REMARQUE IMPORTANTE

LE PORTEUR DE PROJET

La société DW Properties est une société immobilière belge à capitaux familiaux active dans le secteur du marchand de bien, de la rénovation immobilière, de la détention de biens immobiliers (rez commerciaux) et l’achat-vente d’œuvre d’arts.

DW Properties sollicite les Ecco-investisseurs pour le financement partiel des travaux de rénovation de 4 immeubles idéalement situés à Bruxelles. 

Daphné Wajsbrot est administrateur de DW Properties, étant architecte d’intérieur de renommée en Belgique et à l’International.  

Sascha Daskal, époux de Madame Wajsbrot, opère en tant que conseiller et gestionnaire de DW Properties. Il dispose d’un important track record en immobilier. 

ORGANIGRAMME

Vous trouverez ci-dessous l'organigramme de DW Properties.

Les enfants de Daphné Wajsbrot (administrateur de DW Properties) et Sascha Daskal (conseiller et gestionnaire de DW Properties), Arno & Romane Daskal, détiennent 99% du capital d'ARC Estate, société détenant 100% des parts de DW Properties.

PRÉSENTATION DU PROJET

La présente levée de fonds permettra de financer partiellement les travaux de 4 projets de rénovation immobilière à Bruxelles. 

• Projet 'Américaine' : Rénovation d’un immeuble composé d’un commerce et de 3 logements suivies de la revente des unités de logements et du commerce (ou refinancement de celui-ci) ;
• Projet 'Lambotte' : Réhausse d’un immeuble comprenant un commerce et un étage en un immeuble d’un commerce et de 3 étages de 6 logements suivies de la revente de ces unités de logements et du commerce (ou refinancement de celui-ci) ;
• Projet 'de Bue' : Rénovation d’un immeuble mixte composé d’un commerce, de 2 appartements, 1 terrain nu et 3 emplacements de parkings suivies de la revente des unités de logements et du commerce (ou refinancement de celui-ci) ;
• Projet 'Waterloo' : Rénovation d’un immeuble mixte composé d’un commerce et de 3 appartements et la construction d’une réhausse pour y ériger un appartement. Le tout suivi de la revente des unités de logements et du commerce (ou refinancement de celui-ci).

LOCALISATION

La localisation des 4 projets est jugée très bonne : 

• Projet ‘Américaine’ : localisation dans le quartier du Châtelain, à proximité du noyau commercial de la rue du Bailli et à courte distance des transports en commun ;
• Projet ‘Lambotte’ : Bonne localisation, dans une artère de bonne tenue, proche de transports en commun et de commerces.
• Projet ‘de Bue’ : Bonne localisation commerciale, au coeur du noyau commercial d’Uccle. Transports en commun à proximité directe, chaussée d’Alsemberg, parvis Saint-Pierre et square Marlow. Le parc de Wolvendael est situé à ± 350 m.
• Projet ‘Waterloo’ : Bonne localisation résidentielle à proximité de toutes les facilités et à courte distance du bois de la Cambre et situé dans le noyau commercial de « La Bascule ». Transports en commun à proximité immédiate chaussée de Waterloo et avenue Legrand à ± 85 m. 

PLANNING

Le planning prévisionnel est repris ci-dessous, étant entendu que les biens ont déjà été acquis et les autorisations urbanistiques obtenues.

DW Properties est en cours de discussion avec la banque partenaire des 4 projets pour le financement des travaux, la banque partenaire ayant déjà financé partiellement l’acquisition des 4 biens. 

DW Properties s'engage à rembourser anticipativement partiellement le Prêt à l'issue de l'acte de vente de chaque dernière unité résidentielle des 4 projets financés, sous réserve de mainlevée des inscriptions hypothécaires d’ING. Le montant à rembourser anticipativement dans le cadre de chacune de ces ventes est fixé à 300.000 EUR, soit 1/4 du prêt octroyé.

