2002, d’un cabinet d’expertise comptable qu’il a revendu en 2005 
  • 2005 – présent : Développement du groupe CIG. 
  • Détient 100% du capital de CIG. 

Benjamin Bloch


  • 2009 – 2020 : Chef de mission LBH Consultants
  • 2020 – 2021 : Chef de mission Groupe COGEST
  • 2021 – 2022 : Cabinet Kremer & Associés
  • 2022 – présent : Chief Financial Officer de CIG

Noam Grünstein


  • 2008, le BAC en poche, il part à l’étranger pour découvrir des cultures et des langues différentes.
  • Après être passé par Chef de cuisine, réceptionniste et business développer, il a décidé de créer sa propre startup dans la foodtech.
  • 2018 – présent : Directeur de développement de CIG
  • 2022 – présent : Directeur Investissement de CIG

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous un organigramme simplifié de Commercial Investment Group (CIG) :

Jacob Hazan est l'unique actionnaire de Financière H, la holding du groupe CIG. Depuis plus de 15 ans, Jacob se spécialise dans le développement de foncières immobilières commerciales en région parisienne et dans l'Est de la France.

À ce jour, le groupe CIG dispose d’un patrimoine immobilier évalué à environ 185 millions d’euros, constitué majoritairement de locaux commerciaux (85%) et de logements (15%). 

Ecco Nova a reçu une vue d'ensemble du portefeuille détenu par le groupe. A partir des évaluations de 50% des actifs (en valeur) et des évaluations de 3 immeubles pris au hasard, Ecco Nova a validé ces évaluations.

Commercial Investment Group Asnières (CIG Asnières) est l'entité créée spécifiquement pour le projet Eden River à Asnières.

Projet

PRÉSENTATION DU PROJET

Afbeelding met interieurontwerp, plant, kamerplant, koffietafelAutomatisch gegenereerde beschrijvingProjet de rénovation des parties communes

Eden River (actuellement mieux connu sous le nom de River Plaza) est un immeuble de bureaux de 13.850 m² situé à Asnières-sur-Seine. Le groupe CIG, via sa filiale CIGA en a fait l’acquisition (aile Est) en mai 2023. L’offre actuelle concerne le financement partiel des travaux de rénovation des espaces communs parmi lesquels les halls d’accueil, les couloirs, ainsi que l’aménagement de nouveaux espaces de services, avec pour objectif d’attirer de nouveaux locataires

Parmi les nouveaux aménagements prévus, un espace fitness sera aménagé et exploité par Wellness training, offrant aux utilisateurs un lieu dédié à l’exercice physique et au bien-être. En complément, un RIE (restaurant Inter entreprise) flambant neuf est en cours d’aménagement offrant ainsi une meilleure expérience aux occupants. L’opérateur FOODLES (certifié B Corp) a été sélectionné par le porteur de projet pour installer des frigos connectés pour une offre flexible et gourmande toute la journée !

Aucune demande de permis de construire ou autre autorisation administrative n’étant nécessaire pour ce projet, les travaux ont pu commencer en Q1 2024, garantissant ainsi une mise en œuvre rapide et efficace.

Le bâtiment a déjà obtenu une certification BREEAM "Très Bon", attestant de son engagement en faveur de la performance environnementale et de la durabilité. 

Anticipant les besoins de mobilité électrifiée, Eden River est désormais équipé de bornes de recharge électrique sur 20 emplacements de stationnement extérieurs.

Afbeelding met gebouw, eigendom, Vastgoed, architectuurAutomatisch gegenereerde beschrijvingPhotos de l’immeuble de bureaux en date du 17/06/2024

LOCALISATION

Le projet est situé Quai Aulagnier 27-29, à Asnières-sur-Seine (HAUTS-DE-SEINE). Le bâtiment surplombe la Seine, avec pour horizon la skyline de La Défense et la canopée des bords de Seine. 

Eden River bénéficie de la proximité de deux stations de transports en commun : la station de RER C les Grésillons et la station de métro Gabriel Péri permettant de rejoindre le centre de la capitale en moins de 15 minutes.

Depuis la station de métro-bus Gabriel Péri, une navette privative dessert l’immeuble de bureau Eden River et d’autres bâtiments avoisinants du lundi au vendredi, toute l’année, toutes les 10 minutes aux heures de pointe. 

Enfin, les ponts de Clichy et de Genevillers situés à moins de 5 minutes permettent de rejoindre les pistes cyclables permettant de rallier le centre de Paris par des itinéraires protégés.Une image contenant texte, cercle, diagramme, PoliceDescription générée automatiquementL’immeuble bénéficie également d’une bonne desserte routière et de nombreux emplacements de parking. 