PARTIES PRENANTES

• Architecte : Edena Architecture 
• Architecture d'intérieur : Daphné Wajsbrot
• Agence immobilière : Agence Victoire Properties
• Partenaire bancaire : ING

DURABILITÉ

Pour plus d'informations sur le calcul de l'ECCO SCORE du projet, nous vous invitons à télécharger la pièce jointe à la Note d'Information en cliquant ici.

BUDGET & FINANCEMENT

Au moment de la publication de l’offre, les crédits constructions n’ont pas encore été octroyés et sont un estimatif établi par le management de DW Properties.

INDICATEURS FINANCIERS

Le tableau ci-dessous présente les principaux indicateurs liés à la rentabilité des 4 projets financés. La marge brute projetée des 4 projets est de 26%.

* Hors frais de financement et frais de gestion.

Le loan-to-value pour ces 4 projets est évalué à 83% et est intégré dans le scoring risque à consulter en annexe de la Note d’information.

ETATS FINANCIERS DE DW PROPERTIES

Les tableaux ci-dessous montrent un aperçu de l'actif, du passif et du compte de résultat selon la situation comptable au 31/12/2022 et la situation comptable récente au 30/08/2023.

Au 31/12/22, les immobilisations corporelles se composent de 27 biens détenus pour mise en location (exclusivement des surfaces commerciales) et représentent 47% de l’actif de DW Properties.

Au 31/12/22, les immobilisations financières sont composés principalement de la détention d’un rez-commerciaux (pour mise en location). 

Au 31/12/22, les stocks sont composés d’acquisitions d’immeubles en cours (EUR 383,7 k), d’immeubles destinés à la vente (EUR 10.738 k) qui seront vendus à court terme et d’un stock d’œuvres d’art (EUR 5.246 k).

Les créances diverses sont composées principalement de comptes courants interco.

Une plus-value de réévaluation a été actée afin de revaloriser plusieurs actifs immobilisés à leur valeur de marché (valeur estimée par le management), avec un yield brut de 6,58%. Cet exercice a été réalisé sur les biens acquis avant le 1 er janvier 2019.

Tenant compte de cette plus-value de réévaluation, les capitaux propres au 31/12/22 sont de 13%.

Les provisions pour risques et charges correspondent à une rente viagère.

Les dettes financières long terme et court terme (échéant dans l’année) concernent principalement les financements des surfaces commerciales.

Les dettes financières court terme concernent le financement des biens destinés à la vente en stock.

Les dettes diverses à plus d’un an se composent principalement de prêts de tiers, actionnaires et obligataires Les dettes diverses à un an au plus sont composées de dettes comptes courants, d’intérêts et de garanties locatives.

Le chiffre d’affaires se compose des produits de la vente d’immeubles mais également des loyers issus du patrimoine immobilier détenu en portefeuille ainsi que des activités de Daphné Wajsbrot (activité d’architecte d’intérieur et de vente d’œuvres d’art).

Les achats (approvisionnements et marchandises) correspondent aux acquisitions de biens destinés à la vente (y compris droits et travaux) et aux acquisitions d’œuvres d’art.

Les produits exceptionnels correspondent principalement aux plus-values réalisées sur la vente de certains biens enregistrés en immobilisations corporelles.

OFFRE DE FINANCEMENT & SÛRETÉS

L’emprunteur sollicite les Ecco-investisseurs pour un montant total de 1.200.000 € afin de financer partiellement les travaux de 4 projets de rénovation immobilière à Bruxelles (voir Présentation des projets). 

Les fonds levés dans le cadre de cette campagne seront prêtés à DW PROPERTIES conformément au schéma repris ci-dessous : 

La durée du prêt consentie à DW Properties est de 48 mois à dater du 01/12/2023.

Le taux d’intérêt brut (soit avant retenue du précompte mobilier) du prêt est de 10% l’an. 

Afin de respecter tous leurs engagements envers Ecco Nova finance, la société DW Properties octroie à Ecco Nova finance les sûretés suivantes : 

• Une subordination des créances d’un membre de la famille de Sascha Daskal, selon les modalités définies dans un acte distinct (l’accord inter-créanciers) dont la signature est une condition suspensive à l’entrée en vigueur de la présente convention.
• La caution solidaire et indivisible de Sascha Daskal à concurrence d’un montant compris entre 800.000 € et 1.200.000 € en principal (le montant levé à l’issue de la Levée de fonds) à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.
• La caution solidaire et indivisible de Daphné Wajsbrot à concurrence d’un montant compris entre 800.000 € et 1.200.000 € en principal (le montant levé à l’issue de la Levée de fonds) à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.

Consultez la note d’information pour en connaitre les détails. 

ANALYSE EFFECTUÉE PAR ECCO NOVA

Dans le cadre de l’analyse de cette campagne de financement, DW Properties a fourni à Ecco Nova une série de documents dont la liste se trouve ci-dessous. Dans le but de rédiger la présente note, une revue limitée de ces documents et des séances de questions/réponses ont été organisées avec le client.

Liste des documents reçus:

• Actes d’acquisition ou attestation notariale pour les immeubles dédiés aux 4 projets immobiliers financés ;
• Présentation des 4 projets immobiliers établie par Deloitte Private ;
• Permis de construire pour les 4 projets immobiliers financés ;
• Situation comptable au 31/12/22 et au 30/08/23 de DW Properties ;
• Expertise immobilière pour le projet ‘Américaine’ et le projet ‘Lambotte’ ; 
• Copie des conventions de prêts d’investisseurs privés pour le financement des 4 projets immobiliers ;
• Copie des conventions de crédits bancaires pour l’acquisition des immeubles dédiés aux 4 projets immobiliers financés.

RISQUES

Description des principaux risques, spécifiques à l’offre concernée, et de leur effet potentiel sur l’émetteur, l’éventuel garant, le sous-jacent et les investisseurs. 

1. Risques propres à l'émetteur ECCO NOVA FINANCE

• Risque de ne pas obtenir le remboursement intégral ou partiel du capital prêté à ECCO NOVA FINANCE et/ou des intérêts contractuels en cas de défaillance par le porteur de projets
• Risque de perte totale ou partielle du capital en raison de l'insolvabilité d'ECCO NOVA FINANCE

2. Risques liés aux instruments d'investissement proposés, spécifiques à l'offre concernée

• Risques specifiques liés à DW Properties:
  • Risques liés à l’augmentation des coûts de construction dans le secteur immobilier
  • Risques liés à la construction des promotions immobilières de DW Properties
  • Risques liés à la situation du marché de l’immobilier
  • Risques liés à la non-obtention des crédits bancaires pour les travaux des promotions immobilières
  • Risques liés à la hausse des taux d’intérêt
  • Risques liés aux autres projets immobilier de DW Properties
  • Risques liés aux autres activités de DW Properties
  • Risques liés aux parties prenantes
  • Assurance et risques non assurés
  • Risques liés à l’endettement de DW Properties
• Risques principaux propres à l’instrument de placement offert
  • Prêt Bullet
  • Absence de diversification
  • Faculté de remboursement anticipé
  • Obligation de remboursement anticipé
  • Risques liés à l’absence d’un marché public liquide et aux limitations en matière de cession
• Ces risques peuvent affecter la solvabilité et la liquidité de l’émetteur ce qui expose les investisseurs aux effets potentiels suivants :
  • Risque de perte partielle ou totale de capital
  • Risque de retard de remboursement du capital
  • Risque de défaut ou de différé de paiement des intérêts
  • Toute hausse des taux d’intérêts pendant la durée d’immobilisation des sommes investies peut entrainer une perte d’opportunité

Notre analyse conclut à un niveau de risque de 4. Le détails de ce scoring se trouvent en annexe de la Note d'Information.