Afbeelding met tekst, buitenshuis, wolk, hemelAutomatisch gegenereerde beschrijvingL’environnement immédiat propose les services suivants:

  • CASA PADEL 2 a ouvert ses portes en mars 2024 et dispose de sept nouvelles pistes de padel, dont deux extérieures et d’un restaurant. C’est l’occasion idéale pour tous de renforcer la cohésion d’équipe et d’offrir des moments de détente et de convivialité.
  • La crèche Asnières les Sansonnets
  • Vélib’ Métropole :n Vélo en libre-service
  • Barber Street Asnières (coiffeur)
  • Parc public

L’aile Ouest du bâtiment, propriété de Nexity fera l’objet d’un projet de promotion immobilière après obtention des autorisations administratives et d’urbanisme nécessaires. Ce projet consiste en la réalisation d’un programme detransformation de surfaces de bureauxen logements, services et commerces et de créations de logements neufs comprenant :

  • Environ 21.640 m² de logements (soit environ 300 logements incluant une part de logements sociaux et intermédiaires en démembrement représentant ensemble environ 25% de la programmation résidentielle),
  • Environ 250 m² de commerces (rez de chaussée),
  • Environ 2.000 m² d’équipements.

Le tout, dans le cadre d’une réhabilitation d’une partie de l’ensemble immobilier existant et de la surélévation (rehausse) d’une partie de l’ensemble existant pour la construction d’un immeuble neuf.

Aile Ouest de l’ensemble « River Plaza », futur projet mixte de Nexity

DESCRIPTION DU BIEN

L’aile Est de River Plaza (prochainement renommée Eden River), s’élève sur 8 étages. Les étages du 5eme, 6eme, 7eme et 8eme étages possédant une surface plus restreinte que les étages inférieurs, avec 911 m² par plateau courant. Ils peuvent être aménagés en open space et/ou bureaux cloisonnés, selon les choix des occupants. 

Les niveaux inférieurs (du 1er au quatrième) possèdent une surface par plateau courant d’environ 1.900 m². Ces grands plateaux ont fait l’objet d’une étude de divisibilité selon les besoins des candidats locataires. 

Le rez de chaussée présente une surface de 2.458 m² (1.789 m² occupés par Porsche et 669m² prochainement reconvertis en salle de sport et restaurant inter entreprise). Les locaux occupés par Porsche sont aujourd’hui aménagés en open spaces et bureaux cloisonnés, au cloisonnement amovible. Ils sont équipés de climatisation, de moquette et de faux plafond.

Les plateaux de bureaux bénéficient pour la plupart à minima d’une double exposition et sont très lumineux. Les espaces situés côté Seine proposent des vues dégagées sur le Sacré Cœur (Montmartre), la Tour Eiffel, le TGI (tribunal de grande instance) et la Défense. 

Notons également la présence en sous-sol de 232 emplacements de parking et de 226 emplacements en extérieur. 

ETAT LOCATIF

Vous trouverez ci-bas un aperçu locatif du bâtiment au moment de la rédaction de la présente note : 

Étage

Fonction

Superficie

Locataire

8

Bureaux

911 m²

Vide

7

Bureaux

911 m²

Vide

6

Bureaux

911 m²

Vide

5

Bureaux

911 m²

STAR INVEST Groupe

4

Bureaux

1.840 m²

Vide

3

Bureaux

1.992 m²

Vide

2

Bureaux

1.986 m²

Vide

1

Bureaux

1.865 m²

SQUARE IT SERVICES

EXTENSO TELECOM (INNOV8 Group)

0

Hall accueil, restaurant inter entreprise, salle de sport, bureaux, parking extérieur (226 places dont 20 pour véhicules électriques)

2.458 m²

Porsche France SAS

-1

Parking sous-terrain (232 places)

   

Total

13.785 m²

Soit un taux d'occupation de 31 %

Total loyers annuels actuels

1.143.714 €

266 €/m²/an

Par le passé, River Plaza a connu des locataires de renommée comme L’Oréal, Lessieur, Fujitsu et Konica Minolta.

Le taux d’occupation est actuellement de 31%, ce qui a permis une acquisition à un prix inférieur au prix de marché. Ceci constitue une opportunité puisque avec les rénovations prévues, le taux d'occupation devrait pouvoir atteindre 91% comme observé actuellement dans cette zone géographique, selon l’étude de Cushman & Wakefield disponible ici.

Les travaux de rénovation des parties communes vont améliorer l’expérience des occupants actuels. Ils devraient permettre d’attirer de nouveaux locataires et d’améliorer le taux d’occupation qui se situe largement en dessous du marché, en conséquence d’une gestion négligée précédent l’acquisition de l’immeuble par CIGA.

ÉTUDE DE MARCHÉ

Le plan ci-dessus montre quelques exemples de l'offre disponible à Asnières. (Le numéro 1 sur l'image montre l'emplacement du River Plaza, l'immeuble de bureaux lié à l'offre actuelle).

Les immeubles de bureaux environnants ont actuellement un prix de location moyen 219 €/m². Le tableau ci-dessous donne un aperçu des immeubles de bureaux situés à proximité.

Pour les espaces de bureaux vacants de Eden River, le porteur de projet prévoit dans son plan financier un prix moyen de 185€/m². Ce prix est inférieur au prix actuel du marché et permet de poursuivre la commercialisation des espaces vacants et de bénéficier d'un avantage concurrentiel en termes de prix pour attirer de nouveaux locataires.

Plan

Bâtiment

Prix/m²

Surface

Disponibilité

2

Le Clever

205 €/m²/an

6.382 m²

Immédiate (à partir de 650 m²)

3

Seine Avenue

220 €/m²/an

4.795 m²

1T 2025 (à partir de 120 m²)

4

Front Office

220 €/m²/an

3.175 m²

Immédiate (à partir de 300 m²)

5

Rue des Jardins

230 €/m²/an

3.638 m²

Immédiate

Plusieurs sources ont été consultées pour l'analyse du marché. Une analyse de Cushman & Wakefield mentionne un taux de vacance d'environ 9% dans la Boucle Nord.

Un autre expert externe indique un taux de vacance de 15,3 % dans la Boucle Nord. Les calculs ultérieurs tiennent compte de ce dernier taux de vacance.

HISTORIQUE & PLANNING

  • 2002 : Construction de l’ensemble immobilier « River Plaza » 
  • 12/2022 : Acquisition de l’ensemble immobilier « River Plaza » par la Société NEXITY 
  • 15/05/2023 – Vente d’une partie de l’ensemble immobilier (l’aile Est rez+8 sur un niveau de sous-sol de parking) par NEXITY à CIGA. 
  • Q3/2023 – Crowdlending TUDIGO en plusieurs tranches 
  • 31/01/2024 – Crowdlending Walliance
  • Q1 2024 – Q3 2024 – Travaux de rénovation
  • 17/06/2024 – Visite des lieux par Ecco Nova
  • 21/06/2024 – début de la campagne de crowdlending sur Ecco Nova 
  • Q2 2024 – Q2 2026 – Commercialisation des espaces de bureaux à louer. 
  • Q2 2026 – Commercialisation du bien (vente à un investisseur)

PARTIES PRENANTES

  • Porteur de projet : Commercial Investment Group Asnières 
  • Codébiteur : Financière H 
  • Caution : Jacob Hazan
  • Architecte construction (2002) : Jean Jacques Ory
  • Travaux de rénovation: kamberra
  • Étude amélioration décret tertiaire : EPI
  • Restaurant inter entreprise : FOODLES (Certifiée B Corp)
  • Salle de sport : Wellness Training
  • Financement senior (banque) : CAISSE D'EPARGNE (Certifiée B Corp)
  • Brokers qui commercialisent les locaux : JLL, BNP PARIBAS, CBRE & EVOLIS. 
ECCO SCORE

DURABILITÉ

ECCO SCORE D’ECCO NOVA

En tant que plateforme de crowdlending spécialisée dans le financement de projets donneurs de sens, nous sommes soucieux de l'impact environnemental des projets immobiliers que nous finançons. C’est pourquoi nous sommes ravis de vous présenter notre "Ecco Score" immobilier.

En utilisant notre "Ecco Score", vous pouvez facilement identifier les projets immobiliers les plus durables sur notre plateforme. Nous sommes persuadés que cela aidera les candidats-investisseurs à prendre des décisions d'investissement plus éclairées et responsables.

Le crowdlending rime avec transparence et confiance, c’est pourquoi nous avons mis en ligne notre charte éthique que vous pouvez découvrir ici.

Nous vous présentons ci-dessous l’Ecco Score lié à l’offre actuelle:

Dans le cadre du développement et de la rénovation du projet immobilier Eden River, CIG Asnières est attentif aux aspects ESG suivants : 

  • Le bâtiment Eden River est certifié BREEAM in Use niveau « Outstanding »  pour la partie Building Management et Excellent pour la partie Asset. 
  • L’immeuble de bureaux comprendra une salle de sport et un restaurant inter entreprise FOODLES (Certifié B Corp)
  • Eden River dispose désormais de bornes de recharge électrique.

Afbeelding met tafel, meubels, stoel, koffietafelAutomatisch gegenereerde beschrijvingProjet de rénovation de la salle de sport & restaurant 

Une image contenant plein air, véhicule, Véhicule terrestre, roueDescription générée automatiquementAfin d’en savoir plus sur l’Ecco Score de ce projet, consultez la page du projet ou téléchargez l’annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC) en cliquant ici.

Chiffres

BUDGET & FINANCEMENT

Le projet Eden River nécessite un investissement total de 36.733.779 €.

Le CIG Asnières exploitera l'immeuble de bureaux pendant deux ans. Les revenus et les coûts de location sont donc pris en compte dans les calculs suivants.

Sur base des hypothèses décrites dans la section hypothèses et indicateurs financiers, les charges de location prévues s’élèvent à 2.790.000 € sur une période de trois ans depuis l’acquisition. L'ensemble des revenus locatifs est quant à lui estimé à  4.935.252 € entre l'achat et la vente de l’immeuble, prévue en Q2 2026 dans les projections. En outre, la refacturation de charges pour un montant de 2.150.000 € est également prévue sur la même période.

Budget

Acquisition bâtiment 

(incl. frais, honoraires de négociation)

27.059.500 € (1.963 €/m²)

Coût total des travaux de rénovation

1.600.000 €

Charges locatives

2.790.000 €

Frais financiers

5.284.279 €

TOTAL

36.733.779 €

Le projet sera financé de la manière suivante : 

Sources de financement

 

Montant

%

Fonds propres (1)

7.067.000 €

19 %

Quasi-fonds propres (2)

4.913.600 €

13 %

Financement bancaire (3)

17.715.000 €

48 %

Loyers

4.935.252 €

13%

Refacturation de charges

2.150.000 €

6%

TOTAL

36.780.852 €

100 %

Fonds propres : 

Les fonds propres de CIG Asnières ont été matérialisés par l’obtention d’un prêt actionnaire de Financière H pour l'achat et la rénovation de son immeuble de bureaux. CIG Asnières s’engage à maintenir le niveau de fonds propres (avance en compte courant de Financiere H) à un niveau minimum de 7.067.000 €.  