SYNTHÈSE

LES POINTS FORTS

• La très bonne localisation à Bruxelles des 4 projets immobiliers financés (voir ‘localisation’).
• Les performances financières (rentabilité) historiques. 
• Le track record de Sascha Daskal et Daphné Wajsbrot dans l’immobilier. 

LES POINTS D’ATTENTION

• Les ratios de solvabilité de DW Properties. 
• DW Properties est en cours de discussion avec sa banque partenaire pour les crédits bancaires construction. Ces crédits n’ont pas encore été octroyés au moment de la publication de l’offre.
• Les conditions macroéconomiques actuelles qui pèsent sur le marché immobilier (en particulier, ralentissement des ventes et augmentation des taux).

DÉTAILS

Il s'agit d'un prêt standardisé de minimum 500 € et de maximum 50.000 €  avec faculté de remboursement anticipé.

RANG

ECCO NOVA FINANCE est un créancier simple ou chirographaire, ne disposant d’aucune sûreté particulière (en dehors de celles décrites ci-dessus) lui permettant d’être payé avant les autres créanciers sur DW Properties. 
Le prêt dispose d’un rang préférentiel vis-à-vis du prêt qui sera consenti par un membre de la famille de Sascha Daskal d’un montant de minimum 300.000 euros. Cette différentiation de rang fera l’objet d’un accord inter-créanciers qui devra être signé par ce prêteur subordonné. La conclusion de cet accord inter-créancier est repris dans les conditions suspensives du présent contrat.

Le prêt est également prioritaire sur les avances en compte courant d’associé ou tout autre forme de prêt des actionnaires, administrateurs et inter-entreprises. Par conséquent, ces avances et autres dettes ne pourront être remboursées qu’une fois l’intégralité du prêt remboursée. 

FACULTÉ DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de Projets dispose de la faculté de rembourser anticipativement totalement ou partiellement le prêt.

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

OBLIGATION DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Le Porteur de projets aura l’obligation de rembourser anticipativement partiellement le Prêt qui lui a été consenti par ECCO NOVA FINANCE à l'issue de l'acte de vente de chaque dernière unité résidentielle des 4 projets financés ((1) Rue Américaine, (2) Rue Docteur Elie Lambotte, (3) Rue Xavier de Bue, (4) Chaussée de Waterloo), sous réserve de mainlevée des inscriptions hypothécaires d’ING.

Le montant à rembourser anticipativement dans le cadre de chacune de ces ventes est fixé à 300.000 EUR.

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

SÛRETÉS

Tous les engagements de DW Properties seront garantis par : 

• Une subordination des créances d’un membre de la famille de Sascha Daskal, selon les modalités définies dans un acte distinct (l’accord inter-créanciers) dont la signature est une condition suspensive à l’entrée en vigueur de la présente convention.
• La caution solidaire et indivisible de Sascha Daskal à concurrence d’un montant compris entre 800.000 € et 1.200.000 € en principal (le montant levé à l’issue de la Levée de fonds) à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.
• La caution solidaire et indivisible de Daphné Wajsbrot à concurrence d’un montant compris entre 800.000 € et 1.200.000 € en principal (le montant levé à l’issue de la Levée de fonds) à majorer des intérêts et des frais suivant acte séparé.

Consultez la note d'information pour en connaitre les détails.

CONDITIONS SUSPENSIVES

1. L’atteinte du seuil de réussite de la Levée de fonds, à savoir 800.000€, au terme de la Période de souscription ;

Si le seuil de réussite de la Levée de fonds n’a pas intégralement été souscrite le 05/11/2023, les Investissements déjà versés sur le compte bloqué d’ECCO NOVA FINANCE au nom de l'emprunteur seront remboursés aux investisseurs.