Le prêt lié à l'offre actuelle est prioritaire sur le prêt actionnaire. Cela signifie que le prêt actionnaire ne pourra être remboursé qu'à partir du moment où Ecco Nova Finance aura été intégralement remboursé.

Quasi-fonds propres   : 

Outre Ecco Nova, CIG Asnières a obtenu 2 autres prêts auprès de 2 autres plateformes de crowdlending. 

Plateforme

Date d’émission

Montant levé

Tudigo

11/08/2023

1.000.000 €

Tudigo

22/09/2023

1.000.000 €

Tudigo

28/11/2023

1.000.000 €

Walliance

31/01/2024

513.600 €

Ecco Nova

01/09/2024

800.000 € - 1.400.000 €

Ces prêts sont de rang égal (pari passu) au prêt obtenu de Ecco Nova. Il est entendu qu’en cas de concours entre ECCO NOVA FINANCE et d’autres créanciers subordonnés, et notamment sans y être limité, avec TUDIGO et WALLIANCE, il y aura égalité de traitement à due concurrence des montants prêtés, que leurs prêts soient nés avant ou après la conclusion du présent prêt.

Financière H et Jacob Hazan se portent forts de la compatibilité des termes du présent prêt avec les termes des financements octroyés par TUDIGO et WALLIANCE. 

Financement bancaire : 

L'acquisition de l'immeuble de bureaux a été partiellement financée (65% du coût d'acquisition) par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PRÉVOYANCE HAUTS DE France (Certifiée B Corp). Il s'agit d'un prêt d'une durée de 3 ans avec une garantie hypothécaire sur le bien financé, pour un montant en principal de 17.715.000 €, majoré des intérêts, charges et frais annexes, pendant toute la durée du prêt. En outre, Financière H est caution solidaire d’un montant de 3.543.000 €.

Le prêt d’Ecco Nova est subordonné au prêt bancaire et ne pourra donc en aucun être remboursé avant que la banque n’ait été intégralement remboursée.

HYPOTHÈSES & INDICATEURS FINANCIERS

Actuellement, le taux d'occupation d'Eden River est de 31%. Les fonds levés seront versés à CIG Asnières pour autant que nous recevions la preuve de lettres d’intention (LOI) permettant un taux d’occupation de 50% pour le 30/09/24 au plus tard. Selon l’étude de marché de Cushman & Wakefield, le taux d'occupation moyen pour les immeubles de bureaux dans la région Boucle Nord est actuellement de 91%.

Un prix de 185 €/m²/an a été pris en compte dans le Business Plan. Une étude indépendante révèle que le prix actuel au mètre carré dans cette région est 14 % plus élevé, soit 219€/m2/an.  

Cela démontre que CIG Asnières propose un prix de location compétitif ce qui devrait permettre d’atteindre à terme un taux d’occupation aligné au marché.

Le plan de trésorerie d'Ecco Nova se base sur l’hypothèse d’un taux d'occupation passant de 31% à 85% en Q2 2026, soit l’horizon de vente pressenti.

Sur cette base, et dans l’hypothèse d’une valorisation de l’immeuble basée sur un rendement brut (yield) de 7 %, la valeur de vente de l’immeuble pourrait s’élever à 30.967.018€ et permettre de dégager une marge brute de 21%, tenant compte des loyers perçus d’ici là (loyers non indexés).

Selon une expertise de CBRE  du 03/01/2023, soit avant les travaux de rénovation et avec le taux d'occupation de l’époque soit 59%, l'immeuble avait une valeur estimée à 33,9 millions d'euros.

PLAN TRESORERIE

Lors de l'analyse du projet, Ecco Nova a établi un plan de trésorerie (disponible via ce lien). Ce plan de trésorerie tient compte des hypothèses suivantes : 

  • Une croissance régulière du taux d'occupation de 5 % par trimestre avec un taux d'occupation de 50 % d'ici septembre 2024 (ce taux d'occupation fait partie intégrant des conditions de libération du prêt de Ecco Nova).
  • Un prix moyen pour les bureaux à louer de 185 €/m² par an.
  • Un taux d'occupation qui atteint 85 % et un prix moyen de location de 185 €/m² lors de la vente de l'immeuble (estimée Q2 2026). 

À ce jour, 31 % de la superficie du bâtiment est louée. Les loyers actuellement générés ont également été pris en compte dans notre plan, ainsi que les frais de location et la refacturation des charges. Selon le planning prévu, la vente aura lieu au cours du deuxième trimestre 2026. Au moment de cette vente, toutes les sources de financement seront remboursées. La valeur de vente calculée, ainsi que les revenus locatifs inclus dans le plan de trésorerie, relèvent d’une approche prudente. 

La position de trésorerie au Q2 2026 ou le bénéfice net du projet est de 1.318.491 €, selon notre approche prudente. Le Porteur de projet s’attend à des bénéfices plus importants (basés sur un rapport d’expertise de CBRE). Il s'attend à une commercialisation plus fluide des espaces de bureaux disponibles à la location et à un taux d'occupation de 100 % au moment de la vente.

RÉSUMÉ DU PROJET

EDEN RIVER

Porteur de projet

Commercial Investment Group Asnières 

Localisation

Quai Aulagnier, 27-29 92600 ASNIERES-SUR-SEINE (HAUTS-DE-SEINE)

Programme

Rénovation des espaces communs d’un immeuble de bureau. 

Ecco Score

60

Permis urbanisme

Non applicable

Cout acquisition

27.059.500 €

Cout de rénovation

1.600.000 €

Taux occupation au moment de la campagne Ecco Nova

31%

Marge brute visée

21%

ETATS FINANCIERS

CIG ASNIÈRES

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2023 et la situation comptable récente au 31/03/2024 de l’emprunteur CIG Asnières. 

Au 31/03/2024, 98% de l’actif de la société est composé de stock et commandes en cours d’exécution. Ce poste comprend l'immeuble de bureaux à Asnières et les rénovations liées à cette offre

Actif de CIG Asnières   31/12/23 % 31/03/24 %
Frais d'établissement 20   0%   0%
Actif Immobilisés 21/28 € 80.000 0% € 80.000 0%
Immobilisations incorporelles 21   0%   0%
Immobilisations corporelles 22/27 € 0 0%   0%
Immobilisations financières 28 € 80.000 0% € 80.000 0%
Actifs circulants 29/58 € 28.018.010 100% € 29.225.115 100%
Créances à plus d'un an 29   0%   0%
Stock et commandes en cours d'exécution 3 € 27.808.011 99% € 28.773.198 98%
Créances à un an au plus 40/41 € 17.208 0% € 233.608 1%
Placements de trésorerie 50/53   0%   0%
Valeurs disponibles 54/58 € 1.994 0% € 27.513 0%
Comptes de régularisation 490/1 € 190.796 1% € 190.796 1%
TOTAL ACTIF 20/58 € 28.098.010   € 29.305.115  

PASSIF

En tenant compte du compte courant de Financière H & Jacob Hazan, les fonds propres recalculés au 31/03/2024 s’élèvent à 25% du passif (ratio de solvabilité). 

Passif de CIG Asnières   31/12/23 % 31/03/24   PROJECTION ECCO NOVA %
Capitaux Propres 10/15 € 7.280.391 26% € 7.296.905 25% € 7.198.232 24%
Capital  10/11 € 10.000 0% € 10.000 0% € 10.000 0%
Plus-values de réévaluation 12   0%   0% € 0 0%
Réserves 13   0%   0% € 0 0%
Résultat reporté 14 € 50.591 0% € 121.232 0% € 121.232 0%
Subside en capital 15   0%   0% € 0 0%
DETTE ACTIONNAIRE   € 7.219.800 26% € 7.165.673 24% € 7.067.000 23%
Provisions et impôts différés 16   0%   0% € 0 0%
Dettes 17/49 € 20.817.619 74% € 22.008.210 75% € 23.408.210 76%
Dettes à long terme  17 € 18.054.111 64% € 18.006.298 61% € 19.406.298 63%
Dette à long terme échéant dans l'année 42   0%   0% € 0 0%
Dettes financières 43 € 2.343.787 8% € 3.821.936 13% € 3.821.936 12%
Dettes commerciales 44 € 40.571 0% € 45.551 0% € 45.551 0%
Dette fiscales, salariales et sociales 45 € 9.270 0% € 91.825 0% € 91.825 0%
Acomptes sur commande 46   0%   0% € 0 0%
Autres Dettes 47/48 € 369.880 1% € 42.600 0% € 42.600 0%
Comptes de régularisation 492/3   0%   0% € 0 0%
TOTAL PASSIF 10/49 € 28.098.010   € 29.305.115   € 30.606.442  

FINANCIERE H

ACTIF

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l’actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2023 et la situation comptable récente au 31/03/2024 du codébiteur Financière H. 

Au 31/03/2024, 21% de l’actif de la société est composé des immobilisations financières et 79% des créances à un an au plus (comptes courants dans les filiales).

Actif de la société Financière F   31/12/23 % 31/03/24 %
Frais d'établissement 20   0%   0%
Actif Immobilisés 21/28 € 3.959.006 24% € 3.959.006 21%
Immobilisations incorporelles 21   0%   0%
Immobilisations corporelles 22/27 € 0 0% € 0 0%
Immobilisations financières 28 € 3.959.006 24% € 3.959.006 21%
Actifs circulants 29/58 € 12.884.598 76% € 14.633.379 79%
Créances à plus d'un an 29   0%   0%
Stock et commandes en cours d'exécution 3   0%   0%
Créances à un an au plus 40/41 € 12.884.141 76% € 14.632.321 79%
Placements de trésorerie 50/53   0%   0%
Valeurs disponibles 54/58 € 457 0% € 1.058 0%
Comptes de régularisation 490/1   0%   0%
TOTAL ACTIF 20/58 € 16.843.604   € 18.592.385  

PASSIF

En tenant compte du compte courant de Jacob Hazan & des produits des émissions de titres participatifs, les fonds propres recalculés au 31/03/2024 s’élèvent à 44% du passif (ratio de solvabilité). 