1. La constitution des suretés visées ;
2. La signature de l’accord inter-créanciers ;
3. La copie de la convention de prêt subordonné d’un membre de la famille de Sascha Daskal pour un montant de minimum 300.000€ (et, preuve de libération des fonds).

Les fonds seront mis à disposition de DW Properties si l’ensemble des conditions suspensives sont levées dans le délai imparti, au plus tard le 30/11/2023. Dans le cas contraire, les investissements et les frais administratifs déjà versés sur le compte bloqué au nom de DW Properties seront remboursés aux investisseurs.

PRÉCOMPTE MOBILIER

Le précompte mobilier s'applique sur les intérêts perçus pour les prêts réalisés par des personnes physiques dont la résidence fiscale est en Belgique. Cette taxe, à l’heure actuelle de 30 %, est prélevée à la source et est libératoire, cela signifie que le porteur de projet se charge de déclarer et prélever la taxe. Vous recevez donc le montant de l'échéance nette d'impôt.

Par défaut, vous n'avez donc aucune démarche à réaliser dans le cadre de votre déclaration d'impôt.

Pour les personnes morales en Belgique, aucun prélèvement à la source n'est organisé. Il incombe à ces investisseurs de déclarer leurs prêts. 

Enfin, pour les personnes physiques qui n'ont pas leur résidence fiscale en Belgique, deux options vous sont proposées lors de votre investissement.

• Soit vous choisissez un prélèvement à la source, dans ce cas la fiscalité est similaire à celle des résidents fiscaux Belges
• Soit vous déclarez prendre la responsabilité de déclarer vos prêts là où se trouve votre résidence fiscale. 

LEXIQUE

Besoin de connaître la définition d'un terme employé sur cette page ? Pour découvrir les définitions. Rendez-vous sur notre lexique.

DIVERS

• En investissant sur Ecco Nova, vous réalisez un prêt. Vous n'êtes donc pas coopérateur ou actionnaire et ne percevez pas de dividendes, mais des intérêts.
• En cliquant sur "investissez", vous êtes invités à simuler un investissement. Après avoir vérifié vos données personnelles, vous pouvez confirmer votre investissement. Vous pouvez également prévisualiser votre titre de créance et consulter les instructions de paiement au terme de votre processus d’investissement, nous vous envoyons également ces instructions par e-mail. Nous vous invitons à vérifier vos courriers indésirables.
• Tant que votre investissement n'est pas payé, vous pouvez consulter à tout moment les instructions de paiement relatives de celui-ci via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Le compte en banque sur lequel vous devez payer votre investissement peut changer d'une campagne à l'autre. Nous vous invitons à y prêter attention. 
• Pour cette campagne, le compte sur lequel verser votre investissement se termine par -9958.
• Vous pouvez à tout moment consulter l'ensemble de vos prêts via l'onglet "portefeuille" de votre compte. Votre prêt est également intégré dans le résumé de votre investissement dans l'onglet "Tableau de bord" de votre compte.
• La date de souscription se trouve dans l'en-tête de votre titre de créance.
• Aucuns frais ne sont dus à Ecco Nova par le PRÊTEUR pour cette opération.
• Les tableaux d'amortissements affichés sur Ecco Nova, mais aussi dans la note d'information, dans votre compte et dans les titres de créance affichent toujours des montants d'intérêts bruts. 
• Vous pouvez consulter l'échéancier de chaque campagne, sans télécharger votre titre de créance en cliquant sur le bouton "ouvrir le tableau" via l'onglet "portefeuille" de votre compte.
• Si la campagne a dépassé son seuil de réussite au plus tard à la date de clôture de l'offre (y compris en cas de prolongation prévue dans la note d'information), la campagne peut être réouverte après sa clôture si des investisseurs annulent leurs investissements durant la période de rétractation prévue dans nos conditions générales d'utilisation.

Les modalités détaillées sont disponibles dans la note d'information à télécharger sur cette page.