Les dettes financières, 55% du passif, sont constituées d'un prêt obtenu par la filiale CIG France (Prêt Interco).

Passif de la société Financière F   31/12/23 % 31/03/24 %
Capitaux Propres 10/15 € 8.114.906 48% € 8.204.128 44%
Capital  10/11 € 2.056.510 12% € 2.056.510 11%
Plus-values de réévaluation 12   0%   0%
Réserves 13 € 6.672 0% € 6.672 0%
Résultat reporté 14 € 114.188 1% € 203.410 1%
Subside en capital 15   0%   0%
Dette actionnaire   € 5.937.536   € 5.937.536 32%
Provisions et impôts différés 16   0%   0%
Dettes 17/49 € 8.728.698 52% € 10.388.257 56%
Dettes à long terme  17   0%   0%
Dette à long terme échéant dans l'année 42   0%   0%
Dettes financières 43 € 8.600.000 51% € 10.212.704 55%
Dettes commerciales 44 € 12.507 0% € 1.037 0%
Dette fiscales, salariales et sociales 45 € 116.191 1% € 174.516 1%
Acomptes sur commande 46   0%   0%
Autres Dettes 47/48   0%   0%
Comptes de régularisation 492/3   0%   0%
TOTAL PASSIF 10/49 € 16.843.604   € 18.592.385  

COMPTE DE RESULTAT

Financière H est la holding du groupe CIG. Le chiffre d’affaires fait référence aux prestations de services effectuées pour le compte des différentes filiales.. 

Compte de résultats de la société Financière F   31/12/22 31/12/23 31/03/24
Chiffre d'affaires 70 € 160.000 € 395.000 € 150.000
Variation des stocks et des commandes en cours 71      
Production immobilisée 72      
Autres produits d'exploitations 74      
Autres produits exceptionnels 76A € 11.249    
Approvisionnements, marchandises, services et biens divers 60/61 -€ 48.308 -€ 270.122  
 Marge brute d'exploitation  9900 € 122.941 € 124.878 € 150.000
Frais de personnel 62      
Autres charges d'exploitation  640/8 -€ 50 -€ 701 -€ 28.079
Charges d'exploitation non récurrentes 66A      
 EBITDA    € 122.891 € 124.177 € 121.921
Amortissements et réductions de valeurs 630 -€ 260    
 Bénéfice (perte) d'exploitation (EBIT)  9901 € 122.631 € 124.177 € 121.921
Produits financiers 75/76B € 219 € 50.000  
Charges financières 65/66B -€ 4.028 -€ 4.368 -€ 4.373
 Bénéfice (perte) de l'exercice avant impôt (EBT)  9903 € 118.822 € 169.809 € 117.548
Impôts 67/77 -€ 18.456 -€ 14.327 -€ 28.325
 Bénéfice (perte) après impôts    9904 € 100.366 € 155.482 € 89.223
Offre

OFFRE DE FINANCEMENT

La société française CIG Asnières fait appel aux Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.400.000 € pour le financement partiel de son projet immobilier à Asnières dénommé « Eden River ». 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à la société Commercial Investment Group Asnières selon le schéma suivant :

La durée du prêt est de 24 mois à compter du 01/09/2024.

Le taux d’intérêt brut (c’est-à-dire avant déduction du précompte mobilier le cas échéant) du prêt est de 11% par an. Le remboursement du capital se fait à l’échéance du prêt (bullet) et les intérêts sont payés chaque trimestre à terme échu. 

Le Porteur de projet disposera de la faculté de prolonger le prêt d’une période de 6 mois supplémentaires si la vente du bâtiment n’a pas eu lieu avant le terme de ce prêt, soit le 1er septembre 2026. 

Afin de remplir toutes ses obligations envers Ecco Nova Finance, l’emprunteur fournit à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

  • L’engagement de Financière H en tant que codébiteur solidaire et indivisible, en concurrence des sommes dues à Ecco Nova par le porteur du projet. 
  • La caution personnelle de Jacob Hazan pour un montant minimum de 800.000 € et maximum 1.400.000 € en principal plus les intérêts et frais, le montant de convention de garantie étant égal à celui de la levée de fonds. 

Veuillez consulter la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour plus de détails.

Analyse

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l'analyse de cette campagne de financement, CIG Asnières a remis à Ecco Nova une série de documents listés ci-dessous. Avant de rédiger cette note, une brève revue de ces documents a été effectuée et des séances de questions et réponses ont eu lieu avec le client. 

Une première rencontre entre Ecco Nova et le management de CIG a eu lieu en mars 2024 et une visite de l’immeuble a été organisée en date du 17 juin 2024. 

Liste des documents reçus :

  • Une présentation du groupe CIG ;
  • Une présentation du projet Eden River ;
  • Le plan financier du projet ;
  • L’acte d’acquisition du bâtiment ; 
  • Rapport d’expertise immobilière de CBRE ;
  • Copies des conventions de prêts subordonnés ;
  • Copie de la convention bancaire ;
  • La preuve des loyers réels ;
  • Une plaquette de commercialisation ;
  • Rapports d’expertise confirmant les valeurs reprises dans les tableaux de patrimoine :
  • Une situation comptable de CIG Asnières et Financière H au 31/12/2023 et 31/03/2024 ; 
  • Les éléments KYC : carte identité du représentant légal, extrait de casier judiciaire, statuts, etc. 
  • Analyse des études de marché de JLL, Cushman & Wakefield et Knight Frank.  

RISQUES

Investir comporte des risques

IL VOUS EST RECOMMANDÉ DE N'INVESTIR QUE LES MONTANTS CORRESPONDANT À UNE FRACTION DE VOTRE ÉPARGNE DISPONIBLE ET DE MINIMISER VOTRE RISQUE EN DIVERSIFIANT VOS INVESTISSEMENTS AU MAXIMUM.

LES RISQUES DÉTAILLÉS SONT DISPONIBLES DANS LA FICHE D'INFORMATIONS CLÉS À TÉLÉCHARGER SUR CETTE PAGE.

Nous analysons les critères techniques et financiers les plus importants. Chaque critère reçoit une note de 1 à 5 qui est pondéré en fonction de son importance. Notre canevas d'analyse explique comment nous les avons évalués. Nous établissons enfin un "score de risque" allant de 1 (risque très faible) à 5 (risque très élevé).

Ci-dessous nous repronons l'intitulé des risque repris dans la Fiche d’Informations Clés. Pour en savoir plus sur chacun de ces risques et leur conséquences, nous vous invitons à consulter la Fiche d’Informations Clés.

  1. Risques liés aux projets
  2. Risques Liés au secteur
  3. Risques de défaut
  4. Risque de baisse, de retard ou d'absence de retour sur investissement
  5. Risque de défaillance de la plateforme
  6. Risque d'illiquidité de l'investissement
  7. Autres risques

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 3. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Fiche d’Informations Clés (FIC).

Synthèse

APERCU

LES POINTS FORTS DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE

  • Le groupe français qui porte l’opération Eden River détient de nombreux actifs immobiliers loués et dispose d’un niveau important de fonds propres. Financière H, la société à la tête du groupe est codébiteur du prêt et son seul actionnaire, Jacob Hazan se porte caution solidaire et indivisible.
  • Le Business Plan tient compte d’un prix de location au mètre carré (185 €/m²/an) inférieur à celui du marché (219 €/m2/an).
  • Les travaux de rénovation des parties communes vont améliorer l’expérience des occupants actuels. Ils devraient permettre d’attirer de nouveaux locataires et d’améliorer le taux d’occupation qui se situe largement en dessous du marché, en conséquence d’une gestion négligée précédent l’acquisition de l’immeuble par CIGA.
  • Le taux d’occupation est actuellement de 31%, ce qui a permis une acquisition à un prix inférieur au prix de marché. Ceci constitue une opportunité puisque avec les rénovations prévues, le taux d'occupation devrait atteindre 85% comme observé actuellement dans cette zone géographique.

LES POINTS D’ATTENTION DU PORTEUR DE PROJET, LE PROJET ET L’OFFRE 

  • La tendance du marché dans la Boucle Nord (Asnières) montre une baisse du taux d'occupation des immeubles de bureaux.
  • Si l'entreprise n'atteint pas le taux d'occupation souhaité (85%, soit le taux d'occupation actuel du marché), le prix de vente sera potentiellement inférieur.
  • Les revenus locatifs actuels du projet ne couvrent pas entièrement les intérêts. Financière H devra intervenir pour son paiement.
  • Le groupe a fait appel à plusieurs reprises à des plateformes de financement participatif  en complément de financements bancaires, ce qui engendre un taux d’endettement et des frais financiers importants.
  • Le Porteur de projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement après 6 mois, sans indemnité de remploi.
  • Le Porteur de projet dispose également de la faculté de prolonger le prêt d’une période de 6 mois supplémentaires si la vente du bâtiment n’a pas lieu avant le terme de ce prêt, soit le 1er septembre 2026.
Modalités

IMPORTANT

MISE À JOUR DE VOTRE COMPTE 

En conformité avec le règlement (UE) 2020/1503, nous vous invitons à actualiser votre compte pour continuer à investir.

- Test du caractère approprié : Complétez le questionnaire pour évaluer votre adéquation à nos opportunités d'investissement.

- Capacité à supporter des pertes : Utilisez notre outil pour déterminer vos limites d'investissement.

- Définition des objectifs d'Investissement : Précisez vos ambitions pour aligner vos investissements avec vos attentes.

Les nouveaux investisseurs doivent, quant à eux, valider leur identité avant de pouvoir investir.

DÉTAILS

Ecco Nova Finance

LE FINANCEMENT DE CE PROJET EST RÉALISÉ VIA ECCO NOVA FINANCE, L'ENTITÉ AD HOC D’ECCO NOVA.

Son rôle est d'accorder des obligations aux porteurs de projet sur la base des fonds levés auprès des investisseurs qui déterminent eux-mêmes le porteur de projet qu'ils souhaitent financer. Le rendement de leur investissement est uniquement fonction du rendement offert par le porteur de projet au titre de l'obligation octroyé par le véhicule. Chaque obligation accordée à un même porteur de projet est logé dans un compartiment distinct dans le patrimoine d'Ecco Nova Finance. Ecco Nova Finance ne permet aucune mutualisation des risques entre les différentes obligations qu'elle accorde et ne doit pas être confondu avec un organisme de placement collectif de type Fonds Communs de Placement (FCP) ou Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV). Consultez notre page "informations aux clients" et notre FAQ pour plus d'informations sur Ecco Nova Finance.

TYPE D’INVESTISSEMENT

Il s'agit d'une obligation de minimum 500 € et de maximum 500.000 € avec faculté de remboursement anticipé.

SUBORDINATION & RANG

1. Le prêt octroyé par Ecco Nova Finance est subordonné vis-à-vis du crédit bancaire. 

Ceci correspond au fait qu’en cas de concours entre ces deux créanciers, le remboursement du prêt à Ecco Nova Finance sera subordonné au remboursement du crédit bancaire. En aucun cas, le prêt de Ecco Nova Finance ne pourra être remboursé avant d’avoir remboursé intégralement la banque.

2. Le prêt octroyé par Ecco Nova Finance est de rang égal (pari passu) avec les prêteurs Walliance & TUDIGO (plateformes de crowdfunding). 

3. Le prêt octroyé par Ecco Nova Finance bénéficie d’un rang préférentiel par rapport aux apports en compte courant de l’actionnaire. Le remboursement du prêt octroyé par Financière H est donc subordonné au remboursement du prêt octroyé par Ecco Nova Finance. Financière H maintiendra un niveau de prêt au porteur de projet équivalent à 7.067.000 €. 

FACTULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Après une période de 6 mois, le Porteur de Projet dispose de la faculté de rembourser totalement ou partiellement l'obligation anticipativement.

Consultez la Fiche d’Informations Clés (FIC) pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le remboursement total est obligatoire dans les cas suivants : 

  • Le jour de l’acte de vente. 
  • En cas de refinancement. 
  • En cas de remboursement des prêts TUDIGO & Walliance. 

SÛRETÉS

Afin de respecter tous ses engagements envers Ecco Nova Finance, CIG Asnières octroie à Ecco Nova Finance les sûretés suivantes :

  • L’engagement de Financière H en tant que codébiteur solidaire et indivisible, en concurrence des sommes dues à Ecco Nova par le porteur du projet. 
  • La caution personnelle de Jacob Hazan pour un montant minimum de 800.000 € et maximum 1.400.000 € en principal plus les intérêts et frais, le montant de convention de garantie étant égal à celui de la levée de fonds.

CONDITIONS

1. Condition suspensive liée au seuil de réussite de la levée de fonds :

Si la totalité du montant de la Levée de fonds (telle que définie à l'article 2 des conditions générales d'utilisation du site ECCO NOVA) n’a pas intégralement été souscrite le 02/08/2024 à 23h59, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué au nom de Commercial Investment Group Asnières SASU seront remboursés aux investisseurs. Cependant, si la somme de 800.000 € a été réunie, la campagne sera prolongée jusqu’au 16/08/2024 à 23h59.

2 Condition suspensive liée aux sûretés : 

La signature de l’acte de caution solidaire et indivisible par Jacob Hazan. 

3. Condition préalable à la libération des fonds : 

L’atteinte, pour le 30/09/2024 au plus tard, d’un taux d’occupation de l’immeuble de 50% en surface, matérialisé par la signature de lettres d’intention (LOI) au prix minimum de 180 €/m²/an. 

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les obligations réalisées par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs obligations.

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

  • Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
  • Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos obligations là où se trouve votre résidence fiscale.

MENTIONS LÉGALES

  • ECCO NOVA SRL dont le siège social est sis à 4000 Liège, Clos Chanmurly, 13, inscrite à la Banque Carrefour des Entreprises sous le numéro BE 0649.491.214. est agréée par la FSMA et l’ESMA en tant que prestataire de services de financement participatif conformément au Règlement européen 2020/1503.
  • Pour découvrir nos services, y compris les coûts, les critères de sélection des projets, les risques financiers, notre méthodologie de scoring de risque, ainsi que les détails sur le délai de réflexion précontractuel, consultez directement notre page d'informations aux clients.
  • Les investisseurs non avertis bénéficient d’un délai de réflexion de quatre jours calendaires pour retirer sans pénalité leur offre d’investissement ou leur intérêt pour l'offre. Cliquez ici pour en savoir plus.
  • Si vous avez une plainte, consultez notre système de gestion des plaintes.

DIVERS

  • Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Rendez-vous sur notre lexique pour découvrir les définitions.
  • En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez une obligation. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
  • En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre obligation et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
  • Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
  • Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
  • Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -0927.
  • Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos obligations via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre obligation est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
  • La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre obligation.
  • Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la fiche d'informations clés, dans votre compte et dans les obligations affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
  • Les frais administratifs sont offerts durant les premières 48h qui suivent l’ouverture de la campagne, ensuite, des frais administratifs s’élevant à 15 euros TVA comprise sont dus à Ecco Nova pour cette opération. 
  • Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre obligation en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
  • Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la fiche d'informations clés), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la Fiche d’Informations Clés (FIC) à télécharger sur cette page.

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